REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
Exp Nº 1.906-2.005.-
Motivo: DESALOJO.-
La presente litis se inicia cuando la ciudadana GLEDYS DEL CARMEN PÉREZ ARROYO, abogada, titular de la Cédula de Identidad N° 7.611.817, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 95.933, domiciliada en este Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra la ciudadana MINERVA SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 10.440.185, con motivo de DESALOJO, estimada la misma en la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400. 000, oo)}.-
Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 20 de Enero del 2.005, se ordenó la citación de la demandada MINERVA SILVA, en fecha 17 de Febrero del 2.005, el Alguacil estampó diligencia informando donde informó haber cumplido con la citación personal de la demandada, abierto el lapso de contestación de demanda, en fecha 21 de Febrero de 2.005 presentó su respectivo escrito, vencido como fue ese lapso solo la parte actora presentó escrito de promoción de prueba, el cual fue admitido por este Juzgado en fecha
24-02-2.005. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:
DEL CONTRADICTORIO
Alega la parte actora que es propietaria de un inmueble ubicado en el Sector Haticos por Arriba, Calle 113, N° 21-04, en jurisdicción de ka Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, compuesto por una Casa edificada sobre un terreno que se dice ser ejido que forma parte de mayor extinción, alinderado de la siguiente manera: NORTE: vía Publica, Sur: Propiedad que es o fue de Omar García, ESTE: con propiedad que es o fue de GLEDYS PEREZ, vía Publica avenida 21; y OESTE: propiedad que es o fue de JULIA MERCHAN, dicho inmueble le pertenece según documento autenticado ante la Notaria Publica Séptima del Municipio Maracaibo, anotado bajo el N° 06, Tomo 04 respectivamente de fecha 18 de Enero de 2005
Así mismo alega la accionante que el día 15 de octubre de 2003, celebró un contrato verbal con la demandada; igualmente alega que el día 27 de Julio de 2004, le solicitó a la accionada que le desocupara el inmueble , ya que tenia deuda pendiente con el recibo de electricidad, cuya deuda ascendía a cuatro (04) meses pendientes de electricidad; de igual forma alega que la demandada se molestó e inmediatamente en una forma grosera e insultante, le manifestó que desocupará el inmueble, una vez que viviera el depósito, a lo cual le explico que el depósito no era para vivirlo, que con ese deposito que le entregó pagaría la factura de ENELVEN, pero en ningún momento aceptó, siendo en todo momento grosera y ofensiva; de la misma manera alega que cuando se llegó el día 15 de Agosto de 2004, fecha en la cual le correspondía desocupar la demandada no lo hizo, sino que siguió viviendo el inmueble y en ningún momento se dejo explicar nada.-
De la misma forma alega la actora que en vista de que la accionada no desocupo el inmueble se vio en la obligación de aumentarle el canon de arrendamiento a CIEN MIL BOLÍVARES ( Bs. 100.000,oo) mensuales y la misma en ningún momento se opuso a pagar el aumento del canon de arrendamiento.
Alega igualmente la actora que cuando se llegó el momento del cobro de alquiler del inmueble, la demandada le salio con una serie de grosería y de ofensas, poniendo así en tela de juicio su conducta, su honor y su comportamiento como mujer profesional gritando en el patio de su casa y en la calle una serie de ofensas que no venían al caso, ya que nunca le he llegado de malas maneras ni con ofensas, siempre se ha comportado como una mujer profesional que es.
Alude igualmente la accionada que debido a las infinidades de ofensas e insultos que la demandada ha hecho sobre su persona se vio en la necesidad de citarla ante la intendencia de la Parroquia Cristo de Aranza; en donde acudió con la segunda citación, la cual tuvo que ser enviada con un funcionario de la policía regional, puesto que la primera citación la rompió de una manera grosera y escandalosa procedió a gritarle palabras obscenas y ofendiéndole de nuevo dentro del patio de su casa, pero no bastándose los insultos que le hiciera dentro de su casa, salio a la calle y de nuevo le volvió a insultar y a ofender.
Alega de la misma manera la actora que en la intendencia llegaron a un acuerdo de manera voluntaria para que hiciera los pagos de los cánones de arrendamientos a los Quince (15) de cada mes, y que le diera Tres (03) meses para que me desocupara el inmueble a partir de la firma de dicho acuerdo; alude de igual forma que cuanto llegaron a este acuerdo, ya le había dado los tres (03) meses para que le desocupara.-
De la misma forma alega que hasta la presente fecha la accionada no ha pagado los cánones de arrendamiento desde el 15 de Septiembre de 2004 hasta el 15 de Octubre de 2004, desde el 15 de Octubre de 2004 hasta el día 15 de Noviembre y desde el Día 15 de Noviembre del 2004 hasta el 15 de Diciembre del 2004 y desde el 15 de diciembre del 2004 hasta la presente fecha; siendo el canon de arrendamiento es por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,oo) mensuales, que multiplicados por los Cuatro (04) meses que tiene sin pagar hace un total de CUATRSCIENTOS MIL BOLÍVARES (400.000,oo), en vista de que no ha pagado le ha manifestado en varias oportunidades que desocupe el inmueble, pero la demandada siempre de una manera grosera y ofensiva y ya últimamente le ha salido con una serias de amenazas, le responde que ella no se va a marchar hasta cumplir con los tres (03) meses, pero que adicionalmente tenía que darle tres (03) meses más y que ella como abogada no la puede mandar a desocupar.
