TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: Condominio del Conjunto Residencial LAS PALMAS II, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Maneiro en la Ciudad de Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, representado en este acto por los ciudadanos YAZMILA SANABRIA MARCANO, ROBERT DURNBERGER e ISABEL MATA, actuando en su carácter de Administradores.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogados KATIUSKA RESENDE y OMAR ESPINOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.84.386 y 83.763, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadana BEATRIZ LA TORRE RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.415.134, domiciliada en Residencias Las Palmas II, Villa Nro. 12, Avenida Principal Urbanización Maneiro, Estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó
II.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
Suben las presentes actuaciones a esta Alzada con motivo de la apelación interpuesta por la abogada KATIUSKA RESENDE, en su carácter de apoderada judicial de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial LAS PALMAS II, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta el 01 de junio de 2004, la cual fue oída libremente por auto del 09-09-04.
Recibida para su distribución en fecha 16-09-04 (f.124) correspondiéndole conocer de la misma a este Tribunal.
En fecha 16-09-04 (f. vto. 124) se le dio entrada por ante el archivo de este despacho asignándole la numeración correspondiente.
Por auto del 20-09-04 (f.125) se le dio entrada fijándose el vigésimo día de despacho siguiente a ese día para que las partes presentaran sus respectivos informes.
El día 21-10-04 (f.133 al 138) la parte actora consignó escrito de informes constante de seis (6) folios útiles y tres (3) anexos a los fines que surtieran efectos legales.
En fecha 21-10-04 (f.142 al 145) la parte demandada consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles.
El día 02-11-04 (f.146 al 147) la parte demandada por medio de su apoderada judicial consignó escrito de observación de informes constante de dos (2) folios útiles.
Por auto del 05-11-04 (f.148) se le aclaró a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive.
En fecha 12-01-05 (f.149) el Dr. DARWIN J. RIVERA VELÁSQUEZ, en su condición de Juez Suplente Especial se avocó al conocimiento de la presente causa y se le aclaró a las partes que se encontraban a derecho en la presente causa.
Por auto de fecha 17-01-05 (f. 155) se difirió la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa por un lapso de treinta días consecutivos contados a partir de ese día exclusive.
En fecha 15.02.05 (f. 156) la Juez Titular de este Despacho, se avocó al conocimiento de la presente causa.
III.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Se inició por ante el Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta demanda por Cobro de Bolívares, incoada por la Junta de Condominio del CONJUNTO RESIDENCIAL LAS PALMAS II en contra de la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ, ya identificados.
Alega la apoderada judicial del Condominio Conjunto Residencial Las Palmas II, que la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ es propietaria de un inmueble ubicado en la parcela de terreno 02-06 ubicada en el Conjunto Residencial Las palmas II, exactamente en la Avenida Principal de la Urbanización Maneiro, en la Ciudad de Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, la cual cuenta con una superficie aproximada de Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Diez Centímetros (53,10 Mts2) y la vivienda sobre ella edificada distinguida con el Nro. 12, ubicada en el Conjunto Residencial Las Palmas II, limita por el Sur: En ocho coma Ochenta y Cinco Metros lineales (8,85 mts), con parcela Nro. 14; Oeste: En Seis metros lineales (6 mts) con vía peatonal y la casa sobre ella edificada; Norte: Su frente, en Ocho Metros con Ochenta y Cinco Centímetros lineales (8,85 mts) con parcela Nro. 11; y Este: Su frente en Seis Metros (6mts) lineales con vía peatonal, correspondiéndole a dicho inmueble un porcentaje de condominio de Un Entero con Ocho Mil Ochocientas Sesenta Milésimas por ciento (1,8860%) sobre las cosas, cargas y derechos comunes del Condominio, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-06-00, anotado bajo el Nro. 26, folios 139 al 143, Protocolo Primero, Tomo 10, Segundo Trimestre del citado año; que siendo las obligaciones de pago de las cuotas por gastos comunes de los bienes bajo propiedad horizontal, obligaciones que persiguen al bien llamadas Propter Rem, las mismas son obligaciones de quien aparezca como propietario del inmueble por el que corre la obligación; que la demandada como propietaria del bien se encuentra insolvente por lo que respecta a las cuotas correspondientes, por gastos de dicho condominio, desde el mes de marzo de 2003, hasta la actualidad, lo cual hace imperiosa la concurrencia a los órganos jurisdiccionales competentes a los fines de solicitar el cobro de las cantidades adeudadas, debido a que el resto de los copropietarios han tenido que soportar todas las cargas comunes impuestas por el régimen de propiedad horizontal respectivo, lo ocasionó un menoscabo evidente en los derechos de los mismos que a todo evento siguen cumpliendo a cabalidad con las obligaciones de condominio a ellos exigidas por la Ley; que al mismo tiempo la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ incumplió el convenio de pago firmado el 03-09-03, el cual se convino a cancelar las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Las Palmas II, de Noviembre de 2002 a Junio de 2003, a través del cual se comprometió a pagar una inicial de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) de la cual abonó la cantidad de Bolívares Veinticinco Mil (Bs. 25.000,00) y el resto, a gastos de cobranza tampoco cumplió con las otras dos partes del convenio que eran cancelar la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,000) en fecha 01-10-03 y la otra la cantidad de Ciento Setenta y Ocho Mil Setecientos Cuarenta y Tres (Bs. 178.743,00) sin dejar de acumular los meses seguidos subsiguientes, y fue solo el 24-11-03 en donde propuso a ese despacho de abogados la posibilidad de rehacer el convenio, y ofreció cancelar en ese mismo acto la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) lo cual fue aceptado, imputándole a la deuda de condominio la suma de Ochenta y Un Mil Setecientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 81.752,000), y el resto a gastos de cobranzas.
