REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA PAMPATAR 195º Y 146º.- Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal dicta el fallo en los términos que a continuación se expresan:--------------------------------------------------------------------------------- CAPITULO I IDENTIFICACION DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Ciudadanos YOLANDA MONTENEGRO y ELIAS SEGUNDO BALZA G, mayores de edad, titulares de Cédula de Identidades Nros. 6.337.889 y 3.895.508, respectivamente, domiciliados en el Municipio Maneiro de Estado Nueva Esparta.--------- PARTE DEMANDADA: Ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, peruana la primera, venezolanas las siguientes, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 621.344, 13.092.485, 11.950.655, 13.092.486 y 13.092.484, respectivamente, en sus caracteres de sucesoras del ciudadano SERGE CLEMENT.---- APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Abogados en ejercicio, Patricia Carrera Arocha, Lucibeth Mujica Tormes y Gustavo Adolfo Silba, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 45.621, 106.872 y 62.119, respectivamente, y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-9.485.442, V-13.425.034 y V-10.337.802.------------------------------------------------------------------------ APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Inicialmente, la Defensora Judicial designada por el Tribunal, Abogada en ejercicio Angelina Volpe, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 44.563 y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.994.445; y posteriormente, las apoderadas judiciales, Abogadas en ejercicio Angelina Volpe, ya identificada, y Marisol Fonseca Idler, venezolana, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.883.525 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 21.373.----------------------------------------- CAPITULO I SINTESIS DE LAS ACTAS PROCESALES Se inician las presentes actuaciones por libelo de demanda mediante el cual la ciudadana YOLANDA MONTENEGRO, asistida por la Abogada en ejercicio doctora Patricia Carrera Arocha, ejerce ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el número y letra cincuenta y cuatro C (54-C), situado en la planta quinta (5ta) de la Torre C del Edificio denominado Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el cual consta en instrumento autenticado inicialmente por ante la Notaría Pública de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha dos (02) de Julio de 1992, bajo el Nº 23, Tomo 68, y, posteriormente, ante la Notaría Pública de Maturín, Estado Monagas, en fecha nueve (09) de julio de 1992, bajo el Nº 37, tomo 125. Demanda que intenta en contra de las sucesoras de SERGE CLEMENT, ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, para que cumplan con su obligación de protocolizar a nombre de la parte actora, el documento de propiedad del inmueble descrito o en su defecto que el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que declare con lugar lo solicitado a fin de que sirva de título de propiedad a su favor.--------------------------------- Por auto de fecha 14 de abril del 2004, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada para la contestación de la demanda.--------------------------------------------------------------------------------- En fecha 22 de abril del 2004, la ciudadana Yolanda Montenegro, asistida por la Abogada en ejercicio Patricia Carrera A., presentó escrito mediante el cual reforma la demanda.---------------------- Por auto de fecha 27 de abril del 2.004, el Tribunal admitió la reforma de la demanda y acordó el emplazamiento de la parte demandada, ciudadanas Blanca Azucena Ascon de Clement, Catherine Marie M. Clement Ascon, Nathalie Clement Ascon, Chantal Clement Ascon y Evelyne Clement Ascon, en sus caracteres de sucesoras del ciudadano Serge Clement, para la contestación.----------- Por diligencia presentada en fecha 27 de abril del 2.004, los ciudadanos Yolanda Montenegro y Elías Segundo Balza, parte actora conforme al escrito de reforma de la demanda, otorgaron poder Apud Acta a la Abogada en ejercicio, Patricia Carrera Arocha, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.621, y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-9.485.442.------------------------------------ En la misma fecha (27-04-2004), la apoderada Judicial de la parte actora solicitó copia certificada de los instrumentos que rielan desde el folio veintiuno (21) hasta el folio ciento cincuenta y tres (153) del expediente, ambos inclusive.--------------------------------------------------- Por auto de fecha 28 de abril del 2004, el Tribunal ordeno asentar en el libro diario las actuaciones de fecha 05-03-04 cursantes a los folios 161, 162 y 163, por cuanto no fueron oportunamente diarizadas.-------------------------------------------------------------------------------- En fecha 28 de abril del 2.004, se acordó expedir por secretaría la copia certificada solicitada por la parte actora.------------------------------ Por diligencia de fecha 13 de mayo del 2004, la apoderada Judicial de la parte actora consignó copia simple del poder otorgado a las Abogadas Angelina Volpe Giamarita y Marisol Fonseca, por la ciudadana Blanca Azucena Ascon de Clement, en su propio nombre y en representación de las ciudadanas Catherine Marie M. Clement Ascon, Nathalie Clement Ascon, Chantal Clement Ascon y Evelyne Clement Ascon, y solicitó la citación de la parte demandada en la persona de las Abogadas Angelina Volpe Giamarita y/o Marisol Fonseca.---------------------------------------------------------------------------------- Por auto de fecha 17 de mayo del 2.004, el Tribunal ordenó citar a las codemandadas, ciudadanas Blanca Azucena Ascon de Clement, Catherine Marie M. Clement Ascon, Nathalie Clement Ascon, Chantal Clement Ascon y Evelyne Clement Ascon, en la persona de las abogadas Angelina Volpe Giamarita y/o Marisol Fonseca.------------------ En fecha 20 de mayo del 2.004, el Alguacil temporal de este Tribunal consignó la compulsa y el recibo de citación sin firmar, por cuanto le fue imposible localizar a las ciudadanas Angelina Volpe Giamarita y/o Marisol Fonseca, Apoderadas de la parte demandada.--- Por diligencia suscrita en fecha 03 de junio del 2.004, la apoderada judicial de la parte actora solicita la citación por carteles de la parte demanda.---------------------------------------------------------------------- Por auto de fecha 07 de junio del 2.004, el Tribunal acordó la citación por carteles de la parte demanda, y ordenó hacer la publicación prevista en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil en los diarios “EL SOL DE MARGARITA” y “LA HORA”.------------- Por diligencia de fecha 25 de junio del 2.004, la apoderada judicial de la parte actora consignó un ejemplar del diario “El Sol De Margarita”, de fecha 16 de junio del 2.004, y otro ejemplar del diario “La Hora”, de fecha 20 de junio de 2004, donde aparece publicado el cartel de citación ordenado.--------------------------------------------------------- En fecha 07 de julio del año 2004, la apoderada Judicial de la parte actora solicitó copia certificada del libelo de la demanda, del auto de admisión, del escrito de reforma del libelo con su auto de admisión, del poder apud acta que le fuera conferido a su persona, de la diligencia y del auto que las provea.----------------------------------------------- En fecha 08 de julio de 2004, se acordó expedir por secretaría la copia certificada solicitada por la parte actora.--------------------------------- Por diligencia de fecha 09 de julio del 2.004, el Secretario del Tribunal dejó constancia que en fecha 08 de julio de 2004 fijó un cartel de citación en el Centro Comercial Garden Plaza, ubicado en la Av. Aldonza Manrique de la Urbanización Playa el Angel, oficina Nro. 17, nivel mezzanina, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.