REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DEL MUNICIPIO MANEIRO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA PAMPATAR 195º Y 146º Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, el Tribunal dicta el fallo en los términos que a continuación se expresan:--------------------------------------------------------------------------------- CAPITULO I IDENTIFICACION DE LAS PARTES PARTE ACTORA: Ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, peruana la primera, venezolanas las siguientes, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 621.344, 13.092.485, 11.950.655, 13.092.486 y 13.092.484, respectivamente, la primera viuda y las cuatro restantes descendientes del de cujus SERGE MARIE PIERRE CLEMENT D.------------------------------------------ PARTE DEMANDADA: Ciudadanos YOLANDA MONTENEGRO VILLA, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad Nro. 6.337.889, domiciliada en el Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.---------- APODERADAS DE LA PARTE ACTORA: Abogadas en ejercicio Marisol Fonseca Idler y Angelina Volpe, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 21.373 y 44.563, y titulares de las Cédulas de Identidades Nros. V-4.883.525 y V-6.994.445, respectivamente.-------------------------------------------------------- APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio Patricia Carrera Arocha, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 45.621, y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-9.485.442.---------------------------------------------------------------------------- CAPITULO I SINTESIS DE LAS ACTAS PROCESALES El presente proceso se inició por escrito libelar, mediante el cual las ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, en su condición de herederas del de cujus SERGE MARIE PIERRE CLEMENT D., y representadas por sus Apoderadas Judiciales Abogadas en ejercicio Marisol Fonseca Idler y Angelina Volpe; ejercen ACCION DE DESALOJO por falta de pago de cánones de arrendamiento; en contra de la ciudadana YOLANDA MONTENEGRO VILLA, en su condición de arrendataria, bajo contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, de un inmueble propiedad del causante de las actoras, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 54-C, situado en el quinto piso de la Torre C del Edificio denominado Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; para que convenga o en su defecto así lo condene el Tribunal, en lo siguiente: Primero: En el Desalojo del inmueble arrendado y en la entrega del mismo, desocupado de personas y bienes en el mismo buen estado en que lo recibió; Segundo: En pagar la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.140.800,00) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes a los cánones de arrendamiento desde los meses de mayo 2000 hasta diciembre de 2003; Tercero: En el pago de Costas y Costos que se originen del proceso, incluidos los Honorarios Profesionales. Solicitó además la parte actora, el decreto de medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado.---------------------- Por auto de fecha 05 de febrero del 2004, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para la contestación a la demanda.------------------------------------------------------ Por diligencia de fecha 09 de febrero de 2004, la abogada en ejercicio Angelina Volpe, co-apoderada Judicial de la parta actora, consignó las copias simples necesarias para librar la compulsa a los fines de la práctica de la citación de la parte demanda, y solicitó la apertura del Cuaderno de Medidas para el decreto de la medida de secuestro solicitada en el libelo de demanda.---------------------------------- En fecha 10 de febrero de 2004, se libró la compulsa y el recibo de citación a nombre de la ciudadana Yolanda Montenegro Villa, parte demandada.----------------------------------------------------------------------------- En fecha 01 de marzo de 2004, la abogada en ejercicio Angelina Volpe, co-apoderada Judicial de la parta actora, insistió en la solicitud de apertura del Cuaderno de Medidas.------------------------------- Por auto de fecha 02 de marzo de 2004, se abrió el Cuaderno de Medidas, y el Tribunal negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora en su libelo de demanda, por cuanto no están llenos los extremos exigidos en el Decreto Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.---- Por diligencia de fecha 24 de marzo del 2.004, la Alguacil de este Tribunal consignó la compulsa y el recibo de citación sin firmar, por cuanto le fue imposible localizar a la Ciudadana Yolanda Montenegro, parte demandada en la presente causa.----------------------- En fecha 30 de marzo del 2.004, la parte actora a través de su apoderada judicial, Abogada en ejercicio Angelina Volpe, solicitó la citación por carteles de la parte demandada.---------------------------------- Por diligencia de fecha 06 de abril de 2004, la demandada ciudadana Yolanda Montenegro, asistida por la Abogada en ejercicio Patricia Carrera Arocha, se dio por citada en el presente proceso, y otorgó Poder Apud Acta a la Abogada en ejercicio Patricia Carrera Arocha.----------------------------------------------------------------------------------- Por auto de fecha 13 de abril de 2.004, la doctora Delvalle Rodríguez Heredia se avocó al conocimiento de la causa, por haber reasumidos sus funciones como Juez Provisorio de este Tribunal.----- En la misma fecha 13 de abril del 2.004, la apoderada judicial de la parte demandada consignó en tres (3) folios útiles y cinco (5) anexos, escrito mediante el cual opone la Cuestión Previa a que se refiere el ordinal 11º del articulo 346 del Código Procedimiento Civil, esto es, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; y, contesta la demanda en los siguientes términos: 1°) De conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso para ser decidida como punto previo en la sentencia definitiva, la defensa perentoria de la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio, y en la parte demandada para sostenerlo; 2°) Negó tanto en los hechos como el derecho, la demanda incoada por la sucesión de SERGE CLEMENT en contra de YOLANDA MONTENEGRO VILLA, con fundamento en la inexistencia de contrato de arrendamiento que vincule a las partes, en virtud de que entre las mismas partes se celebró en el año 1.992, un contrato de opción de compraventa del mismo bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por lo que la ciudadana Yolanda Montenegro Villa ha dejado de ser arrendataria de ese inmueble. 3°) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugnó las copias fotostáticas que marcadas “A” y “B” anexó la parte actora a su libelo de demanda; e impugnó el documento privado que contiene el contrato de arrendamiento anexado por la actora al libelo de la demanda.------------------------------------------------------------------------- Por escrito consignado en fecha 14 de abril de 2004, la Abogada Angelina Volpe, co-apoderada Judicial de la parte actora, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la cuestión previa a que se refiere el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, promovida por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda; y, de conformidad con la normativa prevista en el artículo 429 del citado Código, impugnó el documento de opción de compraventa que fuera consignado por la parte demandada con su escrito de contestación de la demanda.--------------- Por diligencia de fecha 15 de abril de 2004, la parte actora, a través de su co-apoderada judicial, insistió en la validez de los documentos que en copias fotostáticas fueron anexados al libelo de la demanda marcados con las letras “A” y “C” e impugnados por la parte demandada en la contestación de la demanda; promovió el cotejo con sus originales; y alegó que tal desconocimiento entra en contradicción con el reconocimiento que de ellos se hace en la contestación.---------- Por diligencia suscrita en la misma fecha (15-04-2.004), la abogada Angelina Volpe, co-apoderada de la parte actora, insistió en la validez del documento contentivo del contrato de arrendamiento que fuera anexado al libelo de la demanda marcado con la letra “D” e impugnado por la parte demandada en la contestación de la demanda; promovió el cotejo de su firma y señaló como documento indubitable el poder apud acta otorgado por la demandada que corre al folio 37 del expediente; por último alegó que la impugnación se refiere a la vigencia en el tiempo y su fortaleza jurídica en contraste con las demás pruebas.