TSJ Regiones - Decisión

EXP-E-6482 SENT. 9327
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE NARRATIVA
Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentaran los abogados, BEATRICE MOLINA BARRIOS DE PEREZ Y RAUL MOLINA BLANCHARD, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 56.803 y 9.256 respectivamente y domiciliados en este Municipio Maracaibo, Estado Zulia; actuando en representación de los ciudadanos LEDY MARGARITA OLANO MORALES y HEBERTO ENRIQUE MORILLO BRACHO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cedulas de Identidad N° 4.759.212 y 2.882.111, y de este mismo domicilio, carácter este que se desprende de documento poder otorgado ante la Notaria Pública Primera de Maracaibo, en fecha catorce (14) de Enero de 2004, anotado bajo el N° 74, tomo 01; en contra del ciudadano, JAVIER JOSÉ ALMARZA ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 4.994.530, y del mismo domicilio, para demandar el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo en fecha 27-10-2003, bajo el N°. 77, tomo 82, el cual versó sobre un inmueble conformado por un apartamento destinado a vivienda N°. 5-4 del Edificio Escuque del Conjunto Residencial La Puerta de la Ciudadela, Urbanización Ciudadela Faría del estado Zulia. Dicha demanda fue por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,oo).
Dicha demanda fue legalmente distribuida por la Oficina de Recepción y distribución de Documentos del Poder Judicial en fecha 27 de febrero de 2004, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, el cual le dio entrada y admitió en fecha primero (01) de Marzo del año dos mil cuatro (2004), se ordeno citar a la parte demandada, para que compareciera por ante este Tribunal, dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la fecha que conste en actas su citación, a dar contestación a la demanda propuesta en su contra.-
En fecha veintiocho (28) de Julio de 2004, se practicó la citación personal del ciudadano JAVIER JOSÉ ALMARZA ROMERO, parte demandada en el presente juicio.
En fecha veintiséis (26) de Agosto de 2004 se le dio entrada y agregó al expediente, escrito de contestación a la demanda, presentado por el ciudadano JAVIER JOSÉ ALMARZA ROMERO, y asistido por el abogado BENITO MÉNDEZ MORALES.
En fecha Veinte (20) de Septiembre de 2004 se le dio entrada a escrito de promoción de pruebas de la parte demandante, recibido el día diecisiete (17) de Septiembre de 2004; y en auto por separado el día veintiocho (28) de Septiembre de 2004, se admitieron las pruebas allí contenidas.
En fecha ocho (08) de Octubre de 2004 se recibió y dio entrada a escrito presentado por la parte demandante, consignando mediante anexo, certificación de gravamen emitida por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
En fecha Diecisiete (17) de Noviembre de 2004 se recibió, dio entrada y agregó escrito de informes o conclusiones presentado por la parte demandante.

Ahora bien, siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en esta causa, el Tribunal lo hace, previa las consideraciones siguientes:

DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Del exhaustivo análisis hecho por esta sentenciadora a las actas procesales, se observa que la parte actora promovió los siguientes medios probatorios:
1) Corre a los folios 4 y 5 documento poder otorgado por los actores a los abogados en ejercicio, BEATRICE MOLINA y RAUL MOLINA, autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Maracaibo, en fecha 14-01-04 bajo el N° 74, tomo 1.
El documento antes descrito fue presentado en su forma original, se evidencia suscrito ante el funcionario competente para presenciar el otorgamiento y no fue en modo alguno atacado por el adversario, en razón de lo cual siguiendo lo pautado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, es fidedigno y en consecuencia se le otorga todo su valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.
2) Inserto a los folios 6 al 8, se encuentra contrato de opción de compra-venta en original, celebrado entre las partes intervinientes en la presente causa, autenticado por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, en fecha 27-10-2003, bajo el N° 77, tomo 82.
El precitado documento constituye el instrumento fundante de la presente acción, y además observa esta juzgadora que el mismo no fue atacado por el demandado, es más, este en su escrito de contestación de la demanda admite como cierta la celebración de dicho contrato, en virtud de lo cual aplicando la normativa contenida en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es fidedigno y conserva todo el valor probatorio que del mismo dimana, el cual es apreciado por esta juzgadora como plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
3) Inserto a los folios 9 y 10 se observa original de documento, suscrito por los demandantes en el cual manifiestan su voluntad de adquirir el inmueble opcionado. Dicha manifestación fue autenticada por ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, en fecha 16-01-2004, bajo el N° 69, tomo 2. Esta juzgadora efectúa la valoración del documento antes especificado de acuerdo a lo pautado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y en tal sentido, por cuanto se verifica de actas que la contraparte no atacó el mismo, este documento por tener fe pública es fidedigno por ser emanado del órgano competente para ello, preservando todo su valor probatorio en esta causa, en consecuencia se le da todo el valor probatorio. Y ASI SE DECIDE
4) Certificación de Gravamen expedida por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Maracaibo, de fecha 20-11-2003, la cual fue consignada en original, y se encuentra agregada al folio 11 de este expediente. De acuerdo a esta Certificación sobre el Inmueble objeto del contrato cuyo Cumplimiento se reclama, existen los siguientes gravámenes:
a) Hipoteca de Primer Grado a favor de la sociedad mercantil UNIBANCA y b) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal, según oficio 5394-05-03.
Esta certificación de gravámenes se encuentra suscrita por el funcionario competente para darle fe pública, en razón de lo cual su valoración se efectúa atendiendo lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, disposición ésta que establece el carácter fidedigno de dicho documento, por lo que, esta juzgadora le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.
En la etapa probatoria, la parte demandante promovió los medios de prueba que se determinan a continuación:
1- Invocó el mérito favorable de actas.
Con respecto a esta promoción, esta sentenciadora señala que tal argumento no constituye en sí un medio probatorio, ya que al invocar el mismo se solicita la aplicación de principios procesales, tales como el principio de Concentración Procesal y Comunidad de la Prueba, principios estos que a pesar de no ser invocados por las partes en cualquier juicio, deben ser aplicados de oficio por el juez al momento de valorar las pruebas como tal, otorgándole eficacia a favor de quien señale el resultado de la misma, indistintamente de quien la haya promovido en el juicio. Y ASI SE DECIDE.
2- Promovió Certificación de Gravámen que consignó posteriormente en original mediante escrito de fecha 08-10-2004, la cual fue expedida por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Maracaibo, de fecha 22-09-2004. Tal documento se encuentra agregado al folio 23 de este expediente. De acuerdo a esta Certificación sobre el Inmueble objeto del contrato cuyo Cumplimiento se reclama, existen los siguientes gravámenes:
a) Hipoteca de Primer Grado a favor de la sociedad mercantil UNIBANCA; b) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal, según oficio 5394-05-03 y c) Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada por este Tribunal, según oficio 6482-151-04.
La certificación de gravámenes antes determinada se encuentra suscrita por el funcionario competente para darle fe pública como lo es el registrador Inmobiliario, en razón de lo cual su valoración se efectúa atendiendo lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, disposición ésta que establece el carácter fidedigno de dicho documento; en consecuencia, esta juzgadora le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende. Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Una vez recorridas y analizadas las actas procesales, esta sentenciadora constata que la parte demandada en la presente causa, no promovió ni evacuó prueba alguna en el transcurso del debate procesal.

PARTE MOTIVA

Plantea la parte actora en su escrito de demanda que el demandado JAVIER ALMARZA celebró con los demandantes LEDY OLANO y HEBERTO MORILLO, un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su propiedad, el cual se encuentra identificado en la parte narrativa de este fallo. Dicho contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, en fecha 27-10-2003, bajo el N°. 77, tomo 82° y en el mismo se estableció su ejecución en el plazo de 90 días para que el promitente vendedor (demandado) efectuara la venta definitiva y los promitentes compradores (actores) ejercieran su derecho a adquirir el inmueble, igualmente el promitente vendedor recibió Bs. 2.000.000,oo en calidad de arras y se obligó a entregar Bs. 1.000.000,oo en caso de incumplimiento por concepto de daños y perjuicios. Exponen los actores que sobre el inmueble dado en opción de compra pesan gravámenes de hipoteca y prohibición de enajenar y gravar, lo cual contraviene lo dispuesto en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra, según la cual el promitente vendedor se obliga a entregarlo libre de gravámenes.
Además en el libelo de demanda se expresa que mediante documento autenticado en la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 16 de enero de 2004, bajo el N°. 69, tomo 2°, y antes de vencerse el lapso estipulado en el contrato de opción de compra-venta, los promitentes compradores manifestaron su voluntad de adquirir el inmueble opcionado, y que sin embargo, el hoy demandado incumplió los términos pactados, esto es, la venta del inmueble o en su defecto, la devolución de las cantidades entregadas por los promitentes compradores, por tanto, la operación de compra venta no se llevó a cabo por causas imputables al promitente vendedor, hoy demandado JAVIER ALMARZA. Por las razones expuestas en el libelo, solicitaron el reintegro de la suma dada en arras (Bs. 2.000.000,oo) y el pago por daños y perjuicios estipulados en la cantidad de Bs. 1.000.000,oo.
Por otra parte, el demandado en su escrito de contestación de la demanda admite como cierto que haya celebrado un contrato de opción de compra con los actores, pero niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los términos expuestos en el libelo, específicamente en lo atinente al incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por causa imputable a él.
Así mismo, señala expresamente: “No es cierto que haya incumplido mi obligación de entregar el inmueble objeto de negociación… por tanto, manifiesto mi voluntad de hacer la tradición legal del inmueble, libre de todo tipo de gravámen a fin de dar cumplimiento a la obligación contraída, en consecuencia, exijo a la parte demandante proceda a consignar en este órgano jurisdiccional, la cantidad correspondiente al precio del inmueble la cual asciende a la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo) a fin de cumplir con todas y cada una de las obligaciones contraídas…petición a la cual la parte demandante se ha negado a cumplir en diversas oportunidades…”.
En cuanto al pago de los daños y perjuicios reclamados, el demandado negó algún tipo de incumplimiento de su parte, por lo cual mal podría causar algún tipo de daño, que además no fue especificado por los demandantes en su escrito libelar.

