Expediente: 1.277-05. REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. DEMANDANTE: LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO, venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.850.539, domiciliada en esta ciudad y municipio Maracaibo del Estado Zulia. DEMANDADO: LAZARO SARCOS MANZANEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 3.658.987, y de este mismo domicilio. MOTIVO: DESALOJO. Apoderados judiciales de la parte demandante, los abogados Eudo José Troconis Machado e Inés Maria Hernández. Apoderados Judiciales de la parte demandada, los abogados Pedro Navarro Rodríguez y Ligcar Fuenmayor Sánchez. Una vez recibida la demanda por la oficina de recepción y distribución de documentos, este tribunal procedió a admitir la demanda en fecha 26 de enero del 2005, manifestando el Alguacil natural de este juzgado, que no logro practicar la citación personal de la parte demandada. En virtud de ello, el apoderado judicial de la parte demandante solicito la citación cartelaria, recibiendo la apoderada judicial de la parte actora los carteles de citación para su respectiva publicación en dos diarios de mayor circulación en la localidad. De manera que una vez cumplida la publicación del cartel por la prensa, la secretaria natural de este juzgado fijo cartel de citación en la morada de la parte demandada, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Por diligencia de fecha 07 de abril de 2005, la parte demandada se dio citada y posteriormente en fecha 11 de abril de 2005 contestó la demanda y reconvino a la parte actora. Por auto de la misma fecha, el tribunal admitió la reconvención y ordeno la comparecencia de la parte actora. Por escrito de fecha 20 de abril de 2005 la parte demandada reconviniente promovió pruebas, siendo admitidas en fecha 22 de abril de 2005 y el 26 de abril de 2005 la parte actora reconvenida presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha. Por diligencia de fecha 02 de mayo de 2005, los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron la celebración de un acto conciliatorio o de avenimiento entre las partes, el cual fue fijado por el Tribunal y celebrado, sin que las partes llegaran a un acuerdo. Del Contradictorio. Alega la demandante, que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Lázaro Sarcos Manzaneda, en fecha 17 de octubre de 2002, sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, conformado por un apartamento marcado 7-D, en la séptima planta del edificio Residencias Centauro, situado en la calle 69 anteriormente Los Campos, sector Bella Vista, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos, del Municipio Maracaibo del estado Zulia, invocando las cláusulas establecidas en el contrato de arrendamiento el cual anexa en original. Señala que el contrato terminaba fecha 17 de octubre de 2003, pero le notificó según misiva de fecha 10 de julio de 2003 su deseo de no prorrogar el contrato. Que para la fecha le adeuda la cantidad de Bs. 1.500.000, correspondiente a tres meses de cánones vencidos, de los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, que consumió su lapso de prórroga legal y adeuda más de dos mensualidades vencidas e insolutas y lo demanda por desalojo, de conformidad con lo dispuesto 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios. Estima la presente demanda por la cantidad de Bs. 3.000.000. Protesta las costas y costos de presente juicio. Alega el ciudadano Lázaro Sarcos Manzaneda, en su escrito de contestación a la demanda, que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Leomagda Rojas de Montero, sobre el inmueble identificado en la demanda, asumiendo el compromiso mensual de cancelar la cantidad de Bs. 500.000, al mes y cuya duración fue de un año a partir de la fecha cierta del referido contrato, y pagando de manera sucesiva y en forma oportuna durante la vigencia del contrato mediante depósitos de dinero efectuados en la cuenta corriente de la demandante aceptadas y dispuestas por ella. Niega y rechaza de manera expresa la procedencia de la acción instaurada y la existencia de deuda alguna específicamente sobre los cánones de arrendamiento inherente a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y el mes de enero de 2005, siendo falso y sin fundamento alguno el reclamo malicioso de la actora sobre la justificación de la acción incoada porque fueron cancelados íntegramente. Rechaza la demanda, ya que ha cancelado por depósitos periódicos e incluso ha cancelado por adelantado cánones de arrendamiento de meses aún no disfrutados, como lo son marzo, abril y mayo de 2005, colocando en situación de mora accipiens a la demandante, porque han sido recibidos y aprovechados por la arrendadora a su entera satisfacción, así también rechaza las costas y costos del proceso estimadas en la cantidad de Bs. 3.000.000, señalando que en el supuesto e hipotético caso de que adeudase los montos a que se contrae la demanda, estos sumarian la cantidad de Bs. 1.800.000, calculados sobre la base del monto inherente a un aumento sobre el canon impuesto