------------------------------------------------------------------------ Por diligencia de fecha 22 de abril de 2004, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada en ejercicio Patricia Carrera Arocha, insistió en la impugnación de las reproducciones fotostáticas que marcadas “A” y “C” anexó la parte actora a su libelo de demanda; e igualmente insistió en la impugnación del contrato de arrendamiento acompañado al libelo marcado “D”; finalmente, insistió en hacer valer el documento contentivo del contrato de opción de compraventa entre Serge Clement y Yolanda Montenegro junto con Elías Segundo Balza, el cual fue impugnado por la parte actora.-------------------------------------- Mediante diligencia de fecha 27 de abril de 2004, la co-apoderada judicial de la parte demandada consigno en tres (3) folios útiles y diecisiete (17) anexos, escrito de promoción de pruebas.-------- Por diligencia de fecha 27 de abril de 2004, la Abogada en ejercicio Patricia Carrera Arocha, consigno como complemento del escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, copia fotostática de sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, constante seis (6) folios útiles.------------------------ Por auto de esa misma fecha (27-04-2004), el Tribunal admitió salvo su apreciación en la definitiva, todas las pruebas promovidas por la apoderada judicial de la parte demandada y ordenó su evacuación.- Por diligencia de fecha 28 de abril de 2004, la Abogada en ejercicio Patricia Carrera Arocha, consignó en un (1) folio útil, escrito complementario de promoción de pruebas y aclaratoria.------------------- En fecha 29 de abril de 2004, el Tribunal acordó abrir una segunda pieza al expediente, a los fines de lograr mayor facilidad en su manejo y la mejor conservación de las actas que lo conforman.------ Por diligencia de fecha 29 de abril de 2004, la Abogada en ejercicio Patricia Carrera Arocha, apoderada judicial de la parte demandada, consignó en un (1) folio útil escrito complementario de promoción de pruebas con instrumento anexo constante de dos (2) folios.-------------------------------------------------------------------------------------- En fecha 30 de mayo de 2004, la Abogada Angelina Volpe, co-apoderada Judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas, constante de tres (3) folios útiles y veintidós (22) folios anexos.----------------------------------------------------------------------------------- En fecha 30 de abril de 2004, se oyeron las declaraciones de las ciudadanas MARIA ISABEL SANCHEZ y HERMINIA GIL, testigos promovidos por la parte demandada.--------------------------------------------- Por auto de fecha 30 de abril de 2.004, el Tribunal admitió, salvo su apreciación en la definitiva, todas las pruebas promovidas por la apoderada de la parte demandada, en escritos complementarios; de igual forma admitió las promovidas por la co-apoderada de la parte actora, y ordenó la evacuación de todas las pruebas.----------------------- Por diligencia de fecha 10 de mayo de 2004, la Abogada de la parte demandada pidió al Tribunal que desestime y deseche todos los argumentos y alegatos que hiciera la parte actora en su escrito de promoción de pruebas, afirmando que se trata de hechos nuevos no invocados en el libelo o a expresiones plasmadas a manera de informes (Sic.); e impugnó la notificación judicial promovida por la parte actora y los recaudos que le acompañan.------------------------------- Por diligencia de fecha 11 de mayo de 2004, la apoderada judicial de la parte demandada propuso la tacha por vía incidental del instrumento que riela desde el folio 9 hasta el 25 de la segunda pieza de expediente, contentivo de la Notificación Judicial promovida por la parte atora.------------------------------------------------------------------------------ En fecha 13 de mayo de 2004, la Abogada Angelina Volpe, co-apoderada Judicial de la parte actora, consignó escrito de conclusiones.---------------------------------------------------------------------------- En fecha 24 de mayo de 2004, se recibió comunicación Nº A-17154, proveniente del Banco Mercantil, C.A. Banco Universal, por el cual informa que los documentos con antigüedad mayor a diez (10) años son destruidos, motivo por el cual está imposibilitado de suministrar el Cheque Nº 00134117 solicitado por el Tribunal.------------ Por auto de fecha 7 de junio de 2004, el Tribunal acordó librar Oficio a las instituciones financieras Banco Fondo Común y Banco Venezuela Grupo Santander, mediante el cual se les solicite la remisión de los informes que les fueran requeridos por Oficios Nros. 9157-116 y 9157-127, de fecha 27 de abril de 2004 y 9157-129 de fecha 30 de abril de 2004 y 9157-117 de fecha 27 de abril de 2004.---- En fecha 14 de junio de 2004, se recibió comunicación Nº A-17153, proveniente del Banco Mercantil en respuesta al Oficio Nº 9157-115 que le fuera remitido por este Tribunal en fecha 27 de abril de 2004.---------------------------------------------------------------------------------- En fecha 25 de junio de 2004, se recibió comunicación Nº GRC-2004-6549, emanada del Banco Venezuela Grupo Santander, en respuesta al Oficio Nº 9157-117 que le fuera remitido por este Tribunal en fecha 27 de abril de 2004.------------------------------------------------------- Mediante Auto de fecha 06 de junio de 2004, el Tribunal acordó corregir la foliatura de la primera pieza del expediente, a partir del folio 85 inclusive.----------------------------------------------------------------------------- En fecha 09 de julio de 2004, la apoderada judicial de la parte demandada, Abogada Patricia Carrera Arocha, consignó escrito por el cual solicito a este Tribunal se abstenga de dictar sentencia en este juicio, fundamentándose en que estando pendiente el proceso que con motivo de cumplimiento de contrato de opción de compra venta se ventila en este mismo Tribunal, en el expediente Nº 04-1099, ha de prevenirse el que pudieran dictarse sentencias contradictorias; asimismo consignó instrumentos anexos en dieciséis (16) folios útiles.-------------------------------------------------------------------------------------- En fecha 04 de octubre de 2004, la co-apoderada judicial de la parte actora, Abogada Angelina Volpe, solicitó que previa certificación en autos, se le devuelva el poder que corre inserto en los folios 4 y 5 del expediente, lo cual fue acordado por auto de esa misma fecha.----- Mediante diligencia de fecha 26 de octubre del 2.004, la parte demandada, ciudadana Yolanda Montenegro, asistida por el Abogado Gustavo Adolfo Silba, titular de la Cédula de Identidad Nº 10.337.802 e inscrito en Inpreabogado bajo el Nº 62.119, solicitó copia certificada de actas del expediente, lo cual fue acordado por auto de fecha 27 de octubre de 2004.