---------- En fecha 11 de agosto del 2.004, la parte actora a través de su apoderada, solicitó la designación de Defensor Judicial, por cuanto venció el lapso de la comparecencia y la parte demandada no ha comparecido a darse por citada.--------------------------------------------------- Por auto de fecha 18 de agosto del 2.004, el Tribunal designó como Defensora Judicial de las codemandadas, a la Abogada en ejercicio Angelina Volpe, venezolana, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 44.563, y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-6.994.445, y ordenó su notificación.-------------------- Cumplidas las formalidades de la notificación, aceptación del cargo y juramentación de la defensora judicial designada, el día 07 de octubre del 2.004 consignó escrito mediante el cual da contestación a la demanda en los siguientes términos: Niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado; alega que la parte actora no ha cumplido con su obligación de pagar el precio y todos los gastos inherentes y necesarios para la protocolización definitiva del documento de compraventa; niega y rechaza por improcedente la compensación de deudas opuesta por la actora; alega el enriquecimiento sin causa que se derivaría para el caso de que el Tribunal en la sentencia definitiva ordenare el cumplimiento del contrato.----------------------------------------------------------- Por diligencia suscrita el día 02 de noviembre del 2.004, la abogada Angelina Volpe, actuando en nombre y representación de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas.------------ En la misma fecha (02 de noviembre del 2.004), la apoderada Judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.-- Por auto de fecha 11 de noviembre del 2004, fueron admitidas todas las pruebas promovidas por las partes, ordenándose su evacuación.------------------------------------------------------------------------------ En fecha 19 de noviembre del 2.004, los ciudadanos Yolanda Montenegro y Elías Segundo Balza, otorgaron poder Apud Acta a los Abogados en ejercicio, Lucibeth Mujica Tormes y Gustavo Adolfo Silva, venezolanos, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 106.872 y 62.119, y titulares de Cédulas de Identidades Nros. V-13.425.034 y 10.337.802 respectivamente.---------- El día 22 de noviembre de 2004, se evacuó la prueba de Inspección Judicial promovida por la parte demandada, en la sede de la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.-------------------------------------------------------------------------- Mediante Oficio Nro. 9157-386 de fecha 29 de noviembre de 2004, se requirió de la Administración del Condominio Parque Residencial Margarita informes a los fines de la evacuación de la prueba de Informes promovida por la parte actora.--------------------------- En fecha 06 de diciembre de 2004, se evacuó la prueba testimonial de la ciudadana Angelina Volpe Giaramita, promovida por la parte actora.-------------------------------------------------------------------------- En fecha 13 de diciembre la doctora Nohevic González González, en su condición de Juez Suplente especial se avocó al conocimiento de la causa.----------------------------------------------------------- Por auto de fecha 14 de febrero del 2.005, la Juez Provisorio de este Tribunal, doctora Delvalle Rodríguez Heredia, reasume sus funciones y se avoca al conocimiento de la causa.---------------------------- En fecha 15 de febrero del 2.005, la parte actora presentó informes, por escrito constante de seis (06) folios útiles.-------------------- En fecha 04 de marzo de 2005, se recibió comunicación emanada de la Junta de Condominio de la Torre “C” del Conjunto Parque Residencial Margarita.------------------------------------------------------ Por diligencia de fecha 17 de marzo del 2.005, la parte actora solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos en este Tribunal, desde el día 07 de marzo hasta el día de la diligencia (17 de marzo de 2005).------------------------------------------------------------------------ Por auto de fecha 18 de marzo de 2005, el Tribunal expidió por secretaria el computo solicitado.--------------------------------------------------- CAPITULO III MOTIVOS DE LA DECISION DE LOS TERMINOS DE LA DEMANDA: En el libelo de la demanda y en el escrito de reforma, la parte actora afirma: Primero: Que conforme a instrumento autenticado por lo que respecta a la firma de los co-demandantes, por ante la Notaría Pública de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 02 de julio de 1.992, bajo el Nro. 23, tomo 68, y posteriormente, por lo que respecta a la firma del causante de las co-demandadas, por ante la Notaría Pública de Maturín del Estado Monagas en fecha 09 de julio de 1.992, bajo el Nro. 37, Tomo 125; SERGE CLEMENT, causante de las codemandadas, se comprometió a venderle a los demandantes, ciudadanos Yolanda Montenegro y Elías Segundo Balza G., y éstos se comprometieron a comprarlo, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 54-C, situado en la planta quinta de la Torre C del Edificio Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Distrito (hoy Municipio) Maneiro del Estado Nueva Esparta; Segundo: Que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta tiene una superficie aproximada de 128 metros cuadrados, consta de salón- comedor, tres (3) dormitorios principales, dos (29 baños principales, un (1) dormitorio y baño de servicio, cocina, terraza descubierta, lavadero; se halla comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Fachada Norte de la Torre C, apartamento Nro.53 y hall de circulación; Sur: Fachada Sur de la Torre C; Este: Fachada Este de la Torre C; y, Oeste: Fachada Interna Oeste de la Torre C, escalera General y hall de circulación; le corresponde un porcentaje de condominio de setenta y cuatro mil setecientos veintisiete milésimas por ciento (0,74727%); y fue adquirido por el causante de las co-demandadas conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de agosto de 1.979 bajo Nro. 67, folios 278 al 283, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Tercer Trimestre del año 1.979; Tercero: Que del contrato cuyo cumplimiento se demanda, se desprende que el precio de venta definitivo se pactó en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,00), de los cuales se pagó la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) como cuota inicial convenida, debiendo pagar el saldo, equivalente a un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00) a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa; y que la obligación contraída por los demandantes de pagar el precio de la venta a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, se hizo depender, por acuerdo entre ambas partes que consta en el mismo contrato de opción de compraventa, del cumplimiento de varias condiciones suspensivas bajo la potestad exclusiva del vendedor; Cuarto: Que llegada la oportunidad de protocolizar el documento definitivo de compraventa, el comprador no cumplió con sus obligaciones, estando vigente para entonces, al menos un gravamen hipotecario sobre el inmueble objeto de la compraventa, y además, sin que el vendedor presentara la notificación de enajenación de inmuebles debidamente sellada por el Ministerio de Hacienda, requisito previo vigente para el año 1.992 para la protocolización del documento definitivo de compraventa; Quinto: Que pese a tal incumplimiento, la co-demandante Yolanda Montenegro, pagó por Serge Clement las deudas generadas mes a mes por concepto de condominio del Edificio Parque Residencial Margarita, que asciende a la