Se da inicio a la presente litis por demanda incoada por la ciudadana JANETH BEATRIZ URDANETA DIAZ, antes identificada, asistida por la Abogada en ejercicio MILITZA DEL CARMEN DIAZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 96.516 y de este domicilio, en contra del ciudadano EUDO FEREIRA, antes identificado, fundamenta la parte actora su reclamación en los siguientes hechos:
Que en fecha Ocho (08) de Agosto de Dos mil tres, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano EUDO FEREIRA, anteriormente identificado, sobre un lote de terreno que está en una casa constituida por una construcción en una superficie de ciento un metro con veintiocho decímetros cuadrados (101,28 Mts2), distinguida como E-105 que forma parte del lote “E” de la Urbanización Los Mangos, segunda etapa, ubicado en el Sector Los Planazos, en Jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Jurisdicción de la Parroquia Idelfonzo Vasquez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, inmueble este que presenta los siguientes linderos: NOR-ESTE: Diez metros con cincuenta y cinco centímetros (10,55 Mts2) y linda con la Vereda S-E8; SUR ESTE: En Nueve metros con sesenta centímetros (9,60 Mts) y linda con la Vereda V E1, SUR- OESTE: En diez metros con cincuenta y cinco centímetros (10,55 Mts) y linda con la Parcela E 98 y NOR-OESTE: En nueve metros con sesenta centímetros (9,60 Mts) y linda con la parcela E-104, casa que alega la parte actora adquirió por el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha Diez (10) de Marzo de Dos mil Cuatro (2.004) bajo el N° 47 del Protocolo 1°, Tomo 15° marcado con la letra “A”.
Aduce la parte demandante que dentro de las especificaciones del contrato de arrendamiento verbal se acordó lo siguiente:
a) Que el objeto del arrendamiento verbal es el inmueble antes descrito exclusivamente para uso familiar.
b) Que la duración del contrato de arrendamiento verbal seria de un año prorrogable por períodos iguales, a partir de la fecha de su presentación siempre y cuando antes del vencimiento del contrato de alguna de sus prórrogas, cualquiera de las partes contratantes no manifestaren por escrito a la otra su decisión de no continuar con el contrato.
c) El canon de arrendamiento es a razón de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,00) mensuales y la falta de pago de dos mensualidades consecutivas daría derecho a solicitud de desalojo del inmueble, al cual se ha hecho referencia, el cobro de las pensiones insolutas y los gastos que originara el proceso judicial si hubiere lugar a ello.
Ahora bien, alega la parte actora que desde hace varios meses del año pasado el arrendatario no ha querido pagar ninguno de los meses que transcurrieron ni han querido tampoco desocupar el inmueble, por lo cual adeudan la cantidad total de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00).
Por todo lo antes expuesto es por lo que la demandante de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.264 y 1.592 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano EUDO FEREIRA, para que desaloje el inmueble antes identificado y pague los cánones de arrendamientos vencidos hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
En fecha 21 de Abril de 2.004, se admitió la anterior demanda y en fecha 30 de Abril de 2.004, se libraron los recaudos de citación. Al no ser posible la citación personal del demandado, se procedió a la citación por carteles, sin que la parte demandada compareciera a darse por citada en el lapso correspondiente, por lo cual se procedió a la designación de la ciudadana DANIELA GOMEZ CARROZ, venezolana, mayor de edad, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 69.865 y de este domicilio, como Defensora Ad – litem, de la parte demandada, quien aceptó el cargo, fue juramentada y en fecha 22 de Febrero de 2.005, fue citada.
En fecha 24 de Febrero de 2.005, la defensora ad litem de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda en el cual expuso lo siguiente: Negó, rechazó y contradijo, la falta de pago de las mensualidades determinadas en el libelo de la demandada, alegando que su defendido, según lo manifestó verbalmente ha cumplido con las cancelaciones de los cánones de arrendamiento en forma regular mensualmente. De igual manera aduce que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda determina que a los dos meses de atraso en la cancelación de los cánones de arrendamiento, la arrendataria podrá rescindir el contrato y en el caso de su defendido, el mismo no ha dejado de cancelar dos (02) meses consecutivos.
Vistos los alegatos de las partes pasa esta sentenciadora a determinar los límites dentro de los cuales quedó planteada la controversia:
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA
De los hechos anteriormente transcritos se evidencia que estamos en presencia de una demanda de Desalojo en virtud de haberse celebrado un contrato verbal de arrendamiento entre los ciudadanos JANETH BEATRIZ URDANETA DIAZ y EUDO FEREIRA, alegando la parte demandante que la parte demandada se ha negado ha cancelarle los cánones de arrendamiento originados del mencionado contrato y a desalojar el inmueble arrendado, el cual le pertenece.