----------------------------------------------------------------------- CAPITULO III MOTIVOS DE LA DECISION DE LOS TERMINOS DE LA DEMANDA: En el libelo de demanda, las abogadas Marisol Fonseca Idler y Angelina Volpe Giaramita, en representación de la parte actora afirmaron: Que en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 28 de agosto de 1.979, bajo el N° 67, Folios 278 al 283, Protocolo Primero, Tomo II, Tercer Trimestre de 1.979, consta que el causante de sus representadas, SERGE MARIE PIERRE CLEMENT D., era propietario del 50% en comunidad con su legítima cónyuge, BLANCA AZUCENA ASCON de CLEMENT, de los derechos de propiedad sobre un apartamento distinguido con el número y letra 54-C, ubicado en el 5° piso de la Torre C del Parque Residencial Margarita, de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; Que en contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de diciembre de 1.983, consta que la sociedad mercantil TARAS INSULAR, C.A., en ejercicio del mandato de administración que le otorgara el causante de sus representadas en fecha 5 de abril de 1.982, celebró con la ciudadana Yolanda Montenegro Villa -hoy demandada-, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes señalado, posteriormente cedido al causante de sus representadas en fecha 7 de mayo de 1.996; Que en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento la arrendataria se comprometió a cancelar a la arrendadora la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs.3.200,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento; Que la arrendataria, ciudadana Yolanda Montenegro, desde el mes de mayo del 2.000, no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2.000, desde enero a diciembre del 2.001, desde enero a diciembre del 2.002, y desde enero a diciembre del 2.003, y pese a las múltiples gestiones de sus representadas no ha hecho entrega del inmueble arrendado y ha permanecido ocupando el inmueble sin cancelar las mensualidades hasta la fecha de introducción de la demanda; Que por estas razones, en nombre de sus representadas, demanda a la ciudadana Yolanda Montenegro Villa en su carácter de arrendataria, en base al precepto contenido en el artículo 1.167 y siguientes del Código Civil, y artículos 33 y 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o en su defecto así lo condene el Tribunal en lo siguiente: En el desalojo del inmueble arrendado y en la entrega del mismo, desocupado de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió; en pagar la cantidad de ciento cuarenta mil ochocientos bolívares (Bs.140.800,00) por concepto de daños y perjuicios, equivalentes a los cánones de arrendamiento desde los meses de mayo 2000 hasta diciembre de 2003; y en el pago de costas procesales.--------------------------------------- DE LOS TERMINOS DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA: La abogada Patricia Carrera Arocha en representación de la parte demandada, contestó la demanda en los siguientes términos: 1°) Opuso la cuestión previa contemplada en ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, con fundamento en los argumentos que a continuación se señalan: Que conforme al artículo 1 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios su aplicación es exclusiva a los arrendamientos o subarrendamientos; que en instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de Porlamar en fecha 2 de julio de 1.992, bajo el N° 23, Tomo 68, por lo que respecta a la firma de Yolanda Montenegro Villa, y posteriormente autenticado ante la Notaría Pública de Maturín en fecha 9 de julio de 1.992, bajo el N° 37, Tomo 125, por lo que respecta a la firma de Serge Clement, cuya sucesión es la accionante, consta un contrato de opción de compraventa sobre el mismo inmueble objeto de resolución de contrato de arrendamiento (Sic.); que visto el contrato de opción de compraventa celebrado entre Serge Clement y Yolanda Montenegro Villa, es fácil concluir que existe prohibición legal de admitir la acción propuesta en virtud de que las partes en este proceso tienen por cualidades vigentes la de vendedor y compradora y no la de arrendador y arrendataria; que como consecuencia de la suscripción del contrato de opción de compraventa se impugna el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda y se opone la cuestión previa contemplada en ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. 2°) Opuso como defensas de fondo, la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio, y en la parte demandada para sostenerlo, afirmando: Que la sucesión de Serge Clement pretende sostener su cualidad de arrendadora en virtud de un contrato de arrendamiento que ya perdió vigencia, debido a que ambas partes pactaron sobre el mismo objeto de contrato de arrendamiento, una opción de compraventa que consta en documento autenticado; que el referido contrato de opción de compraventa está vigente y es de mayor fortaleza jurídica y procesal que el hoy inexistente contrato de arrendamiento; que las accionantes carecen de interés jurídico actual exigido por la Ley como condición de admisibilidad de su pretensión, por cuanto han demandado un contrato que ya no existe por acuerdo de ambas partes, en virtud de la suscripción de un contrato celebrado en 1.992 a través de escritura autentica; que la demandada Yolanda Montenegro, tampoco tiene cualidad suficiente para ser considerada como legitimada pasiva, en virtud de que desde la fecha cierta de autenticación del instrumento que contiene el contrato de opción de compraventa, no es arrendataria sino compradora del inmueble. 3°) Contestó al fondo la demanda, así: Negó, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada por la sucesión de Serge Clement en contra de Yolanda Montenegro Villa, en razón de que ningún contrato de arrendamiento vigente vincula a las partes y ninguna acción judicial tiene cabida para resolver una convención arrendaticia inexistente; rechazó que Yolanda Montenegro no haya cancelado los cánones de arrendamiento señalados en el libelo, por cuanto desde el año 1.992 había dejado de ser arrendataria del inmueble, en virtud de la celebración de un contrato de opción de compraventa; afirma que el propósito de reconocer como único contrato vigente entre las partes el contrato de opción de compraventa y de admitir que su suscripción ha deslastrado (Sic.) cualquier otro contrato que las partes hubieren podido celebrar en el pasado sobre el mismo bien inmueble, viene dado por el hecho cierto de que en 1.996 Serge Clement ya había manifestado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a partir de ese mismo año; argumentó que no puede la sucesión de Serge Clement sostener la vigencia de ese contrato de arrendamiento y aducir la falta de pago de cánones de arrendamiento, pues conforme al propio dicho judicial de su causante, éste había manifestado su voluntad de no darle continuidad y decidió comprometerse a vender el inmueble a Yolanda Montenegro Villa; alegó que desde la celebración del contrato de opción de compraventa, Yolanda Montenegro Villa ha venido pagando todos y cada uno de los recibos de condominio del apartamento objeto del contrato de opción de compraventa y afirma que tiene 21 años ejerciendo actos de posesión sobre el inmueble, al principio, en calidad de arrendataria, y luego, como compradora. 4°) De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil impugnó las copias fotostáticas que marcadas “A” y “B” anexó la parte actora a su libelo de demanda; e impugnó el documento privado que contiene el contrato de arrendamiento anexado por la actora al libelo de la demanda…no sólo porque ha perdido vigencia en el tiempo, sino, además, por su debilidad jurídica y procesal en contraste con la fortaleza del instrumento público(Sic.),…mediante el cual se comprometió a venderle el inmueble arrendado a Yolanda Montenegro Villa.--------------------------------------------------------------------------------------- De la Cuestión Previa: Tal como quedó fijado en este fallo, el demandado en la oportunidad de la contestación de la demanda, conjuntamente con las defensas de fondo, promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil e hizo valer como defensas perentorias, la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio, y en la parte demandada para sostenerlo; en consecuencia, conforme a lo establecido en el artículo 35 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este Tribunal pasa a resolver previo al fondo, la cuestión previa opuesta.------------------------------------- En efecto, del examen del escrito de contestación de la demanda, el Tribunal interpreta que la parte demandada fundamenta la cuestión previa que opone de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en la existencia, validez y vigencia de un contrato de opción de compraventa del inmueble arrendado, el cual consta en instrumento autenticado suscrito por las mismas partes en fecha posterior a la fecha del contrato de arrendamiento, cuyo incumplimiento es la causa de la pretensión de la actora; y basándose en ello, alega “...que las partes en este proceso tienen por cualidades vigentes la de vendedor y compradora y no la de arrendador y arrendataria…”(Sic.).