cantidad de dos millones trescientos treinta y tres mil trescientos setenta y cuatro bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 2.333.374,91); Sexto: Que por cuanto la co-demandante Yolanda Montenegro pagó por Serge Clement al Condominio del Edificio Parque Residencial Margarita, éste mantiene con ella una deuda hasta por la cantidad de dos millones trescientos treinta y tres mil trescientos setenta y cuatro bolívares con noventa y un céntimos (Bs. 2.333.374,91, y ambos demandantes, frente a él y de manera recíproca, hasta por la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00), se opone la compensación de dichas deudas recíprocas; Séptimo: Que Serge Clement debe la cantidad de cuatrocientos cincuenta y seis mil cuatrocientos ochenta y un bolívares con cuarenta y siete céntimos (Bs.456.481,47) que es la diferencia reembolsable por Serge Clement, deducida una vez compensados los montos concurrentes; Octavo: Que habiendo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar a los compradores el inmueble vendido, y los demandantes-compradores de entregar el precio pactado por dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,00), se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento; y Noveno: Que habiendo los demandantes cumplido con la totalidad de las obligaciones como compradores frente a Serge Clement, quién no cumplió las que contrajo frente a los demandantes, se demanda a las sucesoras de Serge Clement, ciudadanas Blanca Azucena Ascon de Clement, Catherine Marie M. Clement Ascon, Nathalie Clement Ascon, Chantal Clement Ascon y Evelyne Clement Ascon, para que cumplan con su obligación de protocolizar a nombre de la parte actora, el documento de propiedad del inmueble descrito o en su defecto que el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que declare con lugar lo solicitado a fin de que sirva de título de propiedad a su favor, estando dispuesta la parte actora en caso de que el Tribunal no considere procedente la compensación opuesta, a consignar el saldo pendiente a favor de la parte demandada, equivalente a un millón ochocientos mil bolívares (Bs.1800.000,00).------------------------------------ DE LOS TERMINOS DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: La abogada Angelina Volpe Giaramita, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, contesta la demanda en los siguiente términos: Primero: Niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho alegado, la demanda incoada por Yolanda Montenegro Villa y Elías Segundo Balza en contra de sus defendidas, en la cual se solicita que estas últimas cumplan con la obligación de protocolizar a nombre de los primeros, el documento de propiedad de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 54-C, situado en la planta quinta de la Torre C del Edificio Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en virtud del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 02 de julio de 1.992, bajo el Nro. 23, tomo 68, y posteriormente por ante la Notaría Pública de Maturín del Estado Monagas en fecha 09 de julio de 1.992, bajo el Nro. 37, Tomo 125; Segundo: Niega y rechaza que las obligaciones contraídas por los compradores hayan dependido del cumplimiento de condiciones suspensivas bajo la potestad exclusiva del vendedor; Tercero: Afirma que los compradores proponentes de la demanda no solo no cumplieron con su obligación de pagar completo el precio de la compraventa para poder lograr la transferencia de la propiedad del inmueble objeto de la negociación, sino que además no pagaron los gastos necesarios para la protocolización definitiva del documento de compraventa y no presentaron ningún tipo de documento ante la Oficina de Registro competente ni pagaron ningún tipo de impuesto ni gastos para su debido registro y protocolización; Cuarto: Argumenta: que el contratante que demanda al otro contratante por la resolución o por la ejecución de un contrato con fundamento en la norma del artículo 1.167 del Código Civil, tiene que haber cumplido sus propias obligaciones contractuales; que la elaboración del respectivo documento de venta que ha de ser presentado al Registro y el consiguiente pago de honorarios de abogados corresponde al comprador; que igualmente corresponde al comprador los demás accesorios de la venta como lo establece el artículo 1491 del código Civil; que los gravámenes sobre inmuebles pueden ser liberados inmediatamente antes de la protocolización de cualquier documento de compraventa, lo que no imposibilita la introducción y presentación de dicho documento ante la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, cumpliendo así los compradores con una de sus obligaciones establecidas en el documento de opción de compraventa; Quinto: Alega que del texto del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que los efectos de contrato no cumplido puede producirlo la sentencia cuando se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad, como en caso de autos, sólo cuando la parte que propuso la demanda ha cumplido con su prestación, en este caso, el pago íntegro del precio, de lo cual debe existir constancia auténtica en autos; Sexto: Señala que en el presente caso hay ausencia total de prueba auténtica de que la parte actora -los compradores-, hubiesen cumplido su obligación del pago total del precio, pues nunca cancelaron parte sustancial del mismo, es decir, la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares; Séptimo: Niega y rechaza que la compradora Yolanda Montenegro haya tenido la obligación o haya sido ello obligación como supuesta compradora del inmueble, de pagar las deudas generadas mes a mes por concepto de condominio del apartamento 54-C del Edificio Parque Residencial Margarita e impugna los recibos de condominio que marcados “C” fueron consignados con el escrito de demanda; Octavo: Argumenta que de conformidad con el artículo 1.332 del Código Civil, la compensación no se efectúa sino entre dos deudas que sean igualmente líquidas y exigibles y cuyas existencias sean simultáneas; Noveno: Por último, alega la defensora judicial designada a la parte demandada, que de declararse con lugar la pretensión de la actora de que se entregue un inmueble cuyo valor ya no es el que tenía para la fecha en que los compradores, debiendo cumplir con sus obligaciones de pagar el precio no lo hicieron, y pretender pagar ahora el precio in equivalente, éstos se verían enriquecidos injustamente, consagrándose un enriquecimiento sin causa a favor de los compradores.---------------------------------------------------------------------------- Establecidos los términos como ha quedado planteada la controversia, el Tribunal entra a analizar y valorar las pruebas aportadas al proceso por las partes, pues considera, que la actividad probatoria desplegadas por ellas, depende en definitiva la admisión o rechazo de sus respectivas pretensiones, de suerte que junto a la carga de la afirmación de los hechos, cada parte tiene la carga de la prueba de los mismos, cuando estos no son expresamente reconocidos o no se trate de hechos notorios, conforme al principio establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.-------------------------- DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO Y SU APRECIACION: La parte demanda aportó al proceso las siguientes pruebas:-------------- 1.