Admitida por auto del 08-01-2004 (f.53) ordenándose la citación de la parte demandada BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ para que al segundo día de despacho siguiente a su citación compareciera a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Por diligencia de fecha 09-01-04 (f. 54) la apoderada judicial de la parte actora solicitó se decretara la medida solicitada y se abriera el cuaderno de medidas.
Por diligencia del 12-01-04 (f.55) la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ asistida de abogado, se dio por citada en la presente causa.
En fecha 14-01-04 (f. 61 al 63) compareció la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ, asistida de abogado y consignó escrito de contestación constante de tres (3) folios útiles y dos (2) folios anexos.
En fecha 02-02-04 (69 al 71) la apodera judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas constante de tres (3) folios útiles.
En fecha 02-02-04 (74 al 75) la parte demandada por medio de abogado consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles.
Por auto de fecha 02-02-04 (f. 76) se admitieron las pruebas promovidas tanto por la parte actora como por la demandada.
Por auto de fecha 09-02-04 (f. 79) se difirió el acto de dictar sentencia en la presente causa para dentro de los tres días siguientes a ese día.
En fecha 17-05-04 (f. 85 al 86) la parte actora por medio de abogado consignó escrito constante de dos (2) folios útiles y once (11) folios anexos.
En fecha 01-06-04 (f. 103 al 111) se dictó sentencia en la cual se declaró sin lugar la demanda por cobro de cuotas de condominio por vía ejecutiva contra la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ y se condenó en costas a la parte actora. Se libraron las boletas en fecha 08-06-04. (f. 112 al 115).
El día 03.09.04 (f. 121) la abogada KATIUSKA RESENDE LANZA, en su carácter de autos, apeló de la sentencia definitiva dictada en fecha 01.06.04. Siendo escuchada libremente por auto de fecha 09.09.04. Librándose oficio en esa misma fecha.
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
Parte Actora.