por la arrendadora para el mes de noviembre de 2004 correspondiente a la cantidad de Bs. 100.000, más estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 600.000 y sobre dichas cantidades de dinero debió ser estimada la demanda de la parte actora, conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil. Que nada adeuda a la demandante, en virtud de haber quedado liberado por el pago de los mismos en base al artículo 1.592 del Código Civil, porque depositó en la cuenta del demandante, surtiendo los efectos del artículo 1.283 del Código Civil. Que aceptó la demandante, su condición de indeterminado del contrato ante la continuidad de su permanencia pacífica en el inmueble, aceptada por la actora, verificada por la participación de desahucio y consecuente terminación contractual de la relación arrendaticia entre la demandante y su persona, fechada 10 de julio de 2003, recibida por su persona el 16 de julio de ese mismo año, y sin embargo convino en la continuación de su posesión como arrendatario del inmueble, aceptando y disponiendo los consecuentes depósitos de dinero inherentes al pago de los cánones de arrendamiento, incluso con aumento de Bs. 100.000 a partir del mes de noviembre de 2004, por incremento del canon de arrendamiento, conducta que evidencia claramente la conformidad de la actora con la continuación del contrato, a pesar de haberse agotado o expirado el supuesto lapso de prórroga legal derivado de la notificación del desahucio hecho por la arrendadora. Que el contrato se convirtió en un contrato por tiempo indeterminado y así lo reconoce la demandante en su escrito libelar, quien invoca la Cláusula Décima Quinta relacionada con el cobro de intereses moratorios sin que determine la base del cálculo de los mismos estimados arbitrariamente en la suma de Bs.25.000 diarios, que por mes se traduce en Bs.700.000 la cual viola el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que le opone a la demandante los depósitos bancarios de los pagos realizados. Que demanda por vía de reconvención a la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO por cumplimiento de contrato y el cumplimiento de su vigencia por tiempo indeterminado con fundamento del contrato celebrado en fecha 17 de octubre de 2002, para que reconozca la continuidad del vínculo de arrendamiento que los une en una suerte de solución de continuidad verificada desde el día 17 de octubre de 2003, cuando este debía fenecer en sus efectos jurídicos a consecuencia de la participación de desahucio, pues no solo consintió en la continuidad del contrato como tal y permitió su ocupación y posesión precaria en el inmueble en forma publica y pacifica aceptando y disponiendo de las cantidades de dinero que por sucesivos y consecuentes depósitos en la cuenta corriente cuya titular es la ciudadana Leomagda Rojas de Montero. Que la tesis reinante sobre la naturaleza de la figura de la prórroga legal, la transformación del contrato en su duración y el carácter de eminente orden publico que estas normas contienen, origina que no puedan ser relajadas e inobservadas como se pretende en el contrato descrito, mediante las estipulaciones contractuales inherentes al cargo de Bs. 25.000, por cada día de atraso prevista en la cláusula Décima Quinta del contrato, así como la Disposición Tercera sobre el pago de Bs.3.000 por cada día de atraso en la cancelación en los cánones de arrendamiento además de un 20% por cada canon de arrendamiento vencido por concepto de honorarios profesionales, cláusulas que deben dejarse sin efecto pues atenta contra el carácter de orden publico que tienen las normas aplicables en materia de arrendamiento y así lo solicita. Que estima la reconvención en la cantidad de Bs. 3.600.000,00. DE LAS PRUEBAS: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Acompañó al libelo de demanda: 1. Copia certificada del contrato de de arrendamiento, celebrado en fecha 17 de octubre de 2002, anotado bajo el numero 47, tomo 126,de los libros de autenticaciones llevados por la notaria publica tercera de Maracaibo. 2. Comunicación dirigida al ciudadano Lázaro Sarcos, de fecha 10 de julio de 2003, la cual fue reconocida por la parte demandada. En relación al contrato de arrendamiento este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por tratarse de un documento autenticado. