TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº 00757

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
195º y 146º

Vistos los antecedentes.
Demandante: ANTONIA DEL PILAR BERRIOS, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº V- 917.005 y domiciliada en el Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia.
Demandado: DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, venezolano, mayor de edad, portador de la cedula de identidad número V- 5.046.002; y de igual domicilio en esta ciudad y municipio Maracaibo del estado Zulia.
Corresponde conocer por distribución de la causa a este Juzgado Séptimo de los municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, de la acción por DESALOJO incoada por la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, identificada ut supra, debidamente representada por los ciudadanos EDUARDO ORTIGOZA M. y NANCY EUGENIA DUBIN SEMPERTEGUI, venezolanos, mayores de edad, abogados inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas números 52.012 y 53.667, respectivamente, en contra del ciudadano, DOUGLAS BOSCÁN BARRIOS, arriba identificado; en la referida causa la demanda fue admitida en fecha primero (1) de abril de dos mil cuatro (2004), dictándose con esa misma fecha la orden de comparecencia para que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda.
Cumplidas como han sido las formalidades legales en esta instancia, pasa este Tribunal a dictar su fallo, sintetizando previamente los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir los actos del proceso que constan en autos, por mandato expreso del artículo 243, ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA CONTENIDOS
EN EL LIBELO DE LA DEMANDA

De la lectura realizada al libelo presentado por los ciudadanos EDUARDO ORTIGOZA M. y NANCY EUGENIA DUBIN SEMPERTEGUI, apoderadas judiciales de la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO el Tribunal observa que la accionante fundamenta su demanda en los siguientes alegatos, discriminados de la siguiente manera:
1.- Nuestra representada es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 102, tipo 2D-9, Piso 1, Edificio F, Ala F-1, ubicado en el Conjunto Residencial “Las pirámides”, en el lugar conocido como Buena Vista o la Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, cuyos linderos son los siguientes NORTE: Cuatro transformadores y medidores, SUR: Apartamento 104, ESTE: Area común de pasillos y OESTE: Fachada oeste del Edificio(…)
2.- Ahora bien, en fecha primero (1º) de mayo de 2000, nuestra poderdante dio el mencionado inmueble en calidad de arrendamiento al ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, antes identificado, según se evidencia de documento debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo, en fecha nueve (9) de mayo de 2000, quedando anotado bajo el Nº 07, Tomo 44, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria (…), y de cuya cláusula Tercera se evidencia que la duración del mismo sería de un año contado a partir de del primero (1º) de mayo del 2000, prorrogable por un periodo igual, es decir que la vigencia del contrato sería desde la fecha indicada, esto es desde el primero (1º) de mayo del 2000, hasta el primero (1º) de mayo de 2001 y su prorroga, desde el primero (1º) de mayo del 2001 hasta el primero (1º) de mayo del 2002. No obstante, transcurridos los citados lapsos contractuales, esto es, tanto el periodo de un (1º) año de vigencia del contrato como el de su respectiva prorroga por periodo igual, y en consecuencia ya había expirado el tiempo de vigencia fijado en el contrato de arrendamiento, el arrendatario continúo en posesión del inmueble arrendado, por lo que dicho contrato pasó a ser por tiempo indeterminado o sin determinación del tiempo, de conformidad con el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil vigente. Ahora bien, según se evidencia de la primera parte de la Cláusula Cuarta del aludido contrato de arrendamiento, el arrendatario se obliga a pagar las mensualidades correspondientes a los cánones de arrendamiento por adelantado, el día primero (1º) de cada mes a el arrendador o a la persona que éste indique. Asimismo y de conformidad con el último aparte de la citada Cláusula Cuarta, el arrendatario se obliga a pagar mensualmente a el arrendador la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 160.000,00), a partir del primero (1º) de mayo del 2001, fecha ésta que tuvo lugar la prórroga del contrato de arrendamiento. Igualmente la Cláusula Décima del referido contrato, establece que la falta de pago oportuno de dos (2) mensualidades consecutivas dará derecho a el arrendador a solicitar la desocupación del inmueble arrendado.-
3.- Ahora bien, el arrendatario ha incumplido con dichas cláusulas por cuanto ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (2) mensualidades consecutivas, esto es, las correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003, así como los meses de enero, febrero y marzo de 2004, por lo que demandamos en este acto el desalojo del inmueble, ya identificado, objeto del citado contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios.
4.- Asimismo, ciudadano Juez invoco la necesidad que tiene el ciudadano Gerardo José Peruchini Berrios, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.430.980, domiciliado en esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en su condición de hijo legítimo de la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ya citado, de ocupar dicho inmueble como su casa de habitación para él y su familia inmediata, esto es, su esposa e hijos, ya que en la actualidad viven una casa alquilada, es decir, ocupa en calidad de arrendatario un inmueble ubicado en la Avenida 22 (Callejón Santa Clara) distinguido con el Nº 100-D-19 de la Nomenclatura Municipal vigente en el Sector Sabaneta Larga, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, de esta ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia,…
5.- Ahora bien, ciudadano Juez, dicha relación arrendaticia está regida por un contrato por tiempo indeterminado y la propietaria del inmueble mencionado le ha hecho saber al ciudadano Gerardo Peruchini su intención de dar por terminada la misma y por ende entregarle desocupado el inmueble.
Igualmente, es injustificado que teniendo el ciudadano Gerardo Peruchini la posibilidad de habitar el citado inmueble propiedad de su progenitora, tenga, en medio de las dificultades económicas existentes en el país, por demás conocidas por todos, que erogar mensualidades de dinero destinado al pago de la vivienda que habita en calidad de arrendatario.-

Alega la parte actora, igualmente en el libelo de la demanda lo siguiente:
5.- En virtud de lo precedentemente expuesto, solicitamos al demandado el pago de las siguientes cantidades adeudadas:
PRIMERO: De conformidad con la citada Cláusula Décima del contrato de arrendamiento aludido, reclamamos las mensualidades correspondientes a los meses en referencia, esto es, la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) por el mes de octubre de 2003, CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 160.000,00) por el mes de noviembre de 2003, CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) por el mes de diciembre de 2003, CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) por el mes de enero de 2004, CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 160.000,00) correspondiente al mes de febrero de 2004, CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00) correspondiente al mes de marzo de 2004. Por lo tanto, reclamamos en este acto la cantidad NOVECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 960.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento adeudados, más aquellas mensualidades vencidas y no pagadas que se acumulen durante el presente proceso hasta su definitiva conclusión.-
SEGUNDO: Reclamamos en este acto la indemnización a que se contrae la Cláusula Décima del contrato de arrendamiento aludido por los daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento, equivalentes a SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, suma ésta que de conformidad con la mencionada Cláusula se origina desde el incumplimiento del contrato hasta la definitiva entrega del inmueble solvente y desocupado, en consecuencia, reclamamos en este acto las siguientes cantidades: Treinta y un (31) días del mes de octubre de 2003, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 186.000,00), treinta (30) días del mes de noviembre de 2003, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), treinta y un (31) días del mes de diciembre de 2003, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 186.000,00), treinta y un (31) días del mes de enero de 2004, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 186.000,00), veintinueve (29) días del mes de febrero de 2004, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,00); y treinta y un días (31) del mes de marzo de 2004, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 186.000,00). Todo lo cual asciende a la cantidad de UN MILLÓN NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.098.000,00), y reclamamos igualmente aquellas cantidades que se sigan generando durante el presente proceso hasta su definitiva conclusión.
TERCERO: Asimismo, reclamamos en este acto la indemnización a que se contrae el literal a) de la Cláusula Décima del aludido contrato de arrendamiento, a titulo de Cláusula Penal, el cual establece la obligación de pagar SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios por cada día de retraso en el pago del arrendamiento, por lo tanto reclamamos en este acto las siguientes cantidades: Treinta y un (31) días del mes de octubre de 2003, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 186.000,00), treinta (30) días del mes de noviembre de 2003, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), Treinta y un (31) días del mes de diciembre de 2003, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 186.000,00), treinta y un (31) días del mes de enero de 2004, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 186.000,00), veintinueve (29) días del mes de febrero de 2004, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO SETENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 174.000,00); y treinta y un días (31) del mes de marzo de 2004, a razón de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios, lo cual suma la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 186.000,00). Todo lo cual asciende a la cantidad de UN MILLÓN NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.098.000,00), y reclamamos igualmente aquellas cantidades que se sigan generando durante el presente proceso hasta su definitiva conclusión.
CUARTA: Reclamamos en este acto la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) diarios en virtud de lo establecido en el literal b) de la Cláusula Décima del referido contrato, el cual establece dicha indemnización por cada día de demora en la entrega del inmueble cedido en arrendamiento, suma ésta que se devengará desde la finalización del contrato de arrendamiento hasta la definitiva entrega del inmueble totalmente solvente y desocupado.-
SOLICITUD Por los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, solicitamos que el demando convenga o en su defecto sea obligado por dicho Tribunal en el desalojo de dicho inmueble, y lo entregue completamente desocupado y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió según lo declarado por el él en la Cláusula Sexta del mencionado contrato y condene al ciudadano DOUGLAS BOSCÁN, antes identificado, al pago de la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.156.000,00), así como los demás conceptos ya descritos que se generen durante el presente proceso hasta su definitiva conclusión, de conformidad con la cláusula Décima del contrato de arrendamiento, así como la condena en costas y costos del presente proceso, y se establezca en la sentencia correspondiente, la consiguiente corrección monetaria a que haya lugar, de conformidad con el índice inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela.(…)