1.- Copia fotostática (f. 11 al 33) de documento de parcelamiento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 08-10-92, bajo el Nro. 07, folios 22 al 39 y siguientes, Protocolo Primero, Tomo Nro. 13, Segundo Trimestre del citado año, del cual se desprende que el ciudadano CARLOS ALCIDES LARES CORDERO, actuando en su carácter de representante legal del Consorcio Ciesca-Constridica declaró que su representada es propietaria de un lote de terreno identificado como parcela Nro. 02-06, ubicada en la urbanización Maneiro, Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, y procedió a urbanizar, reparcelar y construir cuarenta y siete (47) unidades de vivienda unifamiliares pareadas en hileras; la parcela Nro. 02-06 tiene una superficie de Cinco Mil Ochenta y Ocho Metros Cuadrados (5.088 mts2) alinderada así: Nor-este: Con la Avenida Central, mediante tres líneas rectas formadas por los puntos 05-06, 06-A, 06-B y 06-07 con una distancia total de 64,50 mts; Nor-Oeste: Con parcela Nro. 02-07 mediante una recta del punto 06-07-ZV al punto 06’07 con rumbo Nro. 55º 13’53’’-E y una distancia de 86M; Sur-este: Con parcela Nro. 02-05 mediante una línea recta del punto 05-06-ZV al punto 05-06 y con un rumbo Nro. 55º 13’53’’-E y una distancia de 81,0M; Sur-Oeste: Con parcela destinada a zona verde mediante una línea recta del punto 05-06-ZV al punto 06-07-ZV con rumbo Nro. 34º46’ 07-W y una distancia de 60M; y fue adquirida por su representada por compra que hizo al Fondo Nacional de Desarrollo Urbano “FONDUR”, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 06-08-1986, anotado bajo el Nro. 73, folios 52 al 61, protocolo Primero, Adicional Nro. 1 del Tomo Nro. 1, Tercer Trimestre de ese año; su representada procedió a reparcelar el terreno identificado en la Cláusula anterior, donde construyeron cuarenta y siete (47) unidades de vivienda unifamiliares pareadas en hilera quedando dicho terreno denominado CONJUNTO RESIDENCIAL PALMAS II, constando en su total de Cinco Mil Ochenta y ocho Metros cuadrados (5.088 mts2) de los cuales dos mil ochocientos quince con cuarenta y cinco metros cuadrados (2.815,45 Mts2) pasan a ser reparcelados formándose cuarenta y siete (47) parcelas con sus respectivas viviendas unifamiliares pareadas en hileras; el resto del terreno del parcelamiento está destinado única y exclusivamente a las respectivas áreas recreacionales, áreas verdes, plazas y accesos peatonales con una superficie de un mil trescientos cincuenta y cuatro con treinta metros cuadrados (1.354,30mts2). La parte destinada al uso de estacionamiento común y vialidad interna de parcelamiento tiene una superficie de Novecientos Dieciocho coma Veinticinco metros Cuadrados (918,25mts2) y está constituido por cuarenta y tres (43) puestos de estacionamiento para vehículos; quedando su representada libre de obligaciones de mantenimiento y conservación de obras y de pagos de servicios públicos al haber sido vendidas la totalidad de las unidades de vivienda de ese parcelamiento y haber realizado el total de las obras que se comprometió a efectuar y las cuales reiteradamente se han enumerado en ese documento. El anterior documento se valora con base al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar que el ciudadano CARLOS ALCIDES LARES CORDERO, actuando en su carácter de representante legal del Consorcio Ciesca-Constridica declaró que su representada es propietaria del terreno antes identificado. Y así se decide.
2.- Copia fotostática (f. 37 al 43) de documento de propiedad Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-06-2000, bajo el Nro. 26, folios 139 al 143, Protocolo Primero, Tomo Nro. 10, Segundo Trimestre de ese año del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ MARÍA LA TORRE RODRÍGUEZ, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana EVA DEL VALLE ROJAS MARCANO, un inmueble de su propiedad constituido por una parcela y la casa sobre ella construida distinguida con el N°. 12, ubicado en la parcela 02-06 de la Urbanización Maneiro, Conjunto Residencial Las Palmas II, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, y le pertenece por haberlo adquirido según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 23 de Septiembre de 1997, bajo el N°. 5, folios 31 al 37, Protocolo Primero, Tomo 23, Tercer Trimestre del citado año. El anterior documento se valora con base al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar que la ciudadana BEATRIZ MARÍA LA TORRE RODRÍGUEZ, dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana EVA DEL VALLE ROJAS MARCANO, un inmueble de su propiedad constituido por una parcela y la casa sobre ella construida distinguida con el N°. 12, ubicado en la parcela 02-06 de la Urbanización Maneiro, Conjunto Residencial Las Palmas II, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.
3.- Original (f. 44) de Recibo de Cobro Nro. 2003-11-03 del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIDÓS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 322.994,89) correspondiente al mes de Marzo del 2003, observándose en la parte inferior derecha sello húmedo del Condominio Las Palmas II y firma ilegible. El anterior documento se le confiere valor de título ejecutivo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal para demostrar que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de TRESCIENTOS VEINTIDÓS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 322.994,89) correspondiente al mes de Marzo del 2003. Y así se decide.
4.- Original (f. 45) de Recibo de Cobro Nro. 2003-12-04 del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 347.994,89) correspondiente al mes de Abril del 2003, observándose en la parte inferior derecha sello húmedo del Condominio Las Palmas II y firma ilegible. El anterior documento se le confiere valor de título ejecutivo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal para demostrar que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 347.994,89) correspondiente al mes de Abril del 2003. Y así se decide.