- En la oportunidad de la contestación de la demanda: Anexó en dos (2) folios útiles y marcado con la letra “B”, instrumento poder otorgado por las ciudadanas Blanca Azucena Ascon de Clement, Catherine Marie M. Clement Ascon, Nathalie Clement Ascon, Chantal Clement Ascon y Evelyne Clement Ascon, en sus caracteres de sucesoras del ciudadano Serge Marie Pierre Clement D., a las abogadas Angelina Volpe Giaramita y Marisol Fonseca Idler, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 21 de Marzo del 2.003, inserto bajo el Nro. 77, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial; instrumento poder que no fue impugnado, ni tachado en forma alguna por la contraparte, por el contrario, observa el Tribunal, que la parte actora consignó en autos copia fotostática del referido poder y solicitó expresamente que la citación de las codemandadas fuera hecha en la persona de una cualquiera de sus apoderadas. En consecuencia, conforme a lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, este Tribunal lo aprecia como prueba plena de la representación que en el juicio se atribuyen las abogadas Angelina Volpe Giaramita y Marisol Fonseca Idler, como apoderadas de la parte demandada, por haber sido otorgado dando cumplimiento a las exigencias establecidas en los artículos 150, 151 y 154 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.------------------------------------------------------------------------------------ 2.- En el lapso probatorio:------------------------------------------------------------ Primero: Reprodujo e invocó a favor de sus mandantes el mérito favorable del escrito de contestación de la demanda en el cual, según lo expresa, la parte demandada alega que la parte actora no cumplió con su obligación principal de pagar el precio de la compra y sus obligaciones contractuales de presentar por ante la Oficina de Registro competente para su protocolización el documento de compraventa del inmueble objeto de la negociación y de pagar los impuestos y gastos para su debido registro y protocolización. Segundo: Promueve como prueba en beneficio de la parte demandada, declaración de la parte actora contenida en el escrito de demanda (folio 2, línea 20 y folio 4, línea 6 del expediente) en el cual, según su dicho, la actora reconoce y asume la falta de cumplimiento de su primordial obligación que lo era el pago completo del precio de la compraventa. Al respecto, la doctrina y la jurisprudencia patria han señalado por una parte, que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino más bien está dirigida a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano; y, por otra parte han establecido también, que los alegatos y defensas hechos por las partes en el transcurso del proceso no constituyen un medio de prueba sino un modo de fijación formal de los hechos mediante la declaración de voluntad de la parte, que vincula al Juez en cuanto a la posición del hecho. Criterios doctrinales y jurisprudenciales que este Tribunal acoge y aplica al caso concreto que decide, en consecuencia, no aprecia las solicitudes de la parte demandada planteadas en su escrito de pruebas, en virtud de que no constituyen en sí mismas elementos probatorios, pues con ellas lo que se pretende es fijar el alcance y límite de la relación procesal. Así se establece.---------------- Tercero: Inspección Judicial en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; admitida dicha prueba fue fijada la oportunidad para su evacuación, y a tal efecto el día 22 de noviembre del 2.004, el Tribunal se trasladó y constituyó en la sede de la Oficina del Registro Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, ubicada en el mezzanina del Centro Comercial AB, local Nro.70, situado en la Avenida Aldonza Manrique con Avenida Bolívar, Urbanización Playa El Angel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. A los folios 245 y 246 del expediente consta el acta redactada por el Tribunal al momento de la evacuación de la prueba de Inspección judicial, de cuyo texto se extrae: Que la Inspección Judicial fue practicada en la forma legal dentro del proceso; que en el acto se encontraban presente la doctora Marisol Fonseca Idler, en su carácter de coapoderada judicial de la parte demandada, y los abogados en ejercicio, Gustavo Adolfo Silba y Lucibeth Mujica Torres, en sus caracteres de coapoderados de la parte actora; que el Tribunal notificó de su misión al Dr. Roy Rafael Porto Cabarcas, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.000.030, en su condición de Registrador Subalterno del Municipio Maneiro; que el Tribunal tuvo a su vista los Libros de presentación de documentos correspondientes al año 1.992, el Tomo con su Adicional; que el Tribunal revisó dichos Libros y constató que en ellos no existe ningún asiento de presentación de un documento de compraventa de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 54-C, situado en la planta cinco de la Torre C del Conjunto Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, donde aparece como vendedor Serge Clement y como compradores Yolanda Montenegro y Elías Segundo Balza G.; que notificado manifestó al Tribunal que para el lapso comprendido entre el 02 de julio y 02 de octubre del año 1.992, la persona encargada para la revisión de los documentos presentados era la ciudadana Daría Espinoza, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-2.169.595; que la identificada ciudadana a su vez manifestó al Tribunal que no recuerda los hechos sucedidos en esa época; que el Tribunal revisó el Tomo 2, Protocolo Primero del Tercer Trimestre del año 1.979, y constató que a los folios 278 al 283 y su vuelto, cursa documento de compra venta anotado bajo el Nro. 67, por el cual la ciudadana María Suarez de Machín vende al ciudadano Serge Clement De Delaunoy, de fecha 28 de agosto de 1.979; que el Tribunal revisó el antes identificado documento y constató que en el mismo no se observa evidencia de haber sido revisado para una venta. A la prueba analizada ha de acordársele el valor que le atribuye el artículo 1.428 del Código Civil por haber sido evacuada cumpliendo con lo establecido en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, este Tribunal aprecia el valor probatorio de la Inspección Judicial bajo examen como prueba plena de los hechos constatados por el Tribunal y relacionados en el acta redactada al efecto. Así se decide.------------- La parte actora aportó al proceso las siguientes pruebas: 1.-En el lapso probatorio: Primero: Documento inicialmente autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar del Estado Nueva Esparta, el día dos (02) de julio de 1.992, bajo el Nro. 23, Tomo 68 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría; y posteriormente, ante la Notaría Pública de Maturín del Estado Monagas, el día 09 de julio de 1.992, bajo el Nro. 37, Tomo 125 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, el cual fue anexado en copia certificada al libelo de la demanda en cinco (05) folios útiles, marcado con la letra “A”. Copia Certificada de un documento autenticado contentivo de contrato de opción de compraventa, por el cual el ciudadano Serge Clement se compromete a vender y los ciudadanos Yolanda Montenegro Villa y Elías Segundo Balza G. se comprometen a comprar un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 54-C del Edificio denominado Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Distrito (hoy Municipio) Maneiro del Estado Nueva Esparta. Ahora bien, sin prejuzgar sobre la validez o no del contrato de opción de compraventa a que se contrae el documento autenticado promovido en copia certificada, pues ello constituye materia específica del pronunciamiento sobre el fondo de la litis, observa el Tribunal que éste (el documento autenticado) no fue impugnado ni tachado en forma alguna por la contraparte de acuerdo con el procedimiento previsto en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, este Tribunal lo tiene por reconocido con efectos probatorios en la presente causa. Así se decide.