Expediente No. 31.920 Sentencia No. 1.092 Motivo: Desalojo jarm REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE: EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.- RESUELVE: “Vistos”. PARTE DEMANDANTE: RAJA HASAN ICHTAY ICHTAY, venezolano, mayor de edad, casado, médico, titular de la cédula de identidad No. V.-7.965.130, y domiciliado en la Ciudad de Cabimas del Estado Zulia.- PARTE DEMANDADA: HAMSE HAMSE NASSAR MOHAMAD, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V.-7.937.207, domiciliado en jurisdicción del Municipio Lagunillas del Estado Zulia.- APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas en ejercicio AMENAIDA BORJAS DIAZ, MARTA CHIRINOS DE PERDOMO y JUANA YOLY BRICEÑO BRICEÑO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 6.679, 14.174 y 8.170, respectivamente. APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas en ejercicio MARIA ARAUJO y BEATRIZ PARRA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 55.648 y 28.899, respectivamente. I Conoce este Juzgado de Primera Instancia, como Órgano de Alzada de la Apelación recibida del Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, interpuesta por la Apoderada Judicial de la Parte Demandada abogada en ejercicio BEATRIZ PARRA, antes identificada, en el presente juicio de Desalojo, en contra de la resolución de fecha 16 de mayo de (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). 2005, en la que en su parte dispositiva, declaró: “…con Lugar parcialmente la demanda por DESALOJO del local comercial ubicado en Avenida Bolívar en Ciudad Ojeda Municipio Lagunillas del estado Zulia, incoada por el Ciudadano RAJA HASAN ICHTAY ICHTAY incoada contra el Ciudadano HAMSE HAMSE NASSAR MOHAMAD donde funciona Comercial Saira S.R.L. por el uso del local distinto a la razón social de la misma, conforme al artículo 34 literal e de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios …”. II ANTECEDENTES Por auto de fecha once (11) de junio de 2.004, se le dio curso de ley correspondiente admitiéndose cuanto ha lugar en derecho, ordenando citar a la parte demandada, para que compareciera ante ese Tribunal al segundo día de despacho siguiente a su citación, a fin de contestar la demanda.- En fecha catorce (14) de junio de 2004, la Parte Actora otorgó poder apud acta a las abogadas en ejercicio AMENAIDA BORJAS DIAZ, MARTA CHIRINOS DE PERDOMO y JUANA YOLY BRICEÑO BRICEÑO, antes identificadas.- La citación de la parte demandada, fue perfeccionada en fecha 09 de agosto de 2004, según consta de la exposición realizada por el secretario de ese Juzgado de Municipio, en cumplimiento con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.- Seguidamente la parte demandada, debidamente asistido de abogadas, el once (11) de agosto de 2004, consigna escrito de contestación a la demanda, alegando entre otras cosas lo siguiente: “…opongo como defensa de fondo: El derecho que tengo como Arrendatario, a seguir ocupando el inmueble dado en arrendamiento …que sería utilizado única y exclusivamente para actividad comercial de lícito comercio no especificaba que actividad comercial. Así mismo opongo como defensa de fondo que el contrato de arrendamiento no se firmó con la persona Jurídica COMERCIAL SAIRA, S.R.L., si no con mi persona. Así mismo opongo como defensa de fondo el contenido del (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). Registro de comercio COMERCIAL SAIRA, S.R.L., en lo referente al objeto social … donde se desprende que no le dado un uso diferente al inmueble … Así mismo opongo como defensa de fondo que el inmueble se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad y en ningún momento ha estado deteriorado, si no el DESGASTE por el uso normal del paso de los años …”.- Estando la causa dentro del lapso de promoción de pruebas, ambas partes las promovieron.- En fecha veinte (20) de agosto de 2004, la parte demandada, confiere poder apud acta a las abogadas en ejercicio MARIA ARAUJO y BEATRIZ PARRA, antes identificadas.- El día treinta (30) de agosto de 2004, la Parte Actora, ante el juzgado de la causa consignó escrito de alegatos.- En fecha 16 de mayo de 2005, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva cuyo dispositivo fue transcrito en párrafos anteriores.- Mediante diligencia de fecha 28 de julio de 2005, la Apoderada Judicial de la parte demandada Apela de la decisión dictada por ese Tribunal de Municipio en fecha 16 de mayo de 2005, en la cual declaró Con Lugar Parcialmente la demanda.