Fundamenta la parte demandante su pretensión en los artículos 33 y 34, literales a) y b) del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1264 y 1592, ordinal 2º del Código Civil vigente, los cuales este Juzgador da por reproducidos en el cuerpo del presente fallo.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE CONTENIDOS EN EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

Posteriormente, en fecha 17 de enero de 2005, comparece la profesional del Derecho ZULAY MARCANO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula 56.855, en su carácter de apoderada judicial del demandado, ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, según poder apud acta que corre inserto a las actas del presente expediente, y consigna escrito de contestación al fondo de la demanda, en los siguientes términos:
FALTA DE CUALIDAD
De conformidad con el artículo 361 del Código reprocedimiento Civil, alego en este acto la FALTA DE CUALIDAD de la parte actora, ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, para intentar y sostener el presente juicio.- En efecto ciudadano Juez, si bien es cierto que el inmueble constituido por un apartamento designado con el Nº 102, tipo 2C-9, piso 1, Edificio F, Ala F-1, ubicado en el Conjunto Residencial “Las Pirámides”, en el Lugar conocido como Buena Vista o La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, es de la propiedad de la demandante, no es menos cierto que el contrato de arrendamiento existente sobre el mismo, fundamento de la presente acción, y al cual está vinculado mi representado con el carácter de arrendatario, fue celebrado , y por lo tanto, funge en el mismo como Arrendador, con el ciudadano GERARDO JOSE PERUCHINI BERRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.430.980, domiciliado en esta ciudad y municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, hijo de la demandante, tal y como lo reconoce en su libelo de demanda en el folio tercero (3ro.), quien actuando como mandatario, mediante poder, celebró el referido contrato. En consecuencia, todas y cada una de las cláusulas, cualquier negociación o convenio sobre sus cláusulas, así como también, los pagos y los cobros de los cánones de arrendamiento correspondientes han sido celebrados y convenidos entre mi representado y el señalado Arrendador. (…)

DE LA NEGACIÓN Y CONTRADICCIÓN DE LOS HECHOS
A todo evento, niego rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, lo alegatos esgrimidos por la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, en su libelo de demanda.

En efecto, ciudadano Juez, niego, rechazo y contradigo que mi poderdante haya celebrado contrato de arrendamiento alguno con la demandante, pues, la realidad de los hechos es, como se explanó anteriormente, que el Contrato de Arrendamiento que fundamenta la pretensión del demandante, fue celebrado entre mi representado, ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, ya identificado, y el ciudadano GERARDO JOSE PERUCHINI BERRIOS, también identificado, quien actúo como mandatario de la demandante, ya que la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, no tiene su domicilio en la ciudad de Maracaibo, sino en la ciudad de Caracas y ello se evidencia del mismo libelo de demanda. En efecto, en primer lugar, queda evidenciado que el domicilio de la demandante, cuando señala en su encabezado, refiriéndose al poder otorgado a sus abogadas, y cito textualmente “consta en documento poder debidamente Autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital”.
En segundo lugar, queda evidenciado, el domicilio de la demandante en el documento contentivo del Contrato de Arrendamiento en el que fundamenta su demanda, el cual, en el folio correspondiente a los datos notariales se lee, y cito textualmente “LA NOTARIO PUBLICO, hace constar que tuvo a su vista Documento Poder Autenticado ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal…”, refiriéndose el Despacho Notarial, al poder que le otorgara la demandante a Gerardo José Peruchini Berrios , mediante el cual quedó facultado para celebrar el Contrato de Arrendamiento que nos ocupa (…).
Niego rechazo y contradigo que mi representado DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, ha incumplido con el pago del Canon de Arrendamiento correspondiente a los mes de Octubre, Noviembre y Diciembre del 2003 y Enero, Febrero y Marzo del 2004.- dichos pagos fueron efectuados por mi representado DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, ya identificado, mediante depósitos bancarios a la Cuenta Corriente Nº 01080047190100125168 del banco provincial, de la cual es titular el ciudadano GERARDO JOSÉ PELUCHINI BERRIOS, ya identificado, lo cual demostrare en la oportunidad legal correspondiente, depósitos bancarios éstos realizados todos y cada uno de ellos por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES EXACTOS (145.000,00).
Ahora bien , la diferencia entre el monto depositado es, decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MIL (145.000,00) y el monto del canon de arrendamiento, el cual según la Cláusula Cuarta del contrato de Arrendamiento asciende a la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 160.000,00), tiene su explicación en el hecho de que, aún cuando en el mismo contrato se estipula, en la Cláusula Décima Cuarta, la cual cito textualmente: “EL ARRENDADOR se compromete a cancelar mensualmente el CONDOMINIO, del inmueble arrendado”, en la realidad de los hechos, el Arrendador no cumplió con tal obligación, la cual alcanza la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,00) mensuales, y por mutuo acuerdo entre arrendador y Arrendatario, en que mi representado asumiría tales pagos, descontárselo del canon de arrendamiento. Lo que es más, Ciudadano Juez, debido al incumplimiento por parte del Arrendador con las cuotas de Condominio, y una vez asumida por mi representado tal obligación, éste tuvo que celebrar en fecha 14 de Febrero de 2004, un convenio de pago mensual con la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Las Pirámides, a los fines de saldar las cuotas ya vencidas y en mora, y las que estaban haciéndose líquidas y exigibles para el momento del convenio, todo lo cual se demostrará también en la oportunidad señalada para tal fin.-
Por otra parte, y respecto a la vigencia y duración del contrato de arrendamiento que nos ocupa, si bien es cierto que, conforme al Artículo 1600 del Código Civil vigente el Contrato de Arrendamiento celebrado entre mi representado DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA y GERARDO PERUCHINI BERRIOS, ambos ya identificados, pasó a ser de tiempo indeterminado, no es menos cierto, que según señala ese mismo artículo, expirado el término fijado, el contrato se presume renovado. En este mismo sentido, establece el artículo 1614, ejusdem, que vencido el término, se considera que el arrendamiento continúa (..omisssis)”…bajo las mismas condiciones, pero con respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado” (Subrayado propio). Quiere decir entonces, que el Arrendador GERARDO JOSÉ PELUCHINI BERRIOS, ya identificado, puede pedir en cualquier momento la terminación del contrato (por ser éste de tiempo indeterminado), pero deberá comunicárselo a mi representado, por lo menos, con tres (3) meses de anticipación.
En efecto, ciudadano Juez, la Cláusula Tercera del contrato de Arrendamiento que rige la relación arrendaticia que nos ocupa, expresa textualmente “… a menos que una de las partes comunique a la otra por escrito con acuse de recibo, con tres (3) meses de anticipación por lo menos su intención de prorrogar la duración del contrato (Subrayado propio).
Respecto a la necesidad imperiosa de que mi representado desocupe el inmueble que invoca la demandante por disponer del inmueble a los fines de que sea ocupado por el ciudadano Gerardo José Peruchini Berrios, ya identificado, niego, rechazo y contradigo tal alegato, toda vez que el citado ciudadano, que, como ya especificado, funge como Arrendador en el Contrato de Arrendamiento fundamento de la demanda, debido a que el referido inmueble fue ofrecido en venta, bien sea por parte de él, o por parte de su propietaria, dos meses antes de que incoara la demanda ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, ya identificada, la presente y temeraria acción judicial.
Ciertamente, Ciudadano Juez, en el mes de febrero del 2004, a través de la Sociedad Mercantil CETINCA, el inmueble que ocupa mi representado con el carácter de arrendatario, fue ofrecido en venta, mediante un aviso publicitario publicado en el Diario “Panorama”, de fecha Once (11) de febrero del 2004, Año 90, Nº 30.041, Tercer Cuerpo, Pág. 3-3, Sección de Avisos Clasificados, bajo el titulo Zona Sur, oferta ésta realizada, irrespetando la Preferencia Oferticia a que tiene derecho mi representado de acuerdo con el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, toda vez que para la fecha del aviso publicitario, venía mi representado poseyendo el inmueble; en su carácter de arrendatario, por un periodo de tres (3) años y nueve (9) meses, y estaba al día con el pago del canon de arrendamiento.- Aunado a eso, dicha oferta se realizó sin que mediara anticipadamente y por escrito, notificación alguna hacia mi representado haciéndosele saber la voluntad del Arrendador de terminar el contrato o de desocupar el inmueble, o cualquiera que fuese la causa, toda vez que como ya señale anteriormente, la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento que rige dicha relación arrendaticia, señala expresamente que, la intención de una de las partes de no prorrogar la duración del contrato, deberá notificarla a la otra parte, por escrito con acuse de recibo, por lo menos con tres meses de anticipación. Notificación ésta que repito, nunca fue recibida por mi representado. (…) Solicito que el presente escrito de Contestación de Demanda sea admitido en cuanto ha lugar en Derecho, para que sea valorado en la sentencia a dictarse por este digno Tribunal, y sea DECLARADA SIN LUGAR la pretensión de la demandante, condenándola al pago de las costas y costos procesales, así como también, al pago de mis honorarios profesionales, los son estimados en este acto en un 30% del valor de la demanda, es decir, la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.800.000,00).