------------------------------------------------------------------ Observa el Tribunal que las alegaciones hechas por la demandada para fundamentar la cuestión previa opuesta, encierran una denuncia de falta de cualidad en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, basada en la titularidad del derecho o bien jurídico controvertido, cuestión que concierne netamente al mérito del asunto y no a la admisibilidad de la pretensión deducida, razón por la cual, no puede ser resuelta in limine litis a través de la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción, sino que debe ser denunciada a través de la excepción o defensa perentoria de falta de cualidad para obrar y contradecir, para ser decidida en capitulo previo en la sentencia definitiva, tal como lo prevé el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Bajo estas premisas, considera este Tribunal improcedente la excepción de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, opuesta por la demandada como cuestión previa basada en la falta de cualidad, pues de acuerdo con los argumentos dados para fundamentarla, evidentemente constituye una cuestión de fondo; y en consecuencia, ha de ser declara sin lugar en la dispositiva de esta sentencia. Así se decide.-------------------------- DE LAS DEFENSAS DE FONDO: Punto Previo: Vistos los términos en que la demandada planteó su defensa, es imperativo para este Tribunal decidir como punto previo a la decisión del fondo, la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio, y en la parte demandada para sostenerlo, invocada como defensa de fondo conforme con lo establecido en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ello en acatamiento al criterio reiterado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, según el cual la cualidad es sinónimo de legitimación, y el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa.-------------------------------------------- Ahora bien, observa el Tribunal que en el caso bajo análisis la demandada, para fundamentar la defensa perentoria que hace valer, argumenta que conforme consta en documento autenticado, ambas partes pactaron sobre el mismo inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución (Sic) se ha demandado, un contrato de opción de compraventa, que está vigente y es de mayor fortaleza jurídica y procesal que aquel, de allí, la inexistencia de dicho contrato de arrendamiento; y es por estas razones que la demandada invoca la falta de cualidad y la falta de interés actual de la parte actora en este proceso, alegando que se ha demandado judicialmente un contrato de arrendamiento que ya no existe, y la falta de cualidad de la parte demandada, por cuanto desde la fecha de autenticación del documento que contiene el contrato de opción de compraventa, no es arrendataria sino compradora de inmueble objeto del contrato de arrendamiento demandado.--------------------------------------------------------- Para la Doctrina especializada, la cualidad basada en la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido es sinónimo de legitimación a la causa; al respecto el maestro LUIS LORETO ha dicho: “…Toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva)…”; quiere decir, que para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida y pidan al Juez una decisión de mérito sobre la misma. Para el citado autor, la cualidad en el sentido procesal es una relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede la acción o contra quien se concede, y la persona que la hace valer y se presenta ejercitándola como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera; plantea que el problema de cualidad como sinónimo de legitimación se resuelve con la demostración de la persona que se presenta ejerciendo un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Siguiendo este orden de ideas, es evidente que la falta de esa correspondencia lógica, que constituye la falta de cualidad, amerita determinar si las partes son los sujetos de la relación sustancial o material controvertida, es decir, las personas cuyos derechos se discuten en el juicio, porque el establecimiento de que si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, es una cuestión de mérito que debe ser resuelta en la sentencia definitiva y no de legitimación para obrar en la causa, pues la falta de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda sin entrar el Juez en la consideración de mérito de la causa, y por el contrario, la existencia o inexistencia de la titularidad del derecho o interés jurídico controvertido da lugar en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda.----------------------------- En el caso sometido a la consideración de este Tribunal, la parte actora, ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, afirmándose ser legítimas herederas del arrendador-propietario, ejercen ACCIÓN DE DESALOJO de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento, suscrito por su causante, SERGE CLEMENT, y la ciudadana YOLANDA MONTENEGRO VILLA, a quién demandan en su cualidad de arrendataria del inmueble; contrato de arrendamiento que consta en instrumento privado y que por tratarse del instrumento fundamental de la pretensión hecha valer, la parte actora lo produjo con el libelo de la demanda. Ahora bien, sin entrar a analizar sobre la existencia, eficacia o validez del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento es la causa de la pretensión de la actora, lo cual constituye, como se ha dicho, materia de fondo, observa el Tribunal que al estar fundamentada la pretensión que se hace valer en la demanda de autos, en la afirmación de la existencia entre las partes de una relación jurídica o interés jurídico el cual se alega violado, esto es, en la existencia de un contrato de arrendamiento incumplimiento por la demandada, es evidente que los legitimados activo y pasivo de la pretensión deducida en este proceso, son aquellos entre quienes se afirma la existencia de ese interés jurídico, vale decir, por una parte, las herederas del arrendador y por la otra, la arrendataria, independientemente de que ese interés afirmado les corresponda realmente o no; razón por la cual, considera este Tribunal que en el presente proceso, está acreditada la cualidad de la parte actora, ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, afirmándose legítimas herederas del arrendador, SERGE CLEMENT, condición de herederas que no fue discutida en este proceso, para ejercer la acción de desalojo del inmueble arrendado por su causante bajo contrato de arrendamiento escrito, y la cualidad de la parte demandada, ciudadana YOLANDA MONTENEGRO VILLA, como sujeto pasivo de la relación jurídica o derecho controvertido en este proceso, lo cual la legitima para sostenerlo. En consecuencia, habiendo concluido el Tribunal que la parte actora y la parte demandada, tienen la cualidad de sujeto activo y pasivo en este proceso y por lo tanto legitimados para obrar y contradecir, la excepción perentoria opuesta por la demandada de la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio, y en la parte demandada para sostenerlo es improcedente y debe ser declarada sin lugar en la parte dispositiva de este fallo. Así se decide.------------------ DEFENSAS DE FONDO: Resuelta como han sido la defensa perentoria opuesta por la demandada, procede el Tribunal a decidir el fondo de la presente controversia.----------------------------------------------------------------------------- Tal como se señaló en el encabezamiento de esta parte del fallo, la parte actora en su libelo de demanda, afirma: Que en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 28 de agosto de 1.979, bajo el N° 67, Folios 278 al 283, Protocolo Primero, Tomo II, Tercer Trimestre de 1.979, consta que el causante de sus representadas, SERGE MARIE PIERRE CLEMENT D., era propietario del 50% en comunidad con su legítima cónyuge, BLANCA AZUCENA ASCON de CLEMENT, de los derechos de propiedad sobre un apartamento distinguido con el número y letra 54-C, ubicado en el 5° piso de la Torre C del Parque Residencial Margarita, de la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; que en contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21 de diciembre de 1.983, consta que la sociedad mercantil TARAS INSULAR, C.A., en ejercicio del mandato de administración que le fuera otorgado en fecha 5 de abril de 1.982 por el causante de sus representadas, dio en arrendamiento a la demandada, ciudadana Yolanda Montenegro Villa, el inmueble antes señalado, contrato de arrendamiento que posteriormente le fue cedido al causante de sus representadas en fecha 7 de mayo de 1.996; que en la cláusula segunda del referido contrato de arrendamiento, la arrendataria se comprometió a cancelar a la arrendadora la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs.3.200,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento; que la arrendataria desde el mes de mayo del 2.000, no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2.000, desde enero a diciembre del 2.001, desde enero a diciembre del 2.002, y desde enero a diciembre del 2.003; que la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble arrendado y ha permanecido ocupándolo sin cancelar las mensualidades hasta la fecha de introducción de la demanda, a pesar de las múltiples gestiones que para tal fin han realizado.