La parte actora fundamenta su pretensión en el artículo 1.264 del Código Civil, norma ésta que expresamente establece:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.

Por otra parte, esta juzgadora estima prudente exponer las normas que rigen la materia contractual establecidas en el vigente Código Civil.
ARTÍCULO 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
Así mismo, el demandado JAVIER ALMARZA en su escrito de contestación a la demanda, fundamenta su defensa en la figura de la Exceptio Non Adimpleti Contractus, establecida en el artículo 1.168 de la norma sustantiva civil, según la cual:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Vistas y analizadas las pretensiones y defensas expuestas por las partes, así como las pruebas aportadas al proceso y concatenarlas con las normas vigentes que regulan la materia contractual, específicamente en lo atinente al cumplimiento de los mismos, esta jurisdicente pasa de seguidas a fundamentar la decisión a la cual ha llegado con los elementos antes dichos. En este sentido, se tiene:
En actas se encuentra consignado el contrato de opción de compra que fundamenta la acción de cumplimiento de contrato intentada por los ciudadanos LEDY OLANO y HEBERTO MORILLO. Dicho contrato establece en su Cláusula Segunda que el promitente vendedor se obliga a vender a los promitentes compradores y éstos a comprarle el inmueble en un plazo de noventa (90) días calendario a partir de la fecha cierta del documento, la cual es el 27 de octubre de 2003. También se encuentra agregado a las actas procesales un documento donde los promitentes compradores manifestaron su voluntad de adquirir el inmueble opcionado.
Así mismo, en cuanto a la Exceptio Non Adimpleti Contractus, esgrimida por el demandado, la doctrina ha señalado que constituye “la oposición formulada por el demandado frente al actor que le exige el cumplimiento de la obligación o prestación nacida de un contrato bilateral perfecto. No es una verdadera excepción, porque el demandante ha de probar que cumplió o está dispuesto a cumplir”. Calvo Baca, Emilio (2002) Código Civil venezolano. Caracas: Ediciones Libra.
De lo expuesto se evidencia que la excepción opuesta por el demandado ha quedado desvirtuada por la fuerza de las normas sustantivas antes referidas las cuales son aplicables al presente caso, así como las normas particulares pactadas por las partes en el contrato de opción de compra, ya que, del exhaustivo análisis de las actas procesales esta juzgadora ha podido constatar y evidenciar que efectivamente el demandado incumplió con las condiciones de la venta pactadas dentro del plazo fijado para su materialización, incurriendo en la violación de lo estatuido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, ya que, consecuentemente a ello a su vez se constata en las actas que la parte actora siguió los parámetros y dio efectivo cumplimiento a lo pactado en dicho contrato. Y ASÍ SE RESUELVE.
Tal conclusión expuesta por esta juzgadora igualmente se fundamenta en la confesión que el mismo demandado efectúa sobre su incumplimiento, ya que en su contestación de demanda, expresa que “No es cierto que haya incumplido mi obligación de entregar el inmueble objeto de negociación… por tanto, manifiesto mi voluntad de hacer la tradición legal del inmueble… libre de todo tipo de gravámen a fin de dar cumplimiento a la obligación contraída…” (Destacado del Tribunal). Esta declaración aunada a las pruebas documentales traídas por los actores a la causa, al ser concatenadas con las normas sustantivas y adjetivas que rigen para este tipo de procedimiento, lo cual en consecuencia arroja como conclusión la eminente declaratoria “Con Lugar” de la presente demanda por cumplimiento de contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
Por otra parte, en el contrato de opción de compra incumplido por la demandada se establecen las sanciones pecuniarias que el incumplimiento del mismo acarrea. En este sentido, la Cláusula Octava establece que si el promitente vendedor por cualquier causa no puede cumplir con la venta definitiva, se obliga a devolver a los promitentes compradores la cantidad de Bs. 2.000.000,oo que es la recibida en arras, más el 50% de esta cantidad por concepto de indemnización por daños y perjuicios como cláusula penal, “en el entendido de que los mismo (sic) no tendrán que ser demostrados…”, que es la cantidad de Bs. 1.000.000,oo, lo cual hace un total a devolver de Bs. 3.000.000,oo en un lapso de 30 días calendario, en este caso, a la parte actora en esta causa.
Pues bien, habiendo quedado demostrado el incumplimiento por parte del promitente vendedor (demandado) y en atención a la ya citada norma civil que establece la fuerza de ley entre las partes que poseen los contratos, esta juzgadora percata que tal incumplimiento acarrea para el demandado la correspondiente devolución a los actores de la cantidad pactada, esto es, de Bs. 3.000.000,oo. Y ASÍ SE DECIDE.

Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veinticuatro (24) días del mes de mayo del año dos mil cinco (2005). Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.

LA JUEZA
ABG. HELEN NAVA DE URDANETA, MSc.

EL SECRETARIO
Siendo las once y treinta minutos de la mañana (11:30 a.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 9327.-
EL SECRETARIO,