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL ESCRITO LIBELAR

La parte demandante acompaño al libelo de la demanda los siguientes instrumentos:
1.- Original de instrumento poder otorgado por la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, titular de la cédula de identidad número V- 917.005, a los abogados en el libre ejercicio EUGENIO PERUCHINI, EDUARDO JOSÉ ORTIGOZA MAVAREZ y NANCY E. DUBIN SEMPERTEGUI, titulares de las cédulas de identidad números V- 23.316, V- 7.976.448 y V- 7.384.649, en ese orden e inscritos en el INPREABOGADO bajo las matrículas números 1.002, 51.012 y 53.667, respectivamente; ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 03 de marzo de 2004, anotado bajo el Nº 82, tomo 19 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.. Sobre este documento, el Tribunal lo aprecia y le otorga todo su valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser un instrumento público a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, que no ha sido impugnado, tachado ni en ninguna forma desconocido por la contraparte en la oportunidad que le acuerda la Ley. Así se establece.
2.- Original de contrato de arrendamiento en el cual el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, obrando en su condición de mandatario de la ciudadana ANTONIA BERRIOS, cede en calidad de arrendamiento al ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, el inmueble plenamente identificado ut supra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptimo de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de mayo del dos mil (2000), bajo el número 07, Tomo 44 de los libros de autenticaciones.
Respecto del instrumento anteriormente señalado, cabe destacar, que en el proceso venezolano, las únicas copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico de reproducción sobre las cuales el legislador presume su autenticidad mientras no sean impugnadas por el adversario, son las relativas a los instrumentos públicos o a los privados reconocidos o tenidos por reconocidos, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 431 del Código de Procedimiento Civil, pero en el caso de marras, la parte demandada no impugno ni desconoció el mencionado original del contrato de arrendamiento, este Juzgador lo tiene como fidedigno y lo aprecia en todo su valor probatorio.- Así se establece.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

La parte demandada acompañó a su escrito de contestación de la demanda original de contrato de arrendamiento en el cual el ciudadano GERARDO JOSÉ OPERUCHINI BERRIOS, obrando en su condición de mandatario de la ciudadana ANTONIA BERRIOS, cede en calidad de arrendamiento al ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, el inmueble plenamente identificado ut supra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, en fecha nueve (09) de mayo del dos mil (2000)., bajo el número 07, Tomo 44 de los libros de autenticaciones. Respecto de esta prueba documental, este juzgador le otorga pleno valor probatorio, por las consideraciones hechas en el numeral 2º, en la oportunidad de valorar las pruebas consignadas por la parte demandante al dar contestación a la demanda.- Así se establece.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA EN EL LAPSO PROBATORIO

En fecha dieciocho (18) de enero de 2005, siendo la oportunidad legal para promover pruebas, la apoderada judicial de la parte demandada, lo hizo en lo siguientes términos:
1.- Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, y muy especialmente LA FALTA DE CUALIDAD de la demandante, fundando tal alegato en el contrato de arrendamiento que fundamente la presente demanda judicial y que fuera consignado adjunto al libelo de la demanda y al escrito de la contestación de la demanda respectivamente. Respecto de este alegato, este Juzgador se pronunciará sobre la misma como punto previo a la sentencia definitiva.
2.- Consigno copias fotostáticas simples de cada uno de los depósitos bancarios efectuados por su representado, en la Cuenta Corriente Nº 01080047190100125168 del Banco Provincial, de la cual es titular el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS. Respecto de este medio de prueba, considera este Juzgador que se trata copias simples de instrumentos privados emanados de un tercero ajeno al proceso, los cuales fueron impugnados por la parte contraria dentro de la oportunidad legal, sin embargo, la parte demandada, los ratificó en insistió en hacerlos valer en el juicio promoviendo la prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
Artículo 433.- Cuando se trate de hechos que consten en documentos libros archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el tribunal, a solicitud de parte requerirá de ellas informaciones sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos o copia de los mismos. (Subrayado de esta jurisdicción)

