REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA. Exp. Nº 1.920-2.005.- Motivo: DESALOJO.- La presente litis se inicia cuando los ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MASSIMO PICARIELLO PETTITO, de nacionalidad Italiana, mayores de edad, titulares de la Cédula de Identidad Nros. E- 81.259.998, E-81.269.910 y E-81.903.715, respectivamente, debidamente representados por los abogados Gladis Guerrero de Noel, Daniel Siervo Ginestet, José Vicente Moscoso y Aurea Fatima Montiel de Bohorquez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 40.816, 84.379, 87.713 y 14.812, respectivamente, incoaron formal demanda contra la ciudadana LORENA AVILA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 7.755.843, debidamente representada por los abogados Eudo José Troconis Machado, Grelys Rincón Cardenas y Nioka Vargas Vicuña, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.484, 25.339 y 60.722 respectivamente, con motivo de DESALOJO, estimada la misma en la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200. 000, oo).- Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 10 de Febrero del 2.005, se ordenó la citación de la demandada LORENA AVILA, en fecha 22 de Febrero del 2.005, el Alguacil estampó diligencia informando la imposibilidad de efectuar la citación personal de los demandados, en tal sentido el apoderado de la parte actora en fecha 28 de Febrero del 2.005 solicitó la citación cartelaria conforme el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, al efecto el Tribunal libró los respectivos carteles de citación, en fecha 28 de Marzo del 2.005 el apoderado de la parte actora estampó diligencia consignando los periódicos en los cuales fueron publicados los respectivos carteles de citación, al efecto en fecha 15 de Abril del 2.005 la Secretaria del Tribunal estampo diligencias informando haber fijado los carteles de citación en el domicilio de la parte demandada, e igualmente dejo constancia que con esa actuación se encontraban cumplidas las formalidades exigidas por el artículo 223 Ejusdem, en fecha 13 de Mayo de 2.005, uno de los apoderados de la parte accionante solicitó se designara Defensor Ad-Litem a la demandada, por cuanto no comparecieron dentro del lapso concedido para darse por citados, a tal efecto el Tribunal designó a la abogada Miriam Pardo Camargo, sin embargo en fecha 26 de Mayo del presente año, la ciudadana Lorena Avila, compareció al Tribunal y otorgó poder apud acta a los abogados Eudo José Troconis Machado, Grelys Rincón Cardenas y Nioka Vargas Vicuña, quedando de esta forma citado tácitamente conforme a lo establecido en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo del 2.001 en Sala de Casación Social, en donde se contempla que “… (Omissis) … siempre que resulte de autos que la parte o su apoderado antes de la citación, han realizado alguna diligencia en el proceso, o han estado presentes en un acto del mismo, se entenderá citada la partes desde entonces (…) sin más formalidad”, de manera que como el demandado realizó una actuación en el presente expediente se configuró su citación tácita, quedando a partir de éste momento emplazado el accionado para dar contestación a la demanda en el segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en actas de haberse realizado la referida actuación, a tal fin la parte demandada dentro del lapso legal presentó escrito de contestación de la demanda, vencido como fué ese lapso solo la parte accionada presentó escrito de promoción de prueba dentro del lapso legal, el cual fue admitido por este Juzgado en fecha 03 de Junio de 2.005, por cuanto la parte actora presentó un escrito de pruebas pero, el mismo fue presentado en forma extemporánea, fuera del lapso legal establecido en el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, que establece 10 días de despacho dispuestos para la promoción y evacuación de las pruebas. Siendo la oportunidad legal para sentenciar la presente causa, este Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones: DEL CONTRADICTORIO Alega la parte actora ser únicos y exclusivos propietarios de un inmueble ubicado en la intersección de la Calle 71, antes Niquitao, con la Avenida 3Y (San Martín) en jurisdicción del Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituido por terreno propio y el edificio sobre él construido denominado EDIFICIO LIDO, distinguido con el N° 3Y-06, titularidad que se evidencia de documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, el 15 de Junio del 2.004, bajo el N° 22 del Protocolo 1°, Tomo 41. Igualmente alegan los accionantes que el edificio consta de 04 locales comerciales en la planta baja, identificados de la siguiente forma: Local N° 1, Local N° 2, Local N° 3 y Local N° 4; 02 apartamento en el primer piso, identificados con los números 21 y 22; y 02 apartamentos en el segundo piso , identificados con los números 31 y 32 y fueros dados en arrendamiento por Marianne Schmid de Deuringer y Enrique Deuringer antiguos propietarios. De la misma forma alegan los demandantes que la adquisición del edificio se hizo en forma global, es