------------------- La parte demandada al rechazar al fondo la demanda, niega, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda incoada en su contra por la sucesión de Serge Clement, conforme a los siguientes argumentos: Que ningún contrato de arrendamiento vigente vincula a las partes y por consiguiente ninguna acción judicial tiene cabida para resolver una convención arrendaticia inexistente; que en virtud de la celebración de un contrato de opción de compraventa, había dejado de ser arrendataria del inmueble desde el año 1.992, razón por la cual rechaza la afirmación de la actora de que no ha cancelado los cánones de arrendamiento señalados en el libelo; que el propósito de reconocer el contrato de opción de compraventa como único contrato vigente entre las partes y de admitir que su suscripción ha deslastrado (Sic) cualquier otro contrato que las partes hubieren podido celebrar en el pasado sobre el mismo bien inmueble, viene dado por el hecho cierto de que en 1.996 Serge Clement ya había manifestado su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento a partir de ese mismo año; que no puede la sucesión de Serge Clement sostener la vigencia de ese contrato de arrendamiento y aducir la falta de pago de cánones de arrendamiento, pues conforme al propio dicho judicial de su causante, éste había manifestado su voluntad de no darle continuidad y decidió comprometerse a venderle el inmueble arrendado; que desde la celebración del contrato de opción de compraventa, ha venido pagando todos y cada uno de los recibos de condominio del apartamento objeto del contrato de opción de compraventa; que tiene 21 años ejerciendo actos de posesión sobre el inmueble, al principio, en calidad de arrendataria, y luego, como compradora.----------------------------------------------------------------------------- Vistos los términos en que quedó planteada la controversia, considera este Tribunal que los hechos controvertidos en la presente causa y por lo tanto los hechos a probar, quedaron fijados con la afirmación de la actora de la existencia de un contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento es la causa de su pretensión, y, con las alegaciones de la demandada de la inexistencia de ese contrato de arrendamiento en virtud de haberse celebrado entre las mismas partes (arrendador y arrendataria) y sobre el mismo inmueble arrendado, un contrato de opción de compraventa, cuya vigencia invoca como fundamento de su excepción.------------------------------------------------------------------------------- Así las cosas, es importante precisar que conforme a nuestro ordenamiento jurídico, las causas de extinción o terminación de un contrato de arrendamiento, en atención a su especial naturaleza jurídica que lo distingue de los otros tipos de contrato, son: 1) El mutuo consentimiento de las partes; 2) La expiración del término fijado; 3) Las establecidas en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para el desalojo en los contratos a tiempo indeterminado; 4) La pérdida o destrucción de la cosa arrendada; y 5) La resolución por incumplimiento prevista en el artículo 1.167 del Código Civil.----------------------------------------------------- Bajo estas premisas, es evidente que en el caso bajo estudio, corresponde a cada una de la partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hechos, contenidas en el libelo de la demandada y en el escrito de contestación, es decir, por una parte, la existencia y vigencia de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, en virtud del cual demanda el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, y por la otra parte, la inexistencia o dicho en buen derecho, la terminación de ese contrato de arrendamiento por mutuo acuerdo entre las partes, que lo excepciona para dar cumplimiento a las obligaciones que emergen del mismo, entre ellas el pago de los cánones de arrendamiento. He aquí el tema a probar en esta causa, conforme a la norma prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, este Tribunal pasa al examen de las pruebas aportadas al proceso.---------------------- DE LAS PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO Y SU APRECIACIÓN Pruebas de la parte demandada: La parte demandada, ciudadana YOLANDA MONTENEGRO VILLA, a través de su apoderada judicial, promovió las siguientes pruebas: --------------------------------------------------------------------------------- 1.-Copia Certificada expedida por la Notaría Pública de Maturín, Estado Monagas, de documento autenticado en fecha 02 de julio de 1.992 por ante la Notaría Pública de Porlamar, Estado Nueva Esparta, y posteriormente autenticado en fecha 09 de julio de 1.992, por ante la Notaría Publica que expide dicha copia. Observa el Tribunal que el documento autenticado que en copia certificada se aporta al proceso, no fue tachado formalmente por la contraparte, conforme lo prevé el artículo 1.380 del Código Civil y de acuerdo al procedimiento establecido en los artículos 438 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sino que en escrito presentado en fecha 14-04-2.004, se limitó a impugnar las copias fotostáticas que del mismo había anexado la parte demandada a su escrito de contestación de la demanda, razón por la cual, se tiene por reconocido y con efectos probatorios en la presente causa.-Así se decide.---------------------------- 2.-Instrumento privado contentivo de SOLVENCIA de condominio del apartamento No. 54-, de la Torre “C” del Conjunto Parque Residencial Margarita, Urb. Jorge Coll, Pampatar, Edo. Nueva Esparta, expedida en fecha 12 de marzo del 2.004, por la Junta de Condominio de la Torre “C” del Condominio del Parque Residencial Margarita. Adicionalmente, la parte demandada promueve la prueba testimonial de los ciudadanos MARIA ISABEL SANCHEZ, HERMINIA GIL y BERNARDO CORTESÍA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 1.516.725, 3.826.823 y 4.691.595, respectivamente, a fin de que ratifiquen el documento privado que promueve; admitida la prueba testimonial sólo rindieron testimonio las ciudadanas María Isabel Sánchez y Herminia Gil, según consta en Actas que cursan a los folios 31, 32 y 33 de la Segunda Pieza del expediente.------------------------------------------------------------------------------ En efecto, la ciudadana MARIA ISABEL SANCHEZ, rindió su testimonio bajo juramento, dijo no tener impedimento para declarar, y al interrogatorio que de viva voz le formulara la apoderada judicial de la parte demandada promovente, abogada Patricia Carrera, contestó: Que conoce de trato, vista y comunicación a la ciudadana Yolanda Montenegro Villa; que reconoce como suya y ratifica en su contenido y firma el documento que se le pone de vista y manifiesto el cual riela marcado “B” al folio 62 de la primera pieza del expediente. A las repreguntas de la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Angelina Volpe, contestó: Que los recibos de condominio del apartamento 54-C de la Torre “C” del Conjunto Residencial Parque Margarita son emitidos a nombre de Serge Clement.