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En el lapso probatorio, el apoderado judicial promovió: · Contrato de arrendamiento acompañado como fundamento de la acción. · Documento privado contentivo de la notificación realizada al Arrendatario, con fecha 10 de julio de 2003. · Prueba confesión. En relación al documento privado de fecha 10 de julio de 2003, se observa que la parte demandada no impugno este documento, por el contrario hizo reconocimiento expreso del mismo y en consecuencia se le otorga valor probatorio. Respecto a la prueba de confesión se observa que el día 29 de abril de 2005, oportunidad fijada para que el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA absolviera posiciones juradas, éste se presentó al acto sin que asistiera la parte demandante reconvenida a estampar las posiciones. Asimismo, el día 2 de mayo de 2005, oportunidad fijada para que la ciudadana LEOMAGDA BEATRIZ ROJAS, absolviera las posiciones juradas que a bien tuviera formularle su contraria, manifestó el representante judicial del demandado reconviniente, Abogado PEDRO NAVARRO, que se abstenía de estampar las posiciones a la parte demandante reconvenida por no haber sido escuchado su mandante en su debida oportunidad, debido a su ausencia en el acto de absolución, alegando que la naturaleza de la prueba expone la necesidad de que ambas partes estampen sus posiciones con el deber recíproco de absolverlas a la parte contraria. En virtud de la falta de comparecencia de una de las partes y de la renuncia manifestada por la contraria para estampar las posiciones permitidas por la ley, considera este tribunal que la prueba de Confesión promovida no surte ningún efecto probatorio. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: · Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas. · Invoco la confesión ficta en que incurrió la demandante al no dar contestación a la reconvención. · Invocó el reconocimiento por la demandante sobre la transformación en un contrato sin término de duración por la permanencia pacífica del Arrendatario en el inmueble, así como de los recibos opuestos en la oportunidad de la contestación. · Opuso en su contenido y firma la constancia de solvencia de las cuotas de condominio del apartamento objeto del contrato de arrendamiento sobre el cual versa el proceso, suscrito por el ciudadano Gustavo Romay en su carácter de administrador del condominio del edificio CENTAURO a los fines de demostrar el cumplimiento de las obligaciones contraídas. · Opone en su contenido y firma constante de 29 folios útiles de recibos de pago, concerniente al servicio eléctrico. · Opone en su contenido y firma constante de 12 comprobantes de depósitos bancarios y 01 recibo de pago. · Las testimoniales de los ciudadanos: Jorge Franco Medina, Rafaela Maldonado Osuna y Edgar Mavarez Granadillo. · Promovió prueba de informes. En fecha 27 de abril de 2005, rindió declaración la ciudadana Rafaela Maldonado Osuna, quien al ser interrogada, contestó: PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce a los ciudadanos Lázaro Sarcos y Leomagda Rojas? CONTESTÓ: Los conozco porque somos vecinos solamente. SEGUNDA: ¿Diga la testigo quien ocupa actualmente como arrendatario el apartamento 7D, de las Residencias Centauro? CONTESTÓ: Lázaro Sarcos. TERCERA: ¿Diga la testigo si le consta de alguna manera que Lázaro Sarcos se encuentra al día con el pago de cánones de arrendamiento? CONTESTÓ: Si me consta porque nos encontramos a veces en el Banco Mercantil depositando el canon de arrendamiento. CUARTA: ¿Diga la testigo porqué coinciden en el Banco Mercantil?. CONTESTÓ: Porque allí trabaja mi primo y siempre voy a saludarlo o a preguntar porque el es Supervisor de Bóvedas y tiene 20 años en el mercantil que está ubicado en el Socuy. QUINTA: ¿Diga la testigo si ha observado a la ciudadana Leomagda Rojas reclamando al señor Lázaro Sarcos en las instalaciones del Edificio Centauro el pago de cánones de arrendamientos atrasados o que estuviese de mucho tiempo vencidos?. CONTESTÓ: No. En fecha 27 de abril de 2005, rindió declaración el ciudadano Edgar Mavarez Granadillo, quien al ser interrogado, contestó: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce a los ciudadanos Lázaro Sarcos y Leomagda Rojas? CONTESTÓ: Sí los conozco, al señor Lázaro Sarcos. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que el señor Lázaro Sarcos ocupa el apartamento 7D, de las Residencias Centauro en condición de arrendatario? CONTESTÓ: Sí me consta. TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que el señor Lázaro Sarcos se encuentra solvente con los cánones de arrendamientos sobre el descrito apartamento? CONTESTÓ: Si me consta. Al ser repreguntado Contestó: PRIMERA: El testigo ha dicho que sabe y le consta que el ciudadano Lázaro Sarcos es arrendatario de un apartamento ubicado en el Edificio Centauro N°. 7D ubicado en esta ciudad de Maracaibo, ¡Diga el testigo quienes son los arrendadores de dicho inmueble? CONTESTÓ: Desconozco el nombre de los arrendadores, pero en muchas oportunidades he visitado a la vecina del señor Lázaro Sarcos y he visto que entra y sale de ese apartamento constantemente, abriéndolo y cerrándolo con las llaves del apartamento. SEGUNDA: ¿Diga el testigo como sabe y le consta que el ciudadano Lázaro Sarcos cancela los cánones de arrendamiento? CONTESTÓ: Bueno en vista de que frecuentemente llego en el apartamento de su vecina en varias oportunidades ha llegado el señor Lázaro Sarcos y ha salido a relucir la conversación de dichos cánones de arrendamientos y el me ha comentado y me ha enseñado los recibos cancelados con la curiosidad de que me comentó incluso que el mismo le ponía la fecha y el mes que estaba cancelando a los recibos. TERCERA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de