- Habiendo sido ejercido el derecho sujetivo de apelación por la Parte Demandada, y hecho el rastreo histórico anterior, procede este Tribunal Superior a dictar su decisión, previa las siguientes consideraciones: III DEL RECURSO DE APELACIÓN El recurso de apelación es conferido por la ley a la parte o a aquel que tenga interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, cuando se considera agraviado por una sentencia o mandato de un Juez o Tribunal inferior, para que el Tribunal Superior, modifique enmiende o revoque la decisión dictada por el (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). juzgado que la haya dictado.- El objeto de la apelación, tal y como lo ha establecido la doctrina, es provocar un nuevo examen de la relación controvertida mediante el Juez del segundo grado de jurisdicción y si la apelación en esencia debe culminar en una nueva resolución, necesariamente su objeto está dirigido a la pretensión reconocida o negada por la sentencia apelada.- IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El derecho canónico contribuyó al desarrollo de la teoría del contrato, al establecer una serie de principios basados en reglas de carácter moral. Así se le da efecto a la intención de las partes, y como consecuencia de la prohibición de mentir, se establece que la palabra empeñada obliga: pacta sunt servanda. Al aceptar que la voluntad es suficiente para crear un vínculo obligatorio, debe presumirse que hay unas condiciones tácitas que ha presupuesto cada contratante. Entre ellas, se considera que si una persona se ha obligado a cumplir con una prestación para obtener una determinada ventaja (causa final), la inejecución de la obligación por su deudor hace perder la fuerza obligatoria a la promesa. Se sanciona el incumplimiento con la extinción de la obligación. Pero este principio en el derecho canónico es de carácter general, se aplica a todos los contratos aún unilaterales, inclusive a las relaciones extra-contractuales.- Constituye el contrato una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico.- El Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, expresa que el contrato es: “Parte de la idea de que siendo el contrato un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato.” (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). El profesional del derecho Manuel Ossorio, en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, señala que el contrato es un: “Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas.” El artículo 1.160 del Código Civil Vigente, consagra que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” Asimismo, el artículo 1.167 ejusdem, estipula: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.- Ahora bien, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e invocado por la parte actora en el libelo de demanda, específicamente los literales d y e, lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, el hijo adoptivo. c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). f) normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. g) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble… h) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. …”.- En cumplimiento al deber de naturaleza programática establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, destinado a regular la actividad de esta jurisdicente, se pasa de seguidas al análisis del material probatorio de actas, evidenciando que la parte actora acompaña junto con el libelo de demanda los siguientes documentos: a.- Original del contrato de arrendamiento de un (01) inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Bolívar de Ciudad Ojeda, en jurisdicción del Municipio Autónomo Lagunillas del Estado Zulia, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, en fecha 16 de enero de 1.997, anotado bajo el No. 34, tomo 2, de los libros respectivos, así como los documentos de propiedad del referido inmueble, consignados junto con el libelo de demanda.- En el referido contrato se encuentra impregnado el nacimiento de la relación jurídica suscrita entre los ciudadanos RAJA HASAN ICHTAY ICHTAY y HAMSE HAMSE NASSAR MOHAMAD. Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre el arrendador y el arrendatario, así como la cualidad o legitimación activa que tiene el actor para intentar la acción y la legitimación pasiva del demandado.- Por lo tanto, el documento antes mencionado, tiene fuerza de Ley entre las partes y es válido en todos sus particulares, proveyendo los efectos entre los contratantes en la medida de sus acuerdos; asimismo se valora en todos sus aspectos los documentos cursantes a los folios 12 al 17, en los cuales se evidencia la propiedad que tiene la parte actora sobre el mismo. Así se decide.