TSJ Regiones - Decisión

Conoció este Juzgado Segundo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la demanda por Resolución de Contrato intentada por la ciudadana MARÍA ANTONIETA DELGADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.524.427, Abogada, inscrita en el Inpreabogado con el número 17.868, actuando en nombre propio, contra el ciudadano ÁNGEL SEGUNDO FEREIRA ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.527.618, esta demanda está estimada por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) y versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en juicio, el veintitrés (23) de diciembre de 2004 en la Notaría Pública Décima Primera de Maracaibo, anotado con el número 10 del tomo 142 de los libros correspondientes respecto a un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial El Saladillo, Edificio Cumaná, piso 15, Apartamento 15-3, solicitando la resolución del contrato, la devolución del inmueble libre de deudas y la condena en costas y costos procesales que corresponda. La demandada funda su acción en el hecho de los diversos incumplimientos hechos por el arrendatario, como lo son, la insolvencia en los pagos de los cánones de arrendamiento, faltas en el compromiso de mantenimiento de los aires acondicionados, insolvencia de los servicios municipales. La insolvencia respecto al pago de condominio y el incumplimiento del pago total del depósito convenido como garantía, adeudándole a la fecha la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000, 00) sólo por este concepto..
Esta demanda fue admitida el tres (03) de octubre de 2005, ordenándose la citación del demandado, quien luego de su citación presentó su escrito de contestación aduciendo que él venía permaneciendo en calidad de arrendatario en el inmueble objeto del litigio desde el quince (15) de diciembre de 2002, cuando contrató con la sociedad mercantil R & J, compañía anónima, propietaria primigenia del inmueble y quien vendió el inmueble a la ciudadana demandante, en adición a esto, el demandado expone que no tuvo oportunidad de ejercer su derecho de preferencia pues no le notificaron la oferta de venta para poder pronunciarse sobre la venta a realizarse y alegando que fue constreñido por la parte demandante a suscribir el contrato objeto de esta demanda.
Alega igualmente el demandado que no está incurso en insolvencia de los cánones de arrendamiento pues ha intentado un procedimiento de consignación de cánones de arrendamientos ante el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción y acompaña copias simples de recibos de consignación emitidos por ese Tribunal, así como copia de las planillas de depósito y de los recibos de pago del servicio de energía eléctrica.
Abierta la causa a pruebas, se recibió escrito de Promoción de Pruebas de la parte demandante. Pruebas estas que fueron admitidas y que se pasan a analizar a continuación para determinar el alcance del fallo a ser proferido, en concordancia con los principios rectores de la materia y el acervo probatorio y legal particularmente vertido de estas actas procesales.
PUNTO PREVIO
Al analizar los pedimentos hechos en el escrito libelar, este Juzgador observa que la parte actora limitó su demanda a la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento suscrito por ella con el demandado, y no reclamó el pago de ninguna cantidad de dinero ni tampoco determinó alguna cantidad de dinero, además, cuando realizó la estimación de la demanda estableció que el monto de la cuantía es de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00), explanando que ese monto era sólo para estimar la demanda, en consecuencia, este Tribunal observa que al momento de pronunciar su fallo, sólo se habrá de pronunciar sobre la pretensión de Resolución de Contrato pues la causa está planteada sobre esa única pretensión. ASÍ SE DECIDE.