decir, de todo el edificio, de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que no operó para los arrendatarios el retracto legal arrendaticio, sin embargo, realizaron la notificación de todos los arrendatarios que por motivo de la transmisión de la propiedad de todo el edificio, no se iba a renovar los contratos de arrendamiento firmados por la ciudadana Marianne de Deuringer y el ciudadano Enrique Deuringer, dichas notificaciones la hicieron a través de los Juzgados Tercero y Séptimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. Así mismo alega que la demandada, tiene según convenio verbal desde el mes de Diciembre del 2.003, tiene arrendado el Apartamento signado con el N° 22 de Enrique Deuringer, la misma fué notificada, el 29 de Julio del 2.004 que debía desocupar el inmueble y se le otorgó el plazo de 60 días continuos establecidos en el artículo 1615 del Código Civil para que, vencido ese plazo, entregaran el inmueble arrendado totalmente desocupado. Igualmente alegan los demandantes que ya no solo han pasado 60 días para la desocupación y entrega del inmueble arrendado, sino que la demandada, a pesar de haber sido notificada de la existencia de los nuevos propietarios y a pesar de conocer que los nuevos propietarios tienen negocio de panadería colindante con el Apartamento 22 ocupado por ella, no ha cancelado ni una sola de las cuotas de arrendamiento que cancelaba al antiguo propietario, es decir, que no ha pagado la pensión de arrendamiento del mes de Julio, ni el mes de Agosto, ni el mes de Septiembre, ni el mes de Octubre, ni el mes de Noviembre, ni el mes de Diciembre del 2.004, ni el mes de Enero del 2.005, a razón de Bs. 100.000,00 cada mes, de manera que como nuevos propietarios no han recibido ningún pago ni notificación alguna que los mismos se hayan realizado legítimamente ante algún Tribunal de la República, evidenciándose de esta forma la insolvencia de la accionada, por lo que le reclaman a la demandada el pago de los cánones de arrendamiento dejados de cancelar así como la entrega del inmueble. Por su parte la accionada alega que los demandantes manifiestan o dicen ser únicos y exclusivos propietarios de un inmueble ubicado en la intersección de la calle 71, antes Niquitao, con la Avenida 3Y (San Martín) en jurisdicción de Municipio Coquivacoa del Distrito Maracaibo del Estado Zulia, hoy, Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, constituido por terreno propio y el edificio sobre él construido denominado EDIFICIO LIDO, distinguido con el N° 3Y-06; así mismo alegan que el edificio consta de 04 locales comerciales en la plana baja, identificados así: Local N° 1, Local N° 2, Local N° 3, y Local N° 4; 02 apartamentos en el primer piso, identificados con los números 21 y 22; y 02 apartamentos en el segundo piso, identificados con los números 31 y 32, pero estos fueron dados en arrendamiento desde hace muchos años por Maianne Schmid de Deuringer y Enrique Deuringer, antiguos propietarios según los demandantes. De la misma forma alega la demandada que supuestamente los accionantes alegan haberle hecho una notificación informando haber comprado el inmueble, pese a que ha sido arrendataria ininterrumpidamente por más de DOS 02 años como arrendataria del apartamento N° 22 del edificio Lido, siempre pagando al día los cánones de arrendamiento, cumplido todas y cada una de las obligaciones del arrendamiento pactando con el ciudadano Enrique Duringer, en su condición de arrendador. Alega así mismo la demandada que de la lectura del acta de Notificación realizada por el Juzgado tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco del Estado Zulia, que no se notifico que no se iba a renovar el contrato y que esta tenia que desalojar el inmueble por ella ocupado, ni siquiera firmo la notificación por lo tanto la notificación efectuada es irrita, de nulidad absoluta, ni siquiera puede oponérsele, porque sencillamente se considera que no seria renovado el contrato de arrendamiento suscrito entre ENRIQUE DEURINGER y su persona, era inocua e irrelevante porque no hubo Notificación alguna, ni tampoco tenia que ser desalojado el apartamento en 60 días después de cumplirse la fecha de la notificación, como supuestamente lo aspiran los demandantes. De igual forma la demandada alega que los demandantes bajo el subterfugio de que la adquisición del Edificio se hizo en forma global, es decir, todo el edificio, sin que se les ofrezca en venta el inmueble arrendado cuando tienen dos (02) años ocupándolo y están solventes totalmente con todos los servicios públicos, y cánones de arrendamiento los cuales se encuentran pagados hasta mayo de 2.005, pretenden el desalojo del inmueble cuando en realidad tienen que otorgarle por lo menos un (01) año de prorroga legal. De la misma manera alega que es falso que adeude ninguna de las mensualidades o cánones reclamados con el libelo de la demanda, es falso que mi poderdante no pago ni el mes de Septiembre, ni el mes de Octubre, ni el mes de Noviembre, ni el mes de Diciembre de 2.004, porque están pagos hasta el mes de Mayo de 2.005, porque los consignó