TSJ Regiones - Decisión

Proveniente del Órgano Distribuidor, recibido por este Juzgado en fecha Diez (10) de Agosto de 2.004, y admitida mediante auto de fecha Dieciséis (16) del mismo mes y año, la presente APELACIÓN, intentada por el abogado CESAR ORLANDO DAVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.511, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, Ciudadano EDUARDO HERNANDEZ LOPEZ, español, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 82.026.883, domiciliado en esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, según consta en instrumento poder, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Novena, en fecha Veintisiete (27) de Mayo de 2.003, quedando anotado bajo el Nº 75, Tomo 62, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en el juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentara en contra de las Ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS Y SORAYA JOSEFINA RUBIO, ambas venezolanas, mayores de edad, del mismo domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.819.679 y 5.815.598, respectivamente.

El presente Recurso de Apelación es intentado en contra de la Sentencia dictada en fecha Veintiocho (28) de Junio de 2004, por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, la cual declara SIN LUGAR, la presente demanda.
Así pues, admitida la presente causa en esta alzada, es por lo que pasa este Tribunal a resolver la apelación, previas las consideraciones siguientes:

I
RELACIÓN DEL PROCESO

El Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha Cinco (05) de Junio de 2003, admite la presente demanda incoada por el Ciudadano EDUARDO HERNANDEZ LOPEZ, anteriormente identificado y ordena emplazar a las demandadas Ciudadanas: BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, plenamente identificada, para que comparezcan ante dicho Juzgado en el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación de la última de las demandadas, a fin de que procedan a contestar la misma.

En fecha Veintinueve (29) de Enero de 2.004, se presenta por ante el despacho de ese tribunal el apoderado judicial de las demandadas abogado ALBERTO GOMEZ MOLINA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 48.417, según consta en instrumento poder debidamente otorgado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo, en fecha Treinta (30) de Octubre de 2.001, anotado bajo el Nº 12, Tomo 75, de los libros de autenticaciones respectivos, y se da por citado, notificado y emplazado para la Contestación de la presente demanda.

Así pues, en fecha Cuatro (04) de Febrero de 2.004, el apoderado judicial de la parte demandada, procede a dar contestación a la presente demanda; escrito que es recibido y agregado al presente expediente mediante auto de misma fecha dictado por el Juez A quo.

Seguidamente en fecha Dieciséis (16) de Febrero de 2.004, el apoderado Judicial de la parte demandada presenta dentro de la oportunidad legal correspondiente escrito de promoción de pruebas; el cual es recibido, admitido en cuanto ha lugar en derecho y agregado por ese juzgado mediante auto de misma fecha.

En fecha Veintiocho (28) de Junio de 2.004, ese Juzgado mediante auto ordena la corrección de la foliatura del presente expediente.

En fecha Veintiocho (28) de Junio de 2.004, consta en actas Sentencia Definitiva, dictada por ese juzgado.

II
ALEGATOS DE LA PARTES

PARTE ACTORA:
Resalta el actor en su escrito libelar y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.355 del Código Civil, su cualidad de legitimo propietario sobre un inmueble constituido por un (01) mini local comercial, signado con el Nº SCM-21, el cual mide ONCE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS (11,65mts2), ubicado en la etapa “D”, del Centro Comercial Ciudad Chinita, situado en el Sector Saladillo, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, de esta Ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el local CSM-20; SUR: Con el local SCM-22; ESTE: Linda con pasillo interno de circulación; y OESTE: Con local LCPAD-21, del Centro Comercial Ciudad Chinita; según consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Cinco (05) de Agosto de 2.001, Registrado bajo el Nº 01°, Tomo 21°, Protocolo 1°, de los libros respectivos.

Continúa el actor alegando que en el mencionado contrato de compra venta del descrito inmueble se constituyó en vendedor el Ciudadano DAVID ALBERTO CALLES JIMENEZ, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.803.583, de este domicilio; quien a su vez lo adquirió de la Ciudadana ALIDES MARIA TINOCO MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.803.583, del mismo domicilio, según se evidencia de documento Registrado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Diecisiete (17) de Abril de 1.998, anotado bajo el Nº 34, Tomo 5°, Protocolo 1°, de los libros respectivos y del Documento de Declaratoria Registrado, por ante la misma Oficina Subalterna, en fecha Seis (06) de Julio de 1.998, bajo el N° 24, Tomo 2°, Protocolo 1°, de los libros llevados por dicha oficina.