5.- Original (f. 46) de Recibo de Cobro Nro. 2003-12-05 del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.172.994,89) correspondiente al mes de Mayo del 2003, observándose en la parte inferior derecha sello húmedo del Condominio Las Palmas II y firma ilegible. El anterior documento se le confiere valor de título ejecutivo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal para demostrar que la ciudadana que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.172.994,89) correspondiente al mes de Mayo del 2003. Y así se decide.
6.- Original (f. 47) de Recibo de Cobro Nro. 2003-12-09 del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.197.994,89) correspondiente al mes de Junio del 2003, observándose en la parte inferior derecha sello húmedo del Condominio Las Palmas II y firma ilegible. El anterior documento se le confiere valor de título ejecutivo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal para demostrar que la ciudadana que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.197.994,89) correspondiente al mes de Junio del 2003. Y así se decide.
7.- Original (f. 48) de Recibo de Cobro Nro. 2003-12-07 del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.222.994, 89) correspondiente al mes de Julio del 2003, observándose en la parte inferior derecha sello húmedo del Condominio Las Palmas II y firma ilegible. El anterior documento se le confiere valor de título ejecutivo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal para demostrar que la ciudadana que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIDÓS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.222.994,89) correspondiente al mes de Julio del 2003. Y así se decide.
8.- Original (f. 49) de Recibo de Cobro Nro. 2003-12-08 del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.247.994,89) correspondiente al mes de Agosto del 2003, observándose en la parte inferior derecha sello húmedo del Condominio Las Palmas II y firma ilegible. El anterior documento se le confiere valor de título ejecutivo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal para demostrar que la ciudadana que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.247.994,89) correspondiente al mes de Agosto del 2003. Y así se decide.
9.- Original (f. 50) de Recibo de Cobro Nro. 2003-12-09 del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.247.994,89) correspondiente al mes de Septiembre del 2003, observándose en la parte inferior derecha sello húmedo del Condominio Las Palmas II y firma ilegible. El anterior documento se le confiere valor de título ejecutivo de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal para demostrar que la ciudadana que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs.247.994,89) correspondiente al mes de Septiembre del 2003. Y así se decide.
10.- Original (f. 51) de documento de convenio celebrado el 03-09-2003 del cual se desprende que entre la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE y la Administración del Conjunto Residencial Las Palmas II convinieron en que a los fines de dar por terminada y resuelta toda controversia judicial que se pudiera presentar, relacionada con la Falta de Pago por Recibos de Condominio, comprendida de los meses de Noviembre de 2002 a Julio de 2003, la propietaria de la Villa Nro. 12 ofreció cancelar a la Administradora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como inicial del convenimiento y a cancelar subsidiariamente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por recibos y honorarios, el día 01-10-2003 y un segundo pago el día 23-10-2003, por la suma de CIENTO SETENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES (Bs. 178.743,00) comprometiéndose a no dejar acumular los meses seguidos subsiguientes de condominio a esta deuda, es decir el mes de Agosto y Septiembre de 2003. También pactaron que la falta de pago de algunos de estos, dará motivo ha ser pasado inmediatamente al departamento legal, cancelando así, todos los gastos que puedan emitirse de cada recibo. El anterior documento consistente en un original no fue objeto de desconocimiento o tacha y por ello, se valora con base al artículo 1.363 del Código Civil para demostrar que entre la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE y la Administración del Conjunto Residencial Las Palmas II convinieron en lo antes señalado a los fines de evitar controversias judiciales que se pudiera presentar, relacionada con la Falta de Pago por Recibos de Condominio, correspondiente a los meses de Noviembre de 2002 a Julio de 2003. Y así se decide.
11.- Original (f. 52) de recibo emitido por la Dra. KATIUSKA RESENDE del cual se desprende que la Administración Condominio Las Palmas en fecha 05-12-03 le canceló la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de Gestiones, Cobro y Gastos erogados, tramites documentación, Villa Nro. 12. Conjunto Residencial Las Palmas II, evidenciándose sello húmedo de Condominio Las Palmas II y en manuscrito cancelado. El anterior documento no se valora por cuanto el mismo emana de la misma parte que lo promovió. Y así se decide.