Pasa este Sentenciador a analizar las pruebas y observa que la parte actora promovió el mérito que las actas arrojasen, sobre este particular analiza este Tribunal que luego de una revisión de las mismas y de sus recaudos se observa que el mérito que en favor de las partes arrojan las actas procesales, promovido en el escrito de pruebas debe ser apreciado en el sentido que el mismo se encuentra basado en el concepto de adquisición procesal, ya que las actas procesales benefician o perjudican por igual a las partes; y, en lo establecido en los artículos 12 y 510 del Código de Procedimiento Civil, disponiendo este último:

“Los jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”

Respecto a los documentos denominados por el actor promovente como Notificación de Venta, fechados el siete (07) de enero de 2004, la primera y la segunda sin fecha, de cuyos cuerpos se observa que los representantes de la sociedad mercantil R&J, C.A. notificaron al ciudadano demandado de la oferta de venta hecha del inmueble en el cual él vivía arrendado y que aparecen como suscritas por el demandado el mismo siete (07) de enero de 2004, la primera y el seis (06) de septiembre de 2004 la segunda, este Juzgador observa que el demandado, contra quien se promueve esta prueba y se alega su firma, no ejerció ninguno de los recursos consagrados en la ley para desconocer este Instrumento, por lo que a consecuencia de su silencio este Sentenciador aprehende que ambos instrumentos están reconocidos en su contenido y firma por lo que se analizan con todo el valor probatorio que de ellos emana, en particular, respecto al cumplimiento de las formalidades correspondientes al derecho de preferencia que la ley le otorga al arrendatario solvente para el momento de la venta del inmueble. ASÍ SE DECIDE.-
Igualmente, corren insertas dos (02) facturas de servicio de Aire Acondicionado, la primera identificada con el número 0270, emanada de la sociedad mercantil SERVICIOS REY PINGÜINO, C.A. el día diecinueve (19) de septiembre de 2003 por un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) respecto al servicio y carga realizado a tres (03) consolas y dos (02) condensadores de aire acondicionado ubicados en el inmueble objeto del arrendamiento controvertido y a nombre del ciudadano “AGEL FEREIRA”. La segunda factura fue emitida por la sociedad mercantil AIRE ACONDICIONADO SERVICIO EFICIENTE DE REFRIGERACIÓN, C.A. identificada con el número 2830 del diez (10) de septiembre de 2005 por un monto de CIENTO CINCUENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 159.600,00) a nombre de la ciudadana MARÍA DELGADO, correspondiente al servicio de limpieza general y revisión completa de un aire acondicionado en el inmueble antes identificado. Respecto a estas facturas, este Juzgador observa que como documentos privados emanados por terceros, la parte promovente debió promover la prueba de testigos correspondiente para darles el valor probatorio que pretende, en consecuencia, a falta de la ratificación establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil este Juzgador no las aprecia por no emanar de estos ningún valor probatorio por falta de validación. ASÍ SE DECIDE.-
Respecto al reclamo de la parte actora por la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) del depósito, observa este Juzgador que en la clausula décima cuarta del contrato de arrendamiento objeto de la controversia establece como garantía la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) y sobre esto la demandante alega que sólo recibió de la arrendadora primigenia la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 380.000,00) que fue el monto que había pagado el arrendador hasta la fecha en la que ella adquirió el inmueble y que al momento de interposición de la demanda el arrendador demandado no había satisfecho en su totalidad. Sobre este particular, la parte demandada en su escrito de contestación, en el último párrafo, confiesa deber la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00) por el depósito, en consecuencia, visto el convenimiento hecho por la parte este Juzgador considera procedente el reclamo de la diferencia del depósito establecido en el reclamado por la parte demandante. ASÍ SE DECIDE.
Respecto al reclamo por la insolvencia del demandado con la obligación de pagar las cuotas de condominio, observa este Tribunal que la parte actora acompaña con su escrito libelar un aviso de cobro dirigido a ella misma por el condominio Torre Cumaná por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,oo) respecto a la deuda del apartamento 15-3. Este recibo presenta un sello húmedo que dice “condominio TORRE CUMANA” y está suscrito con una firma ilegible, respecto a este instrumento, este Juzgador observa que para determinar la validez probatoria de este instrumento se tuvo que promover la prueba testimonial para su ratificación y visto que esta prueba no se promovió, al igual que respecto a las facturas ya analizadas anteriormente, no se valoran por no haber sido ratificadas por el tercero emisor, en consecuencia, se aprehende que la parte actora no cumplió con la carga procesal de probar su pretensión respecto a la deuda del condominio reclamada. ASÍ SE DECIDE.
