TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA
I.- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-
PARTE ACTORA: RICARDO GARCÍA CASTRO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 649.792, de éste domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado WILFREDO GARCÍA PALOMO, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 32.882.
PARTE DEMANDADA: ciudadano PROSPERO NEYRA, peruano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-82.117.463, domiciliado en Residencias L’ ARENA, piso 8, Nro. 8-1, Urbanización Playa del Ángel, Jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogados LEOPOLDO LOVERA VEGAS, GERARDO APONTE CARMONA y CARLOS SÁNCHEZ VEGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.686, 41.492 y 54.318, respectivamente.
II.- DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA.-
Suben estas actuaciones a consecuencia del recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano PROSPERO NEYRA, en contra de la decisión dictada en fecha 30-5-05 por el Juzgado del Municipio Maneiro de ésta Circunscripción Judicial, mediante la cual se declaró con lugar la demanda, y se condenó al demandado a entregar a la parte actora, ciudadano RICARDO GARCIA CASTRO el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 8-1, ubicado en el piso Nro. 8 de la Residencia L’ ARENA, situado en la Urbanización Playa el Ángel, de la Ciudad de Pampatar, Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta; a cancelar a la parte actora, como indemnización por los daños y perjuicios, la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), correspondiente a las pensiones de arrendamiento insolutas de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2004, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) cada una de ellas, y todas aquellas que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, cuyo monto se ordena sea determinado por experticia complementaria, una vez quedara firme el fallo y al pago de las costas procesales.
Fue recibida por distribución el 21-06-05 (f. 105).
Por auto de fecha 22-06-05 (f. 106), se le dio entrada al expediente y de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha, para dictar la sentencia en la presente causa.
En fecha 29-06-05 (f. 107) los apoderados judiciales de la parte demandada-apelante consignaron escrito de informes constante de diez (10) folios útiles y nueve (09) anexos. (f. 108 al 126).
III.- BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-
La presente causa se inició por ante el Juzgado del Municipio Maneiro de ésta Circunscripción Judicial, la cual fuera interpuesta por el ciudadano RICARDO GARCÍA CASTRO, debidamente asistido de abogado, en contra del ciudadano PROSPERO NEYRA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Alega la parte actora que en fecha 01-08-03 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano PROSPERO NEYRA sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 8-1, ubicado en el piso Nro. 8 de la Residencia L’ ARENA, ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, Jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, consta de un (1) maletero y un (1) puesto de estacionamiento, ubicados en la parte superior del cuerpo anexo al edificio; que en dicho contrato de arrendamiento se convino expresamente que el mismo tendría una duración de Seis (6) meses, contados a partir del 01-08-03, hasta el primero (1) de Febrero de 2004; que entre otras obligaciones convenidas se estableció que el cánon de arrendamiento que debería pagar el arrendatario durante la vigencia de la referida relación arrendaticia, sería la cantidad de TRESCIENTOS CINCUNETA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) mensuales, que se debía pagar por mensualidades vencidas de manera puntual, y en la misma se previó que la falta de pago de las mensualidades daría derecho a El Arrendador a exigir la desocupación del inmueble y el pago de la suma que le adeudare.
Continua señalando el actor, que desde el inicio de la relación arrendaticia los pagos han sido irregulares en cuanto a sus fechas, nunca estuvo conforme con la forma en que efectuaba los pagos y como utilizaba el inmueble, a su manera de ver nunca cumplió a cabalidad con la máxima que el arrendatario debe velar por que en el inmueble no se cometan acciones en contra de la moral y las buenas costumbres y debía conservar y mantener el inmueble en el mismo perfecto estado en que lo recibió; que sin embargo se mantuvo la relación arrendaticia hasta el momento que decidió ponerle fin por la vía judicial ala serie de irregularidades cometidas y que van en perjuicio del patrimonio de su familia; que el arrendatario ha dejado de cancelar las pensiones arrendaticias a su persona en calidad de Arrendador, presentado un atraso de más de tres (3) meses según lo estipulado en el mencionado contrato de arrendamiento, debía pagar el Primero (01) de Septiembre, el Primero (01) de Octubre y el Primero (01) de Noviembre del 2004, para cumplir con el vencimiento de la duración del contrato; que al no cancelar las sumas adeudadas todavía permanecen en el inmueble sin cancelar cánones algunos, por lo que es menester declarar la resolución del contrato de arrendamiento en virtud del incumplimiento.
Fue recibida en fecha 08-11-04 (f. 17) por el Juzgado del Municipio Maneiro de ésta Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 23-11-04 (f. 18) se admitió la presente causa y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a los fines de que compareciera al segundo día de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación a dar contestación a la demanda.
En fecha 21-12-04 (f. 21) se dejó constancia de haberse librado compulsa y boleta de citación. En esta misma fecha se libró recibo de citación. (f. 24).