------------------------------------------------------------------------------------ Segundo: Copia certificada de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de agosto de 1.979, bajo el Nro. 67, folios 278 al 283, Protocolo Primero, Tomo 02, Tercer Trimestre del año 1.997; contentivo de documento de compraventa por el cual “Inversiones Ere, S.A.” vende a Serge Pierre Marie Clement Delanoy un apartamento distinguido con el número 54-“C”, ubicado en el quinto piso de la Torre “C” del Parque Residencial Margarita, Distrito (hoy Municipio) Maneiro del Estado Nueva Esparta; y constituye a favor de “La Margarita” Entidad de Ahorro y Préstamo, hipoteca especial de primer grado y a favor de “Inversiones Ere, S.A.”. Copia Certificada de documento público que promueve con su escrito de pruebas marcado “1” y que por no haber sido impugnado ni tachado en forma alguna por la contraparte, este Tribunal con fundamento en el artículo 1.360 del Código Civil, lo aprecia como plena prueba de la propiedad del apartamento antes descrito, en consecuencia, en la presente causa quedó demostrado que para el 28 de agosto del año 1.979, Serge Pierre Marie Clement Delanoy era su propietario. Así se decide.---------------------------------------------------------- Tercero: Certificación de gravámenes de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 54-C, situado en el quinto piso de la Torre “C” del Conjunto Residencial “Parque Residencial Margarita”, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; expedida en fecha 29 de marzo del año 2.004, por el Registrador Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, correspondiente a los últimos veinticinco (25) años. Esta prueba documental que la parte actora promovió con su escrito de pruebas marcado “2”, el Tribunal la valora conforme al artículo 1.359 del Código Civil, en virtud de que se trata de un instrumento otorgado por un Registrador con facultad para ello, el cual no fue tachado por la parte contraria, razón por la cual, salvo que sea declarado falso, su contenido se tiene por cierto. En consecuencia, hace plena prueba de los hechos jurídicos que el Registrador declara haber constatado. Así se decide.---------------------- Cuarto: Con su escrito de pruebas la parte actora trae al proceso marcada “3”, instrumento fechado en Porlamar, 05-05-95, dirigido a “…ATT. Sr. SERGE CLEMENT, PARQUE RESIDENCIAL MARGARITA, TORRE C, APT. 54-C. Att. Sra. Yolanda Montenegro...”, en cuyo texto consta la firma del remitente; adicionalmente, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, promueve la prueba testimonial de la ciudadana ANGELINA VOLPE GIARAMITA, por tratarse el instrumento consignado, según lo expresa, de un documento privado emanado de un tercero; admitida la prueba se ordenó la citación de la testigo. A los folios 250 y 251 corre inserta el acta contentiva de la declaración rendida por ésta en la oportunidad fijada para ello, de cuyo texto se extrae: Que el día seis de diciembre del año 2.004, la testigo, juramentada en la forma de Ley, dijo ser y llamarse ANGELINA VOLPE GIARAMITA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.994.445, abogada en ejercicio y de este domicilio; que habiéndole sido puesto de manifiesto el documento privado contentivo de la comunicación o misiva promovida por la actora, la testigo expuso: “…ratifico la firma que se encuentra en el documento, reconozco que es mía, y en cuanto al contenido…, en virtud del tiempo transcurrido, desde la fecha que se emitió…no puedo…ratificar exactamente su contenido…”; que respondió a las preguntas que de viva voz le formulara los co-apoderados de la parte actora, abogados Gustavo Adolfo Silba y Lucibeth Mújica Tormes, en los siguientes términos: Que no acostumbra firmar documentos cuyos contenidos no ha leído previamente; que en ningún momento declaró que firmó el documento sin conocer su contenido; que en su ejercicio profesional, para la fecha del documento, cree haber sido asesora del Parque Residencial Margarita; que no ratifica el contenido del documento que se le puso de manifiesto porque no recuerda su contenido exacto; que considera que el documento que se le puso de manifiesto pudo haber sido emanado de ella aún cuando no recuerda el contenido exacto. En relación a esta prueba observa el Tribunal, que a pesar de que la promovente señala expresamente que “…promueve…documento privado suscrito por ANGELINA VOLPE, actuando como tercera ajena al proceso;…”, del examen de dicho instrumento se evidencia que se trata de una carta misiva dirigida por un tercero al causante de la parte demandada y a uno de los co-demandantes; medio probatorio éste que específicamente se encuentra regulado en los artículos 1.371 al 1.374 del Código Civil. En efecto, conforme al artículo 1.371 del Código Civil, en nuestro derecho se admite que puedan hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ella se trate de la existencia de una obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos que se controvierten; y el artículo 1.373 ejusdem, establece que las cartas misivas de carácter confidencial, es decir, aquellas en que no se trata de los asuntos expresados en el artículo 1.371, no pueden publicarse ni presentarse en juicio, sin el consentimiento del autor y de la persona a quién fueron dirigidas; he aquí la distinción que hace el Código Civil de cartas misivas confidenciales y cartas misivas no confidenciales, y los requisitos necesarios para producirlas en juicio. Ahora bien, el artículo 1.372 del citado Cuerpo Normativo, exige a los efectos del valor probatorio de las cartas (confidenciales o no confidenciales) dirigidas por una de las partes a un tercero, el consentimiento de ambos para su presentación en juicio, o en el caso contrario, que se trate de una carta dirigida por un tercero a una de las partes; así lo ha interpretado la doctrina y jurisprudencia patria. En el caso que nos ocupa, advierte el Tribunal que la carta misiva promovida por la actora está dirigida por un tercero, Angelina Volpe, al causante de la parte demandada, Serge Clement, y a una de los codemandantes, Yolanda Montenegro; y, aún cuando pueda establecerse que la ciudadana Angelina Volpe, tercero firmante de la carta, a través de su testimonio dio su consentimiento para que fuera traída al proceso, no existe en autos constancia del consentimiento dado por los causahabientes de Serge Clement, una de los destinatarios de la referida carta, tal como lo exige el artículo en comento. En consecuencia, de conformidad con la parte in fine del artículo 1.374 del Código Civil, el Tribunal desestima la carta misiva promovida por la actora con su escrito de pruebas, en virtud de que fue presentada en juicio sin cumplir con las exigencias del artículo 1.372 ejusdem. Así se decide.---------------------- Quinto: Copia Certificada de actuaciones judiciales, que la promovente expresamente identifica como “… copia certificada de documento privado tenido legalmente por reconocido en el expediente 04-1077, nomenclatura de este Tribunal; emanado por la Junta de Condominio “Parque Residencial Margarita-Torre “C”…”. Al respecto, la Doctrina tiene establecido que cuando se trata de un documento privado que ha sido reconocido en juicio por la parte contra quien se produjo, tal reconocimiento únicamente surte efectos dentro de ese proceso, y es la sentencia la que declara el reconocimiento del documento, no obstante puede ser producido en otro juicio como documento privado reconocido, pero en este caso, debe probarse el reconocimiento habido, y ello sólo se prueba fehacientemente con copia certificada de la sentencia definitivamente firme que ha declarado su reconocimiento judicial. Ahora bien, observa el Tribunal que en autos no consta la prueba del reconocimiento judicial del documento privado promovido; en consecuencia, no puede este Tribunal atribuirle a la copia certificada promovida efectos probatorios de documento privado reconocido, cuyo reconocimiento judicial no fue probado en este proceso con prueba fehaciente. Así se decide.