judicialmente por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en expediente 351-2.004, de consignaciones, donde consignó oportunamente todos los cánones de arrendamiento supuestamente adeudados al señor que funge como arrendador ciudadano Enrique Deuringer, quien a su vez se negó a recibir los pagos por lo que tubo la necesidad de consignar judicialmente los cánones de arrendamiento por lo tanto, no adeuda los meses de Junio, Julio, Agosto, septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.004, porque todos los cánones los ha cancelado, tal y como se desprende del expediente de consignaciones, de todos los depósitos efectuados a favor del arrendador el ciudadano Enrique Deuringer, que incluso puede observarse y verificarse que ha depositado los cánones de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.005 por lo tanto no adeuda ningún canon de arrendamiento como maliciosamente lo manifiestan los demandantes, por lo tanto es ilógico e irracional que los accionantes supuestos nuevos propietarios, manifiesten que no han recibido ningún pago, cuando la notificación que hicieron es ilegal, de tal modo que no se evidencia su insolvencia, sino por el contrario existe una temeraria demanda intentada en su contra, por lo tanto no se le puede aplicar lo estipulado en los literales (a) y (c) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y debe declararse sin lugar la demanda, por lo que solicita que se acuerde la prórroga legal que tiene de un (1) año interrumpidamente, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. PRUEBAS DE LAS PARTES. PRUEBAS DE LA DEMANDADA: 1.- Invoca el mérito favorable que puedan arrojar los actos procesales. que arrojan a su favor y pide la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, lo cual es apreciado por éste Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil dándole todo su valor probatorio. Así se Decide.- 2.- Promueve la prueba de informe al Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual aprecia éste Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil dándole todo su valor probatorio. Así se Decide.- 3.- Impugna la notificación practicada por el Juzgado Tercero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por no haber sido realizada conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al respecto este Juzgado observa que la notificación impugnada consta en el expediente en copia simple de manera que las mismas debieron hacer valer las misma conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de manera que al no haber sido ser ratificadas y demostrada la veracidad de las copias consignadas a las actas, las misma pierden todo valor probatorio y en consecuencias son desechadas por este Juzgador, por no tener ningún valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil dándole todo su valor probatorio. Así se Decide.- DECISIÓN. Seguidamente el Tribunal para resolver la existencia del Contrato de Arrendamiento trae a colación lo establecido el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero, que indica lo siguiente: “…. (Omissis)… La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra en cualquiera de las partes. En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) …. Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI) Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem). Causales del desalojo judicial: Como en la acción de desalojo, regulada por el articulo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que solo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete causales, a que alude el articulo 34 Ejusdem guardan relación con la cualidad de propietario. Sin embargo, no es esa una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (Natural o Jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno- no esta prohibida en Venezuela ( vid. Cáp. V, 4.4), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo seria ese arrendador, puesto que según el literal “A” del articulo 34 in comento, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el articulo 552 del Código Civil, continente de principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce; máxime cuando según el ordinal segundo del articulo 1.592 Ejusdem, entre la obligaciones principales del arrendatario esta la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…. (Omissis)…. La falta de pago. Insolvencia inquilinaria y desalojo. Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC). Falta de pago de dos mensualidades consecutivas. No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis).... Desalojo y cobro de pensiones insolutas. Según el artículo 34 de LAI: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….). Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo. ¿Es ese el sentido de la citada norma? Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble. Tenemos la impresión de que nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta del pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad, el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no puede solicitar la resolución del contrato, aun cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo del articulo 34 en comento. Es mas, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar pago judicial de las mismas. El Máximo Tribunal de la Republica en decisión de fecha 28 de marzo de 1985, en relación con el artículo 1° del ahora derogado DLDV dispuso: Por lo demás, la Corte advierte que en la formalización se hace una afirmación que no tiene la absolutividad que se pretende, y es la de que toda demanda por presunta falta de pago de alquileres debe ajustarse a las previsiones del literal A del articulo 1° del Decreto Legislativo; en efecto, esas previsiones rigen para cuando se trata de un arriendo a tiempo indeterminado y se demanda, precisamente, el desalojo del inmueble arrendado; pero no para cuando la falta de pago sirva de fundamento una demanda por resolución a un contrato determinado, aun cuando contenga el pedimento de desocupación por consecuencia de la resolución del contrato, pues es el lógico efecto de la determinación del contrato y no constituye la principal pretencion. Bien puede el arrendador solicitar únicamente el pago de las pensiones insolutas sin que desee que el arrendatario le desocupe el inmueble, en cuyo caso la relación arrendaticia continuara y la Ley no puede ir contra el arrendatario a quien pretende proteger, nada menos que obligando al arrendador a pedirle el desalojo del inmueble. En efecto, el literal a) el artículo 34 solo se aplica cuando el arrendador quiere desalojar al inquilino moroso. Si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandando como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente. Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a trabes del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo. Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos. Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978). Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)”. (Omissis)…. Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, Edgar Dario Nuñez Alcántara, referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala: “Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)”. Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles). Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone: “Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas. Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)…. Las interpretaciones en cuanto al alcance de esta regulación, respecto de la contenida en el Código Civil, no han sido ni constantes, ni coherentes, a lo largo del tiempo, aún cuando ahora, la jurisprudencia de lo tribunales del contencioso administrativo de mayor jerarquía han hecho un inmenso esfuerzo por darle coherencia y uniformidad. (Omissis)….. De igual manera que trae a colación lo preceptuado en los artículos 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” Art. 53: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones”. Art. 20: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”. Y al respecto de esta normativa establece el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. Gilberto Guerrero Quintero: .... (Omissis) Requisitos para la aplicación del Art. 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos: a. Que exista una relación de arrendamiento Tiene que existir la relación a través de la cual una de las partes quede obligada a hacer gozar a la otra de un inmueble durante determinado tiempo mediante un precio determinado que el arrendatario se obliga a pagar al arrendador, y no una relación diferente a la arrendaticia. Como se observa, la relación tiene que ser consensual al tenor del artículo 1.579 del Código Civil que conceptúa lo que es el arrendamiento, es decir, que la misma sea el resultado del acuerdo de arrendador y arrendatario, pues se trata de aquella relación que nace sólo consensos; bilateral o sinalagmática en cuanto a que su nacimiento surgen obligaciones para ambas partes; a título oneroso, puesto que ese goce no es gratuito sino concedido al arrendatario como compensación por el pago de aquel precio determinado que se obliga a pagar al arrendador; de carácter conmutativo, tratándose que esas obligaciones correspectivas no sólo son ciertas sino que también susceptibles de conocimiento o apreciación inmediata al celebrarse el contrato, tratándose de no ser una relación aleatoria; y en esa relación el cumplimiento de las obligaciones es de ejecución o tracto sucesivo (desde que la relación nace sólo consensos, la misma se mantiene interrumpidamente dentro de un dar y recibir recíprocos de obligaciones, a menos que ocurra un motivo interruptivo coforme a la ley), continuo (por la misma razón de relación en donde las partes a cada momento se supone que están cumpliendo las obligaciones a cargo de cada una de las mismas), fluyente (debido a que a cada instante van apareciendo o surgiendo ese goce o uso y al mismo tiempo la acumulación de instantes patrimoniales o económicos en beneficio del arrendador como contrapartida por ese uso o goce, con fundamento en el principio según el cual “Los frutos civiles se reputan adquiridos día por día”, 552, CC); no