- b.- Dos (02) documentos privados, suscritos por los ciudadanos RAJA HASAN ICHTAY ICHTAY y HAMSE HAMSE NASSAR MOHAMAD, en los cuales convinieron en prorrogar el contrato de arrendamiento, a partir del 01 de enero de (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). 1998 hasta el 01 de enero de 1999 el primero de los mencionados, y el segundo contado a partir del 01 de enero de 1999 hasta el 01 de enero de 2000.- Dichos instrumentos, esta Juzgadora los aprecia y les da pleno valor probatorio en su contenido y firma, ya que no fueron impugnados por la parte demandada en los lapsos establecidos por la ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.- c.- Original del contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda, en fecha 13 de mayo de 2.004, anotado bajo el No. 34, tomo 32, de los libros respectivos.- En el referido contrato se evidencia que sólo fue firmado por la parte actora, y la notario hizo constar que se trasladó a las oficinas de la Ferretería HANSE, y el otorgante Arrendatario HAMSE NASSAR, se rehusó a firmar; no obstante, dicho contrato no es valorado por esta Superioridad, ya que el mismo no es determinante a los fines de poder evidenciar el incumplimiento por parte del demandado, al que hace mención la parte actora. Así se decide.- d.- De la Inspección Extrajudicial realizada por la Notaría Pública Segunda de Ciudad Ojeda del Municipio Lagunillas del Estado Zulia, en fecha 26 de agosto de 2003, se evidencia que la misma fue impugnada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, no obstante, nuestra doctrina ha expresado, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, y en el caso de autos se dejó constancia de las condiciones en que se encontraba el inmueble arrendado al momento de la inspección, por lo tanto esta Juzgadora le da valor probatorio en su contenido y firma a favor de la parte actora, y no como erradamente fue analizada por el a quo en el texto de su sentencia. Así se decide.- En la etapa probatoria, la apoderada judicial de la parte actora presentó dos (02) escritos, de fecha 12 y 19 de agosto de 2004, en los cuales promovió y ratificó a favor de su representado todas las documentales consignadas junto con el libelo (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). de demanda, las cuales ya fueron valoradas por este Órgano Superior Jerárquico. Así se establece.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA La parte demandada promovió las siguientes: a.- El mérito favorable de las actas. b.- Promovió y ratificó el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de enero de 1997. c.- Se oficie al Registro Mercantil Primero, con sede en Maracaibo del Estado Zulia, a fin de que informe la situación de la empresa Mercantil COMERCIAL SAIRA S.R.L. d.- Recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero hasta junio de 2004. e.- Recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero, marzo hasta diciembre de 2003. f.- Recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de octubre hasta diciembre de 2002. g.- Recibo de pago de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de marzo de 2001. h.- Recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de enero, mayo, septiembre y noviembre de 2000. i.- Recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de septiembre y octubre de 1.999. j.- Recibos de pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, julio, agosto y diciembre de 1.998. k.- Recibo de pago de canon de arrendamiento, correspondiente al mes de diciembre de 1.997. l. Promovió la testimonial jurada de los ciudadanos TORRES LINARES MARCELINO SEGUNDO, SEMECO CHIRINOS JUAN MANUEL, HERNANDEZ NOEL y GARCIA GONZALEZ BERTHA MARIA. m.- Promovió inspección judicial a ser practicada en el inmueble objeto del presente juicio.- Del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de enero de 1997, (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). este Órgano Superior no hace pronunciamiento, toda vez que el mismo ya fue valorado en párrafos anteriores. Así se establece.- A solicitud del a quo, se ofició al Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el No. 6130-884-6356-2004, a fin de que informara la situación de la empresa Mercantil COMERCIAL SAIRA S.R.L.; y en fecha 18 de septiembre de 2004, mediante oficio No. 6395-491, remitió copia certificada del expediente perteneciente a la referida empresa.