Consta a los folios doscientos tres (203) y doscientos cuatro (204) de las actas que conforman el expediente, comunicación emanada de la Oficina Principal del Banco Provincial con sede en la ciudad de Caracas, en la cual informa a esta instancia judicial que: “En atención al contenido de su oficio Nro. 031-2004 de fecha 19 de enero de 2005, recibido por esta institución el día 24 de Enero de 2004, relacionado con el expediente Nro. 00757, nomenclatura de ese Despacho, cumplimos con informar lo siguiente: La Cuenta Corriente Nro 0108-0047-19-0100125168, figura a nombre del ciudadano Gerardo José Peruchini Berrios, cédula de identidad Nº V- 6.430.980. En revisión efectuada en los movimientos de la referida cuenta, se evidencia que fueron realizados los siguientes depósitos en efectivo, cuyas cantidades fueron dispuestas por el titular de la cuenta.
Numero Fecha Monto
000000378 17-10-2003 Bs. 145.000,00
000000395 16-12-2003 Bs. 145.000,00
000000403 13-01-2004 Bs. 145.000,00
000000406 30-01-2004 Bs. 70.000,00
000000419 11-02-2004 Bs. 75.000,00
000000421 16-02-2004 Bs. 145.000,00
000000449 16-03-2004 Bs. 145.000,00
Según se evidencia en las planillas de depósito antes señaladas, los mismos fueron realizados por Douglas Boscán”.
Al adminicular las copias simples de los recibos de depósito con la información remitida por la mencionada entidad bancaria, confrontándolas entre sí, observa este juzgador que coinciden totalmente, la una con la otra, en lo que se refiere, a las fechas, los montos, los números que identifican las planillas de depósitos, la identidad del titular de la cuenta corriente y el nombre de la persona que efectuó los respectivos depósitos. De igual manera, la entidad bancaria señala que las cantidades depositadas fueron dispuestas por el titular de la cuenta, lo que configura el hecho de que el pago realizado no fue rechazado por el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS.- Se observa de las copias simples de los recibos consignados por la arte demandada y de la respuesta dada por el Banco Provincial, el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN en fecha 30-01-2004, lo fue por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) y en fecha 11-02-2004, lo fue por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,00), lo que si bien rompe con el principio de integridad del pago, según el cual el pago debe ser completo, comprender toda la contraprestación debida. Este principio admite excepciones, en las cuales se admite el pago parcial, a saber entre otras, cuando el pago parcial es aceptado por el acreedor, que es el hecho en análisis, por tal motivo, este Juzgador, los tiene como prueba de que el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN canceló los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2003 y a los meses de enero, febrero y marzo del año 2004. Siendo que los recibos de pagos y de la información recibida de la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, se evidencia que los depósitos fueron efectuados a la Cuenta Corriente Nº 01080047190100125168, de esa entidad bancaria, a nombre del ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, por concepto de cánones de arrendamiento, para este jurisdicente ha quedado demostrado que el demandado se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y no ha incumplido las obligaciones que derivan del contrato de arrendamiento, por lo que forzosamente la demanda de desalojo, resulta a todas luces temeraria e infundada. Así se establece.
3.- De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de informe, solicitando a este Tribunal que oficiará al Banco Provincial, Sucursal Zona Industrial, informando respecto de las siguientes consideraciones:
- Identificación del titular de la Cuenta Corriente Nº 01080047190100125168.
- Existencia y veracidad de los depósitos efectuados en la referida Cuenta corriente, según se especifican a continuación:
FECHA MONTO Nº DE DEPOSITO OFICINA RECEPTORA
17/10/2003 Bs. 145.000,00 000000378 La Redoma
16/12/2003 Bs. 145.000,00 000000395 La Redoma
13/01/2004 Bs. 145.000,00 000000403 La Redoma
30/01/2004 Bs. 70.000,00 000000406 La Redoma
11/02/2004 Bs. 75.000,00 000000419 La Redoma
16/02/2004 Bs. 145.000,00 000000421 La Redoma
16/03/2004 Bs. 145.000,00 000000449 La Redoma
- Identificación del Depositante de los señalados depósitos bancarios.
- Si el titular de la Cuenta Corriente antes referida, ha dispuesto de los señalados depósitos bancarios.
Se evidencia de las actas procesales que la entidad bancaria Banco Provincial dio respuesta al requerimiento formulado por esta instancia judicial. La referida prueba de informes al ser adminiculada con las copias simples de los depósitos bancarios, a los que se refiere el numeral anterior, permite afirmar a este Juzgador, que el titular de la cuenta corriente es el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, a nombre quien se hicieron los depósitos por los cantidades a que se refieren los recibos y en las fechas indicadas en los mismos, por lo que resulta evidente que el demandado, ciudadano DOUGLAS BOSCÁN se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento. Así se establece.
4.- Consignó original de recibo de pago, emitido por la Junta de condominio de la Torre F, del Conjunto Residencial Las Pirámides, signado bajo el Nº 3.484, de fecha 14 de febrero del 2002, a nombre de la ciudadana ANTONIA BERRIOS, del cual afirma se evidencia el convenio de pago celebrado por su representado en esa fecha.
Respecto de esta prueba documental, considera este juzgador que se trata de un documento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, el cual debe ser ratificado mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. De las actas que conforman el expediente se evidencia que la parte promovente ratificó el mencionado documento promoviendo la testimonial jurada de la ciudadana EMILVA REYES, portadora de la cédula de identidad Nº 4.591.376, quién ratificó en su contenido y firma el recibo emitido por la Junta de Condominio de la torre “F” del Conjunto Residencial Las Pirámides. En el mencionado recibo de pago de condominio emitido en fecha 14/02/2004, se lee en la parte inferior izquierda “Convenio de Pago Mensual”. Para esa fecha, la ciudadana EMILVA REYES, se desempeñaba como empleada de la junta de condominio anterior, carácter que fue ratificado por el ciudadano OTTO TAKA LIMA, titular de la cédula de identidad Nº 3.627.689, en su condición de Presidente de la Junta de Condominio de la torre “F” del Conjunto Residencial Las Pirámides, quien exhibió el Acta de Asamblea de la antes mencionada Junta de Condominio, en cuya página cinco (5) aparece inscrita el acta Nº 58 de fecha 20 de octubre de 2004 en cuyas líneas dieciséis (16), diecisiete (17) y dieciocho (18) consta el carácter de Presidente y Secretaria de Acta, de prenombrados ciudadanos. Observa, este Juzgado que no existe constancia en actas que la parte demandante haya traído a juicio la contraprueba de que el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN se encuentre insolvente en el pago de las cuotas de condominio, esto es, no consignó en actas los originales de los recibos correspondientes a las cuotas de condominio insolutas, siendo insuficiente para este Juzgador la afirmación de la parte demandante de que el mencionado ciudadano se encuentra insolvente en el pago de las cuotas de condominio. Por ello de las pruebas promovidas y evacuadas al efecto por la parte demandada, se desprende con meridiana claridad, que el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN, se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones con el condominio de la Torre “F” del Conjunto Residencial Las Pirámides. Así se establece.
5.- Promovió la prueba de informes, solicitando al efecto a esta instancia judicial, oficiara a la Junta de Condominio Torre F, del Conjunto Residencial Las Pirámides, para que esta a su vez informe sobre las siguientes consideraciones:
- Identificación de la persona que efectúa los pagos de condominio correspondientes al apartamento Nº 102, Torre F, Ala F1, Planta Baja, de ese conjunto residencial, cuya propietaria es la ciudadana Antonia Berrios Briceño, y bajo que carácter efectúa esa persona los pagos.
- Monto mensual de las cuotas de condominio.
- Existencia de algún convenio de pago y fecha del mismo
- Número que identifica el recibo de pago de dicho convenimiento.
Respecto de este medio de prueba, observa este Tribunal que a los folios ciento veintiuno (121) y ciento veintidós (122) de las actas que conforman el expediente, riela inserta original de comunicación suscrita por el ciudadano OTTO TAKA LIMA, en su condición de Presidente de la Junta de Condominio de la torre “F” del Conjunto Residencial Las Pirámides, en el cual informa al Tribunal que: “…el ciudadano Douglas Boscán reside en este edificio en calidad de inquilino, en el apto. 102, cancelando las cuotas Ordinarias de condominio a razón de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) mensuales, de igual manera le indico la existencia de un convenio de pago que consta en recibo de cobro signado con el Nº 3484, de fecha 14 de febrero del 2004, en el cual se compromete a cancelar las mensualidades en ves del propietario de dicho inmueble”. Se Observa igualmente, que el mencionado documento privado emanado de un tercero que no es parte en el proceso, no fue desconocido por la parte demandante, de allí, que este Juzgador lo valora y le otorga eficacia jurídica, en cuanto a las afirmaciones contenidas en el mismo. Este medio de prueba, adminiculado al original del recibo de pago de cuotas de condominio ratificado por el ciudadano OTTO TAKA LIMA, lleva a la convicción de quien suscribe este fallo, que el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN se encuentra solvente en el pago de las cuotas de condominio derivadas del contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión de la parte demandante. Así se establece.
6.- Consignó un (1) ejemplar del Diario Panorama, de fecha once (11) de febrero del 2004, Año 90, Nº 30.041, en cuyo Tercer Cuerpo, página 3-3, Sección Avisos Clasificados, aparece publicado el aviso de venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo desalojo solicita la parte demandante.
Respecto este medio de prueba, observa este Juzgador, que el mencionado anuncio de prensa constituye un hecho notorio comunicacional de una oferta simple de venta de un inmueble, dirigido a un universo de personas que trasciende las fronteras del Estado Zulia, pues es por todos conocido que el Diario PANORAMA es un medio de comunicación impreso de circulación nacional e internacional. De allí que el mencionado anuncio de venta, surge un indicio de que se trata del mismo inmueble cuyo desalojo se solicita por parte de la parte demandante en el presente proceso y el cual debe ser adminiculado con la prueba de informes reseñada en el ordinal siguiente. Así se establece.
7.- Promueve la prueba de informes, para lo cual solicita de este despacho, oficie a la sociedad mercantil CETINCA, a los fines de que informe a este Tribunal, respecto de las siguientes consideraciones:
- Descripción exacta de la ubicación del inmueble ofrecido en venta mediante publicación en el Diario “Panorama”, de fecha once (11) de febrero del dos mil cuatro (2004), Año 90, Nº 30.041, Tercer Cuerpo, Página 3-3, Sección de Avisos Clasificados, bajo el título Zona Sur, en el cual se lee textualmente: CETINCA 18.000.000 Bellísimo apartamento Las pirámides Pomona planta baja 2 habitaciones excelente cocina pisos cerámica posibilidad ampliar 7973020 7984849 7984842.
- Identificación de la persona que solicitó los servicios a esa sociedad mercantil y la autorizó a vender el referido inmueble.
- Fecha y vigencia de la autorización de venta del señalado inmueble.
Consta en actas al folios doscientos uno (201) del expediente, original de comunicación remitida por la sociedad mercantil CENTRO TÉCNICO INMOBILIARIO, C.A. (CETINCA) y sus anexos en copias simples, en la cual informa a este Tribunal que: “•1) El inmueble está constituido por un apartamento distinguido con el Nº 102, tipo 2D-9, Edificio F, ala F-1 del conjunto residencial LAS PIRÁMIDES, ubicado en la Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, (…).- 2) La persona que solicitó los servicios de nuestra empresa es el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS , (…), en representación de su progenitora ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS CEDEÑO (…). 3) La fecha de la mencionada autorización es 03 de Febrero del 2004 con una vigencia de 90 días contados a partir de esa fecha. Asimismo le informamos que nuestra empresa, publicó el mencionado inmueble por autorización del apoderado del propietario, pero en vista de que en la primera demostración que se hizo hubo algunas incomodidades para realizarla ya que el inmueble estaba arrendado, se acordó no publicar ni hacer más demostraciones, hasta tanto fuese posible la promoción del inmueble en condiciones jurídicas aptas para su venta, comunicándole al mismo esta decisión y suspendiendo toda publicación y promoción del mismo”.
Observa este Juzgador que al ser confrontados entre sí, el anuncio de prensa que contiene la oferta simple de venta de un inmueble, con la información remitida por la sociedad mercantil CETINCA, el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión de desalojo y el contrato de compra venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 102, tipo, 2D-9, Piso 1, Edificio F, ala F-1 del conjunto residencial LAS PIRÁMIDES, ubicado en la Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Maracaibo del Estado Zulia, solo puede llegarse a la convicción de que trata del mismo inmueble.- De igual manera, debe destacar este Jurisdicente, y por cuanto la comunicación remitida por la sociedad mercantil CETINCA no fue impugnada por la contraparte, lo cual le otorga pleno valor en cuanto a los hechos en ellas reseñados, se constata que el inmueble objeto del presente proceso se encontraba en venta para la fecha de la interposición de la demanda, hecho que se desprende del contenido de la autorización de venta, anexa a la comunicación en análisis, la cual fue suscrita por el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS en fecha 03 de febrero de 2004, por un lapso de duración de noventa (90) días contados a partir de la firma de la autorización, siendo que la demanda fue admitida por este Tribunal en fecha 1 de abril de 2004, esto es dentro del lapso concedido a la inmobiliaria CETINCA para la publicación y promoción del inmueble de autos y el cual expiraba el día 3 de de mayo de 2004. Así se establece.
En fecha treinta y uno (31) de enero del dos mil cinco (2005), la apoderada judicial de la parte demandada, dentro de la oportunidad legal para hacerlo, promovió las siguientes probanzas:
1.- Testimonial jurada de la ciudadana EMILVA REYES.
2.- Exhibición de documentos en el sentido de que el ciudadano OTTO TAKA LIMA, en su condición de Presidente de la Junta de Condominio de la Torre F del Conjunto Residencial Las Pirámides, exhibiera ante este Juzgado el Acta asentada en el libro correspondiente, que acredita a la ciudadana EMILVA PÉREZ, como secretaria de la referida Junta de Condominio.
Los medios de pruebas anteriormente reseñados, fueron adminiculados y valorados en la oportunidad de valorar la prueba documental consistente en el recibo de pago de condominio promovido por la apoderada judicial de la parte demandada, otorgándoles este Juzgador pleno valor probatorio respecto de los hechos en ellos mencionados.
En fecha dos (2) de febrero del año dos mil cinco (2005), la apoderada judicial de la parte demandada, estando dentro de la oportunidad legal para hacerlo, promovió la prueba documental consistente en copias certificadas de los depósitos bancarios que fueron alegados en la contestación de la demanda y especificados y promovidos en copias fotostáticas simples en la primera promoción de pruebas que hiciera en fecha dieciocho (18) de enero del dos mil cinco (2005). Los mencionados recibos de pago fueron valorados al ser adminiculados con la prueba de informes remitida a instancia judicial por la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, por lo que este juzgador considera que seria caer en redundancia, al pronunciarse sobre los mismos. Así se establece.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO

En fecha diecinueve (19) de enero del dos mil cinco (2005), siendo la oportunidad legal para ello, los apoderados judiciales de la parte demandante, promovieron las siguientes probanzas.
1.- Invocaron el mérito favorable que se desprende de las actas procesales.
Esta invocación tiene vinculación con los principios de adquisición y comunidad de la prueba, según los cuales, todo cuanto se afirme, se aprehenda, se exhiba, y en general todas aquellas pruebas aportadas en la causa pertenecen al proceso y no a las partes, por lo que las mismas serán utilizadas para demostrar las pretensiones y excepciones, sin importar la persona de su promovente, en función de la justicia pretendida y concretada en la sentencia de mérito. Así se establece.
2.- Ratificaron el documento que contiene el contrato de arrendamiento, acompañado en original con el libelo de demanda. Para este Juzgador, se trata de un documento privado reconocido, que no fue impugnado, tachado ni desconocido por la contra parte, de allí que se le tiene como fidedigno, de conformidad son lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3.- Copia certificada de documento de compra venta del inmueble objeto del presente juicio, registrado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Maracaibo del estado Zulia, en fecha nueve (9) de febrero del mil novecientos noventa y seis (1996), anotad bajo el Nº 24, Protocolo Primero, tomo 11, Primer Trimestre. Este Juzgador lo aprecia y le otorga todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, que no fue cuestionado bajo ninguna forma de derecho; es decir, que no fue tachado, impugnado ni mucho menos desconocido por la contra parte. Por ello, se le tiene como fidedigno en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, hace fe de que la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, es la propietaria del inmueble objeto de la presente controversia. Así se establece.
4.- Copia certificada de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ y el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, autenticado ante la Notaría pública Segunda del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de febrero del dos mil uno (2001), anotado bajo el Nº 48, Tomo 29 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Respecto de esta documental, considera este Tribunal que se trata de una copia certificada de un documento privado reconocido, que al no haber sido tachado, impugnado ni en alguna forma desconocido, este juzgador, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo tiene por fidedigno y le otorga pleno valor probatorio. Ahora bien, el mencionado contrato de arrendamiento fue promovido por la parte demandante con la finalidad de demostrar la necesidad que tiene el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS de habitar el inmueble cedido en arrendamiento al ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, sin embargo, observa este juzgador, que la asociación de Vecinos Santa Clara II de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en comunicación remitida a este Tribunal y que riela a las actas del expediente, hace constar que para el día 24 de marzo de 2004, el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS habita como inquilino desde hace ocho (8) años en el inmueble propiedad de la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ, de lo que se infiere el prenombrado ciudadano comenzó a habitar en calidad de inquilino el inmueble de la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ en el año 1996; y para el día 09 de mayo del 2000, fecha en que el prenombrado ciudadano celebró el contrato de arrendamiento con el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, tenía ya cuatro (4) años habitando el inmueble propiedad de la prenombrada ciudadana. Teniendo en cuenta lo anterior, sí en verdad el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS necesitaba habitar el inmueble objeto del presente juicio, ¿Por qué lo cedió en arrendamiento a otra persona?. Por tal motivo, con la reseñada probanza la parte demandante no produce en este Juzgador el pleno convencimiento de que la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO en verdad necesite desocupar el inmueble para que lo habite su hijo GERARDO PERUCHINI BERRIOS con su esposa e hijos. Así se establece.
5.- Originales de recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento constantes de ocho (8) folios útiles. Sobre estos medios de prueba, este Juzgador debe acotar que el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Los documentos privados emanados de terceros que no sean parte en el juicio ni causantes de los mismos, deberán ser ratificados en el proceso mediante la prueba testimonial”.