con que regularidad o frecuencia el señor Lázaro Sarcos cancela los cánones de arrendamiento? CONTESTÓ: Por las mismas conversaciones que hemos sostenido acerca del apartamento tengo entendido que el señor Sarcos los paga por adelantado. En relación a la invocación del reconocimiento de la parte demandante reconvenida sobre la transformación del contrato de tiempo determinado en un contrato a tiempo indeterminado, no se observa de las actas que la parte actora haya hecho tal reconocimiento. En relación a la aceptación invocada por el demandado reconviniente respecto a los recibos de pago acompañados al libelo de la demanda, se observa que dichos documentos fueron emanados de un tercero ajeno al proceso, por lo que la parte a quien se oponen no está obligada a reconocerlos en virtud de las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, pues tal reconocimiento resultaría de la oposición del documento a la parte de la cual emana. Respecto a las planillas de depósito consignadas por la parte demandada reconviniente que rielan de los folios 48 al 53; a la constancia emitida por el Condominio Residencias Centauro, que riela en el folio 73; los veintinueve (29) recibos de pago correspondientes a la facturación del servicio eléctrico que rielan en los folios del 75 al 104 de las actas; los 12 comprobantes de depósito bancarios que rielan de los folios 105 al 106 y del 108 al 117 de las actas; se observa que se trata de documentos privados emanados de terceros que no ocurrieron a sede judicial para efectuar su reconocimiento conforme a las exigencias del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia, no surten valor probatorio alguno. En relación al recibo de pago de fecha 11-10-02, que riela en el folio 107 de las actas, se observa que no fue impugnado por la parte demandante reconvenida y en consecuencia quedó reconocido, pero el pago descrito no corresponde a los meses reclamados, resultando impertinente la prueba. De las declaraciones rendidas por los testigos promovidos por la parte demandante reconvenida, el tribunal observa que con las declaraciones se pretende probar la solvencia del ciudadano Lázaro Sarcos Manzaneda en el pago de los cánones de arrendamiento, pero este tribunal considera inconducente la prueba de testigos para probar el pago de cantidades de dinero pues existen medios probatorios idóneos para su demostración como sería el recibo de pago emitido por el acreedor. En consecuencia se desestima la prueba testimonial. En relación a la prueba de informes, se constata de las actas que en fecha 29 de abril de 2005, fue recibido en un folio útil documento que riela en el folio 33 de las actas, el cual aparece suscrito por el Administrador, Licenciado Gustavo Romay, en el cual se lee “CONDOMINIO. RESIDENCIAS CENTAURO” “A QUIEN PUEDA INTERESAR”, y de su texto se refiere que el Condominio del edificio Residencias Centauro hace constar que el apartamento 7D, propiedad de Leomagda Rojas de Montero se encuentra solvente en sus cuotas de condominio hasta el día 30 de abril de 2005, prueba que el Tribunal estima como impertinente en relación al hecho que se quiere probar. Fue recibida de la empresa ENELVEN, C.A. de Energía Eléctrica de Venezuela, comunicación en la cual informa el estado de cuenta del inmueble que se describe en su texto. Observa el Tribunal que la compañía de energía eléctrica informó que la cuenta sobre la cual se solicitó información aparece domiciliada en la Calle 82 N°3G-25 de esta ciudad y que presenta un saldo deudor de Bs.51.000. A juicio de este Tribunal esta comunicación no surte valor probatorio porque la dirección en la que aparece domiciliada la cuenta no coincide con la del inmueble de autos. Asimismo fue recibido del Banco Mercantil, comunicación en fecha 25 de mayo de 2005, evidenciándose de la misma que la cuenta corriente a que se hace referencia en actas, cuyo titular es la ciudadana LEOMAGDA ROJAS GONZALEZ, se realizaron movimientos bancarios por parte de su titular durante los meses comprendidos entre el mes de noviembre de 2004 y marzo de 2005, comprobándose por medio de la información suministrada, los depósitos efectuados por el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA los días 8/10/2004, por Bs.600.000, 17/11/2004 por Bs.400.000, 22/2/2005, por Bs.2.400.000, 8/3/2005 por Bs.600.000, y 14/03/05 por Bs.1.200.000. En relación al recibo de pago y factura consignada por el demandado reconviniente en fecha 2 de junio de 2005, el mismo no se estima como prueba por resultar extemporánea. PUNTO PREVIO DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA El demandado reconviniente rechazó la estimación de la demanda de desalojo interpuesta en su contra, la cual fue estimada en TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs.3.000.000), alegando que en el caso hipotético de que se debiesen los cánones a que se contrae la demanda, estos sumarían la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.1.800.000). Al respecto el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “En las demanda sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones de un año”. En el caso de autos, se trata de un contrato de tiempo indeterminado en el cual se solicita el desalojo del inmueble por el incumplimiento en el pago de tres cánones de arrendamiento. En aplicación de la norma transcrita, la acumulación de las pensiones de arrendamiento durante un año resultan equivalentes a la suma de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.6.000.000) a razón de Bs.500.000, canon fijado inicialmente en el contrato de arrendamiento. De manera que la estimación realizada por la demandante no resulta exagerada, y así se decide. Del documento de arrendamiento promovido como fundamento de la acción y de la reconvención, se prueba clara y ciertamente la celebración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble conformado por un apartamento marcado con las siglas 7D de la Séptima Planta del Edificio Residencias Centauro, ubicado en la Calle 69 (anteriormente Los Campos) sector Bella Vista, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia; entre los ciudadanos LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO y LAZARO SARCOS MANZANEDA. Asimismo quedó demostrado por medio de la comunicación dirigida en fecha 10 de junio de 2003, la cual fue recibida en fecha 16 de julio de 2003 por LAZARO SARCOS MANZANEDA, que la arrendadora le notificó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble de autos, manifestándole que el mismo vencía el día 17 de octubre de 2003, manteniéndolo en el goce del inmueble durante todo el tiempo transcurrido desde esta última fecha. El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”. De la redacción de la norma citada se desprende el carácter imperativo que tienen las normas relativas al arrendamiento de inmuebles, las cuales no pueden ser renunciadas ni derogadas por convenios entre particulares, siendo nula todo acuerdo que contraríe el sentido de la Ley. En consecuencia de lo expuesto, una vez vencido el contrato de arrendamiento, es decir, el día 17 de octubre de 2003, comenzó a operar la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley, la cual dispone: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto Ley, celebrados por tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.” De manera que, en el caso de autos, una vez que la Arrendadora puso en conocimiento a El Arrendatario de su voluntad de poner fin a la relación arrendaticia, una vez finalizado el término fijado inicialmente, comenzó a correr la prórroga del contrato, terminando el día 17 de abril de 2004, y desde esa fecha la Arrendataria permitió que el Arrendador permaneciera disfrutando del inmueble sin ninguna oposición, pues la norma impone la obligación para El Arrendador de otorgar la prórroga legal, y en consecuencia, en aplicación del artículo 1.514 del Código Civil Venezolano, el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, no obstante el Desahucio realizado el día 10 de julio de 2003. Artículo 1.600 del Código Civil “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. En el libelo de la demanda denuncia la demandante la insolvencia del demandado por la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a tres (3) meses de cánones de arrendamiento consecutivos, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005. Asimismo se observa que el demandado reconviniente alega la falta de interés de la actora para demandarlo, por no estar incurso en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalando que canceló los cánones de arrendamiento convenidos en el contrato, además de Bs.100.000 adicionales producto del aumento realizado por la ciudadana LEOMAGDA ROJAS en el mes de noviembre de 2004, afirma que quedó liberado de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en virtud de los depósitos realizados. Establece el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en su cláusula Tercera, que el canon de arrendamiento se cancelaría por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. Por su parte el artículo 1.160 del Código Civil, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.” Asimismo el artículo 1.592 prevé: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2° Debe pagar la pensión de arrendamientos en los términos convenidos.” Del examen del material probatorio aportado al proceso, especialmente de la información suministrada por el Banco Mercantil, se constata la fecha en que el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, realizó los pagos acordados con la Arrendadora. 