- Se evidencia del acta constitutiva de la empresa COMERCIAL SAIRA S.R.L., específicamente en la cláusula segunda, que tiene como objeto social, el siguiente: “…es todo lo relacionado con la compra y venta de mercancía seca en general, así como todo tipo de muebles para el hogar, tales como artefactos eléctricos de los denominados electrodomésticos y todo tipo de bienes similares a los anteriormente señalados, pudiéndose dedicar a cualquier otra clase de negocios de carácter lícito”.- Ahora bien, la anterior prueba no es valorada a favor de la parte demandada, muy por el contrario hace prueba a favor de la parte actora, todo ello, en virtud del principio de comunidad de la prueba, que se refiere a que la prueba una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria; ya que ha quedado evidenciado que el objeto social se refiere a la compra-venta de todo tipo de muebles para el hogar, y concatenando esto con la inspección extrajudicial realizada el 27 de mayo de 2004, que en el particular segundo se dejó constancia que: “.. en la parte superior de dicho local tiene una leyenda que dice “FERRETERIA En General.. Materiales de plomería, eléctricos, construcción y pinturas. Repuestos para licuadoras Oster…”; es por lo que, existe cierta discordancia entre el objeto social de la empresa COMERCIAL SAIRA, S.R.L., y la mercancía ofrecida en venta por el demandado; razón por la cual se valora, por los motivos antes explanados. Así se decide.- De los recibos de pago de cánones de arrendamiento, especificados desde el literal “d” hasta el literal “k”, esta Superioridad no los valora, ya que si bien es cierto, de los mismos se evidencian la solvencia del demandado en cuanto a los (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). pagos de los cánones de arrendamiento y la relación arrendaticia existente entre ambas partes, no es menos cierto, que no está en discusión dicha relación, ni mucho menos la falta de pago de alguna cuota mensual, por lo tanto, se desechan los mismos, por no hacer prueba a favor del demandado, y no como fue valorado por el a quo en el texto de su sentencia. Así se decide.- De las testimoniales: La prueba de testigos esta conformada por la declaración jurada de la persona que no es parte en el procedimiento, y que declara a solicitud de uno de los intervinientes en el juicio, sobre los hechos que ha presenciado u oído y que son materia de la controversia. El Dr. Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, (pág. 365), realiza una exposición de la definición y naturaleza jurídica de la prueba testimonial, de la siguiente forma: “La prueba de testigos es uno de los medios probatorios admitidos en la legislación positiva, así lo contempla el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil, el Código Orgánico Procesal Penal y otras leyes que contienen normas procesales. Esta prueba es una de las más utilizadas para la reconstrucción de los hechos, bien para comprobar la existencia o el modo, tiempo y lugar del hecho; también acerca de las circunstancias que rodearon su realización; o simplemente, contradecir la existencia del hecho. Los testigos deben ser extraños a las partes que constituyen el litigio, en el sentido que no deben tener interés en las resultas del mismo, bien a favor o en contra. La prueba de testigos, es un medio probatorio muy antiguo, en algunas épocas se le dio preferencia sobre otras pruebas, lo que devino en un instrumento muy peligroso. En tal virtud, las legislaciones han colocado un conjunto de restricciones: en cuanto a la prueba en sí misma (empleo) y en torno a las personas; esto con el fin de hacerla más confiable. Testigo viene del latín testis, que significa: individuo que asevera una cosa; pero en sentido jurídico es aquél que declara en juicio en el cual no tiene interés, por ello, jurídicamente el testigo es un medio de prueba en juicio. Sólo puede clasificarse de testigo a quien rinde testimonio ante un juez en una causa.”.- Es importante señalar que este Órgano Subjetivo debe apreciar las testimoniales con todas las pruebas aportadas por las partes; concatenándolas (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). entre sí con las demás pruebas, de conformidad a lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación”.