------------------------ La ciudadana HERMINIA DEL CARMEN GIL de COPPOLA, rindió también bajo juramento su testimonio, y dijo no tener impedimento para declarar; interrogada de viva voz por la apoderada judicial de la parte demandada promovente, abogada Patricia Carrera, contestó: Que conoce de vista a la ciudadana Yolanda Montenegro Villa; que reconoce como suya y ratifica en su contenido y firma el documento que se le pone de vista y manifiesto el cual riela marcado “B” al folio 62 de la primera pieza del expediente. A las repreguntas de la coapoderada judicial de la parte actora, abogada Angelina Volpe, contestó: Que no sabe a nombre de quién están los recibos de condominio del apartamento 54-C de la Torre “C” del Conjunto Residencial Parque Margarita.----------------------------------------------------- De acuerdo con el examen de las testimoniales rendidas por las ciudadanas MARIA ISABEL SANCHEZ y HERMINIA DEL CARMEN GIL de COPPOLA, el Tribunal arriba a las siguientes conclusiones: Que los testigos no fueron tachados por la parte demandada y de autos no se evidencia inhabilidad alguna para que testificaran en esta causa; que merecen confianza de haber dicho la verdad sobre los hechos que declaran conocer personalmente, por no haber incurrido en contradicciones, que sus declaraciones concuerdan entre sí en relación a la ratificación que se hace del documento privado que se le pone de manifiesto, razón por la cual, el Tribunal aprecia la prueba testimonial analizada como prueba plena de los hechos sobre los cuales depusieron los testigos, y en consecuencia, declara ratificado el documento privado promovido por la demandada, contentivo de SOLVENCIA de condominio del apartamento No. 54-, de la Torre “C” del Conjunto Parque Residencial Margarita, Urb. Jorge Coll, Pampatar, Edo. Nueva Esparta. Así se establece.-------------------------- Observa el Tribunal que la prueba analizada fue expresamente promovida por la demandada para demostrar que pagó por Serge Clement cuotas de condominio correspondientes al apartamento N° 54-C de la Torre “C” del Parque Residencial Margarita, lo que evidencia su impertinencia para probar los hechos controvertidos en esta causa, pues la falta de pago de cuotas de condominio no es la causa de la pretensión de la parte actora, ni forma parte de ella, ni tampoco ha sido demandado el pago de dichas cuotas de condominio. En consecuencia, este Tribunal desecha por impertinente al merito de esta causa, la prueba instrumental contentiva de solvencia de condominio del apartamento No. 54, de la Torre “C” del Conjunto Parque Residencial Margarita, Urb. Jorge Coll, Pampatar, Edo. Nueva Esparta, expedida en fecha 12 de marzo del 2.004, por la Junta de Condominio de la Torre “C” del Condominio del Parque Residencial Margarita. Así se declara.---------------------------------------------------------- 3.-Copia al carbón de planilla de depósito o pago Nro. 18529209, de Fondo Común-Banco Universal, efectuado el día 21 de febrero de 2.003, en la cuenta corriente Nro. 103-010019-0 del Conjunto Resid. Margarita Torre C. En relación a esta fuente de prueba, el Tribunal, acogiendo el criterio de la doctrina moderna, considera que el instrumento promovido se trata de un documento automatizado o electrónico, cuyo valor probatorio le viene dado por el hecho de emanar de un sistema electrónico que emite recibos o comprobantes de la operación realizada por virtud de un contrato previamente suscrito, además de estar sellado y firmado por persona autorizado para ello, y que por no haber sido tachado por la parte actora ha de tenerse como válido y con efectos probatorios en la presente causa. Así se decide.-------------------------------------------------------------------------- Ahora bien, de acuerdo con el propio dicho de la demandada, la prueba analizada fue aportado al proceso para demostrar parte de los pagos que ha realizado al Condominio del Edificio Parque Residencial Margarita, por lo que respecta a la alícuota que le corresponde al apartamento No. 54-C, en litigio; razón por la cual, es evidente la impertinencia de este medio probatorio pues ha sido producido para llevar al convencimiento de esta Juzgadora acerca de hechos que no se relacionan con los hechos controvertidos en este proceso.-Así se declara.---------------------------------------------------------------------------------- 4.-Copia certificada de publicación expedida por el Registro Mercantil del Estado Nueva Esparta, contentiva de Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil “ORIENTE PUBLICIDAD COMPAÑÍA ANONIMA”; instrumento promovido por la demandada para demostrar que es socia de dicha sociedad mercantil, y que este Tribunal valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil, en razón de que no fue impugnado ni tachado en forma alguna por la parte contraria; y en consecuencia, el documento público a que dicha copia se contrae, hace plena prueba entre las partes y respecto a los terceros, salvo que en los casos y por los medios legales pertinentes sea declarado falso por simulación, de la verdad de las declaraciones formuladas por sus otorgantes sobre la realización de un contrato de sociedad y las normas para su funcionamiento.-Así se decide.---------- En relación a esta fuente probatoria, el Tribunal observa que conforme a los hechos jurídicos que en ella constan, es evidente su impertinencia al merito de la causa, en virtud de que su promoción en el proceso tiene por objeto demostrar los pagos realizados por Yolanda Montenegro al Condominio de la Torre “C” del Edificio Parque Residencial Margarita por lo que respecta a las alícuotas que le corresponden al apartamento 54-C, pagos que no forman parte del tema a decidir en esta controversia, pues no fueron demandados, ni el pago alegado por la demandada de dichas cuotas de condominio, fue rechazado ni discutido por la actora. Así se declara.------------------------ 5.- A fin de demostrar los pagos que efectuó por Serge Clement al Condominio del Edificio Parque Residencial Margarita, por lo que respecta a la alícuota que le corresponde al inmueble en litigio, la parte demandada promovió la prueba de informes de los Bancos Mercantil, Fondo Común y Banco de Venezuela, la cual fue oportunamente admitida y ordenada su evacuación. Consta en autos que de los informes requeridos por el Tribunal, sólo fueron remitidos los del Banco Mercantil y los del Banco de Venezuela, a pesar de haber sido ratificados formalmente.----------------------------------------------- El día 14 de junio del 2.004 se recibieron los informes del Banco Mercantil, de cuyo contenido se extrae que la empresa Oriente Publicidad C.A. es titular de la cuenta corriente N° 1172-00098-0, abierta en Interbank en fecha 21-11-1.997 con el N° 020-202773-9, con firma única autorizada de la ciudadana Yolanda Montenegro, cédula de identidad N° V-6337.889, se anexa copia del contrato de cuenta corriente de Interbank y copia del Registro Mercantil de Oriente Publicidad, C.A.; que la cuenta renta chequera N° 061-009786-9 de Interbank cuyo equivalente en el Banco Mercantil es la cuenta Máxima N° 8111-03979-4, figura en los archivos del Banco a nombre de la ciudadana Yolanda Montenegro Villa, firma única, cédula de identidad Nro. V-6.337.889.------------------------------------------- El día 25 de junio del 2.004 se recibió comunicación del Banco de Venezuela-Grupo Santander, en la cual informa: Que la cuenta de ahorros antes identificada con el N° 070-361424, y hoy con el N° 0102-0510-71-01-00001222, pertenece a Parque Residencial Margarita Torre C; y que de la revisión de los depósitos realizados en la referida cuenta no aparecen registros de que hayan sido por parte de la ciudadana no aparecen registros de que hayan sido por parte de la ciudadana Yolanda Montenegro Villa y/o Oriente Publicidad C.A.---------------------------------------------------------------------------------------- Las pruebas de Informes bajo examen, el Tribunal la aprecia en los mismos términos en que fue dada por los Bancos, habida cuenta de que no fue impugnada por las partes, en consecuencia, es evidente que con ellas se prueban hechos no litigiosos y por lo tanto, extraños al mérito de la causa. Así se declara.------------------------------- 6.