En fecha 21-02-05 (f. 26) la ciudadana CLAUDELYS NORIEGA GÓMEZ en su carácter de alguacil de ese Juzgado consignó recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano PROPERO NEYRA parte demandada en este juicio. (f. 27).
En fecha 08-03-05 (f. 33 al 34) la apoderada judicial de la parte demandad consigno escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles.
Por auto de fecha 08-03-05 (f. 65) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 08-03-05 (f. 68) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas constante de un (1) folio útil.
Por auto de fecha 08-03-05 (f. 82) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 30-05-05 (f. 83 al 93) se dictó sentencia en la cual se declaró sin lugar la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano RICARDO GARCÍA CASTRO en contra del ciudadano PROSPERO NEYRA y se condenó al demandado a entregar a la parte actora, ciudadano RICARDO GARCIA CASTRO el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 8-1, ubicado en el piso Nro. 8 de la Residencia L’ ARENA, situado en la Urbanización Playa el Ángel, de la Ciudad de Pampatar, Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta; a cancelar a la parte actora, como indemnización por los daños y perjuicios, la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00), correspondiente a las pensiones de arrendamiento insolutas de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2004, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) cada una de ellas, y todas aquellas que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, cuyo monto se ordena sea determinado por experticia complementaria, una vez quedara firme el fallo y al pago de las costas procesales.
Estando dentro de la oportunidad legal para pronunciar el fallo, el Tribunal lo hace en función de las siguientes consideraciones:
IV.- FUNDAMENTOS DE LA DECISION.-
PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-
Parte Actora.-
1.- Copia fotostática (f. 4 al 13) de fax contentivo de contrato de arrendamiento suscrito el día 01.06.2002 por los ciudadanos RICARDO GARCÍA CASTRO y PROSPERO NEYRA, arrendador y arrendatario, respectivamente, del cual se infiere que el arrendador le cedió en arrendamiento al arrendatario, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 8-1, ubicado en el piso Nro. 8 de la Residencia L’ ARENA, situado en la Urbanización Playa El Ángel, de la Ciudad de Pampatar, Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta e igualmente dio en arrendamiento un (1) maletero y un (1) puesto de estacionamiento, ubicados en la parte superior del cuerpo anexo del edificio, siendo para uso exclusivo de vivienda familiar, excluyéndose cualquier otro uso y comprometiéndose El Arrendatario en no cambiar su destino sin la previa autorización dada por escrito por El Arrendador so pena de rescisión inmediata del presente contrato, estando dotado dicho inmueble de una cocina empotrada, dos baños, un jacuzzy, un aire acondicionado central, dos closets, un calentador de agua y que el canon mensual de arrendamiento se estableció en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) que El Arrendatario se obligó a cancelar por mensualidades anticipadas dentro de los primeros cinco (5) días del mes que transcurra, quedando entendido que la falta de cumplimiento de ésta obligación dará derecho a El Arrendador a solicitar la resolución sin menoscabo de su acción para reclamar indemnización por daños y perjuicios; que los alquileres correrán por cuenta de El Arrendatario hasta la fecha en que se devuelva el inmueble arrendado completamente desocupado y en perfecto estado de aseo y conservación en que lo recibió; que el lapso de duración del contrato era por un periodo de seis (6) meses contados a partir del día 01-08-03 hasta el 01-02-04, no operando en ningún caso la tácita reconducción del arrendamiento y por último en su cláusula Décima Primera se convino en que las causas de resolución del contrato de arrendamiento son: si El arrendatario incumpliere cualquiera de las obligaciones contraídas en ése contrato o previstas en la Ley y si El Arrendatario en caso de prórroga del presente contrato no pagare la pensión de arrendamiento en su respectivo vencimiento. El anterior documento consistente en un fax, se asimila a un fotostato que no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por lo tanto se tiene como fidedigno confiriéndosele valor probatorio con base al artículo 1363 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos RICARDO GARCÍA CASTRO y PROSPERO NEYRA, arrendador y arrendatario, respectivamente, convinieron en suscribir un contrato de arrendamiento en los términos anteriormente señalados. Y así se decide.
2.- Tres recibos originales (f. 14 al 16) de los cuales se infiere que fueron expedidos por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 350.000,00) cada uno, a nombre del ciudadano PROSPERO NEYRA, por concepto del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2004, los cuales al emanar del mismo promovente no se les otorga valor probatorio. Y así se decide.