Estatuye igualmente el artículo 433, ejusdem, lo siguiente
“Cuando se trate de hechos que consten documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, bancos, asociaciones gremiales, sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal a solicitud de parte, requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos o copias de los mismos”.

El documento privado emanado de las personas que no son intervinientes en el juicio, no tiene el carácter de prueba instrumental y no pueden ser opuestos en este por una de las partes a la otra, lo cual no significa que dichos instrumentos privados emanados de terceros no pueden hacerse valer en juicio entre dos sujetos distintos; sin embargo, la forma más idónea para hacerlos valer es que los terceros sean llamados a declarar como testigos, previa las formalidades que la Ley indica, para que los reconozcan en su contenido y firma, pues este reconocimiento es de indiscutible validez, no solo por ser efectuado ante el Juez que presencia la declaración, sino por que el testigo está bajo juramento, requisito esencial a la validez de la prueba testimonial y por ende ser apreciado como plena prueba en contra de su adversario.
De las actas que conforman el expediente, se evidencia con meridiana claridad que los recibos de pago de cánones de arrendamiento, traídos al proceso por la parte demandante como medio probatorio para demostrar que el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, ocupa en condición de arrendatario el inmueble ubicado en el Callejón Santa Clara, Avenida 22, Nº 100D-19, sector Sabaneta; fue ratificada en el lapso probatorio por su emisor, mediante la prueba testimonial, siendo que consta en actas que la parte promovente cumplió con lo ordenado por el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, al promover a la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ, quién los ratificó en su contenido y firma, lo que constituye prueba para quien suscribe el presente fallo, de que existe un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado entre los ciudadanos GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS y OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ.
Ahora bien, al confrontar los recibos de pago de cánones de arrendamientos y la testimonial jurada de la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ, con las copias certificadas del contrato de arrendamiento celebrado en la prenombrada ciudadana y el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, para este juzgador, es indudable que los mencionados ciudadanos están unidos por una relación arrendaticia por tiempo indeterminado. Sin embargo, para este Juzgador, lo anterior no constituye prueba de que el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI se encuentra en la necesidad de habitar junto con su esposa e hijos, el inmueble cuyo desalojo se pide en este juicio. Así se establece.
6.- Originales de recibos emitidos por la Energía Eléctrica de Venezuela, constantes de ocho (8) folios útiles. Respecto de estos instrumentos, este Juzgador no los valora y no les otorga ninguna eficacia jurídica, por cuanto al tratarse de documentos privados emanados de un tercero ajeno al proceso, tales probanzas debieron ser ratificadas por la parte promovente por medio de la prueba de testigos, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo cual no consta en actas. En tal virtud, este Juzgador los desecha del proceso. Así se establece.
7.- Copia certificada de Acta de Nacimiento del ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, constante de un (1) folio útil.
Respecto de esta documental, si bien se trata de un instrumento público, que aún cuando no fue tachado, desconocido ni en forma alguna impugnado por la contraparte, se tiene como fidedigna a tenor de los dispuesto por el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, quien suscribe el presente fallo, la desecha por cuanto no aporta elementos a los efectos de dilucidar la presente controversia, solo constituye prueba de que el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS es hijo de la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS. Así se establece.
8.- Original de instrumento poder otorgado por la ciudadana ANTONIA DELPILAR BERRIOS BRICEÑO al ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, constante de dos (2) folios útiles.
La mencionada documental constituida por un documento privado reconocido, al no ser tachada ni impugnada por la parte demandada, el Tribunal la tiene como fidedigna, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándole pleno valor probatorio y eficacia jurídica, en el sentido de que el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS, se encuentra debidamente autorizado como mandatario, para arrendar y poner en venta el inmueble objeto de la presente controversia. Así se establece.
9.- Original de Constancia expedida por la Asociación de Vecinos Santa Clara II, de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, constante de un (1) folio útil.
La mencionada probanza, constituye un documento de carácter privado, emanado de un tercero que no es parte en el juicio, que a tenor del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debe ser ratificada en juicio por el tercero mediante la prueba testimonial. Consta en las actas del expediente a los folios noventa y cinco (95), ciento veinticuatro (124) y ciento veinticinco (125), las testimoniales juradas de los ciudadanos MARIELA DE JESÚS TOVAR, HENDRICKS JOSÉ PIRELA SILVA y JOSÉ MANOLO REVEROL, mediante las cuales, los mencionados ciudadanos ratificaron en su contenido y firma la constancia de residencia expedida por la Asociación de Vecinos Santa Clara II, de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual riela inserta al folio ochenta y cinco (85) de las presentes actuaciones, en la cual se hace constar que el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, identificado en actas, habita en el sector desde hace ocho años, en la calle 100D, Avenida 22, casa Nº 100D-19. Este medio de prueba, adminiculado con las testimoniales juradas de los prenombrados ciudadanos, solo hace plena prueba de que el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS, se encuentra habitando en calidad de inquilino el inmueble propiedad de la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUAREZ. De igual manera, las mencionadas testimoniales, por sí mismas, no aportan elementos que permitan llevar al convencimiento de este Juzgador de que el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS, se encuentra en la necesidad de habitar el inmueble suficientemente identificado en actas, aunado al hecho de que no existe en actas, alguna otra prueba que de ser adminiculada a la que se analiza, permitan probar fehacientemente la alegada necesidad de habitar el inmueble cuyo desalojo se pide. Así se establece.
10.- Testimoniales juradas de los ciudadanos HENDRICKS JOSÉ PIRELA SILVA, JOSÉ MANOLO REVEROL, MARIELA DE JESÚS TOVAR, ISABEL DEL VALLE GONZÁLEZ y OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ, todos venezolanos, mayores de edad y de este domicilio.
Respecto de las Testimoniales juradas de los ciudadanos HENDRICKS JOSÉ PIRELA SILVA, JOSÉ MANOLO REVEROL y MARIELA DE JESÚS TOVAR, el Tribunal observa que comparecieron para ratificar la constancia expedida por la Asociación de Vecinos Santa Clara II, de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, la cual riela inserta al folio ochenta y cinco (85) de las presentes actuaciones. En lo atinente a la testimonial jurada de la ciudadana ISABEL DEL VALLE GONZÁLEZ, el Tribunal la desecha por cuanto la mencionada testigo incurrió en contradicciones al responder a las preguntas cuarta y séptima, formuladas por la parte promovente, a saber: AL CUARTO: Diga la testigo, cuando ocurrieron los hechos que acaba de expresar?.- CONTESTO: La primera fue como en noviembre o diciembre del noventa y tres y la segunda fue como finales de febrero principios de marzo del noventa y cuatro.- (…) AL SÉPTIMO: ¿Diga la testigo, hace cuanto tiempo ocurrieron esas negativas de pago del ciudadano DOUGLAS BOSCÁN?.- CONTESTO: Que yo me di cuenta desde el noventa y tres, perdón desde el dos mil tres, diciembre del dos mil tres y la otra oportunidad en febrero del dos mil cuatro. Por lo anteriormente, expuesto el Tribunal desecha la declaración de la mencionada ciudadana.- En relación a la testimonial jurada de la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ, la misma compareció a ratificar los recibos de pago de cánones de arrendamiento del inmueble de su propiedad ubicado en el Callejón Santa Clara, Avenida 22, Nº 100D-19, sector Sabaneta, y la cual al ser adminiculada con los mencionados recibos y la constancia expedida por la Asociación de Vecinos Santa Clara II, de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, para este Juzgador hace prueba fehaciente de que el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, habita el mencionado inmueble en condición de arrendatario. Así se establece.
11.- Prueba de informes, solicitado al efecto a este Tribunal, oficiara a la ONIDEX, requiriéndole los datos referidos a los descendientes de la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS.- El Tribunal no valora la mencionada prueba, por no haber sido evacuada durante el juicio. Así se establece.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Visto el análisis de las probanzas aportadas por las partes demandante y demandada, procede ahora este Juzgador a efectuar consideraciones sobre los puntos controvertidos en esta causa, como consecuencia jurídica del contradictorio utilizado por las partes.