instantáneo, (pues las obligaciones no se cumplen en un solo acto o en una única vez sino de modo periódico); de carácter temporal (pues la relación no es a perpetuidad sino con duración limitada (arts. 267, 365, 598,1.580, 1.581, 1.582, entre otros, CC; así como 578 y 579, CPC). b. Que se trate de un contrato escriturado por tiempo determinado o indeterminado Establece la norma en comento que “el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados”, y los “términos pactados” se comprende no sólo como acuerdo obligatorio de recíprocas voluntades, sino también que las obligaciones insurgentes se conozcan sin dificultad por ser específicas y concretas, pues de otra manera habrá dificultad por el adquirente de conocer a qué está obligado. ¿Cómo puede el adquirente conocer el tiempo y el precio si los mismos no constan de modo cierto en una relación escriturada de fecha anterior al traslado o enajenación del inmueble arrendado? Y los “términos pactados” no guardan, por tanto, relación únicamente con el precio y goce, sino también con las demás obligaciones correlativas y reciprocas que han podido concertarse comprendiendo asimismo la duración de la relación pactada. La obligación del adquirente del inmueble arrendado en orden a respetar esa relación en los términos convenidos, indudablemente no puede comprenderse sin que jurídicamente exista la misma, pero también la presencia documental o material, porque no se serio de tal manera, no se entiende cómo es que el adquiriente tiene la obligación de respetar esa relación en los términos convenidos, que sólo pueden deducirse si la misma está escriturada; pero que, no obstante, aun cuando escriturada el tiempo de duración puede ser indeterminado, en cuyo caso el adquirente no podrá ponerle término a la relación sino únicamente a través de alguna de las formas o medios contenidos en LAI, como lo contempla el artículo 20 en comento, Sin embargo, en relación con el tiempo de duración habrá que interpretarlo dentro de las limitaciones establecidas en la ley. c. Que ocurra la transferencia del inmueble arrendado y la misma sea válida El traslado de la propiedad del inmueble arrendado debe ser válido, en cuanto a transmitir la propiedad del mismo. Si el mecanismo traslativo utilizado no ha transmitido de manera perfecta la propiedad del inmueble arrendado, es de admitir que no se produjo tampoco la transmisión de la relación arrendaticia, y la transmisión de la propiedad sin vicios o defectos depende de modo esencial de la capacidad del transmitente, que posibilite el cambio de estado de su derecho, aun cuando también que ese traslado (venta, dación en pago, permuta, remate, donación, ejecución, entre otros) se haya realizado de conformidad con la ley. d. No es necesario que el inmueble arrendado se haya entregado al inquilino antes del acto de enajenación Consideramos que así puede entenderse, pues el artículo 20 de LAI contempla que “Si durante la relación arrendaticia”, con lo cual no queda alguna duda se trata de una relación preexistente al acto traslativo de la propiedad del inmueble arrendado, en la cual el arrendatario ha adquirido el derecho de gozar del inmueble arrendado por cierto tiempo y el deber de pagar determinado precio, sin importar que se encuentre en posesión al tiempo de la enajenación. Si el adquirente ha asumido, frente al arrendador enajenante, las obligaciones de éste, la enajenación, en tal caso, produce de modo inevitable la transmisión de la relación arrendaticia, aunque se efectúe antes de haberse entregado el inmueble al inquilino. El adquirente y las obligaciones preexistentes ¿El comprador o adquirente del inmueble podrá reclamar al arrendatario los alquileres vencidos y no pagados con anterioridad a la compraventa, a menos que no se haya producido la cesión de ese crédito? ¿El comprador podrá legalmente solicitar el desalojo en contra del arrendatario, o pedir la resolución del contrato alegando aquella falta de pago? El comprador o adquirente del inmueble se subroga en la posición jurídica del arrendador en cuanto a los derechos y obligaciones resultantes de la relación de arrendamiento mientras dure su propiedad. Puede, por consiguiente, exigir los alquileres que venzan después de la enajenación, pero lo que no está claro es que tal adquirente pueda legalmente requerir al arrendatario las pensiones arrendaticias impagadas para el momento de la adquisición de dicho inmueble, o que esté, por tal razón, legitimado para solicitar el desalojo, la resolución del contrato de arrendamiento o exigir el pago de tales pensiones insolutas. Sin embargo, ante el hecho de que el adquirente llega, por causa del traslado inmobiliario, a ocupar el lugar del arrendador, la relación arrendaticia se transmite y por tanto el adquirente, por tal circunstancia, queda legitimado para exigir del arrendatario el cumplimiento de las obligaciones a su cargo, aun cuando anteriores a la fecha de la transferencia del inmueble arrendado, puesto que el adquirente se ha convertido en arrendador, y si como adquirente está en la obligación de “respetar la obligación