Asimismo, alega el actor que siguiendo el orden establecido mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, de fecha Veintinueve (29) de Junio de 2.001, anotado bajo el N° 11, Tomo 76°, de los libros respectivos, la Ciudadana ALIDES MARIA TINOCO MARTINEZ, antes identificada, en forma ilegitima y sin el consentimiento de él como legitimo propietario, otorgo en calidad de Arrendamiento el local antes descrito a las Ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, anteriormente identificadas; por lo que siendo el referido contrato de arrendamiento susceptible de nulidad, se reserva a todo evento las acciones correspondientes, ya que el mismo no fue otorgado por la persona que para esa fecha poseía la condición de legitimo propietario, ni se encontraba autorizada para realizar en nombre del propietario actos para de administración de esa naturaleza, pues la mencionada Ciudadana ALIDES MARIA TINOCO MARTINEZ, antes identificada traspaso sus derechos de dominio, propiedad, posesión, mediante una venta pura y simple en fecha Diecisiete (17) de Abril de 1.998.

No obstante, agrega el actor que a pesar de la anulabilidad del referido contrato de arrendamiento, las arrendatarias se encuentran en la posesión del inmueble, por lo que admite la vigencia de las cláusulas descritas en el mencionado contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, señala el actor que no obstante y sin mediar causa alguna que justifique el contumaz comportamiento de las Ciudadanas: BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, éstas han incumplido con las obligaciones contractuales derivadas del arrendamiento en cuestión, específicamente en lo relacionado con la cancelación de los gastos de electricidad, agua, gas, aseo urbano, incluyendo el condominio del local, ubicado en la mini tienda Shopping Center, del Centro Comercial Ciudad Chinita; así como en la cancelación del canon de arrendamiento y en la obligación que tienen a demás de entregar el inmueble por expiración del termino, es decir, del Quince (15) de Marzo de 2.003; todo lo cual las ha llevado a incurrir en la violación expresa de las Cláusulas Primera, Segunda, Tercera, Cuarta y Séptima del señalado contrato, conjuntamente con lo establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su ordinal A, y a lo pautado en el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil vigente.

Por lo tanto el actor, fundamentándose en las razones de hecho y de derecho antes descritas es por lo que demanda a las Ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, antes mencionadas, en su condición de Arrendatarias del inmueble, la resolución del contrato de arrendamiento suscrito de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil Vigente.

PARTE DEMANDADA:
Dentro de la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, se presenta ante el despacho de ese tribunal, el apoderado judicial de las demandadas abogado ALBERTO GOMEZ MOLINA, alegando lo siguiente:

Como punto previo para que sea resuelto en la sentencia definitiva, opone al demandante EDUARDO HERNANDEZ LOPEZ, la falta de cualidad e interés, para intentar y sostener el presente juicio, por cuanto para la fecha en la cual manifiesta al tribunal que las demandadas incumplieron las cláusulas primera, segunda, tercera y séptima del contrato de arrendamiento, éstas no se encontraban en posesión del inmueble, plenamente identificado en actas, ni les había expirado el termino, ya que el referido inmueble lo tenía en su poder el Ciudadano DAVID CALLES, desde el día Doce (12) de Julio de 2.001, en virtud de una demanda que intento en contra de la Ciudadana ALIDES MARIA TINOCO, por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, San Francisco y Jesús Enrique Lossada de esta Circunscripción Judicial, según expediente signado bajo el N° 508, en el cual le fue otorgada medida de secuestro, tal y como se evidenció del acta de fecha Doce (12) de Julio de 2.001, levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla, de esta Circunscripción Judicial.