-Copia certificada de actas procesales que cursan en el expediente N° 2004-1099 llevado por este mismo Tribunal, la cual por estar expedido por un funcionario autorizado para ello, este Tribunal valora conforme al artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, en relación a los hechos que el funcionario declara haber efectuado. Ahora bien, observa el Tribunal que los instrumentos a que dicha copia certificada se contrae son documentos privados emanados de terceros ajenos al presente proceso y no consta en autos su reconocimiento judicial, razón por la cual, no se les reconoce valor probatorio en la presente causa. Así se decide.---------------------------------------------------------------- 7.-Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta, el día 28 de abril del 2.004, el cual se valora conforme al artículo 1.360 del Código Civil, en razón de que no fue formalmente tachado en este proceso por la parte actora; en consecuencia, hace plena prueba de la verdad de la declaración formulada por su otorgante acerca de la realización del hecho jurídico a que el documento se contrae, salvo la declaratoria de falsedad por simulación. Del examen del texto de este documento se evidencia que su otorgante manifiesta su voluntad unilateral de reconocer los pagos efectuados por Yolanda Montenegro Villa, a través de una cuenta bancaria de la empresa Oriente Publicidad C.A., al Condominio del parque Residencial Margarita Torre C, por lo que respecta a la alícuota que le corresponde al apartamento 54-C, y es en este sentido que el Tribunal aprecia este documento autenticado promovido por la parte demandada. Así se decide.------------------------------------------------ Pruebas de la parte actora: La apoderada judicial de la parte actora, aportó al proceso las siguientes pruebas:-------------------------------------------------------------------- 1.-Instrumento privado contentivo de contrato de arrendamiento, el cual fue consignado en original junto con el libelo de la demanda marcado con la letra “D”. Observa el Tribunal que en su escrito de contestación de la demanda, la demandada textualmente expres: “…se impugna el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda…”, de allí que ha de entenderse que la impugnación efectuada se refiere a la tacha de instrumento privado prevista en el artículo 443 del Código de procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.381 del Código Civil, por lo que la tacha propuesta ha debido formalizarse en el quinto día siguiente, expresándose los motivos de hecho y de derecho en que se fundamenta, tal como lo establece el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil aplicable por remisión expresa del artículo 443 ejusdem; y no consta en autos que tales actuaciones procesales se hayan efectuado, razón por la cual, se tiene por no efectuada la tacha que por vía incidental propuso la demandada del instrumento privado que aquí se analiza; en consecuencia se declara legalmente reconocido y con los efectos probatorios que le atribuye el artículo 1.363 del Código Civil, hace fe, hasta prueba en contrario, de la existencia y validez del contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento es la causa de la pretensión de la actora. Así se decide.---------------------------------------------------------------- 2.-Notificación Judicial extra littem, practicada por este mismo Tribunal de la causa el día 07 de Agosto de 1.996, conforme lo permite el artículo 936 del Código de Procedimiento Civil, a solicitud de los abogados Naida Zapata y Leo Rodríguez, actuando en nombre y representación del ciudadano Serge Clement, actuación judicial extra littem que fue tachada por la parte demandada por vía incidental, pero no consta en autos la formalización de la tacha propuesta, razón por la cual ha de tenerse como no efectuada, y en consecuencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, este Tribunal le reconoce el carácter de documento público o auténtico de la Notificación Judicial aportada al proceso por la actora y lo valora conforme al artículo 1.359 ejusdem, como prueba plena de los hechos que el Tribunal declara haber efectuado. Así se decide.------------------- 3.-Copia certificada expedida legalmente por el funcionario competente para ello, de un documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Maneiro, hoy Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 28 de agosto de 1.979, bajo el Nro. 67, Folios 278 (frente) al 283 (frente y vuelto), Protocolo Primero, Tomo N° 02, Tercer Trimestre del año 1.979; instrumento que en copia fotostática fue consignado junto con el libelo de la demanda, e impugnada ésta por la demandada en la contestación de la demanda, por lo que es evidente que la parte actora dio estricto cumplimiento al procedimiento establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil para la promoción en juicio de instrumento públicos. En consecuencia, la copia certificada promovida por la actora, se tiene como una copia fidedigna del documento público a que ella se contrae; y éste ha de valorase con fundamento en el artículo 1.360 del Código Civil, como plena prueba que acredita en este proceso, que el causante de las demandantes para la época del contrato de arrendamiento accionado, era el propietario del apartamento distinguido con el N° 54-C, ubicado en el quinto piso de la Torre “C” del Parque Residencial Margarita, Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, hecho que de acuerdo con los términos de la demanda y de la contestación no fue expresamente discutido por las partes. Así se decide.----------------------------------------------------------------------------------- Con vista y fundamento en lo alegado y probado en autos, el Tribunal puede establecer los siguientes hechos: ---------------------------- Primero: Que la causa de la pretensión de la parte actora es el incumplimiento por falta de pago de cánones de arrendamiento de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, siendo el objeto de la misma, el desalojo del inmueble arrendado y el pago de los daños y perjuicio.------------------------------------------------------------------ Segundo: Que la excepción o defensa de la demandada se fundamenta en la inexistencia de ese contrato de arrendamiento como consecuencia de la celebración entre las mismas partes, de un contrato de opción de compraventa sobre el inmueble arrendado.------- Tercero: Que conforme al texto del contrato de arrendamiento, el cual consta en instrumento privado aportado al proceso en original junto con el libelo de la demanda, declarado legalmente reconocido y con efectos probatorios en la presente causa, se evidencia que fue suscrito el día 21 de diciembre de 1.983, por TARAS INSULAR C.A., actuando como Administradora del inmueble que da en arrendamiento y en consecuencia, es la arrendadora del mismo, y por la ciudadana Yolanda Montenegro Villa, quien lo toma en arrendamiento y por lo tanto es la arrendataria; que el contrato de arrendamiento fue cedido y traspasado a favor de Serge Clement (causante de la parte actora) el día 07 de mayo de 1.996; que el inmueble dado en arrendamiento es un apartamento distinguido con el N° 54-C, que forma parte del Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll; que el canon de arrendamiento es la cantidad de tres mil doscientos bolívares (Bs.3.200,00) mensuales que la arrendataria se obliga a pagar por mensualidades vencidas; que conforme a la cláusula cuarta, el plazo de arrendamiento es de un (1) año, a partir del día 21 de diciembre de 1.983, hasta el día 21 de diciembre de 1.984, estableciéndose renovaciones automáticas por periodos sucesivos de un año; que las partes convinieron contractualmente en que la causas de terminación del contrato son, la falta de pago de dos(2) mensualidades por parte del arrendatario, la expropiación por causa de utilidad pública, y la falta de cumplimiento de cualquiera de las obligaciones asumidas por la arrendataria.