Por otra parte se evidencia de la contestación de la demanda que la parte demandada ha negado que deba a la parte demandante los cánones de arrendamientos por los cuales se le demanda, alegando que ha cumplido con las cancelaciones de forma regular y mensualmente.
Ahora bien, establece el artículo 1.354, lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”
La disposición legal antes comentada se limita a establecer la distribución de la carga de la prueba sin ocuparse de determinar los medios probatorios de los cuales pueden valerse la parte para ello, en el presente caso al excepcionarse la parte demandada de la manera como lo hace le incumbe la carga de probar, sus alegatos referidos al hecho de que su defendido, ya ha cancelado la obligación proveniente de la relación arrendaticia. Así se establece.
Dejando sentado lo anterior pasa esta sentenciadora al análisis de las pruebas aportadas por las partes:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS
DE LA PARTE DEMANDADA
1-. Invocó el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de su defendido. Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición procesal y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en causa pertenece al proceso y no a las partes, por lo que, las misma serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de merito. Así se establece.
DE LA PARTE DEMANDANTE
1.- Acompañó a la demanda documento de compra venta, de un inmueble constituido por una casa construida sobre terreno propio ubicada en la Urbanización Los Mangos, segunda etapa, ubicado en el Sector Los Planazos, en Jurisdicción del antiguo Municipio Coquivacoa, hoy Jurisdicción de la Parroquia Idelfonzo Vasquez del Municipio Maracaibo del Estado Zulia distinguida con el N° E105, cuyo terreno posee una superficie de ciento un metro con veintiocho decímetros cuadrados (101,28 Mts2), distinguida como E-105 que forma parte de del lote “E” de , inmueble este que presenta los siguientes linderos: NOR-ESTE: Diez metros con cincuenta y cinco centímetros (10,55 Mts2) y linda con la Vereda S-E8; SUR ESTE: En Nueve metros con sesenta centímetros (9,60 Mts) y linda con la Vereda V E1, SUR- OESTE: En diez metros con cincuenta y cinco centímetros (10,55 Mts) y linda con la Parcela E 98 y NOR-OESTE: En nueve metros con sesenta centímetros (9,60 Mts) y linda con la parcela E-104 registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo, fecha Diez (10) de Marzo de Dos mil Cuatro (2.004) bajo el N° 47 del Protocolo 1°, Tomo 15°. Esta prueba esta sentenciadora la aprecia y la valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, ya que del mismo se evidencia el carácter de propietaria que tiene la ciudadana JANETH BEATRIZ URDANETA DIAZ sobre el inmueble antes identificado. Así se establece.
2-. Documento en el cual el ciudadano EUDO FEREIRA, antes identificado, declara que ha convenido con la ciudadana JANETH BEATRIZ URDANETA DIAZ entregarle la casa situada en la Urbanización Los Mangos, Sector Los Planazos, N° E-105, en jurisdicción de la Parroquia Ildefonso Vazquez, el día 30 de Noviembre de 2.003. Con respecto a esta prueba esta sentenciadora no la aprecia ya que, de la misma se evidencia que no se encuentra la firma de ninguna de las partes en señal de haber prestado su consentimiento. Así se establece.
CONCLUSIONES
Se desprende de las actas procesales que la parte demandada alegó haber cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento de forma regular y consecutiva, por lo cual nada adeudaba a la parte demandante por este concepto ya que, en el contrato celebrado se estipulaba que la falta de pago de dos (02) mensualidades daría lugar a la resolución del mismo.
Ahora bien, tal y como se evidencia de la contestación a la demanda la parte demandada reconoció la relación arrendaticia, por lo cual solo quedaba probar el pago de los cánones de arrendamiento que alegaba que había cancelado y en tal sentido se revirtió en ella la carga de la prueba, sin embargo de las actas que conforman el expediente se evidencia que la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas solo invoca el mérito favorable que se desprendiera de las actas procesales a favor de su defendido, pero no trae al proceso ningún recibo, ni constancia de haber cumplido con su obligación como arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento, siendo este el medio idóneo para probar el pago.
Ahora bien, establece el artículo 1.159 y 1.592 del Código Civil lo siguiente:
“Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
“Artículo 1.592: El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
De igual manera establece el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.”
En el presente caso la parte accionada alega que ha pagado pero no aporta ningún medio de prueba tendiente a desvirtuar la pretensión de la demandante por lo cual es evidente que ha dejado de pagar más de dos mensualidades consecutivas, con lo cual incumple con el contrato de arrendamiento celebrado, así como también con las disposiciones legales que rigen en materia inquilinaria, es por lo cual a juicio de esta juzgadora la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide.
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