Así mismo, la parte demandada le informa al Tribunal de la sentencia definitivamente firme, dictada en el mencionado expediente, en la cual se declara Con Lugar la tercería opuesta; por lo que el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, decreto la ejecución forzada de la mencionada sentencia, la cual se ejecuto en fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, según acta de ejecución de la medida de secuestro, levantada por el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas (Ver expediente N° 508, pieza principal, folios 116 y su vuelto y 117).

Resalta a su vez, que todo lo anteriormente expuesto evidencian claramente que las ciudadanas SORAYA JOSEFINA RUBIO DE BACHA y BETSY COROMOTO VILLALOBOS, no se encontraban en posesión del inmueble en las fechas manifestadas a este Tribunal en el libelo de la demanda y que por lo tanto el accionante no tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio, y que ha realizado dichos actos de manera fraudulenta, en contravención a lo establecido en el artículo 170 numeral 1°, cuyo fundamento legal es el artículo 17, ambos del Código de Procedimiento Civil, lo que acarrea no solo la nulidad de todas las actuaciones realizadas, que van desde la admisión de la demanda, hasta la anulación y renovación de la medida de secuestro decretada por ese Juzgado en fecha Cinco (05) de Junio de 2.003, por atentar contra la administración de justicia, por ser contraria a la ética y a la probidad que deben guardar las partes en el proceso, sino también porque va en contra el orden público constitucional; y en tal sentido, solicita al Tribunal declare la inexistencia del presente juicio de conformidad con lo establecido en las sentencias dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha Cuatro (04) y Siete (07) de Agosto de 2.000.

Agrega a demás la parte demandada, que el actor no cumplió con su deber de impulsar la citación, ni expreso en el libelo de la demanda cuales cánones de arrendamiento se le adeudaban, ni tampoco indico el monto de la demanda, ya que solo procedió a señalar la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.5.000.000,oo), a los fines de determinar la competencia del tribunal, y que todo eso se deriva del hecho de no poseer cualidad e interés para intentar y sostener el presente juicio, actuando con dolo que conlleva el fraude procesal contrario a la majestad de justicia.

Igualmente la parte demandada, sin perjuicio de lo anteriormente expuesto niega, rechaza y contradice, los hechos y el derecho invocado por el accionante, argumentando que no han incumplido las cláusulas del contrato de arrendamiento, tales como gastos de electricidad, agua, aseo urbano, condominio, ni mucho menos los cánones de arrendamiento (que el demandante no indico), ya que desde el día Doce (12) de Julio de 2.001, no se encontraban en posesión del referido inmueble, tal y como se evidencia del acta de ejecución de medida de secuestro realizada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, conjuntamente con el acta de ejecución de medida de secuestro, de fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, donde el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de esta Circunscripción Judicial, les restituye la posesión del inmueble antes descrito; por lo que para la fecha del decreto de la medida de secuestro dictada por el Juez A quo sobre el inmueble, es decir, para el Cinco (05) de Junio de 2.003, apenas las demandadas tenia Diez (10) días de haber sido restituidas en la posesión del referido inmueble, razón por la cual el demandante no tenía cualidad e interés para intentar y sostener el presente juicio.

A demás las demandadas, niegan, rechazan y contradicen, por no ser ciertos los hechos ni procedente el derecho invocado por el demandante en su escrito libelar, que por la expiración del termino del contrato de arrendamiento hallan incumplido en la entrega del inmueble, esto es, el día Quince(15) de Marzo de 2.003, por cuanto las mencionadas ciudadanas no estaban en posesión del inmueble anteriormente descrito desde el día Doce (12) de Junio de 2.001, ya que fueron restituidas en la posesión del mismo, el día Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, en virtud de habérseles violados sus derechos constitucionales, legales y procesales, razón por la cual al demandante no le asiste el derecho de demandar por no tener la cualidad e interés.

De igual forma las demandadas solicitan a ese tribunal, la aplicación a la parte demandante de las sanciones establecidas en la ley, por haber utilizado los medios legales de manera fraudulenta para perjudicar sus derechos, de conformidad con lo previsto en el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 170 numerales 1, 2, 3; conjuntamente con el Parágrafo Único Numeral 1° ejusdem, e impugna los documentos presentados como fundamento de la presente demanda por ser copias simples de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del mismo texto legal.