------------------------------------- Cuarto: Que del examen de las declaraciones dadas por el Tribunal, relacionadas en el acta redactada al efecto en el momento de la práctica de la Notificación Judicial, la cual fue promovida en original por la parte actora y apreciada por este Tribunal como prueba plena de la verdad de los hechos que el Tribunal declara haber efectuado, se evidencia: Que fue practicada a petición de Serge Clement, en su condición de arrendador bajo contrato de arrendamiento escrito, vale decir, el contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento es la cauda de la pretensión de la parte actora en esta causa; que el objeto de la solicitud es la de notificar a la arrendataria, ciudadana Yolanda Montenegro Villa, su voluntad de no renovar dicho contrato; que la notificación fue realizada en la persona de la ciudadana Angelica Rosa Cortez Figueroa, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 12.197.634, quien no es la arrendataria, ni consta que sea su representante, mandataria, heredera o causahabiente. En consecuencia, a criterio de este Tribunal, la Notificación Judicial así practicada carece de eficacia jurídica, a los fines de establecer que ha habido desahucio, por lo que a tenor de lo establecido en los artículos 1.600 y 1601 del Código Civil, se presume que el contrato de arrendamiento de marras, quedó renovado sin determinación de tiempo.------------------------------------------------------------ Quinto: Que conforme al texto del contrato de opción de compraventa, el cual consta en documento autenticado aportado al proceso en copia certificada por la demandada, declarado reconocido y con efectos probatorios en la presente causa, se desprende: Que Serge Clement (causante de la parte actora) se comprometió a vender totalmente libre de gravámenes, impuestos y servidumbre, y los ciudadanos Yolanda Montenegro Villa y Elías Segundo Balza G. (éste último tercero ajeno al proceso) se comprometieron a comprar, un inmueble propiedad de Serge Clement, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra cincuenta y cuatro C (54-C), situado en la planta quinta (5ta) de la Torre C del Edificio denominado Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, por el precio de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00); que los compradores se comprometieron a pagar el precio de la siguiente forma: la suma de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,00) a la firma del contrato de opción de compraventa, y, la suma de un millón ochocientos mil bolívares (Bs.1.800.000,00) en el momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa; que para el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato, se fijó un plazo de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha del contrato de opción de compraventa; que el propietario se comprometió a entregar con suficiente antelación al día previsto para que se realice la protocolización del respectivo documento público de compraventa, los siguientes recaudos: A) Notificación de Enajenación de Inmuebles debidamente sellada por el Ministerio de Hacienda, B) Certificado de solvencia Municipal, y C) Solvencia de INOS; que se estableció una cláusula penal por daños y perjuicios; que conforme a la cláusula quinta los compradores se comprometieron a pagar todos los gastos que se deriven del contrato inclusive los honorarios de abogados, derechos de Notaría, Registro Subalterno y todos los gastos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa.---------------------------------------------------------------------------- Sexto: Que con las pruebas aportadas por las partes al proceso, no se probó la certeza del hecho invocado por la demandada como fundamento de su defensa, esto es, la inexistencia (léase: terminación) del contrato de arrendamiento cuyo existencia, validez y vigencia alega la parte actora como fundamento de la acción ejercida. Ciertamente, consta en las actas procesales que la parte demandada no trajo al proceso prueba suficiente capaz de demostrar que la relación arrendaticia existente entre ella y el causante de la actora terminó o se extinguió por una causa legal permitida por nuestro ordenamiento jurídico, pues se limitó a invocar a favor de su excepción o defensa, la existencia de un contrato de opción de compraventa celebrado entre las mismas partes del contrato de arrendamiento y sobre el mismo inmueble arrendado, contrato que consta en instrumento autentico que fue producido en el juicio por la demandada y apreciado por este Tribunal, pero de su contenido no se evidencia que las partes expresamente convinieran en dar por terminada la relación arrendaticia que las vincula en virtud del contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad a aquél, tal como lo invoca la demandada, ni tampoco se demuestra con esta prueba ni con las demás pruebas aportadas, la ocurrencia de otra causa legal de terminación o extinción contractual que sea aplicable al caso, como la expiración del término del arrendamiento o la destrucción del inmueble arrendado, pues quedó establecido que el contrato de arrendamiento accionado se renovó por tiempo indeterminado como consecuencia de haber operado la tácita reconducción, y en cuanto a la destrucción del inmueble, es evidente que no ocurrió.------------------- Establecido como ha quedado en la causa, la existencia, validez y vigencia de la relación arrendaticia que una a las partes en virtud de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, suscrito por el causante de la parte actora- arrendador y por la parte demandada-arrendataria; así como el incumplimiento de la arrendataria en el pago de los cánones de arrendamiento que es la causa alegada por la actora para pedir el desalojo del inmueble arrendado, la cual está legalmente establecida en el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no fue rechazada por la demandada, ni tampoco probó el pago que se alega incumplido; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar procedente por estar ajustada a derecho, la pretensión de la parte actora hecha valer en su demanda y con lugar la demanda en la dispositiva de este fallo.- Así se decide.-------------------------------------------------------------------------- CAPITULO IV DECISION En fuerza de los razonamiento de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la demandada, de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, establecida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa perentoria opuesta por la demandada de la falta de cualidad en la parte actora para intentar el juicio, y en la parte demandada para sostenerlo. TERCERO: CON LUGAR la demanda de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, incoada por las ciudadanas BLANCA AZUCENA ASCON DE CLEMENT, CATHERINE MARIE M. CLEMENT ASCON, NATHALIE CLEMENT ASCON, CHANTAL CLEMENT ASCON Y EVELYNE CLEMENT ASCON, en su condición de herederas del de cujus SERGE MARIE PIERRE CLEMENT D., y representadas por sus Apoderadas Judiciales Abogadas en ejercicio Marisol Fonseca Idler y Angelina Volpe, en contra de la ciudadana YOLANDA MONTENEGRO VILLA, en su condición de arrendataria de un inmueble que para la época del contrato era propiedad del causante de las actoras, constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 54-C, situado en el quinto piso de la Torre C del Edificio denominado Parque Residencial Margarita, ubicado en la Urbanización Jorge Coll, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. En consecuencia, se condena a la demandada, ciudadana Yolanda Montenegro, en lo siguiente: 1°) En Desalojar el inmueble arrendado y entregarlo a la parte actora, desocupado de personas y bienes en el mismo buen estado en que lo recibió; 2°) En pagar a la parte actora, por concepto de daños y perjuicios la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs.140.800,00), equivalentes a los cánones de arrendamiento adeudados desde el mes de mayo 2000 hasta diciembre de 2003; Tercero: En pagar las costas procesales, conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en este proceso.---------------------------------------------- Por cuanto esta Sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.----------------------------------------------------- Publíquese, regístrese, y déjese copia certificada.-------------------- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en Pampatar, a los dieciséis (16) días del mes de junio del año dos mil cinco. Año 195° y 146°.---------------------------------------------- Dra. Delvalle Rodríguez Heredia, Juez Prov. Del Municipio Maneiro. El Secretario, Nota: En esta misma fecha (16-06-2.005) se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.2005-163, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.) El Secretario, Pedro Miguel Gómez Millán. Exp. 04-1077. Sentencia Definitiva.