1) Bs. 600.000 el día 08/10/2004 2) Bs. 400.000 el día 17/11/2004 3) Bs.2.400.000 el día 22/02/2005 4) Bs. 600.000 el día 08/03/2005 5) Bs.1.200.000 el día 14/03/2005 De las fechas de los depósitos efectuados por el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA se evidencia que los pagos correspondientes a los meses de noviembre, diciembre de 2004 y enero y febrero de 2005, fueron realizados fuera del lapso convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, los cuales se acordaron dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes y por adelantado, toda vez que el depósito efectuado en fecha 22 de febrero de 2005, por la suma de Bs.2400.000, al ser dividido entre Bs.600.000, que alega dicho ciudadano alcanzaba el canon mensual de arrendamiento, equivale a cuatro cuotas de arrendamiento que corresponderían a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero y febrero de 2005, al referir el pago por adelantado de los meses de marzo, abril y mayo de 2005, en fechas 8/03/05 de Bs.600.000; 14/03/05 de Bs.1.200.000; y que además lleva a considerar que el pago realizado en fecha 17/11/2004 de Bs.400.000 corresponde al mes de octubre de 2004. En este orden de ideas, se observa también que la cuenta bancaria en la cual se realizan los depósitos está en constante movimiento, arrojando los siguientes saldos al final de cada mes: Noviembre de 2004 Bs.3.355.627,24 Diciembre de 2004 Bs.2.451.330,53 Enero de 2005 Bs. 290.976,13 Febrero de 2005 Bs.4.629.153,10 Marzo de 2005 Bs.2.192.236,24 Del saldo final al mes de enero de 2005 se evidencia que la nombrada ciudadana dispuso de parte de los Cuatrocientos mil bolívares (Bs.400.000) depositados en el mes de noviembre de 2004, que como se señaló correspondían al mes de octubre de ese año, y del saldo al mes de febrero de 2005 se evidencia que no había dispuesto la titular, del monto depositado de Bs.2.400.000 correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero y febrero de 2005, cancelados fuera del lapso acordado en el contrato. Del saldo final al mes de marzo de 2005, se observa que la titular de la cuenta no había dispuesto de los montos depositados por adelantado por concepto de los meses de marzo, abril y mayo de 2005. Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil Venezolano define el contrato de arrendamiento como un contrato por el cual cada una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que este se obliga a pagar a aquella. De este concepto de arrendamiento se desprenden las obligaciones principales de las partes contratantes, es decir, la obligación del arrendador de permitir el goce de la cosa y la del arrendatario de pagar el precio. De dicho concepto se deriva también que este no es un contrato a perpetuidad, al cual se le pone fin de diversas maneras, entre ellas, la finalización del término fijado en el contrato, por voluntad de las partes, o porque alguna de las partes esté incursa en cualquiera de las causales previstas en la ley para dar por terminado en forma unilateral el contrato, entre ellas, la falta de pago del canon de arrendamiento. De lo expuesto se concluye, que aún cuando el arrendatario haya cesado en sus pagos y fuere demandado por desalojo o resolución del contrato, dichas acciones no lo eximen de la obligación de continuar pagando el canon de arrendamiento por el tiempo que permanezca disfrutando del inmueble con fundamento a las previsiones del artículo 1.592 del Código Civil. Lo anterior lleva a considera a este tribunal, que la conducta asumida por la ciudadana LEOMAGADA ROJAS DE MOTERO al realizar movimientos en su cuenta bancaria disponiendo de aquellos cánones que se encontraban vencidos al mes de febrero de 2005, no significa que haya aceptado que el arrendatario cancele en forma extemporánea las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento, pues al hacer uso del derecho que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34, literal a), demostró su intención de no continuar con un contrato que en forma reiterada ha sido incumplido por su arrendatario, puesto que la acción de desalojo no exime al arrendatario de su obligación de pagar los cánones durante el tiempo que permanezca en el inmueble, quien ha demostrado con los pagos realizados en forma extemporánea de los meses de noviembre y diciembre de 2004, enero y febrero de 2005, y con el pago adelantado de los meses de marzo, abril y mayo de 2005, que trata de sustraerse a las consecuencias jurídicas que se derivan de la aplicación de la norma citada. La aceptación de la posición asumida por el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, se traduciría en manifiesta injusticia con los efectos que ello implicaría, entre ellos, la condenatoria en costas para la parte Arrendadora que no incumplió con el contrato y no dio motivos para el nacimiento de la acción de desalojo. No obstante las consideraciones realizadas en relación al argumento formulado por el demandado reconviniente de que la Arrendadora aceptó el pago y en consecuencia la continuidad del contrato, se observan diferentes depósitos y retiros efectuados en la cuenta que sin duda no está destinada exclusivamente al depósito de los cánones de arrendamiento y que su titular continúa utilizando, sin que los depósitos que efectúe El Arrendatario puedan impedir su uso. Sin embargo se constata, que la actora no había utilizado los montos cancelados por adelantado por el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, disponiendo sólo de los montos correspondientes a los meses vencidos hasta el mes de febrero, movimientos que se justifican en