PUNTO PREVIO

La apoderada judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación de la demanda, alegó la falta de cualidad de la demandante, ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, para intentar y sostener el presente juicio, con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: “En efecto ciudadano Juez, si bien es cierto que el inmueble constituido por un apartamento designado con el Nº 102, tipo 2C-9, piso 1, Edificio F, Ala F-1, ubicado en el Conjunto Residencial “Las Pirámides”, en el Lugar conocido como Buena Vista o La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, es de la propiedad de la demandante, no es menos cierto que el contrato de arrendamiento existente sobre el mismo, fundamento de la presente acción, y al cual está vinculado mi representado con el carácter de arrendatario, fue celebrado , y por lo tanto, funge en el mismo como Arrendador, con el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.430.980, domiciliado en esta ciudad y municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, hijo de la demandante, tal y como lo reconoce en su libelo de demanda en el folio tercero (3ro.), quien actuando como mandatario, mediante poder, celebró el referido contrato. En consecuencia, todas y cada una de la cláusulas, cualquier negociación o convenio sobre sus cláusulas, así como también, los pagos y los cobros de los cánones de arrendamiento correspondientes han sido celebrados y convenidos.

Respecto a la falta de cualidad o interés de la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, el Tribunal se permite realizar las siguientes consideraciones: En cuanto a estas anotaciones, el Juzgador cree oportuno realizar las siguientes consideraciones. El Procesalista Aristides Rengel Romberg (Tratado De Derecho Procesal Civil, Volumen II, 1995, p.27), sostiene:

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentren frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, para afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quine se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).

En segundo lugar, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 20 de noviembre de 2003 (Pierre Tapia, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, noviembre, 2003, p. 864), sostuvo:
…Ahora, bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquel a quien la ley en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquella a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva)
A lo brevemente expuesto sobre esta figura procesal, conviene añadir, que no debe confundirse el derecho que tienen las partes para plantear y sostener una controversia ante los órganos de administración de justicia, con el derecho que configura el asunto en litigio, el cual se hace valer a través de la pretensión del actor y de las defensas opuestas por el demandado y cuya titularidad solo puede ser dilucidada en la definitiva como una cuestión de mérito.

A su vez, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 5 de mayo de 2004 (Pierre Tapia, Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Tomo II, mayo, p. 957-958) sostuvo:
El interés procesal surge así de la necesidad que tiene una persona, por una circunstancia o situación jurídica real en que se encuentra, de acudir a la vía judicial para que se le reconozca un derecho y evitar un daño injusto, personal o colectivo. Tal interés ha de manifestarse en la demanda o solicitud y mantenerse a lo largo del proceso, ya que la pérdida del interés procesal se traduce en el decaimiento y extinción de la acción. Como un requisito que es de la acción, ante la comprobación de esa falta de interés, ella puede declararse de oficio, ya que no hay razón para que se movilice el órgano jurisdiccional., si el interés no existe. (…)

De las actas que conforman el expediente, se evidencia que la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, de conformidad con lo previsto en los artículos 1684, 1687 y 1688 del Código Civil, otorgó un mandato de administración ordinario a su hijo GERARDO JOSÉ PRUCHINI BERRIOS, el cual riela inserto al folio ochenta y tres (83) de las actuaciones, para que , “…en tal virtud queda autorizado para darlo en arrendamiento, cobrar y percibir los alquileres, otorgar los respectivos recibos, representarme en las asambleas de propietarios y administrarlo con todas facultades que se requieran para la conservación y mantenimiento del inmueble, incluso queda facultado para darlo en venta cuando en forma privada le informe mi deseo de venderlo, firmar los protocolos en el registro público o en notaría y en caso de que llegare a venderlo por precisas instrucciones mías, recibir el precio de la venta., y bajo ese mandato, este suscribió con el ciudadano DOUGLAS BOSCAN AVILA un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento designado con el Nº 102, tipo 2C-9, piso 1, Edificio F, Ala F-1, ubicado en el Conjunto Residencial “Las Pirámides”, en el Lugar conocido como Buena Vista o La Pomona, en jurisdicción de la Parroquia Cristo de Aranza, Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, objeto de este proceso.
Entonces, al quedar evidenciado que la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO, es la legitima propietaria del inmueble, es obvio que tiene la cualidad y el interés necesario para ocurrir ante esta jurisdicción y reclamar los derechos que le han sido infringidos y en consecuencia se declara improcedente la excepción de fondo prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