------------------------------- Sexto: Declaraciones de la parte demandada contenidas en el escrito de contestación de la demanda, las cuales promueve la actora como prueba de confesión judicial conforme a lo establecido en artículo 1.401 del Código Civil. En relación a este punto, el Tribunal reitera el criterio antes señalado, establecido por la doctrina y jurisprudencia patria en el sentido de que los alegatos y defensas hechos por las partes en el libelo de la demanda, en la contestación y en los informes, no pueden ser considerados como confesiones, pues solamente delimitan la controversia, y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte. En cuanto a la confesión judicial a que se refiere el artículo 1.401 del Código Civil, se trata de la confesión provocada a través de la prueba de posiciones juradas, promovida y evacuada en juicio conforme a los artículos 403 al 419 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal no aprecia la solicitud de la parte actora planteadas en su escrito de pruebas, en virtud de que en nuestro ordenamiento jurídico no constituye un medio probatorio. Así se decide.------------------------------------------------------------------------------------ Séptimo: Prueba de Informes de la Administración del Condominio del Edificio Parque Residencial Margarita. Admitida la prueba y librado el Oficio correspondiente, el día 04 de marzo del 2.005 se recibió el informe requerido, emitido por dos representantes de la Junta de Condominio de la Torre “C” del Conjunto Parque Residencial Margarita, en el cual se expresa que la suma generada hasta el 29 de febrero de 2.004, por concepto de cuotas de condominio correspondiente al apartamento 54-C de la Torre “C” del Conjunto Parque Residencial Margarita, ha sido cancelada en su totalidad, y es en este sentido que el Tribunal aprecia la prueba de informes analizada. Así se decide.------------------------------------------------------------ Octavo: La Presunción legal establecida en el artículo 552 del Código Civil, el cual expresa:------------------------------------------------------------------ “Los frutos naturales y los frutos civiles pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce. Son frutos naturales los que provienen directamente de la cosa, con o sin industria del hombre, como los granos, las maderas, los partos de los animales y los productos de las minas o canteras. Los frutos civiles son los que se obtienen con ocasión de una cosa, tales como los intereses de los capitales, el canon de las enfiteusis y las pensiones de las rentas vitalicias. Las pensiones de arrendamiento se colocan en la clase de frutos civiles. Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día.” Vistos los supuestos de hechos contemplados en forma abstracta en la norma invocada por la parte actora como presunción legal a su favor, considera el Tribunal que los mismos no guardan relación con los hechos controvertidos en esta causa, razón por la cual la prueba promovida resulta impertinente para el establecimiento de los hechos que con ella se pretende probar; en consecuencia, no se aprecia.-Así se decide.-------------------------------------------------------------------------------- Con vista y fundamento en lo alegado y probado en autos por las partes, procede el Tribunal a decidir la presente controversia.------------- En efecto, del libelo de la demanda se desprende que la pretensión de la parte actora tiene por objeto el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa de un inmueble - propiedad del causante de las codemandadas para la época de contrato-, en razón de la falta de cumplimiento por parte del propietario de las obligaciones contraídas en dicho contrato. Afirma la actora que en el contrato cuyo cumplimiento demanda, el propietario se comprometió a vender, y el comprador, a comprar el inmueble, por la cantidad de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,00); que del precio pactado el comprador pagó como cuota inicial, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00), comprometiéndose a pagar el saldo, equivalente a un millón ochocientos mil bolívares (Bs.1.800.000,00) a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa. Estas afirmaciones de la actora fueron admitidas por la parte demandada en su contestación, por lo tanto quedan fuera del debate probatorio. Así se establece.------------------------------------------------------- Alega también la actora en su libelo demanda, que la obligación por ella contraída de pagar el precio de la venta a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, se hizo depender por acuerdo entre ambas partes contratantes, del cumplimiento de varias condiciones suspensivas, bajo la potestad exclusiva del vendedor, obligaciones no fueron cumplidas por el propietario, a saber: 1) el compromiso de vender el inmueble totalmente libre de gravámenes, impuestos y servidumbres; 2) el deber de protocolizar a favor de los demandantes, el documento definitivo de compraventa, dentro de un plazo de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del contrato de opción de compra venta; y 3) la obligación de entregar, con suficiente antelación al día previsto para la protocolización del documento definitivo de compraventa, la Planilla de Notificación de Enajenación de Inmuebles debidamente sellada por el Ministerio de Hacienda, el certificado de solvencia Municipal y la solvencia de INOS; y por último, la actora opone la compensación de deudas, alegando que ambas parte contratantes son recíprocamente deudoras. Alegaciones de la actora que fueron negadas y rechazadas por la parte demandada en la contestación de la demanda, quien a su vez alegó, que los compradores-proponentes de la demanda no cumplieron con su primordial obligación contractual de pagar completo el precio para poder lograr la transferencia de la propiedad del inmueble objeto del contrato, ni tampoco cumplieron con las obligaciones de pagar los gastos inherentes y necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa y de presentar dicho documento ante la Oficina de Registro competente.--------------------------------------------------- Con vista a que cada una de las partes alega el incumplimiento por la otra de obligaciones contractuales y con fundamento en los preceptos legales establecidos en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil de que “…los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” y “…deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley…” , este Tribunal, a los fines de la fijación de sus efectos a través del establecimiento de los derechos y de las obligaciones que de él surgen para las partes, procede a analizar e interpretar el contrato cuyo cumplimiento es el objeto de la pretensión de la parte actora, en razón de que tal como fue decidido en este fallo, el documento autenticado que lo contiene, quedó reconocido con plenos efectos probatorios en la presente causa, y en virtud de que al no haber sido impugnado ni opuesta su nulidad por la parte demandada a tenor de lo previsto en el artículo 1.346 del Código Civil, necesariamente ha de declararse probada su existencia y validez, como en efecto así se declara.