virtud de que el Arrendatario ya había disfrutado del uso del inmueble durante esos meses. Lo expuesto lleva a concluir a este Juzgador, que el incumplimiento del contrato por parte del ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, determina el interés de la demandante para intentar la presente acción de desalojo, porque para la fecha en que fue intentada la demanda el nombrado ciudadano no estaba solvente en el pago de las cuotas de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2004 y enero de 2005, las cuales fueron canceladas con posterioridad a la fecha en que fue demandado el desalojo del inmueble. En relación al alegato formulado por el demandado reconviniente sobre la exigencia del pago de intereses y cobros correspondientes a supuestos daños y perjuicios originados por el incumplimiento del contrato; se observa que la demandante al narrar los hechos en la demanda, transcribió las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento, en las cuales se hace referencia a indemnizaciones provenientes del incumplimiento del contrato de arrendamiento, pero al examinar el Petitum de la Acción, se constata que el mismo apuntala únicamente a la solicitud del Desalojo del inmueble. Por los hechos anteriormente expuestos, se hace procedente la acción de desalojo del inmueble incoada por la parte actora, de conformidad con las normas citadas. DE LA RECONVENCIÓN Se observa que, el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, reconviene a la actora por cumplimiento de contrato de arrendamiento y el cumplimiento de su vigencia por tiempo indeterminado, alegando que pagó oportunamente los cánones de arrendamiento que le correspondía cancelar por el inmueble, señalando que quedó liberado conforme a lo establecido en el artículo 1.592 del Código Civil oponiéndole los depósitos efectuados en la cuenta corriente del Banco Mercantil de la cual es titular La Arrendadora, fundamentándose además en las previsiones de los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil Venezolano. La parte demandada reconviniente invocó la Confesión Ficta de la demandante reconvenida por no dar contestación a la reconvención. Al respecto se observa que, llegada la oportunidad de dar contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida no ocurrió por sí ni por medio de apoderado a dar contestación a la reconvención. El artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, establece los efectos que produce la inasistencia del demandado al acto de contestación a la reconvención, señalando que si este no diere contestación dentro del plazo indicado se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del reconviniente, si nada probare que le favorezca. Del examen de la reconvención propuesta se constata que la misma no es contraria a derecho por cuanto la acción de cumplimiento de contrato está amparada por normas del ordenamiento jurídico, especialmente, por el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano. Al analizar el material probatorio aportado al proceso, con aplicación del principio de comunidad de la prueba, se desprende la prueba de la insolvencia del demandado reconviniente en la cancelación de los cánones de arrendamiento para el momento en que fue introducida la demanda, originando a favor de la actora reconvenida que se desvirtúe la presunción de confesión ficta que pudiera generar su inasistencia al acto de contestación a la reconvención. Como anteriormente se señaló el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA, no dio cumplimiento al contrato en los términos convenidos, al no cancelar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal como lo señala el contrato de arrendamiento en su cláusula Tercera, por lo que no puede invocar su solvencia en el pago, toda vez que para la fecha en que fue demandado el desalojo se encontraba incumpliendo con la obligación asumida de pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo que su conducta puede subsumirse en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios originando la procedencia del desalojo. En este orden de ideas, el incumplimiento de la obligación por parte del arrendatario, excluye la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, el cual exige como requisito que se de el supuesto de hecho previsto en la norma referente al cumplimiento de la obligación por la parte de quien la requiere. “Artículo 1.167: En un contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ellos” Como consecuencia de lo expuesto, no puede prosperar en derecho la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento en relación a su vigencia por tiempo indeterminado, debido a que la procedencia de la acción de desalojo pone el fin al contrato de arrendamiento y origina la interrupción de su continuidad. El demandado reconviniente invoca la aplicación del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y solicita que se dejen sin efecto la Cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento, referida esta última al pago de Tres mi bolívares (Bs.3.000) por cada día de atraso en la cancelación de los cánones de arrendamiento, además de un veinte por ciento (20%) por cada canon de arrendamiento vencido por concepto de honorarios profesionales y de la Cláusula DECIMA QUINTA referente al pago de Bs.25.000 diarios por concepto de mora en la entrega del inmueble, por lo cual se hacen las consideraciones siguientes: Dispone la norma invocada: “Artículo 27.-Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme al información que suministre el Banco Central de Venezuela Asimismo, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 28 permite la inclusión de cláusulas penales por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el arrendatario, referidas a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, la cual sólo podría hacerse efectiva una vez vencido el contrato y la prórroga legal. Esta disposición no señala ningún elemento en base al cual deba realizarse el cálculo de la penalización por la mora en la entrega del inmueble, por ello, ante la ausencia de norma expresa se debe aplicar en forma supletoria el contenido del artículo 27 antes citado, en virtud del carácter proteccionista de la Ley a las partes contratantes de un arrendamiento, al considerar que el espíritu de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, está orientado a proteger al Arrendador de la pérdida del poder adquisitivo de la moneda, que pudiera producir el atraso del Arrendatario en el pago del canon de arrendamiento y en la entrega del inmueble, pero que tampoco puede estar dirigida a agravar la situación del Arrendatario que se ha demorado en el pago o en entregar el inmueble una vez finalizado el contrato, motivando que la estimación de la cantidad a cancelar por la mora debe hacerse dentro de los límites permitidos por la ley y la realidad social. Según las tasas de intereses anuales nominales promedio ponderadas, establecidas a la presente fecha por los seis principales Bancos Comerciales y Universales del País, se determina la tasa promedio pasiva en un porcentaje del 12% anual. En consecuencia, si se toma como base el canon de arrendamiento inicialmente acordado de Bs.500.000 mensuales y se le aplica la tasa promedio anual del 12%, resulta una tasa diaria promedio de Bs.166.66 aplicable por mora en el pago de los cánones de arrendamiento y en la entrega del inmueble. Este tribunal, en base a las argumentos anteriormente expuestos, fundamentados en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 7 eiusdem, declara inexistentes las Cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO y el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA en fecha 17 de octubre de 2002, en relación al monto de la mora en la cancelación de los cánones de arrendamiento y de la Cláusula DECIMA QUINTA, por ser contrarias al espíritu y propósito de la referida ley, al exceder los parámetros permitidos en su artículo 27, los montos estipulados en el contrato de arrendamiento por concepto de mora en el pago de los cánones de arrendamiento y en la entrega del inmueble. DISPOSITIVO Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO NOVENO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA, ADMINISTRANDO JUSTICIA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA: Con lugar la demanda de Desalojo intentada por la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO en contra del ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA. Se ordena el desalojo del inmueble constituido por un apartamento marcado con las siglas 7-D, en la séptima planta del Edificio Residencias Centauro situado en la Calle 69 (anteriormente Los Campos) sector Bella Vista, en jurisdicción de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo del Estado Zulia. Parcialmente con lugar reconvención intentada por el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA en contra de la ciudadana LEOMAGDA ROJAS DE MONTERO y en consecuencia: Se declara sin lugar el pedimento de cumplimiento de contrato de arrendamiento y el cumplimiento de su vigencia por tiempo indeterminado. Se declaran inexistentes las cláusulas Tercera y Décima Quinta del Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos LEOMAGDA ROJAS MONTERO y el ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA. Se condena al ciudadano LAZARO SARCOS MANZANEDA a cancelar las costas procesales generadas por la demanda. La reconvención no genera costas por no resultar totalmente vencido el demandado reconviniente. PUBLIQUESE Y REGISTRESE. 195° de Independencia y 146° de la Federación. Expídase copia certificada por Secretaría y archívese en el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Noveno de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Maracaibo, a los seis (6) días del mes de junio del año Dos Mil Cinco (2.005). LA JUEZ, ABOG. MARIA DEL PILAR FARIA ROMERO. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ. En la misma fecha, siendo la una de la tarde, previo el anuncio de ley a las puertas del Despacho, se dictó y publicó la anterior sentencia. LA SECRETARIA, ABOG. ADA JIMÉNEZ Exp: 1.277-05.