arrendaticia en los mismos términos pactados”, también es cierto que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en esos mismos términos (Ord. 2° Art. 1.592, CC). La transferencia del inmueble arrendado, por cualquier medio o causa establecida en la ley, implica, salvo prueba en contrario, un traspaso o transferencia ipso facto al adquirente (por fuerza del medio utilizado) del goce que el arrendatario tenía y el derecho del adquirente (arrendador) de recibir los frutos civiles que ese inmueble produce, puesto que los mismos pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que los produce, esto es, beneficio de quien ha adquirido el bien arrendado. Nada impide, pues, que la transferencia de la propiedad sobre la cosa arrendada produzca ipso Jacto la transferencia de la relación arrendaticia al nuevo propietario, quedando éste vinculado con el arrendatario; y al tratarse de una relación sinalagmática, las obligaciones, en principio, se mantienen de conformidad con los términos de la relación transmitida, pero creemos que sí en cuanto a la duración del contrato, goce y pago del precio arrendaticio, esencialmente, pues no toda estipulación entre arrendador y arrendatario se transmiten ipso facto en beneficio del nuevo adquirente a menos que entre los tres se haya convenido la total transferencia. Existe determinadas obligaciones arrendaticias que aun cuando han sido celebradas únicamente entre el arrendador y determinado arrendatario, no obstante debido a especiales circunstancias deben forzosamente continuar con otra u otras personas aparentemente ajenas a esa relación primigenia u originaria. Ello ocurre en algunos casos como los siguientes: a. Subrogación arrendaticia mortis causa Esta aparece cuando fallece el arrendador o el arrendatario, pues el contrato de arrendamiento no se termina por la muerte del locador ni por la del locatario (Art. 1.603, CC). Indudablemente que en cualesquiera de tales casos la relación continúa, tomando en cuenta que si fallece el arrendador, sus herederos, como continuadores de las relaciones jurídicas activas y pasivas del causante, asumen la misma; y de fallecer el arrendatario la relación arrendaticia continúa también en sus herederos, pero es de considerar que por el hecho de la posesión, aun cuando precaria sobre el inmueble arrendado, se interpreta que esta posesión tiene prevalencia e influencia especialmente continuativa con el cónyuge supérstite que viviere con aquél y los hijos menores sometidos a la patria potestad o tutela, y en los demás casos, según el orden de suceder. Para la duración del contrato, en cualesquiera de los casos mencionados, rigen los mismos principios aplicables tal y como si la relación arrendaticia todavía existiere celebrada directamente entre arrendador y arrendatario. Conforme a la doctrina antes citada este Juzgador Primeramente debe determinar si el procedimiento utilizado es el correspondiente y al efecto se observa que el presente litigio ambas parte manifestaron la existencia de un contrato de arrendamiento en forma verbal de manera que conforme a la norma legal rectora en materia arrendaticia el procedimiento utilizado para resolver este tipo de controversias es el establecido en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios al establecer: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado “.... (Omissis), de manera que el procedimiento utilizado es el correcto. Así se Decide. Ahora corresponde determinar en Segundo lugar si el presente caso cumple con todos los requisitos necesarios para que se lleve a cabo la acción de Desalojo, y al respecto observa este Juzgador, el bien objeto del presente proceso era propiedad de los ciudadanos Enrique Deuringer, Carlos Deuringer y Francisco Deuringer, quienes le vendieron a los ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MASSIMO PICARIELLO PETTITO, parte actora en el presente litigio, de manera que éstos ciudadanos accionantes por la existencia del contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble adquirido, deben comportarse conforme lo establece el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que indica:”Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”, de manera que los demandantes deben seguir con la realción arrendaticia existente antes de la venta, solo pudiendo terminar con ella de las manera establecidas en la ley, de allí que la ley establece que en realidad el desalojo puede ser solicitado por el arrendador propietario del Inmueble siempre y cuando su pretensión este fundamentada o este encuadrada dentro de una de las siete causales taxativas contempladas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo uno de los requisitos adicionales necesarios que el contrato de arrendamiento sea verbal o por escrito, sin lo cual no podría ser admisible la solicitud Desalojo, ahora bien en el caso in comento ya se ha podido constatar la condición acreditada por la parte actora como propietaria del bien inmueble objeto de la presente litis, circunstancia ésta no desvirtuada por la demandada, por que si bien ésta acredita el derecho preferente