Parte demandada.-
1.- Copia Certificada (f. 64) de planilla de deposito del banco del Caribe Nro. 6015369 expedida por el Secretario del Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado, cuyo original fue presentado a efectum videndi del cual se extrae que el 08-01-2004 la ciudadana BEATRIZ LA TORRE depositó la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 343.240,00) en efectivo en la Cuenta Corriente Nro. 53100510006 a nombre de Condominio Las Palmas II. El anterior fue impugnado por la parte accionada dentro de la oportunidad que legalmente consagra el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por ende, al no haberse promovido su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad no se le atribuye valor probatorio. Y así se decide.
2.- Copia Certificada (f. 65) de Recibo de Cobro Nro. 2003-12-12 de Condominio Las Palmas II, expedida por el Juzgado de Municipio de este Estado, cuyo original fue presentado a efectum videndi del cual se desprende que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.343.239,85) correspondiente al mes de Diciembre del 2003. El anterior documento se valora con base al artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE debe la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS TREINTA Y NUEVE BOLÍVARES CON OCHENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs.343.239,85) correspondiente al mes de Diciembre del 2003. Y así se decide.
3.- Copia fotostática (f. 73) de planilla de deposito Nro. 04794332 del Banco del Caribe de donde se desprende que en fecha 18-12-01 la ciudadana BEATRIZ LA TORRE casa Nro. 12 depositó la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00) en la cuenta corriente Nro. 531051006 a nombre de Condominio Las Palmas II. El anterior documento no se valora por cuanto fue promovido en forma extemporánea antes de la etapa probatoria y después de la contestación de la demanda. Y así se decide.
ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-
Sostiene la parte actora como fundamentos de la acción que intentó, lo siguiente:
- que la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ, es propietaria de un inmueble, ubicado en la parcela de terreno 02-06 ubicada en el Conjunto Residencial Las palmas II, exactamente en la Avenida Principal de la Urbanización Maneiro, en la Ciudad de Pampatar, Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta;
- que dicha parcela cuenta con una superficie aproximada de Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Diez Centímetros (53,10 Mts2) y la vivienda sobre ella edificada distinguida con el Nro. 12, ubicada en el Conjunto Residencial Las Palmas II, limita por el Sur: En ocho coma Ochenta y Cinco Metros lineales (8,85 mts),con parcela Nro. 14; Oeste: En Seis metros lineales (6 mts) con vía peatonal y la casa sobre ella edificada; Norte: Su frente, en Ocho Metros con Ochenta y Cinco Centímetros lineales (8,85 mts) con parcela Nro. 11; y Este: Su frente en Seis Metros (6mts) lineales con vía peatonal;
- que le corresponde a dicho inmueble un porcentaje de condominio de Un Entero con Ocho Mil Ochocientas Sesenta Milésimas por ciento (1,8860%) sobre las cosas, cargas y derechos comunes del Condominio, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-06-00, anotado bajo el Nro. 26, folios 139 al 143, Protocolo Primero, Tomo 10, Segundo Trimestre del citado año;
- que siendo las obligaciones de pago de las cuotas por gastos comunes de los bienes bajo propiedad horizontal, obligaciones que persiguen al bien, las llamadas Propter Rem, las mismas son obligaciones de quien aparezca como propietario del inmueble por el que corre la obligación, en tal sentido la unidad residencial y que forma parte del condominio, se encuentra insolvente por lo que respecta a las cuotas correspondientes, por gastos de dicho condominio, desde el mes de marzo de 2003, hasta la actualidad, lo cual hace imperiosa la concurrencia a los órganos jurisdiccionales competentes a los fines de solicitar el cobro de las cantidades adeudadas, debido a que el resto de los copropietarios han tenido que soportar todas las cargas comunes impuestas por el régimen de propiedad horizontal respectivo, lo que ocasionó un menoscabo evidente en los derechos de los mismos que a todo evento siguen cumpliendo a cabalidad con las obligaciones de condominio a ellos exigidas por la Ley;
- que al mismo tiempo la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ incumplió el convenio de pago firmado el 03-09-03 en el cual convino cancelar las cuotas de condominio del Conjunto Residencial Las Palmas II, de Noviembre de 2002 a Junio de 2003, y a la vez se señaló que daba una inicial de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00) la cual realizó, y de los cuales se abonó la cantidad de Bolívares Veinticinco Mil (Bs. 25.000,00) al condominio y el resto a gastos de cobranza, pero no cumplió con las otras dos partes del convenio que eran cancelar la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,000) en fecha 01-10-03 y la otra la cantidad de Ciento Setenta y Ocho Mil Setecientos Cuarenta y Tres (Bs. 178.743,00) sin dejar de acumular los meses seguidos subsiguientes, y fue solo el 24-11-03 en donde propuso a ese despacho de abogados la posibilidad de rehacer el convenio, y ofreció cancelar en ese mismo acto la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) de los cuales se les acepta y se le abona al condominio la cantidad de Ochenta y Un Mil Setecientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 81.752,000) quedando entonces su deuda de condominio del Conjunto Residencial las Palmas II, luego de los dos (2) únicos abonos realizados por la ciudadana BEATRIZ de LA TORRE, desde el mes de marzo de 2003.