Respecto a la denuncia de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, la parte demandada consignó con su escrito de contestación en copia simple recibos de consignación arrendaticia intentada por ella misma en el Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de esta Circunscripción Judicial, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto y septiembre de 2005, por un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00) cada una, conjuntamente con una copia del recibo de pago del servicio de energía eléctrica por un monto de DOSCIENTOS DOS MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES (Bs. 202.430,00). Al analizar estas copias simples, este Juzgador observa que en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la ley establece el valor probatorio de las copias simples, estableciendo que deben tenerse como fidedignas si la parte contraria no las impugna en el lapso legal establecido. En la presente causa la parte actora contra quien se promueven dichos recibos no atacó de ninguna manera estos instrumentos, en consecuencia, este Juzgador los valora con toda la carga probatoria que de ellos emana, aunado a esto, la misma parte actora en su escrito libelar expresa conocer el procedimiento consignatorio y reconocer que para la fecha de la introducción de la demanda habían sido consignadas las mensualidades correspondientes a los meses de junio y julio de 2005, depositadas el catorce (14) de julio de 2005. y expresando que esas fueron las últimas mensualidades pagadas, con esta aceptación. En este sentido, este Juzgador se hace la convicción que la parte actora considera como válidas las consignaciones de los meses de junio y julio de 2005.ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, respecto de las demás consignaciones hechas por el arrendatario, es decir, las correspondientes a los meses de agosto y septiembre, este Tribunal observa que en el in fine del artículo 53 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigente se establece como una condición de legitimidad para las consignaciones, la notificación del beneficiario para que opere la presunción de solvencia establecida a favor del arrendatario que consigna, establecida en el artículo 56 ejusdem, en consecuencia, este Juzgador al analizar la validez de las consignaciones hechas observa que no consta de actas que se haya practicado la notificación necesaria, por lo tanto las consignaciones no se consideran válidas para sustentar la defensa de pago opuesta por la demandada. Ahora bien, respecto al pago de la deuda de servicio eléctrico, este Sentenciador valora dicha copia como prueba suficiente para establecer la veracidad del pago hecho, más no de la cancelación de toda la deuda pues en las actas no consta el monto al que asciende el importe de este servicio, además, siendo que este tipo de prestación se paga de mes a mes es imposible determinar si para la fecha de introducción de la demanda la parte demandada estaba totalmente solvente con este servicio. ASÍ SE DECIDE.
En adición a esto, mediante diligencia del veinticinco (25) de noviembre de 2005, consignó en copias simples un recibo de consignación correspondiente al mes de octubre de 2005 y el veintinueve (29) de noviembre consignó en original constancia de la consignación correspondiente al mes de noviembre de 2005. Igualmente, la parte consignó en el expediente copias simples de los recibos y pagos del servicio eléctrico del inmueble objeto del contrato de arrendamiento controvertido. Respecto a las copias simples consignadas, este Sentenciador de acuerdo con el mismo artículo 429 ejusdem antes citado, no les otorga valor probatorio por no haber sido consignados en los momentos procesales establecidos por la ley. Respecto al original de recibo de consignación, este Sentenciador, observa que por ser un recibo expedido por una dependencia judicial debe entenderse como un documento público y como tal lo analiza este Tribunal, sin embargo, igual que con las copias de recibos consignadas y analizadas en los párrafos anteriores, al no constar en actas la notificación de dicha consignación no se puede considerar como legítima. ASÍ SE DECIDE.
En conclusión, sobre el reclamo por cobro de pensiones de arrendamiento, la parte demandada no logró probar que estaba solvente con esta obligación, sino hasta el mes de julio de 2005, igualmente no logró probar efectivamente que para el momento de introducción de la demanda estaba solvente con el servicio de energía eléctrica, en consecuencia, este Juzgador considera procedente la reclamación por estos dos conceptos. ASÍ SE DECIDE.
Para finalizar, analizada la actividad probatoria de las partes en juicio este Juzgador considera que la acción intentada por la parte está encausada dentro de los supuestos de la acción por Resolución de Contrato, fundamentada en múltiples incumplimientos de los cuales logró demostrar que la parte demandada no está solvente con los cánones de arrendamiento desde el mes de agosto de 2005 así como también que hasta la fecha no ha cancelado el monto de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo) debido del depósito convenido como garantía de la relación arrendaticia.