Finalmente la demandada, en virtud de lo anteriormente expuesto le solicita a este Juzgador declare sin lugar la presente demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento, por no tener el demandante cualidad e interés para interponer el presente juicio, así como que se declare la inexistencia del mismo por haberse violentado normas de orden público, en virtud del fraude procesal, contrario a la majestad de justicia y del orden constitucional.

III
DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

Una vez examinado el contenido de las actas y los alegatos de las partes, este Juzgado pasa a valorar las pruebas traídas al proceso, de la manera siguiente:

• Por el actor: No promovió, ni evacuó prueba dentro del procedimiento en segunda instancia.

• Por el demandado: No promovió, ni evacuó prueba dentro del procedimiento en segunda instancia.

IV
CONCLUSIONES

Este Juzgador realizando un análisis tanto a los alegatos de las partes en primera instancia, como a la sentencia dictada por el juez A quo, pasa a resolver la presente apelación, previa las consideraciones siguientes:

El presente Recurso de Apelación es intentado en contra de la Sentencia Definitiva dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha Veintiocho (28) de Junio de 2.004, donde se declara SIN LUGAR, la demanda interpuesta por el Ciudadano EDUARDO HERNANDEZ, en contra de las Ciudadana: BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, todos anteriormente identificados.

En tal sentido, este Sentenciador pasa analizar los fundamentos de la señalada decisión, que resolvió como punto previo la defensa de fondo opuesta por la parte demandada referida a la falta de cualidad e interés del actor para intentar y sostener el presente juicio, en los términos siguientes:

“… esta Sentenciadora considera que el ciudadano EDUARDO HERNÁNDEZ LÓPEZ, antes identificado, si tiene cualidad e interés para sostener el presente juicio por ser éste el legítimo propietario del inmueble, según se evidencia de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 05 de Agosto de 2.001, quedando registrado bajo el N° 1, Tomo 21, Protocolo 1°, de los libros llevados por dicha Oficina de Registro. Así se decide.”

Al respecto resalta este Jurisdicente, que si bien es cierto que la parte actora consigno ante el juez A quo, copia simple del documento que acredita su propiedad sobre el bien inmueble objeto del litigio, el cual fue impugnado por la parte demandada en su escrito de contestación de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; también lo es, que del análisis realizado a las actas procesales, se evidencia que el actor Ciudadano EDUARDO HERNANDEZ LOPEZ, si ostenta la cualidad para sostener el presente juicio, de conformidad con lo establecido en sentencia definitiva dictada en fecha Catorce (14) de Agosto de 2.002, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en relación al juicio que por cumplimiento de contrato intentara el Ciudadano: DAVID CALLES, venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° 7.803.503, en contra de la Ciudadana ALIDES MARIA TINOCO MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.728.489, de este domicilio; signado bajo el N° 508, que determino lo siguiente:
“ …Observa el Tribunal, que el apoderado de la ciudadana Alides Maria Tinoco Martínez en su escrito de contestación de demanda alega como punto previo para ser resuelto por el Tribunal la falta de cualidad e interés del ciudadano David Calles para intentar el presente juicio, en virtud de que vendió el inmueble objeto del litigio al ciudadano Eduardo Hernández López, titular de la Cédula de Identidad numero E.- 82.026.883, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, de fecha 05 de agosto de 2201, bajo el número 01, tomo 21, protocolo 1, producido en copia fotostática simple en el juicio de tercería y no siendo impugnado en la oportunidad correspondiente se le tiene como fidedigno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y como tal tiene el carácter de documento público de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil, que acredita la propiedad del inmueble en cuestión a nombre del Ciudadano Eduardo Hernández López, que no es parte en el juicio principal ni en la tercería; no obstante que el objeto de esta acción es la entrega material del referido inmueble en cumplimiento de la principal obligación del vendedor que es la de hacer la tradición de la cosa vendida, de conformidad con el artículo 1487 del Código Civil.