Así mismo alega la actora que la accionada no puede seguir permanecido en el inmueble que es de su propiedad ya que representa un peligro contra su persona puesto que ha tenido la intención hasta de golpearla, no lo ha hecho por que ha evitado irme a las manos con ella por ser una mujer profesional, y otra razón no debe permanecer en el inmueble es por que le esta causando un daño en su patrimonio, puesto que estando arrendada a otra persona.
Por su parte la demandada Rechaza, niega y contradigo todos los señalamientos que hace la actora en el libelo de la demanda y en los escritos sucesivos por ser todos falsos.
Admite que por cuanto fueron amigas por muchos años siguió una situación de arrendamiento entres ambas irregular ya que nunca se formo algún contrato ni nunca le entrego recibo de pago ya que siempre confió de su buena fe.
Igualmente la accionada rechaza, niega y contradice que deba a la actora las sumas que señala y solo admite deber el último mes que se debía pagar el 15 de Febrero de lo corrientes.
De la misma forma alude la demandada que rechaza niega y contradice que el canon de arrendamiento sea por Cien mil Bolívares (100.000,oo) por que realmente le cobraba y ella pagaba la suma de Ochenta mil Bolívares (80.000,oo).
Admite la accionada que debe la suma en bolívares Ciento ochenta y Nueve mil Trescientos Cuarenta y cuatro con 30/10,0, de Energía Eléctrica y se comprometo a cancelar a Enelven.
PRUEBAS DE LAS PARTES.
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
1.- Invoca el mérito favorable que puedan arrojar los actos procesales. que arrojan a su favor, el cual es apreciado por éste Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil dándole todo su valor probatorio. Así se Decide.-
2.- Ratifica las pruebas documentales que se encuentran insertos en las actas, los cuales aprecia éste Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil dándole todo su valor probatorio, por no haber sido desconocidos por la accionada, quedando reconocidos en contenido y firma. Así se Decide.-
DECISIÓN.
Seguidamente el Tribunal para resolver la existencia del Contrato de Arrendamiento trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “…. (Omissis)… La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra en cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas o porque nada sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….
Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo ex articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI)
Con vista al pago por consignación.
El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).
Causales del desalojo judicial:
Como en la acción de desalojo, regulada por el articulo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que solo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete causales, a que alude el articulo 34 Ejusdem guardan relación con la cualidad de propietario.
Sin embargo, no es esa una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (Natural o Jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno- no esta prohibida en Venezuela ( vid. Cáp. V, 4.4), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo seria ese arrendador, puesto que según el literal “A” del articulo 34 in comento, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el articulo 552 del Código Civil, continente de principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce; máxime cuando según el ordinal segundo del articulo 1.592 Ejusdem, entre la obligaciones principales del arrendatario esta la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…. (Omissis)….
La falta de pago.
Insolvencia inquilinaria y desalojo.
Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).
Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....
Desalojo y cobro de pensiones insolutas.
Según el artículo 34 de LAI:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).
Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.
¿Es ese el sentido de la citada norma?
Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 ex articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.
Tenemos la impresión de que nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta del pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad, el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no puede solicitar la resolución del contrato, aun cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo ex articulo 34 en comento. Es mas, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar pago judicial de las mismas. El Máximo Tribunal de la Republica en decisión de fecha 28 de marzo de 1985, en relación con el artículo 1° del ahora derogado DLDV dispuso:
Por lo demás, la Corte advierte que en la formalización se hace una afirmación que no tiene la absolutividad que se pretende, y es la de que toda demanda por presunta falta de pago de alquileres debe ajustarse a las previsiones del literal A del articulo 1° del Decreto Legislativo; en efecto, esas previsiones rigen para cuando se trata de un arriendo a tiempo indeterminado y se demanda, precisamente, el desalojo del inmueble arrendado; pero no para cuando la falta de pago sirva de fundamento una demanda por resolución a un contrato determinado, aun cuando contenga el pedimento de desocupación por consecuencia de la resolución del contrato, pues es el lógico efecto de la determinación del contrato y no constituye la principal petición.}
Bien puede el arrendador solicitar únicamente el pago de las pensiones insolutas sin que desee que el arrendatario le desocupe el inmueble, en cuyo caso la relación arrendaticia continuara y la Ley no puede ir contra el arrendatario a quien pretende proteger, nada menos que obligando al arrendador a pedirle el desalojo del inmueble. En efecto, el literal a) ex artículo 34 solo se aplica cuando el arrendador quiere desalojar al inquilino moroso. Si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandando como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de ar6rendamioento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente.
Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a trabes del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.
Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.
Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).
Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)”. (Omissis)….
Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, Edgar Dario Nuñez Alcántara, referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:
“Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)”.
Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).
Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:
“Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:
a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.
Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….
Las interpretaciones en cuanto al alcance de esta regulación, respecto de la contenida en el Código Civil, no han sido ni constantes, ni coherentes, a lo largo del tiempo, aún cuando ahora, la jurisprudencia de lo tribunales del contencioso administrativo de mayor jerarquía han hecho un inmenso esfuerzo por darle coherencia y uniformidad. (Omissis)…..
Conforme a la doctrina antes citada este Juzgador ha podido constatar que en realidad el desalojo puede ser solicitado por el arrendador propietario del Inmueble siempre y cuando su pretensión este fundamentada o este encuadrada dentro de una de las siete causales taxativas contempladas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo uno de los requisitos adicionales necesarios que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito, sin lo cual no podría ser admisible la solicitud Desalojo, ahora bien en el caso in comento ya se ha podido constatar la condición acreditada por la parte actora como propietaria del bien inmueble objeto de la presente litis, circunstancia ésta no desvirtuada por la demandada, aunado a esto la pretensión de la actora estuvo fundada en la causal a) del referido artículo 34 Ejusdem, por cuanto los arrendatarios han dejado de cancelar 15 meses de cánones de arrendamiento contados a partir del mes de 15 de Julio de 2.002 hasta el 15 Octubre de 2.003, cánones éstos que excede al límite mínimo exigido por la Ley, requisitos éstos necesarios para poder incoar la presente acción de Desalojo, y como los mismos fueron cumplidos, es por tal razón que le nació a la actora el derecho de poder exigir el Desalojo del bien inmueble de su propiedad.
Así mismo observa este Juzgador que la parte demandada, en su contestación de demanda, solo se limito a negar, rechazar y contradecir ciertos hechos y a aceptar otros de ellos, y esta defensa en forma genérica, no es suficiente para destruir los efectos probatorios de los instrumentos acompañados por la parte actora junto al libelo de demanda y durante el lapso probatorio del juicio, los cuales son apreciados por este Tribunal por ser instrumentos que merecen fe, por no haber sino impugnados, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada no trajo a las actas probanza alguna para desvirtuar lo alegado y probado por la parte actora, y al respecto este Juzgador considera las siguientes normativas el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que a letra dice:
Artículo 506 C.P.C.: Las partes tienen la carga de
Probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Quien pida la ejecución de una obligación debe
Probarla, y quien pretende que ha sido liberado
de ella, debe por su parte probar el pago o el he-
cho extintivo de la obligación.........................”.
Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:
Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de
una obligación debe probarla, y quien pretenda
que ha sido liberado de ella debe por su parte
probar el pago o el hecho que ha producido la
extinción de su obligación”.
Aunado a que lo dispuesto en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que en su artículo 34 ordinal a) establece:
“Solo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado
bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito de tiempo
indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las
siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar
el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02)
mensualidades consecutivas. (Omissis) ….”
En consecuencia como la accionada no logró desvirtuar los alegatos de la actora, como lo es el demostrar que s encontraba al día en el pago de los cánones de arrendamiento, y el haber entregado el bien inmueble, es razón por la cual la presente acción ha prosperado en derecho, al no haber la demandada demostrar la falsedad de los alegatos de la accionada. Así se Decide.-
DISPOSITIVO DEL FALLO.
Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAM FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por la ciudadana GLEDYS PÉREZ contra MINERVA SILVA, en consecuencia se condena a la demandada a: Primero: En hacerle entrega del inmueble arrendado libre de personas y bienes. Segundo: A cancelar la cantidad de CUATROSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.400. 000, oo) por concepto de pago de cuatro (04) mensualidades de arrendamiento vencidas del 15 de Septiembre de 2004 al 15 de Diciembre de 2004; Tercero: el pago de las cantidades debitadas por concepto de pago de servicios públicos insolutos hasta la desocupación material del inmueble.
Así mismo se condena en costas a la parte demandada ciudadana MINERVA SILVA por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y NOTIFIQUESE.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Seis (06) días del mes de Mayo del 2.005. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.-
El Juez.-
ABOG. ROMULO ENRIQUE IRIARTE PADRÓN.-
La Secretaria.-
ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las dos (2:00 PM) de la tarde y se libraron las boletas de notificación. La Secretaria.-
ABOG. NORIBETH H. SILVA P.-
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