---------------------------------------------------- En consecuencia, en aplicación del único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal establece los siguientes hechos: Que el contrato bajo examen se trata de un contrato de opción de compraventa, o promesa bilateral de venta como lo denomina la doctrina, por el cual el propietario se compromete a vender totalmente libre de gravámenes, impuestos y servidumbre, y el comprador se compromete a comprar, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra cincuenta y cuatro C (54-C), situado en la planta quinta (5ta) de la Torre C del Edificio denominado Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, por el precio de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00); que el comprador se compromete a pagar el precio de la siguiente forma: la suma de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) a la firma del contrato de opción de compraventa, y, la suma de un millón ochocientos mil bolívares (Bs.1.800.000,00) en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa; que para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, se fijó un plazo de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha del contrato de opción de compraventa, (Ver cláusulas primera y segunda); que conforme a la cláusula tercera, el propietario se comprometió a entregar con suficiente antelación al día previsto para que se realice la protocolización del respectivo documento público de compraventa, es decir, dentro de los noventa (90) días antes mencionados, los siguientes recaudos: A) Notificación de Enajenación de Inmuebles debidamente sellada por el Ministerio de Hacienda, B) Certificado de solvencia Municipal, y C) Solvencia de INOS; que en la cláusula cuarta se estableció como cláusula penal por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) para ambas partes, en el entendido de que si fuere el comprador el que desistiere de su compromiso de compra perderá en beneficio del propietario la expresada suma que es la misma que recibe como cuota inicial del precio, y si fuere el propietario el que desistiera de su compromiso de venta deberá devolver al comprador la expresada suma de doscientos mil bolívares mas una suma igual; que conforme a la cláusula quinta el comprador se comprometió a pagar todos los gastos que se deriven del contrato inclusive los honorarios de abogados, derechos de Notaría, Registro Subalterno y todos los gastos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Así se establece.-------------------------------------------------------------------------------- Ahora bien, establecidas como han sido las obligaciones que para ambas partes emergen del contrato de opción de compraventa cuya ejecución se demanda, y habiendo alegado la parte actora que el cumplimiento de su obligación de pagar el precio de la venta a la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, se hizo depender del cumplimiento por parte del vendedor o propietario de sus obligaciones contractuales, las cuales califica de “condiciones suspensivas bajo la potestad exclusiva del vendedor”(Sic), este Tribunal ha de señalar al respecto, que el contrato de opción de compraventa o promesa bilateral de venta, como es el caso que nos ocupa, es un contrato bilateral en el cual surgen obligaciones para ambas partes, pues a través de él las partes se obligaron recíprocamente a celebrar un contrato de venta en un plazo de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha del contrato, es decir, a partir del día 25 de marzo de 1.992, plazo en el cual además, el comprador por una parte, se comprometió a pagar el saldo del precio y los gastos para la protocolización del documento definitivo de compraventa, y por la otra, el propietario se comprometió a entregar la correspondiente Notificación de Enajenación de Inmuebles debidamente sellada por el Ministerio de Hacienda, el Certificado de solvencia Municipal, y la Solvencia de INOS, razón por la cual, las obligaciones de las partes contratantes son en efecto obligaciones recíprocas, y siendo que ambas partes son simultáneamente deudoras y acreedoras de las obligaciones que surgen del contrato de marras, no puede afirmarse tal como lo hace la parte actora, que su obligación de pagar el saldo del precio es una obligación sometida a una condición suspensiva, pues la obligación condicional suspensiva es aquella cuya existencia dependen de un acontecimiento futuro e incierto, vale decir, de la realización de una condición cuya ocurrencia, por ser incierta, no depende del arbitrio de las partes y por lo tanto no puede ser exigida por el acreedor, porque evidentemente si la ocurrencia del hecho, acontecimiento o condición depende del arbitrio del deudor de la obligación, no estaremos en presencia de una obligación condicional sino de una obligación submodo u obligación sometida a modalidad, como ocurre en el contrato bajo estudio, en donde las obligaciones a los cuales se comprometió el propietario dependen de su libre arbitrio y por lo tanto en caso de incumplimiento pueden ser exigidas por el comprador, tal y como en efecto así lo hizo a través del ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato que aquí se decide. En consecuencia, las obligaciones que para ambas partes surgen del contrato cuyo cumplimiento se demanda, son obligaciones contractuales cuyo cumplimiento depende de la libre voluntad de cada uno de ellos, sin perjuicio de que conforme al artículo 1.264 del Código Civil deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Así se decide.----------------------------------------------------------- Entendido como estamos que el contrato cuyo incumplimiento es la causa de la pretensión de la actora, es un contrato bilateral del cual emergen obligaciones para ambas partes, y siendo que la pretensión hecha valer a través del ejercicio de la acción deducida de cumplimiento de contrato prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, tiene por objeto exigir el cumplimiento de obligaciones contractuales, o en su defecto que el Tribunal ordene la protocolización de la sentencia que declare con lugar lo solicitado a fin de que sirva de título de propiedad a favor de la actora, ésta ha debido necesariamente acreditar en el libelo el cumplimiento de sus propias obligaciones, en aplicación del artículo 1.168 ejusdem en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, obligaciones que tal como ya quedó establecido, no dependen de la ocurrencia de una condición, sino que se tratan de obligaciones recíprocas cuyo cumplimiento dependen de la libre voluntad de las partes. Así las cosas, observa el Tribunal que en su libelo de demanda la parte actora opone la compensación de deudas, y para fundamentarlo argumenta, que por cuanto ha pagado por el causante de las demandadas, deudas de condominio del inmueble objeto de las obligaciones contractuales cuyo cumplimiento se demandan, por la cantidad de dos millones trescientos treinta y tres mil trescientos setenta y cuatro bolívares con noventa y un céntimos (Bs.2.333.374,91), la parte demandada tienen con la actora una deuda por ese monto, y ésta a su vez, tienen con aquella una deuda por la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00). Ahora bien, de acuerdo con los términos del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda, es cierto que la parte actora es deudora de la parte demandada de la obligación de pagar la cantidad de un millón ochocientos mil bolívares (Bs. 1.800.000,00), cantidad que corresponde al saldo del precio convenido para la venta definitiva, que se obligó a pagar en el lapso de noventa (90) días continuos contados a partir del día 25 de marzo de 1.992, vale decir, que esta obligación de la parte actora (actora en esta causa y comprador en el contrato) es una obligación contractual válida y existente pues deriva de un contrato de opción de compra venta perfecto y válido, cuyo cumplimiento depende de su libre voluntad; pero no es menos cierto que conforme a la propias afirmaciones de la actora, ésta efectuó un pago por deudas de condominio del inmueble objeto de las obligaciones contractuales, por la cantidad de 2.333.374,91 de bolívares, sin estar obligado a ello, y a sabiendas de que no lo debía, hecho que configura el