Sin embargo, aprecia el tribunal que tal actuación del Ciudadano David Calles de vender el inmueble sin poner en conocimiento al Tribunal de ese acto, incluso de efectuar la venta antes de llevarse a efecto la citación de la demandada, funda en esta Juzgadora el convencimiento de que esa acción de vender en pleno curso del proceso constituyó una torpeza intelectual que apareja considerar que el ciudadano David Calles no tiene cualidad e interés para pretender el presente juicio, en razón que esa cualidad e interés que ostentaba el referido ciudadano emergía del titulo de propiedad del inmueble que aparecía a su nombre y constituyo el instrumento fundante la acción, y habiéndolo vendido durante el curso del proceso inevitablemente le sobrevino la falta de cualidad e interés para accionar. Por lo que se declara con lugar la falta de cualidad e interés del actor.”(Subrayado del Tribunal).

En tal sentido y tomando en consideración que se trata de copias certificadas consignadas por la propia parte demandada que al no ser objeto de impugnación, se le debe otorgar el valor probatorio correspondiente, así como que el fallo supra citado, quedo definitivamente firme en fecha Veintiséis (26) de Noviembre de 2.002, produciendo cosa juzgada de conformidad con lo previsto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil que establece: “La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los limites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro”. Es por lo que este Tribunal concluye que efectivamente el Ciudadano EDUARDO HERNANDEZ LOPEZ, si posee cualidad e interés para sostener el presente juicio. Así se establece.

Igualmente, observa este Juzgador que la parte demandada impugno ante el juez A quo, dentro de la oportunidad legal correspondiente, la documental presentada por el accionante junto al escrito libelar referida a las copias simples fotostáticas del contrato de arrendamiento celebrado entre las Ciudadanas: ALIDES TINOCO, BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, del cual se deriva el derecho reclamado en la presente causa.

Sin embargo, este Jurisdicente continuando con el análisis de las actas procesales que integran el presente juicio, encuentra que el mencionado instrumento corre inserto dentro de las copias certificadas consignadas por la parte demandada, referidas al expediente signado con el N° 508, anteriormente descrito, que en su sentencia de fecha Catorce (14) de Agosto de 2.002, señaló lo siguiente:

“…La parte actora acompaño con su demanda de tercería el siguiente instrumento:
En cuatro folios útiles original del documento de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, de fecha 29 de Junio de 2.001, bajo el número 11, Tomo 76 de los libros de autenticaciones.
Estima esta Juzgadora que tal instrumento tiene carácter de privado autentico, en aplicación del artículo 1.363 del Código Civil, que debe ser analizado respecto de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes acerca de la realización de los hechos jurídicos contenidos.”

Por su lado el Juez A quo, se pronunció en relación al mencionado instrumento de la siguiente manera:

“…Sin embargo, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el expediente, observa esta Juzgadora que el contrato de arrendamiento, de donde deriva el derecho reclamado por el accionante y objeto de impugnación por parte de la demandada, fue consignado en copias certificada en el presente proceso junto con todo el expediente signado con el número 508, relacionada con el juicio que por cumplimiento de contrato siguió el ciudadano DAVID CALLES, contra el ciudadano ALIDES MARIA TINOCO MARTINEZ, ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, cuyo objeto principal también fue el inmueble constituido por un (01) mini local comercial, signado con el número SCM-21, el cual mide ONCE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS (11,65mts2), ubicado en la etapa “D” del Centro Comercial Ciudad Chinita, situado en el Sector Saladillo, en Jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, en la actualidad objeto de esta controversia, esa instancia judicial en fecha 14 de Agosto de 2.002 mediante sentencia definitiva, estimó que el documento de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Séptima del fecha 29 de Junio de 2.001, bajo el No. 11, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, declaro que este tiene el carácter de instrumento privado Autentico con atención a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil

…Omissis…

En este sentido al haber sido consignado en copia debidamente certificada ante esta Instancia Judicial, es obvio que se han desvirtuado los argumentos explanados con anterioridad y en consecuencia de ello, debe otorgársele toda eficacia jurídica y el valor probatorio que de él se desprende. Así se decide.