Por su parte la ciudadana BEATRIZ MARIA LA TORRE RODRÍGUEZ parte demandada en este juicio, al momento de contestar la demanda argumentó:
- que convenía con la parte actora, en el punto de que ciertamente tenía una deuda pendiente con el Condominio Las Palmas II;
- que también era cierto que celebró un Convenimiento de Pago con la apoderada de la parte actora en septiembre del año 2003, en la cual convenía en pagar las mensualidades del condominio de la siguiente manera: dos (2) pagos de Bs. 50.000,00 cada uno y la diferencia en una cuota de Bs. 178.743,00, de los cuales hizo su primer pago de Bs. 50.000,00, no pudiendo cumplir con los dos (2) subsiguientes pagos en la forma y fechas señaladas en el mismo, más sin embargo, en fecha 4-11-03, realizó un pago de Bs. 150.000,00 pagando así la segunda cuota de Bs. 50.000,00 y haciendo abono de Bs. 100.000,00 de la cuota de Bs. 178.743,00, empeñando con la apoderada su palabra de que para la primera quincena del mes de enero del 2004, terminaría de pagar toda la deuda pendiente con el condominio Residencial Las Palmas II, en la cual es propietaria de la Villa Nro. 12;
- que rechazó en todas y cada una de sus partes, el hecho de que la apoderada del primer pago realizó por su persona por la suma de Bs. 50.000,00 tome para sí con el pretexto de GASTOS DE COBRANZA el 50% es decir la suma de Bs. 25.000,00 y del segundo pago realizado el 24-11-03 por la suma de Bs. 150.000,00 tome para sí la suma de Bs. 68.248,00 como pretexto de GASTOS DE COBRANZA lo cual equivale a más de 45% de la suma abonada;
- que rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes de forma categórica el punto cuarto del Capitulo Cuarto, Petitorio del libelo de demanda, por cuanto no es ni puede ser cierto que se hayan erogado estas sumas de dinero, en el sentido de que las copias certificadas del documento de condominio no son de fecha reciente, por lo tanto es la copia la cual está obligada a tener la Junta de Condominio y no que se hayan obtenido específicamente para base y fundamento de la presente demanda;
- que tampoco constituyó una erogación específica el caso del poder otorgado a la apoderada para actuar en su contra, sino que es un poder especial otorgado por los administradores del condominio, para realizar las cobranzas;
- que tampoco estaba en la obligación de cubrir los gastos de documentación que por negligencia por parte de la parte actora haya solicitado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro de este Estado para tratar de dar así cumplimiento a lo establecido en el ordinal 4 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que si se dan cuenta y se detienen al leer el documento, no es el instrumento mediante el cual adquiero el inmueble objeto de la presente acción;
- que Tachó e impugnó a todo evento la planilla de gastos presentada por la parte actora marcada “E”, ya que es muy fácil emitir una planilla donde se detallen los gastos, emisión hecha por el propio bufete que se representa y no facturas que puedan y sostengan una ratificación segura posteriormente…por ejemplo;
- que como bien es cierto que el mejor documento aún y cuando tiene diferente modo de impresión, es la palabra y en honor a ello y para dar cumplimiento a la misma empeñada, en fecha 08 de enero del presente año, bajo planilla Nro. 6015369 del Banco del Caribe, efectuó un depósito en la cuenta corriente Nro. 53100510006 perteneciente al condominio Las Palmas II, por un monto de Bs. 343.240,000 con los cuales según copia de recibo de cobro 2003/12-12, el cual fuera recibido por ella el 05-01-2004, según el cual esa era su deuda pendiente con el condominio hasta el 31-12-03.