MOTIVACIONES SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA
PRIMERO: La parte demandante alega en el libelo de la demanda que el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, ha incumplido la cláusula cuarta del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, por cuanto ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a más de dos (2) mensualidades consecutivas, esto es las correspondientes a los meses de octubre , noviembre y diciembre del 2003, así como los meses de enero, febrero y marzo de 2004, por lo que demandan el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Cabe destacar que el poder otorgado por la ciudadana ANTONIA BERRIOS a su hijo GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, le faculta , además de cobrar y recibir los alquileres, otorgar los respectivos recibos, y no existe constancia en actas de la consignación de los recibos de los cánones insolutos correspondientes a los meses que presuntamente adeuda el demandado de autos.- Observa este jurisdicente, que de las pruebas documentales y de informes, aportadas por la parte demandada en el debate probatorio, quedó demostrado que el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que se desprende con meridiana claridad de los recibos de depósitos consignados por la parte demandada, que los mismos fueron efectuados por el arrendatario a la cuenta corriente del Banco Provincial, signada bajo el Nº 0108-0047-19-0100125168, cuyo titular es el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, quien dispuso de los respectivos depósitos, evidenciándose además de las probanzas consignadas que los mismos fueron realizados por el ciudadano DOUGLAS BOSCAN. Por tal motivo, para quien suscribe el presente fallo, el demandado no ha incumplido el contrato de arrendamiento que le une al ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS. Así se decide.
SEGUNDO: La parte demandante invoca en el libelo de la demanda la necesidad que tiene el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, en su condición de hijo legítimo de la propietaria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento ya citado de ocupar dicho inmueble como su casa de habitación para él y su familia inmediata, esto es, su esposa e hijos. Observa este juzgador, que de la respuesta dada por la Asociación de Vecinos Santa Clara II, de la Parroquia Cristo de Aranza del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS para el día 25 de marzo de 2004, tiene (8) años habitando el inmueble ubicado en el Callejón Santa Clara, Avenida 22, Nº 100D-19, sector Sabaneta, propiedad de la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ. Igualmente, el Tribunal observa que de del aviso de prensa de oferta simple de venta del inmueble objeto del presente juicio que corre inserto en el ejemplar del Diario Panorama de fecha 11 de febrero de 2004, cuerpo 3, página 3-3, y de la comunicación recibida por la sociedad mercantil CETINCA, que el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Las Pirámides, constituido por un apartamento distinguido con el Nº 102, Tipo 2D-9, Edificio F, Ala F; fue puesto en venta por el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS, en el mes de febrero del año 2004. De allí que para este Juzgador, resulta infundado el alegato de la necesidad que tiene el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS de habitar el mencionado inmueble con su esposa e hijos, por cuanto si el mencionado ciudadano, en verdad tiene la imperiosa necesidad de habitar el referido inmueble, lo oportuno es que hubiese comunicado por escrito, con acuse de recibo, con tres (3) meses de anticipación al arrendatario DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento al vencimiento de la respectiva prorroga, tal y como lo prevé la cláusula tercera del mismo y concurrentemente, participarle a la ciudadana OLGA GONZÁLEZ SUÁREZ, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento que lo une a la mencionada ciudadana; más no ocurrir ante la sociedad mercantil CETINCA, autorizándole para promover, gestionar, publicar por cualquier medio de comunicación escrito o audiovisual hasta el momento de su protocolización definitiva el referido inmueble. Por tal motivo, para quien suscribe el presente fallo, la parte demandante no demostró la necesidad de habitabilidad que alegó como fundamento de su pretensión de desalojo. Así se decide.
TERCERO: Observa este Juzgador, que el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS, puso en venta el inmueble objeto del presente juicio en fecha 03 de febrero de 2004, encontrándose vigente el contrato de arrendamiento, el arrendador ha violado el derecho de preferencia ofertiva establecido a favor del arrendatario, conforme a lo dispuesto en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al siguiente tenor:
La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”

Siendo que el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y tiene más de dos (2) años ocupando el inmueble en su condición de arrendatario, el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, debió ofrecer en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble arrendado. De la conducta desplegada por la parte demandante para con el arrendatario, la cual se constata de las pruebas valoradas ( ejemplar del diario Panorama y Comunicación de la empresa CETINCA), que rielan en este expediente, concluye este juzgador que la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRRIOS BRICEÑO, en flagrante incumplimiento de normas de estricto orden público, consagradas en el citado decreto, aspira a desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, al ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, no para destinarlo como casa de habitación de su hijo y su familia, sino para ofrecerlo en venta a un tercero distinto al actual arrendatario. Así se decide.
CUARTO: Alega la representación parte demandante que, dicha relación arrendaticia está regida por un contrato por tiempo indeterminado y la propietaria del inmueble mencionado le ha hecho saber al ciudadano DOUGLAS BOSCÁN su intención de dar por terminada la misma y por ende entregarle desocupado el inmueble. En relación a la anterior afirmación, se lee textualmente de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento celebrado entre GERARDO PERUCHINI BERRIOS y DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA: “La duración de este contrato será de un (1) año, contado a partir del primero de (19 mayo del dos mil, prorrogable por un periodo igual, a menos que una de las partes comunique a la otra, por escrito prorrogable por un periodo igual, a menos que una de las partes comunique a la otra, por escrito, con acuse de recibo, con tres (3) meses de anticipación por lo menos, su intención de no prorrogar la duración del contrato”. De ser cierto que el arrendatario se encuentra en mora en el pago de los cánones de arrendamiento, aunado al hecho de que el ciudadano GERARDO PERUCHINI BERRIOS, necesita el inmueble objeto del presente juicio, para habitarlo con su esposa e hijos, éste último, debió cumplir con lo estipulado en la citada cláusula tercera del mencionado contrato, a saber, notificar al arrendatario, por escrito con acuse de recibo, con tres (3) meses de anticipación, por lo menos, su intención de no prorrogar la duración del contrato. Se observa de las actas que conforman el expediente, que la parte demandante, no consigno la correspondiente notificación con acuse de recibo, para demostrar que cumplió con la carga de notificar al arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, de allí que resulta insuficiente el alegato de la parte actora en el libelo de la demanda. De lo anterior, queda demostrado para este Juzgador, que el arrendatario DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, cumple con las obligaciones contraídas con motivo del contrato de arrendamiento y que es falso que al arrendador GERARDO PERUCHINI BERRIOS, necesite desalojar el inmueble para habitarlo con su familia inmediata. Así se decide.
QUINTO: La representante de la parte demandada, demostró en el debate probatorio la solvencia del arrendador, la cual se constata de los recibos de pago consignados y la prueba de informes, que al ser adminiculadas entre sí, llevan a la convicción de este Juzgador, que tales pagos fueron efectuados por el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA a la cuenta corriente del Banco Provincial, cuyo titular lo es el ciudadano GERARDO JOSÉ PERUCHINI BERRIOS, quien dispuso de las cantidades mencionadas en los referidos recibos, con lo cual aceptaba el pago que le efectuaba el arrendador por concepto de los cánones de arrendamiento estipulados. En consecuencia, encontrándose solvente el ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, para este Juzgador, es improcedente el pago de las indemnizaciones por daños y perjuicios, cláusula penal e indemnización por retraso en el pago de arrendamiento, estipuladas en la CLÁUSULA DÉCIMA, del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento, reclamadas por la parte demandante en los particulares SEGUNDO y TERCERO del libelo de la demanda. Así se decide.

DISPOSITIVO
Por los fundamentos antes expuestos y en fuerza de los argumentos vertidos en la parte motiva de esta decisión, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: IMPROCEDENTE la demanda interpuesta por la pretensión por DESALOJO incoada por la ciudadana ANTONIA DEL PILAR BERRIOS BRICEÑO en contra del ciudadano DOUGLAS BOSCÁN ÁVILA, ambas partes plenamente identificadas en las actas procesales.
SEGUNDO: Se condena en costos y costas a la parte demandante ANTONIA DEL PILAR BRICEÑO BERRIOS, por haber sido vencida totalmente en la presente controversia, de conformidad con lo establecido en le artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja constancia que la parte demandante estuvo representada por los profesionales del Derecho EUGENIO PERUCHINI, EDUARDO JOSÉ ORTIGOZA MAVAREZ y NANCY DUBIN SEMPERTEGUI, debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo las matrículas números 1002, 52.012, 22881 y 53.667, en ese orden; y la parte demandada reconviniente estuvo representada por la profesionales del Derecho ZULAY MARCANO inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo la matrícula número 56.866, todos de este domicilio.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.
Déjese copia certificada por secretaría del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines previstos en los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los ocho (08) días del mes de agosto del año dos mil cinco (2005).- Años: 195º de la Independencia y 146º de la Federación.
El Juez,

Abog. WILLIAM CORONADO GONZÁLEZ
El Secretario,

Abog. ARMANDO SÁNCHEZ RINCÓN

En la misma fecha y previo el anuncio de Ley dado por el Alguacil de este Tribunal a las puertas del despacho y siendo las dos horas de la tarde (2:00 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede; quedando registrada bajo el N° 16-2005.
El Secretario,

Abog. ARMANDO SÁNCHEZ RINCÓN

WCG/alpf.