Expediente: 1.278-05. REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Demandante: Emilia Picariello Pettito, Aurelio Picariello Pettito y Máximo Picariello Pettito, italianos, mayores de edad, comerciantes, titulares de la cédula de identidad N°. E- 81.259.998, E- 81.269.910 y E- 81.903.715, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Apoderados Judiciales de la parte actora: Gladis Guerrero De Noel, Daniel Siervo Ginestet, José Vicente Moscoso y Aurea Fátima Montiel de Bohórquez, inscritos en el Inpreabogado bajo el N°. 40.816, 84.379, 87.713 y 14.812, respectivamente. Demandado: Elio José Boscán Balzan y Dolores Socorro del C. Morillo López, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 5.035.841 y 2.968.304, respectivamente. Defensoras Ad-Litem de la parte demandada: Miriam Pardo Camargo y Moraima Reyes, inscritas en el Inpreabogado bajo el N°. 49.336 y 46.338, respectivamente. Motivo: Desalojo. Una vez recibida la demanda por ante la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, el Tribunal procedió a darle entrada y admitir la demanda. Librados como fueron los recaudos para practicar la citación de los demandados, el Alguacil Natural de este Juzgado expuso en fecha 18 de febrero de 2005, que no pudo practicar la citación personal. Por diligencia de fecha 28 de febrero de 2005, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se libraran carteles de citación, proveyendo el Tribunal lo solicitado. En fecha 08 de marzo de 2005, la Secretaria Natural de este despacho expuso que fijó cartel de citación a los demandados. Una vez cumplidas las formalidades de la citación cartelaria el tribunal designó Defensores a los demandados, agotando las formalidades de notificación, aceptación, juramentación y citación del defensor. Por escritos de fecha 19 de octubre de 2005, las defensoras ad-litem de los demandados contestaron la demanda. DEL CONTRADICTORIO. Alega la apoderada judicial de la parte actora, que sus representados son propietarios de un inmueble ubicado en la intersección de la Calle 71, antes Niquitao, con la Avenida 3Y (San Martín) en Jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, constituido por el terreno propio y el edificio sobre él construido denominado Edificio Lido, distinguido con el N°. 3Y-06, titularidad que se evidencia de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de junio de 2004, bajo el N°. 22 del Protocolo 1°, Tomo 41. Que el edificio consta de 04 locales comerciales en la planta baja, identificados así: Local N°. 1, Local N°. 2, Local N°. 3 y Local N°. 4; 02 apartamentos en el primer piso, identificados con los números 21 y 22; 02 apartamentos en el segundo piso, identificados con los números 31 y 32 dados en arrendamiento por Marianne Schmid de Deuringer y Enrique Deuringer, antiguos propietarios. Que los nuevos propietarios, es decir sus representados, notificaron a los arrendatarios que por motivo de transmisión de propiedad de todo el edificio, no iban a renovar los contratos de arrendamiento firmados por Carlos Deuringer Schmid y Marianne Schmid de Deuringer. Que se notificó a través de los Juzgados Tercero y Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Que los ciudadanos Elio Boscan y Dolores Socorro Morillo tienen arrendado el apartamento signado con el N°32, primero de Carlos Deuringer, según consta de copia fotostática de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el 23 de enero de 1989 anotado bajo el N°73, Tomo 1 de los libros respectivos, y después de Marianne Schmid de Deuringer, según consta en copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo el día 14 de diciembre de 1994, inserto bajo el N°37, tomo 113, siendo notificados el 11 de agosto de 2004, en la persona de Dolores Socorro Morillo. Que han pasado más de 60 días para la desocupación y entrega del inmueble arrendado, y que a pesar de ser notificados de la existencia de los nuevos propietarios, no han cancelado ni una sola de las cuotas de arrendamiento que cancelaban al antiguo propietario, que no han pagado el mes de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004. Que sus representados no han recibido notificación de que hayan realizado algún pago por ante un tribunal, evidenciándose la insolvencia de los arrendatarios, que han incumplido la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento firmado el día 14 de diciembre de 1994. Que demanda el desalojo a los ciudadanos Elio José Boscán Balzan y Dolores Socorro del C. Morillo López funmentada en las causales a) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda por la cantidad de Bs. 1.200.000. La defensora ad-litem de la ciudadana Dolores Socorro Morillo López, niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho de la presente demanda. Asimismo señala que no puedo hacer una mejor defensa por cuanto le fue imposible localizar a su representada para obtener elementos que pudieran hacer valer a su favor. La defensora ad-litem del ciudadano Elio Boscán Balzán, alega que en oportunidades ha tratado de localizar al demandado en diversos sitios, y las diligencias puestas en práctica han sido infructuosas, que a todo evento es cierto que su defendido celebró contrato de arrendamiento el día 14 de diciembre de 1994 con los antiguos propietarios del edificio, pero niega que su defendido deba la cantidad de Bs. 1.200.000. DE LAS PRUEBAS. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE. Acompañó al libelo de la demanda: 1. Copia simple del documento de Venta realizado por el ciudadano Enrique Leonardo Deuringer Schmid y Francisco Deuringer Schmid, obrando en representación del ciudadano Carlos Deuringer Schmid, a los demandantes de auto. 2. Contrato de arrendamiento celebrado entre Marianne Schimt de Deuringer autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo el día 14 de diciembre de 1994. Estos documentos se tienen como fidedignos por cuanto no fueron impugnados por el adversario dentro del lapso señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. 3. Original del contrato de Arrendamiento celebrado por Carlos Deuringer Schmid, Elio Boscán Balzán y Dolores Socorro en fecha 23 de enero de 1989. Este documento produce pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 de Código Civil. 4. Copia simple de notificación judicial practicada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas: • Promovió e invocó el valor probatorio que se desprende el Título adquisitivo para demostrar la propiedad sobre el inmueble de autos. • Promueve contratos de arrendamientos acompañados al libelo de la demanda. • Notificación Judicial acompaña al libelo de demanda. • Promovió Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA: La defensora ad-liten del ciudadano Elio Boscán Balzan, reprodujo el mérito favorable que se desprende de las actas para su defendido y en especial el escrito de contestación de la demanda que se encuentra inserto en los folios de este expediente. La defensora ad-litem de la ciudadana Dolores Socorro, invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales. La promoción del mérito favorable que se desaprenda de las actas es estimada por esta sentenciadora, fundamentada en las previsiones de los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR: De las actas se constata que fueron designados defensores ad litem de los demandados en la forma siguiente: La Abogada MIRIAM PARDO en representación del ciudadano ELIO JOSE BOSCAN BALZA y a la Abogada MORAIMA REYES como representante de la ciudadana DOLORES SOCORRO MORILLO DE LOPEZ. También se observa que la Abogada MIRIAM PARDO dio contestación a la demanda expresando que es cierto que sus defendidos celebraron el contrato de arrendamiento en fecha 14 de diciembre de 1994, pero niega que se adeude la suma de Bs.1200.000. Al respecto se observa que dicha profesional del derecho contestó la demanda en nombre de ambos demandados, pero este tribunal sólo toma como válida la contestación respecto al ciudadano ELIO JOSE BOSCAN BALZA, porque solo fue designada defensora de este ciudadano, constatando además que el contrato de arrendamiento de fecha 14 de diciembre de 1994 sólo fue celebrado por la ciudadana DOLORES SOCORRO MORILLO LOPEZ y que no se demanda el pago de cantidad alguna. Fue demostrado por medio de contrato de arrendamiento reconocido por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha veintitrés (23) de enero de 1989, que el ciudadano CARLOS DEURINGER SCHMID arrendó el apartamento N° 32, situado en el Edifico Lido de la Avenida 3Y (San Martín), esquina Calle 71, signado con el N° 70-76, de esta ciudad de Maracaibo. Igualmente fue aportado a las actas copia simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 14 de diciembre de 1994, anotado bajo el N° 37, Tomo 113 de autenticaciones, el cual demuestra que el inmueble de autos fue arrendado a la ciudadana DOLORES SOCORRO MORILLO LOPEZ por la ciudadana MARIANNE SCHIMID DE DEURINGER. Los demandantes demostraron su derecho de propiedad sobre el inmueble cuyo desalojo se solicita, mediante copia simple de documento registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, bajo el N°22, Tomo 41, Protocolo 1°, en el cual consta la compra efectuada al ciudadano CARLOS DEURINGER SCHMID. Por otra parte fue consignada copia certificada de notificación judicial efectuada por el Juzgado Séptimo de Municipios en fecha 11 de Agosto de 2004, mediante la cual se puso en conocimiento a la ciudadana DOLORES DEL SOCORRO MORILLO LOPEZ que los ciudadanos AURELIO PICARIELLI PETTITO obrando por sus propios derechos e intereses y en representación de sus hermanos EMILIA PICARIELLO PETTITO y MAXIMO PICARIELLO PETTITO, no deseaban renovar el contrato de arrendamiento suscrito con los ciudadanos ELIO JOSE BOSCAN BALZAN y DOLORES SOCORRO MORILLO LOPEZ, reconocido por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, el día 23 de enero de 1.989, anotado bajo el N° 73, Tomo 1 de los libros de reconocimiento, concediéndoles un plazo de 60 días para su desocupación. Observa el tribunal que quedó demostrado en actas que con posterioridad al contrato de arrendamiento celebrado con los ciudadanos ELIO JOSE BOSCAN BALZAN y DOLORES SOCORRO MORILLO LOPEZ, en el año 1989, se celebró un nuevo contrato con la ciudadana DOLORES SOCORRO MORILLO LOPEZ, el cual fue autenticado en fecha 14 de diciembre de 1994, estando vigente el contrato ya que en la notificación practicada por el Juzgado