HECHOS ADMITIDOS:
De acuerdo a lo anterior, consta que la ciudadana BEATRIZ MARÍA LA TORRE RODRÍGUEZ parte demandada en este juicio, al momento de contestar admitió los siguientes hechos, los cuales obviamente no serán objeto de prueba, a saber:
- que ciertamente tenía una deuda pendiente con el Condominio Las Palmas II;
- que celebró un convenimiento de pago con la apoderada de la parte actora en Septiembre del año 2003;
- que convino en pagar las mensualidades del condominio de la siguiente forma: dos (2) pagos de Bs. 50.000,00 cada uno y la diferencia en una cuota de Bs. 178.743,00;
- que hizo su primer pago de Bs. 50.000,00 no pudiendo cumplir con los dos subsiguientes pagos en la forma y fechas señaladas en el mismo;
- que en fecha 24.11.2003 realizó un pago de Bs. 150.000,00, pagando así la segunda cuota de Bs. 50.000,00 y haciendo un abono de Bs. 100.000,00 de la cuota de Bs. 178.743,00;
- que empeñó con la apoderada su palabra de que para la primera quincena del mes de enero del año 2004, terminaría de pagar toda la deuda pendiente con el condominio del Conjunto Residencial Las Palmas II, en la cual es propietaria de la Villa N°. 12.
En tal sentido el tema decidendum versará sobre la solvencia o no de la demandada en el pago de cuotas condominiales y el pago de las cantidades exigidas por concepto de honorarios por gestiones de cobranzas extrajudiciales. Y así se decide.
PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-
La Ley de Propiedad Horizontal, establece en sus artículos 12, 13 y 14, lo siguiente:
Artículo 12:
“Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o aparte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 7º, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a n o haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse a tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.”

Artículo 13:
“La obligación del propietario de un apartamento o local, por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en tazón del pago que aquel hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento.”

Artículo 14:
“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”

De las normas transcritas se extrae que resulta un deber ineludible para el propietario de apartamentos o locales cumplir con el pago de los gastos comunes, al punto de que dichas planillas tienen fuerza ejecutiva y que además dichos gastos siguen siempre la propiedad del inmueble aún respecto a los gastos causados antes de la enajenación.
Analizado el material probatorio aportado se extrae que ciertamente como lo asevera la parte accionada ésta canceló las cuotas de condominio que dieron lugar a este procedimiento, pues se extrae que a raíz del convenio privado suscrito entre la ciudadana BEATRIZ DE LA TORRE RODRÍGUEZ y la Administradora del Conjunto Residencial Las Palmas II, la demandada procedió a cancelar la suma de Bs. 50.000,00 la cual ante la falta de estipulación expresa deberán ser imputadas a las mensualidades insolutas de condominio y no, ser fraccionados como lo hizo la abogada KATIUSKA RESENDE a objeto de destinar una parte a la deuda y la otra, a sus honorarios profesionales derivados de su gestión extrajudicial de cobranza; también se extrae del recibo que riela al folio 65 el cual no fue objeto de impugnación y por lo tanto, se tiene como fidedigno, así como del comprobante de depósito bancario fechado 08.01.2004 cuyo monto asciende a la suma de Bs. 343.240,00 que la demandada tal como firmemente la aseveró para el día 31.12.2003 se encontraba solvente en el pago de dicho concepto hasta el mes de Diciembre de 2003, lo que obviamente conduce a desestimar la presente acción por carecer la misma de sustento legal. Y así se decide.
Con respecto al pago de honorarios exigidos por la abogada KATIUSKA RESENDE en el punto Cuarto de la parte final del libelo, se evidencia que en el documento autenticado solo se hace referencia a: “…A los fines de dar por terminada y resuelta toda controversia judicial que se pudiera presentar, relacionada con la Falta de Pago por Recibos de Condominio, comprendida de los meses de Noviembre de 2002 a Julio de 2003, la propietaria de la Villa Nro. 12 ofrece a cancelar a la Administradora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) como inicial del convenimiento y a cancelar subsidiariamente la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por recibos y honorarios…”, sin que exista estipulación expresa que determine el monto o porcentaje de los honorarios profesionales o de la oportunidad de pago, lo que obligatoriamente motiva a quien decide a considerar que dicha exigencia debe ser rechazada e instar a la abogada apoderada de la parte demandante que si a bien lo considera deberá incoar procedimiento especialmente concebido por la Ley de Abogados, para hacer efectivo el pago de sus honorarios profesionales derivados de sus gestiones de cobranzas. Y así se decide.