- Al respecto el jurista Ricardo Henríquez La Roche, en su Obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo III, manifiesta: “…la apreciación de la prueba de testigos deberá hacerse según las reglas de la sana crítica, de lo que se sigue que el testimonio único pueda consistir plena prueba, siempre que después del cuidadoso análisis que impone la valoración de este medio probatorio, el Juez se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma como los ha narrado el declarante. En este sentido, el juez estimará cuidadosamente los motivos o razones que tuvo el testigo para declarar y la confianza que le merezca el testigo por su profesión, edad, vida y costumbres”. La parte demandada promovió la testimonial jurada de los ciudadanos TORRES LINARES MARCELINO SEGUNDO, SEMECO CHIRINOS JUAN MANUEL, HERNANDEZ NOEL y GARCIA GONZALEZ BERTHA MARIA, y sólo asistieron al acto fijado por el a quo, los dos primeros de los mencionados, quienes bajo las formalidades de ley rindieron su declaración, las cuales corren insertas a los folios 112 y 113; no siendo obligación de este Órgano Superior Jerárquico transcribir ni parcial, ni totalmente las declaraciones rendidas por los testigos, en razón de las diversas decisiones emitidas hasta la actualidad por el Tribunal Supremo de Justicia; razón por la cual, y habiendo hecho una lectura y análisis reposado de todas las deposiciones efectuadas por los indicados ciudadanos, determina que ambos testigos están contestes al afirmar la ubicación del local comercial, el tipo de mercancía que se encuentra dentro del local, así como el buen estado de conservación que se encuentra el mismo; en consecuencia, se valoran dichas testimoniales, tal como fue establecido por el a quo en el texto de su sentencia. Así se decide.- (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). De la Inspección Judicial La Inspección Judicial consiste en el medio probatorio por el que el Juez, como funcionario público, constata a través de sus sentidos los hechos materiales en que se fundamenta la controversia. Para el profesor Rodrigo Rivera Morales, en su obra “Las pruebas en el Derecho Venezolano” (2002- Pág. 481,482), señala que la Inspección Judicial: “Es el reconocimiento que la autoridad judicial hace de las personas, de los lugares, de las cosas o documentos a que se refiere la controversia para imponerse de circunstancias que no podrían acreditarse mejor o fácilmente de otra manera. Está un poco ligada a los hechos controvertidos, pero puede suceder que tales hechos puedan desaparecer o modificarse por el transcurso del tiempo o la acción natural y sin estar de por medio un litigio se desee hacer constar tales hechos o circunstancias, en cuyo caso estaríamos en presencia de una inspección judicial anticipada.” (Subrayado del tribunal).- El Ilustre Devis Echandía H., expresaba que se entendía por inspección o reconocimiento judicial: “Una diligencia procesal, practicada por un funcionario judicial, con el objeto de obtener argumentos de prueba para la formación de su convicción, mediante el examen y la observación con sus propios sentidos, de hechos ocurridos durante la diligencia o antes pero que subsisten o de rastros o huellas de hechos pasados, y en ocasiones de su reconstrucción” (subrayado del tribunal). De la inspección judicial practicada por el a quo, el día veinticuatro (24) de Agosto de 2004, a las nueve de la mañana, en el inmueble objeto del presente juicio, se evidencia que una vez constituido el Tribunal dejó constancia que: “.. en su parte superior un aviso con letras negras con fondo amarillo, que se lee: En General Materiales de plomería, eléctricos, construcción y pinturas. Repuestos para licuadoras Oster…”; asimismo, dejó constancia entre otras cosas, que el local comercial se encuentra en buen estado, es decir, paredes, techo, piso, puertas, aparatos de aire acondicionado, servicio eléctrico, entre otros; de tal manera, que la evacuación de la Inspección Judicial solicitada por la parte demandada en la presente causa, conlleva a demostrar las condiciones en que (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). se encuentra el inmueble, así como la actividad comercial que ejerce el arrendatario. Así se decide.- Del análisis de las distintas probanzas ya examinadas, concluye esta Juzgadora, que el demandado incumplió con lo acordado en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula cuarta, que estipula que el inmueble arrendado está distinguido con el nombre de COMERCIAL ZAIRA S.R.L., y sólo podrá ser usado como local comercial, no pudiéndole dar otro uso que el establecido en el contrato, y de las inspecciones judiciales, así como de las deposiciones de los testigos, se evidencia que en el local comercial funciona una ferretería, lo cual no fue acordado en el contrato de arrendamiento, aunado al hecho de que el objeto social de la empresa COMERCIAL ZAIRA, S.R.L., cuyo administrador general es la parte