al respecto establece la norma legal rectora lo siguiente artículos 42 y 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Art. 42 “.... (Omissis) Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal,... (Omissis) y Art. 49 “ El retracto legal arrendaticio no precede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”, de manera que conforme a las disposiciones legales antes indicadas, no le nace a la accionada el derecho a que le sea ofrecido el bien inmueble en forma preferente por cuanto el mismo fue vendido no en forma individua sino que fue vendido el edificio por completo en forma integra, de manera que no le nace el derecho y se tiene en consecuencia a los actores como los legitímos propietarios del inmueble por cuanto su titularidad esta acreditada en instrumento público protocolizado por ante una Oficina Inmobiliaria de Registro de este Estado, documento éste que es oponible a terceros ajenos o no intervinientes en la transacción celebrada por las partes que intervinieron en el mismo, quedando cumplido el requisito sobre la propiedad del bien fundamento de la presente demanda. Así se Decide.- Seguidamente corresponde a este Juzgador corroborar el Tercer requisito, y es que la pretensión de la actora este fundada en una de las causales establecidas en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en el caso in comento los accionantes fundaron su acción en el literal a) y c), los cuales indican a) “ Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento corrspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas” y c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”.... (Omissis). De manera que la parte actora fundó su pretensión en que el bien inmueble que adquirió debe ser objeto de demolición o alguna reparación que amerite la desocupación, al respecto en acta no se encuentra prueba alguna de que el inmueble en cuestión requiera alguna reparación que amerite el desalojo del inmueble o su demolición, de allí que esta causal en actas no se encuentra demostrada. Así se Decide.- Así mismo los co-accionantes fundan su petición en la causal o literal a), que se encuentra referido a la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, en lo que respecta a esta causal la parte demandada trae a las actas un argumento en contrario alegando estar solvente en las cuotas de condominio, y haber cancelado las misma dentro del lapso establecido para su pago, y como prueba de su alegado trae a colación a las actas la existencia de una consignación arrendaticia que realizó conforme a lo dispuesto en e artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al respecto este Juzgador observa que establece dicha norma: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, concatenado con el artículo 53 Ejusdem: “Mediante escrito dirigido al Juez, el consignante indicará su nombre y apellido, el carácter con que actúa, así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor consigna, las referencias del inmueble, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual efectúa la consignación. El Juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursará notificación al beneficiario, en la cual se señalarán las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicará que la suma consignada, se halla a su orden y disposición. A los fines de dar cumplimiento al presente artículo, el arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación. La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada. Parágrafo Único: En caso que el arrendatario manifestare desconocer la dirección del arrendador y los solos fines de cumplir con la notificación que antecede, el arrendatario deberá solicitar al Tribunal receptor la expedición de un cartel de notificación, y proceder a una sola publicación en uno de los diarios de mayor circulación en la localidad donde se encuentra ubicado el inmueble, y posteriormente, lo consignará para ser agregado al respectivo expediente de consignaciones”. Corresponde ahora a este sentenciador determinar si la consignación arrendaticia realizada por la parte accionada por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, fue realizada en la forma exigida por la ley, veamos de los artículos 51 y 53 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se desprenden unos requisitos los cuales son: - que la consignación sea hecha dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; - el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, y al respecto este sentenciador entre a analizar las copias certificadas que de la consignación arrendaticia se encuentran agregadas en las actas procesales de este litigio, para determinar el cumplimiento de las exigencias para la validez de la consignación, y primero se observa que la misma fue realizada en fecha 02 de Agosto de 2.004, consignándose en ese acto el canon de arrendamiento referido al mes de Julio de 2.004, al respecto la Ley indica que la consignación debe hacerse dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, de las actas del presente juicio este Juzgador observa que ni la parte actora ni la parte accionada indicó cual era la fecha en que debían ser canceladas las cuotas correspondiente a los cánones de arrendamiento de manera que es impreciso establecer en el tiempo oportuno de la consignación arrendaticia, sin embargo se nota de la fecha en la cual se realizó la misma que fue hecha en los primeros días del mes siguiente al mes objeto de la consignación arrendaticia, vale decir, el primero de los meses que reclama la parte actora, de manera que en este caso la duda favorece a la parte accionada, vale decir, la arrendataria, resultando válidamente en el tiempo realizada la consignación de cánones de arrendamientos. Así se Decide.