denominado pago de lo indebido, pago que está sujeto a repetición, siempre y cuando se demuestre que se hizo por error, que no es el caso, pues la misma actora afirma en su libelo que el pago lo efectuó por quién era su verdadero deudor, es decir, por el causante de las demandadas, declaración de la actora que vincula a esta juzgadora a los fines del establecimiento de los hechos, mas aún, cuando del análisis y valoración de las pruebas aportadas al proceso no se demuestra que el pago de las cuotas de condominio del inmueble objeto de las obligaciones contractuales cuyo cumplimiento se demandan, se haya efectuado por error, condición sine qua non para que de acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico pueda ejercer la acción de repetición, por lo que ese pago de deudas condominiales efectuado por la actora, no está sujeto a repetición, razón por la cual no existe ni es válida la obligación de la parte demandada de pagar o de restituir a la actora la cantidad de dos millones trescientos treinta y tres mil trescientos setenta y cuatro bolívares con noventa y un céntimos (Bs.2.333.374,91) que pagó a sabiendas de que no lo debía; en consecuencia, la compensación de deudas invocada por la parte actora no es procedente en derecho, en virtud de que no están dados los supuestos previstos en el artículo 1.331 del Código Civil, de la existencia en el caso que nos ocupa, de dos personas recíprocamente deudoras. Así se decide.------------------------------------------------------------ Siguiendo el orden de ideas, el artículo 1.168 del Código Civil establece que “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones”, norma de derecho sustantivo que guarda estrecha relación con la norma de derecho adjetivo establecida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil que expresa: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos”, de las normas transcritas se infiere que en las demandas de cumplimiento de un contrato cuyo objeto es la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, como es el caso bajo examen, la sentencia que declare la obligación de concluir o perfeccionar el contrato sólo producirá los efectos del contrato no cumplido, si el actor ha acreditado en el proceso haber cumplido con sus propias obligaciones. En el presente caso, la obligación principal de la parte demandante-comprador es el pago del saldo del precio convenido en el plazo de noventa (90) días continuos contados de la fecha del contrato, es decir, contados desde el día 25 de marzo de 1.992, pago que según sus propias afirmaciones no efectuó en el plazo convenido en virtud de que el propietario-causante de las demandadas-, no cumplió con sus obligaciones de entregar la correspondiente Notificación de Enajenación de Inmuebles debidamente sellada por el Ministerio de Hacienda, el Certificado de solvencia Municipal, y la Solvencia de INOS, y de cuyo cumplimiento, según lo alega, dependía el cumplimiento de las suyas, alegato que por las razones ya señaladas, fue desechado en este fallo, estableciéndose que ambas partes contratantes asumieron obligaciones recíprocas que se hicieron exigibles una vez cumplido el plazo fijado contractualmente, que ocurrió el día 23 de junio de 1.992, y, aun cuando de los términos de la demanda pueda inferirse que la actora ofreció cumplir con su obligación principal de pagar el saldo del precio a través de la oposición en su libelo de la compensación de deudas, ésta fue rechazada en virtud de que no se dan los supuestos establecidos en la norma sustantiva para que se verifique la compensación; adicionalmente ha de señalarse que con las pruebas aportadas al proceso, la actora no probó haber realizado el pago del saldo del precio a que se comprometió en el contrato, lo que bien pudo haber efectuado a través del procedimiento de la Oferta Real y el subsiguiente Depósito previsto en nuestro ordenamiento jurídico, por el contrario, consta en autos inspección judicial evacuada en la etapa probatoria de este proceso, apreciada por el Tribunal como prueba plena de los hechos constatados, de los cuales se resalta por guardar relación con los hechos controvertidos en esta causa, que de la revisión de los Libros de presentación de documentos correspondientes al año 1.992, llevados por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, el Tribunal constató que en ellos no existe ningún asiento de presentación de un documento de compraventa de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 54-C, situado en la planta cinco de la Torre C del Conjunto Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, inmueble que constituye el objeto de las obligaciones contraídas por las partes en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento es el objeto de la pretensión de la actora; así mismo el Tribunal constató que no existe ningún asiento de presentación de un documento de compraventa de ese inmueble donde aparezca como vendedor Serge Clement y como compradores Yolanda Montenegro y Elías Segundo Balza G., causante de la parte demandada y parte actora respectivamente, por lo que es evidente que con los hechos constatados por el Tribunal a través de la prueba de Inspección Judicial quedó demostrado en autos que la actora tampoco cumplió en el plazo convenido, con las obligaciones secundarias asumidas en la cláusula quinta del contrato de marras y con las consecuencias que se derivan de ellas (artículo 1.160 del Código Civil), esto es, el pago de todos los gastos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa, y por vía de consecuencia, la presentación del documento definitivo de compraventa por ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro Público. Con base en los razonamientos expuestos, este Tribunal debe concluir que la actora no trajo al proceso prueba fehaciente de haber cumplido con sus obligaciones contractuales.-Así se establece.-------------------------------------------------- Establecido como ha sido en este fallo, que la parte actora no acreditó en el proceso haber dado cumplimiento a las obligaciones que asumió en el contrato cuyo cumplimiento pretende, por el contrario, admite expresamente en el mismo texto del libelo de la demanda que no las cumplió, razón por la cual, necesariamente este Tribunal, en aplicación de los artículos 1.168 del Código Civil y 551 del Código de Procedimiento Civil, debe declarar improcedente la pretensión de la actora por no estar ajustada a derecho, y en consecuencia, declarar sin lugar la demanda en la dispositiva de este fallo. Así se decide.------ CAPITULO IV DECISION En fuerza de los razonamiento de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, interpuesta por los ciudadanos los ciudadanos YOLANDA MONTENEGRO Y ELÍAS SEGUNDO BALZA, en contra de las sucesoras de SERGE CLEMENT, ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, todos identificados en el encabezamiento de este fallo.--------- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora, ciudadanos Yolanda Montenegro y Elías Segundo Balza, por haber resultado totalmente vencida en este proceso.--------------------------------- Por cuanto esta Sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------------ Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada.--------------------- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Pampatar, a los veintiséis (26) días del mes de mayo del año dos mil cinco. Año 195° y 146°.----------------------------------------------- Dra. Delvalle Rodríguez Heredia, Juez Prov. Del Municipio Maneiro. El Secretario, Nota: En esta misma fecha (26-05-2.005) se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.05-155, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) El Secretario, Pedro Miguel Gómez Millán. Exp. 04-1099. Sentencia Definitiva.