demandada, no se relaciona con venta de productos de ferretería, sino venta de muebles y electrodomésticos para el hogar; siendo importante aclarar que el contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias, no quedando duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas, y que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, y no otra que no se haya estipulado, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, que al efecto se transcribe: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”. El cumplimiento de una obligación es también denominado en doctrina pago de la obligación. En este sentido, el pago de la obligación no consiste solamente en la transferencia de una suma de dinero del deudor al acreedor –ello no es más que el pago de un determinado tipo de obligaciones, aquellas que tienen por objeto una suma de dinero- sino en la ejecución de la obligación asumida.- En la redacción del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcrito en párrafos anteriores, con relación a las causales de desalojo en los contratos de arrendamiento, se advierte una cierta intención de considerar el (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). desalojo como una acción autónoma, distinta a la resolución o al cumplimiento de contrato. No obstante, el disponer el mencionado artículo, esas causales, lo que configura son causales de resolución del contrato de arrendamiento, que persigue la extinción de la relación arrendaticia y la consecuente desposesión del bien por parte del arrendatario, es decir su desalojo.- En el caso bajo análisis y específicamente lo atinente a lo establecido en el literal “d” del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado por la parte actora en el libelo de demanda, ha quedado demostrado por ésta, el incumplimiento del arrendatario con lo acordado en el contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula cuarta, siendo importante resaltar que una vez celebrado el contrato, no está permitido que alguna de las partes lo cambie o modifique sin el concurso de la otra parte, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse, sino por mutuo consentimiento, así como deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley. Razón y fundamento para que esta Superioridad considere y así lo establezca que se encuentra configurado de los hechos probados, la causal “d” del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenida en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como lo estableció el a quo en el texto de su sentencia, al confundir dicha causal, cuando expone: “… Comprobado como están los hechos denunciados por el actor … al realizar actividades comerciales distintas a las establecidas en la razón social de la empresa … Conducta que se ajusta a la aplicación del artículo 34 literal e)…”. Así se decide.- Ahora bien, en cuanto a lo establecido en el literal “e” del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, invocado por la parte actora en el libelo de demanda, referente a que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; como se observa, allí está la presencia de un incumplimiento imputable al arrendatario, ante la ausencia de conservación del inmueble, pues los deterioros mayores la norma los atribuye a una actividad del arrendatario que los ocasione, en cuyo caso los mismos nada tienen que ver con aquellos que pudieren sucederse por causa ajena no imputable a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito. E igualmente aquellas modificaciones o reformas inconsentidas por el arrendador que, realizadas por el (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). arrendatario al inmueble, por ser tales podrían significar el propio deterioro y en todo caso una alteración que impide la devolución del inmueble en el mismo estado en que lo recibió.- Considera este Órgano Superior Jerárquico, que no procede en derecho la mencionada causal, toda vez, que ha sido demostrado por la parte demandada, a través de la inspección judicial realizada en fecha 24 de agosto de 2004, que el local comercial objeto del presente juicio, se encuentra en perfecto estado; y concatenado esto con las deposiciones de los testigos evacuados en fecha 23 de agosto de 2004, que fueron contestes al afirmar el buen estado en que se encuentra el local arrendado; en consecuencia, no se encuentra configurada la causal “e” del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenida en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como lo estableció el a quo en el texto de su sentencia, al confundir dicha causal, cuando expone: “… Pero no así la procedencia del desalojo por falta de mantenimiento, del mal uso del local … como lo exige el numeral d del artículo 34 ejusdem…”. Así se decide.