Séptimo de Municipio, sólo impuso en forma expresa a dicha ciudadana del conocimiento de la no renovación del contrato celebrado en el año 1989, sin hacer referencia al contrato que en realidad estaba vigente. Se observa además que se le concedieron sólo sesenta (60) días para la desocupación del inmueble, violando las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38 literal d) que establece que en aquellos contratos que hayan tenido una duración de diez (10) años o más, deberá concederse una prórroga legal de tres (3) años al arrendatario, sin que dicha disposición excluya la posibilidad de demandar el desalojo cuando el arrendatario estuviere insolvente, de conformidad con el artículo 40 eiusdem: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar el beneficio de la prórroga legal”. En otro orden de ideas, se observa que fue promovida en actas Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia mediante la cual se demuestra el estado de deterioro que presenta el edificio Lido ubicado en la intersección de la Calle 71, antes Niquitao con la Avenida 3Y (San Martín) distinguido con el N° 3Y-06 en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. En este orden de ideas se constata que se demanda el desalojo del inmueble con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento a los nuevos propietarios, no obstante conocer los arrendatarios, que el inmueble fue comprado por los ciudadanos EMILIA, AURELIO y MASSIMO PICARIELLO PETTITO, lo cual se evidencia de la notificación realizada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, donde consta que el tribunal le hizo formal entrega de los datos contentivos de esa actuación, observando que en el Primer Particular de la solicitud se refiere a los datos del documento de adquisición del inmueble por los ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETITTO y MASSIMO PICARRIELLO PETITTO, registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia en fecha 15 de junio de 2004, bajo el N°22, Tomo 41, Protocolo 1°, acompañado marcado “A”. El Código Civil Venezolano en el artículo 1.575, define el contrato de arrendamiento como aquel mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. En el caso de autos, la obligación de pagar los cánones de arrendamiento se deriva del contrato de arrendamiento que riela en las actas, observando que se demanda el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en las causales a) y c) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este caso, los demandados tenían la obligación de demostrar que se liberaron de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, de conformidad con las previsiones del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece que las partes tienen la obligación de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, que quien pida la ejecución de una obligación deberá probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; pero no fue incorporada al proceso ninguna prueba donde conste el cumplimiento de la obligación. Por otra parte, de la inspección judicial promovida, practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, quedó demostrado que el edificio Lido en el cual está ubicado el apartamento cuyo desalojo se solicita en el presente juicio está en estado de deterioro, ya que el tribunal que se hizo asistir de un práctico, dejó constancia en dicha inspección de que la estructura externa del edificio se encuentra en condiciones precarias, con cabillas oxidadas, al igual que la estructura interna, con frisos, techos y paredes agrietadas, con debilitamiento de la placa, filtraciones en los techos de todo el edificio, sin condiciones de seguridad, constatando además riesgo por las malas condiciones de las instalaciones eléctricas, de las tuberías, sistema de ductos y malas condiciones de salubridad en el edificio; lo cual demuestra la necesidad de reparación y en el peor de los casos de demolición del edificio. Subrayado del Tribunal. Como consecuencia, se hacen procedentes las causales de desalojo del inmueble en que se fundamenta la demanda, contenidas en el artículo 34 literales a) y c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; y c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”. DISPOSITIVO Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: Con lugar la demanda por Desalojo, intentada por los ciudadanos EMILIA, AURELIO Y MÁXIMO PICARIELLO PETTITO en contra de los ciudadanos ELIO BOSCÁN BALZÁN Y DOLORES MORILLO LÓPEZ. Se ordena el desalojo del inmueble dado en arrendamiento constituido por un apartamento, N° 32, situado en el Edifico Lido de la Avenida 3Y (San Martín), esquina Calle 71, signado con el N° 70-76. Se condena en costas a los demandados por resultar totalmente vencidos en el proceso de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de procedimiento Civil. PUBLIQUESE Y REGISTRESE. 194° de Independencia y 146° de la Federación. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los diez (10) días del mes de noviembre del año Dos Mil Cinco (2.005). LA JUEZ, ABOG. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ. En la misma fecha, siendo las dos de la tarde, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ Exp: 1.278-05.