Por lo tanto, conforme a lo anteriormente expuesto y al análisis realizado a las actas procesales, es por lo que este Sentenciador comparte los fundamentos de la recurrida en relación a la fuerza probatorio del contrato de arrendamiento celebrado entre las Ciudadanas ALIDES TINOCO, BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO. Así se establece.

Por otro lado, el Juez A quo, señala que la presente demanda de Resolución de Contrato, se originó según los alegatos del actor en virtud del incumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento, celebrado en fecha Veintinueve (29) de junio de 2.001, plenamente identificado, específicamente los gastos relacionados con los pagos de electricidad, agua, gas, aseo urbano, condominio y las pensiones de arrendamiento del inmueble antes descrito; más sin embargo la parte demandada manifestó no haber podido dar cumplimiento a las señaladas cláusulas, por no encontrarse en posesión del referido inmueble, habida consideración que sobre el mismo fue practicada medida cautelar de secuestro decretada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, con ocasión del Juicio que por Cumplimiento de Contrato intentará el Ciudadano DAVID CALLES, contra ALIDES MARIA TINOCO y del juicio que por Tercería incoaron las Ciudadanas BETSY VILLALOBOS DAZA y SORAYA RUBIO, en contra de los mencionados ciudadanos; cuya ejecución fue llevada a cabo en fecha Doce (12) de Julio de 2.001, por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Mara, Páez, Almirante Padilla de esta Circunscripción Judicial y que no fue sino hasta el día Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, que le fueron restituidos sus derechos como arrendatarias del inmueble a las Ciudadanas BETSY VILLALOBOS DAZA y SORAYA RUBIO.

Señala así mismo la recurrida, que efectivamente de las actas procesales y de los medios probatorios aportados por la parte demandada se evidencia que desde el día Doce (12) de Julio de 2.001, hasta el Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, las demandadas no se encontraba en el ejercicio de la posesión del inmueble dado en arrendamiento, es decir, no tenia el goce y disfrute del mismo, pues sobre el mismo se decreto y practico una medida de secuestro judicial trayendo como consecuencia que el arrendador violara la disposición contenida en el ordinal 3° del artículo 1.585 del Código Civil, referida a la obligación que éste tiene de mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato y que por ende las ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, no pueden estar inmersa en la obligación de dar cumplimiento a las cláusulas contenidas en el descrito contrato de arrendamiento.

De igual forma determina el juez de primera instancia que a su juicio las demandadas lo que opusieron fue la excepción de incumplimiento, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil, comúnmente conocida por la doctrina como la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, que es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral de negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación; y que dicha excepción la eximio de cumplir con su obligación, más no extinguió el contrato de arrendamiento, por lo que basándose en lo expuesto con anterioridad, es por lo que el juez A quo concluye que a las arrendatarias o parte demandada, se les cerceno el goce y disfrute del inmueble objeto del arrendamiento con ocasión de la medida de secuestro anteriormente descrita, violentándose entonces tanto las disposiciones convenidas expresamente por las partes en el contrato de arrendamiento, como normas legales previstas en la ley sustantiva vigente específicamente la contenida en el ordinal 3° del artículo 1.585; y que por lo tanto es solo a partir del día Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, fecha en la que le fue devuelta la posesión del inmueble que se les puede exigir a las demandadas, el cumplimiento de las ya señaladas cláusulas contractuales.

Continúa la recurrida estableciendo que admitir lo contrario sería atentar flagrantemente no solo contra las disposiciones que regulan esta materia sino también contra la decisión del juicio de tercería proferida por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial en fecha Catorce (14) de Agosto de 2.002, en el juicio seguido por las demandadas en autos en contra de los Ciudadanos DAVID CALLES y ALIDES MARIA TINOCO MARTINEZ, por lo tanto considera que debe prosperar la excepción de contrato no cumplido opuesta por las demandadas y por ende declara improcedente la pretensión de la parte actora, por lo que para mayor abundamiento de lo decidido advierte a las partes en conflicto que los términos expuestos en este fallo deben ser aplicados igualmente al nuevo propietario adquirente del inmueble, pues de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados mientras dure la vigencia del contrato.