- En tal sentido, y por las razones de hecho y de derecho esbozadas en todo el cuerpo de la presente decisión, considera esta Superioridad en razón del principio general de la carga de la prueba, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; por ello la prueba de la configuración de alguna de las causales de desalojo de inmuebles arrendados, debe ser muy absoluta dado que en la mayoría de los casos se rompe el equilibrio entre las partes contratantes, bien por la indeterminación de tiempo que tiene el inquilino ocupando el inmueble o por la contraprestación mensual que paga, entre muchas situaciones; y quedando así configurada en todas sus partes, el ordinal “d” del artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contenida en el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, promulgada el 21 de Octubre de 1.999, pero vigente a partir del primero de Enero de 2000, como ya se dijo anteriormente, lo que hace procedente en derecho la presente demanda de desalojo; teniendo esta causal de desalojo el móvil conducente al desalojo especificado en la correspondiente a la “d”, a que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. Así se decide. Por lo que tipificada y probada esta causal “d”, más no así la configurada en la causal “e” del mencionado artículo 34, debe declararse nula en consecuencia, y revocada la decisión de fecha 16 de mayo de 2005, proferida por la Primera Instancia recurrida, siendo menester de este Órgano Superior Jerárquico declarar procedente en derecho la acción de desalojo en base a la causal examinada, y lo dispuesto en los artículos 12, 506 y siguiente del Código de Procedimiento Civil, al no haber enervado la parte demandada lo reclamado por la parte actora; toda vez, que erró el a quo al declarar Con Lugar Parcialmente la demanda, ya que al ser comprobada una de las causales previstas en el tantas veces mencionado articulo 34, procede indefectiblemente el desalojo. Así se decide. V DISPOSITIVO Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, como ORGANO DE ALZADA, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: A) SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la Apoderada Judicial de la Parte Demandada abogada en ejercicio BEATRIZ PARRA, contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 16 de mayo de 2005. B) Revocada, la decisión antes mencionada de fecha 16 de mayo de 2005, dictada por el Órgano recurrido. C) CON LUGAR, la demanda de DESALOJO, seguida por el ciudadano RAJA HASAN ICHTAY ICHTAY, contra el ciudadano HAMSE HAMSE NASSAR MOHAMAD. D) Se ordena la desocupación del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Bolívar de Ciudad Ojeda, en jurisdicción del Municipio Autónomo Lagunillas del Estado Zulia; y su respectiva (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”). entrega al demandante ciudadano RAJA HASAN ICHTAY ICHTAY, totalmente libre de bienes y de personas, haciendo la salvedad que no se le otorga el beneficio de prórroga legal, ya que una vez probado el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del referido beneficio, tal como lo establece el artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- E) Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida en esta Instancia. Publíquese y Regístrese. Bájese este expediente en la oportunidad correspondiente para ello.- Déjese por Secretaria copia certificada de esta decisión, conforme al articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del articulo 1384 del Código Civil, y el articulo 72, ordinales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Dada, sellada y firmada en el Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los cuatro (04) días del mes de noviembre de DOS MIL CINCO (2005). Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.- LA JUEZA, Dra. Maria Cristina Morales La Secretaria, Abog. Jaidy Morales Gutiérrez En la misma fecha anterior siendo las 9:30 a.m., previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando inserta bajo el No. 1.092, en el legajo respectivo. (Fdo. Ilegible) La Secretaria. Hay sello en tinta del Tribunal. La suscrita Secretaría del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, CERTIFICA: Que la presente es copia fiel y exacta de su original. Cabimas, cuatro de noviembre de 2005.- La Secretaria (“1.805-2005, Bicentenario del Juramento del Libertador SIMON BOLIVAR en el Montesacro”).