-; respecto al segundo requisito referido a la realización de a notificación de las copias certificadas de la consignación se observa que la notificación de la existencia de la consignación de cánones de arrendamiento, fue realizada en fecha 23 de Agosto de 2.004, es decir, dentro del lapso de los treinta días siguientes a la realización de la primera consignación, ahora bien se observa que la notificación fue realizada al ciudadano Enrique Duringer, ciudadano con el cual la demandada contrajo contrato de arrendamiento, al respecto este Juzgador observa que la notificación en realidad no fue realizada a los actuales propietarios del inmueble, pero no es menos cierto, que la persona en quien se realizó la notificación fue la persona con la cual la accionada contrato en arrendamiento, y si bien la parte actora alega haber notificado a la demandada, en acta solo constas unas copias de habérsele realizado una notificación, pero las mismas fueron impugnadas por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no habiendo la parte actora promovente de la misma hecho valer su valor probatorio, la misma no tiene para este Juzgador ningún valor probatorio, en consecuencia ante la duda de la demandada de quien era el propietario del inmueble, y habiendo sido realizada la consignación al anterior propietario arrendador del inmueble, la notificación efectuada por la parte accionada es totalmente válida y conducente conforme a derecho, de manera que cumplidos como se encuentran los requisitos exigidos para la validez de la consignación de cánones de arrendamiento, este Tribunal acuerda que la consignación realizada por a parte accionada es totalmente valida con todo su valor probatorio, comprobándose que la parte accionada se encuentra solvente en sus cuotas arrendaticias referidas a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre 2.004, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo 2.005, meses éstos reclamados y motivo de la presente demandada por cuanto aparecen como fundamento de la pretensión. Así se Decide.- En consecuencia conforme a todo lo antes expuesto y habiendo la parte demandada demostrado estar solvente en los cánones de arrendamiento desvirtuando de esta forma el fundamento de la pretensión de la parte actora, es la razón por la cual la presente acción no debe prosperar en derecho, por no haberse cumplido los extremos del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requisitos necesarios para que prosperara la acción de Desalojo. Así se Decide.- En lo que respecta al pedimento de la parte accionada relacionado a que en caso de que no prosperara el Desalojo, se le concediera la prórroga legal arrendaticia, este Juzgado observa que establece 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, ... (Omissis)”, de manera que conforme la disposición antes citada la prórroga legal opera para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, y como se ha establecido en la presente causa el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes es a tiempo indeterminado por haber sido en forma verbal, no habiendo fecha cierta de su vencimiento, de manera que mal podría este Juzgador acordar la procedencia de la prórroga legal arrendaticia en el presente caso, en contradicción a una disposición legal, de manera que resulta improcedente el pedimento de la parte demandada referido a la prórroga legal arrendaticia, por cuanto la terminación del contrato de arrendamiento debe resultar de un acuerdo convencional de las partes intervinientes en el mismo. Así se Decide.- DISPOSITIVO DEL FALLO. Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAM FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por los ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MASSIMO PICARIELLO PETITO contra LORENA AVILA. Así mismo se condena en costas a la parte demandante ciudadanos EMILIA PICARIELLO PETTITO, AURELIO PICARIELLO PETTITO y MASSIMO PICARIELLO PETTITO, por haber sido vencida totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- PUBLIQUESE y REGISTRESE. Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.- Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintisiete (27) días del mes de Julio del 2.005. Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.- El Juez: ABOG. ROMULO ENRIQUE IRIARTE PADRÓN.- El Secretario Temporal: JUAN C. MORENO Z.- En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las dos (2:00 PM) de la tarde. El Secretario Temporal: JUAN C. MORENO Z.-