Finaliza la recurrida señalando que en virtud de que en actas no consta que tanto el arrendador como el nuevo propietario adquirente hayan cumplido su obligación de mantener a las arrendatarias (demandadas) en el goce y disfrute pacifico del inmueble objeto de la controversia, durante la existencia del contrato, éste se esta quedando sin determinación en el tiempo para los efectos de su duración o vigencia manteniendo en vigor las demás cláusulas contenidas en él y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre la cosa dada en arrendamiento, la cual solo podrá tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir de la restitución en forma efectiva del inmueble a las arrendatarias (parte demandada en el presente juicio).

Así pues, este Tribunal de alzada en virtud del análisis realizado a las actas procesales determina que efectivamente se evidencia en las copias certificadas del expediente signado bajo el N° 508, sentencia definitiva de fecha Catorce (14) de Agosto de 2.002, la cual quedo definitivamente firme en fecha Veintiséis (26) de Noviembre de 2.002, dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en relación al Juicio que por Cumplimiento de Contrato intentará el Ciudadano DAVID CALLES, contra ALIDES MARIA TINOCO y que por Tercería incoaran las Ciudadanas BETSY VILLALOBOS DAZA y SORAYA RUBIO, en contra de los mencionados ciudadanos; declarando:
“… con lugar la demanda de tercería incoada por las ciudadanas Betsy Coromoto Villalobos Daza y Soraya Josefina Rubio, contra de los ciudadanos: David Calles y Alides María Tinoco Martínez.
En consecuencia se suspende la medida de secuestro y se ordena a la Depositaria Judicial Maracaibo C.A, hacerle entrega del inmueble objeto del presente juicio a la Ciudadana Betsy Coromoto Villalobos Daza.”

Estipula a demás la citada sentencia, que el Ciudadano EDUARDO HERNANDEZ LOPEZ, es el propietario del bien objeto del litigio, según se evidencia de documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 05 de Agosto de 2.001, quedando registrado bajo el N° 1, Tomo 21, Protocolo 1°, de los libros respectivos.

Quedando igualmente demostrado en actas que la mencionada sentencia se ejecuto a través de la ejecución forzosa en fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, cuando el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de esta Circunscripción Judicial, hace entrega y pone en posesión, del inmueble antes descrito a la Ciudadana: BETSY COROMOTO VILLALOBOS DAZA; por lo que comparando la señalada fecha con la de la interposición de la presente demanda, esto es Dos (02) de Junio de 2.003; y más aún con la de la ejecución de la medida de secuestro practicada en el presente juicio en fecha Nueve (09) de Junio de 2.003, por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada, San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de esta Circunscripción Judicial, se evidencia que se violento tanto lo proferido en la sentencia del juicio de tercería, descrito con anterioridad, vinculante en este proceso de conformidad con lo previsto en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil, como lo plasmado en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la letra reza:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta al propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto – Ley.”

Así pues, Concluye este Sentenciador que no se puede hablar de incumplimiento de las obligaciones contractuales derivadas del contrato de arrendamiento, por parte de las demandadas arrendatarias, cuando éstas no han tenido el goce y disfrute pacifico de la cosa arrendada en virtud de la ejecución de las medidas de secuestro antes descritas ya que si se realiza un resumen de los hechos evidenciados se puede observar:

1.- Que el contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha Veintinueve (29) de junio de 2.001.

2.- Se ejecuto sobre el inmueble arrendado medida preventiva de secuestro en fecha Doce (12) de Julio de 2.001.

3.- la medida antes descrita fue levantada mediante la ejecución forzosa de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Losada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, en fecha Veintiséis (26) de Mayo de 2.003, poniendo nuevamente a las arrendatarias en posesión del bien.

4.- Posteriormente, en fecha Nueve (09) de Junio de 2.003, fue decretada otra medida de secuestro sobre el bien arrendado; todo lo cual, le ha impedido a las arrendatarias detentar de manera pacifica el bien objeto de litigio, tal y como lo establece el artículo 1.585 del Código Civil.