Por último conviene destacar que el a quo en el fallo objeto del presente recurso estableció:
…”Ahora bien, de la revisión de todas y cada una de las actas que integran el presente expediente el tribunal observa que la actora no trajo a los autos el Documento de Condominio del Conjunto Residencial Las Palmas II, el cual, tal como se señaló ut supra, es el título que da nacimiento al régimen de la Propiedad Horizontal y necesariamente debió ser protocolizado antes de procederse a la venta de uno cualquiera de los inmuebles pertenecientes al referido Conjunto Residencial; es pues el Documento de Condominio, la prueba fehaciente de la existencia de la propiedad horizontal, razón por la cual, a criterio de este Tribunal, en la presente causa no quedó demostrada la existencia de un régimen condominal en el Conjunto Residencial Las Palmas II de acuerdo con las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal. En consecuencia, no puede la parte demandante atribuir derechos ni obligaciones enmarcadas dentro del régimen de la propiedad horizontal; no puede la actora, tal como lo expresa en el libelo de la demanda, atribuirse la cualidad de Administradora de un Condominio que desde el punto de vista jurídico no se ha constituido o su existencia no la probó en el proceso, pues debió traer a los autos el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal del Conjunto Residencial Las Palmas II, vale decir, el Documento de Condominio debidamente registrado con anterioridad a la venta de los inmuebles pertenecientes a dicho Conjunto Residencial. Así se establece.
Adicionalmente ha de señalarse, que en el presente proceso la parte actora no acreditó la condición de propietaria de la demandada, ciudadana BEATRIZ MARÍA LA TORRE RODRÍGUEZ, tal como lo afirma en su libelo, de un inmueble constituido por una parcela de terreno, identificada con el N°. 02-26 y la vivienda sobre ella edificada, identificada con el N°. 12, que forma parte del Conjunto Residencial Las Palmas II, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Maneiro, de la Ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, inmueble con ocasión del cual demanda el cumplimiento de una obligación por gastos comunes, es decir, el cumplimiento de una obligación “propter rem” que es de aquellas que recaen sobre una cosa y con ocasión de ella, de modo que la deuda generada por la cosa está ligada a su propiedad, con independencia de todo acuerdo de voluntades; así quedó establecido por nuestro legislador en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal…
…De su contenido se evidencia que el inmueble con ocasión del cual se demanda el pago de gastos de condominio, vale decir, el inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida distinguida con el N°. 12, ubicado en la parcela 02-06 de la Urbanización Maneiro, Conjunto Residencial Las Palmas II, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, fue vendido por la demandada en esta causa, ciudadana BEATRIZ MARÍA LA TORRE RODRÍGUEZ, a la ciudadana EVA DEL VALLE ROJAS MARCANO, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 11.142.889, domiciliada en la Calle El paraíso N°. 25, El Maco, Municipio Gómez del Estado Nueva Esparta. Es de hacer notar que la demandada tampoco aportó al proceso la prueba fehaciente del derecho de propiedad que dice tener sobre el inmueble antes citado. Así se establece…” .
Como se infiere el a quo fundamentó el fallo en aspectos relacionados con la falta de cualidad activa de la actora al no haber acreditado el carácter de administradora mediante documento sometido a formalidad de registro público, e igualmente la falta de cualidad pasiva al considerar –como ciertamente se extrae de las actas- que la ciudadana BEATRIZ MARÍA LA TORRE RODRÍGUEZ carece de dicha cualidad toda vez que consta en las actas que ésta mediante documento Protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-06-2000, anotado bajo el Nro. 26, folios 139 al 143, Protocolo Primero, Tomo Nro. 10, Segundo Trimestre de ese año, vendió el bien inmueble a la ciudadana EVA DEL VALLE ROJAS MARCANO quien es un tercero ajeno a este proceso. Sin embargo, tales señalamientos a pesar de resultar acertados, acordes con la legislación especial aplicable, no fueron planteados por las partes en la presente controversia y por lo tanto, no debieron ser analizados por el Juez, todo lo cual conduce a establecer que esta alzada no emitirá consideración sobre tales particulares. Y así se decide.
V.-DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada KATIUSKA RESENDE, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LAS PALMAS II, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 01.06.2004.
SEGUNDO: SE CONFIRMA la decisión apelada, aunque por diferentes motivos.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LAS PALMAS II, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en la Asunción a los Quince (15) días del mes de Febrero del año Dos Mil Cinco (2005) 194º y 145º
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.-
LA SECRETARIA TEMPORAL,

MARIA LEÓN LÁREZ
JSDC/MILL/nv.-
EXP. Nº. 8316-04.
Sentencia Interlocutoria.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

MARIA LEÓN LÁREZ