Por lo tanto, no habiendo la parte actora probado sus alegatos de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.354, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de todo lo anteriormente expuesto, es por lo que este Juzgador declara la improcedencia del presente recurso de apelación y ratifica la sentencia dictada por el juez A quo en fecha Veintiocho (28) de Junio de 2.004. Así se decide.
V
DISPOSITIVO

Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley resuelve:

• DECLARAR SIN LUGAR, el presente Recurso de Apelación intentado por el apoderado judicial de la parte actora abogado CESAR DAVILA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.511, en contra de la sentencia definitiva dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha Veintiocho (28) de Junio de 2004, en el juicio que por Resolución de Contrato de arrendamiento, incoará el Ciudadano EDUARDO HERNANDEZ LOPEZ, español, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº E- 82.026.883, de este domicilio en contra de las Ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS Y SORAYA JOSEFINA RUBIO, ambas venezolanas, mayores de edad, del mismo domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 7.819.679 y 5.815.598, respectivamente.

• SE RATIFICA EL CONTENIDO DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUEZ A QUO, en los términos siguientes:

“PRIMERO: Se ordena la restitución a las Ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO del inmueble constituido por un (01) mini local Comercial, signado con el número SCM-21, el cual mide Once metros cuadrados con Sesenta y Cinco decímetros cuadrados (11.56mts2), ubicado en la etapa “D” del Centro Comercial Ciudad Chinita, situado en sector Saladillo, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.
SEGUNDO: Se mantiene la existencia del contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, el día 29 de Junio de 2.001, anotado bajo el No. 11, Tomo 76 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial suscrito entre la ciudadana ALIDES MARIA TINOCO MARTINEZ y las ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO sobre el inmueble antes identificado, empero sin determinación en el tiempo para los efectos de su duración o vigencia, manteniendo en vigor las demás cláusulas contenidas en él.
TERCERO: Las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, objeto de esta proceso, solo podrán tramitarse, sustanciarse y decidirse conforme a las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a partir de la restitución en forma efectiva a las arrendatarias ciudadanas BETSY COROMOTO VILLALOBOS y SORAYA JOSEFINA RUBIO, en el inmueble supra identificado.
CUARTO: El propietario adquirente del inmueble, de conformidad con el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, éste está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados mientras dure la vigencia del contrato.
QUINTO: Se condena a la parte actora a pagar las costas y costos en el presente juicio por haber sido vencido totalmente.”

• SE SUSPENDE LA MEDIDA PREVENTIVA DE SECUESTRO decretada y practicada sobre el inmueble objeto del presente litigio constituido por un (01) mini local Comercial, signado con el número SCM-21, el cual mide ONCE METROS CUADRADOS CON SESENTA Y CINCO DECÍMETROS CUADRADOS (11,65 mts2), ubicado en la etapa “D” del Centro Comercial Ciudad Chinita, situado en sector Saladillo, en jurisdicción de la Parroquia Chiquinquirá, de la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con el local CSM-20; SUR: Con el local SCM-22; ESTE: Linda con pasillo interno de circulación; y OESTE: Con local LCPAD-21, del Centro Comercial Ciudad Chinita; según consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, en fecha Cinco (05) de Agosto de 2.001, Registrado bajo el Nº 01°, Tomo 21°, Protocolo 1°, de los libros respectivos; y se ordena hacer entrega del mismo a la parte demandada.-

• SE CONDENA a la parte demandante al pago de las costas del proceso, por haber sido vencida totalmente en esta Instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada por Secretaría de la presente decisión a los fines legales previstos en los Ordinales 3° y 9° del Artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y de conformidad con lo dispuesto en los artículos 248 del Código de Procedimiento Civil y 1.384 del Código Civil.

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintiún (21) días del mes de Junio de Dos mil Cinco (2.005). Años 194° de la Independencia y 146° de la Federación.
El Juez,

Abog. Adán Vivas Santaella La Secretaria,

Abog. Mariela Pérez de Apollini