3.-Copia certificada (f. 118 al 126) expedida por la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta de documento de venta primeramente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Caracas en fecha 04-10-1993, bajo el Nro. 53, tomo 156 y posteriormente protocolizado por ante la mencionada Oficina Subalterna en fecha 01-10-1999, bajo el Nro. 11, folios 49 al 53, Protocolo Primero, Tomo 1, Cuarto Trimestre del año 1999 del cual se extrae que el ciudadano GONZALO MONSALVE VASQUEZ en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA JUNCOMAR, C.A dio en venta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 1234121, C.A, representada por su Presidente GETULIO HURTADO SOUCRE un inmueble constitutito por el apartamento distinguido con el número 8-1 ubicado en el octavo piso del edificio RESIDENCIAS L’ ARENA el cual se encuentra situado en la Jurisdicción del Distrito Maneiro (hoy Municipio) del Estado Nueva Esparta, en el sector M de la Urbanización Playas del Ángel, parcela M-16, avenida Aldonza Manrique, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones tanto del terreno donde se ubica el edificio RESIDENCIAS L’ ARENA como del edificio en si se encuentran ampliamente identificados en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Maneiro (hoy Municipio) de éste Estado, en fecha 01-07- 1993, bajo el Nro. 10, folios 39 al 80, Protocolo Primero, Tomo 1, Tercer Trimestre de 1993; que el apartamento tiene una superficie de NOVENTA METROS CUADRADOS (90 mts2) y le corresponde un porcentaje condominial del Uno con Quinientas Ocho Milésimas por ciento (1,508%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio y consta de un hall de entrada, salón comedor y dos baños (uno de ellos con jacuzzi incorporado al dormitorio principal) y sus linderos son: Norte: pasillo de circulación; Sur: fachada principal del apartamento 8-2; y Oeste: fachada del edificio que da a la cancha de tenis y a la entrada vehicular, igualmente un puesto de estacionamiento con su respectivo maletero identificados con el numero 8-1 que se encuentran ubicados en el cuerpo de estacionamiento nivel tres y que le pertenece por haberlo adquirido así: el terreno por adquisición hecha según consta de documento protocolizado en la Oficina de Registro del Distrito Maneiro (hoy Municipio) del Estado Nueva Esparta en fecha 01-09-1989, bajo el Nro. 73, folios 109 al 111, tomo 4, Protocolo Primero, y el edificio por haberlo construido con dinero de su propio peculio. El anterior documento no fue objeto de impugnación dentro de la oportunidad contemplada en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y se valora conforme a los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil para demostrar que el ciudadano GONZALO MONSALVE VASQUEZ en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA JUNCOMAR, C.A dio en venta a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 1234121, C.A, representada por su Presidente GETULIO HURTADO SOUCRE un inmueble constitutito por el apartamento distinguido con el número 8-1 ubicado en el octavo piso del edificio RESIDENCIAS L’ ARENA. Y así se decide.
Parte Demandada.-
1.- Copia fotostática (f. 35 al 58) del expediente Nro. 231-2004 llevado por ante el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, por el procedimiento consignatario de pago de cánones de arrendamiento del apartamento 8-1, Residencia L’ ARENA, Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta contentivos de los siguientes documentos: la consignación realizada por ante el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado, por el ciudadano PROSPERO NEYRA a través de un cheque de Gerencia del Banco Banesco número 56302428, de fecha 29-11-04 por la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.050.000,00) correspondiente al pago de las mensualidades de Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2004; consignación del canon de arrendamiento del mes de diciembre de 2004 mediante cheque de Gerencia Nro.56302434 girado contra Banesco en fecha 15 de diciembre de 2004; consignación del mes de enero de 2005 por la suma de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES según depósito bancario Nro.457559602 a favor de Ricardo García Castro. Las anteriores copias fotostáticas consta que no fueron objeto de impugnación y por lo tanto, demuestran con la copia del contrato que riela del folio 4 al 13 en los términos en que fue pactada la existencia de la relación arrendaticia entre RICARDO GARCÍA CASTRO y PROSPERO NEYRA y que asimismo, la accionada consignó el día 29-11-04 tres pensiones de arrendamiento a favor del hoy accionante imputables a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2004 y que además, las mismas fueron realizadas pasados los quince días continuos siguientes a la fecha de vencimiento prefijada en el contrato, que según el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene el arrendatario para cumplir con su obligación cuando el arrendador se niegue a recibir el pago de las pensiones de arrendamiento ante un Juzgado de Municipio. Y así se declara.
2.- Copia fotostática (f. 59) de tres recibos sin números de los cuales se infieren que fueron expedidos por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 350.000,00) cada uno, a nombre del ciudadano PROSPERO NEYRA, por concepto del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto del año 2004, en los cuales aparece la firma de la persona que recibe dicha cantidad de dinero. Los anteriores recibos se le confieren valor probatorio para demostrar que PROSPERO NEYRA pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses mencionados. Y así se decide.
3.-Copia fotostática (f. 60) de factura Nro. 000002276713 emitida por el Sistema Eléctrico del Estado Nueva Esparta (SENECA) en fecha 16-01-05 con fecha de vencimiento 31-01-05 a nombre de EMIGDIO ROJAS residenciado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa el Ángel correspondiente al mes de enero del año 2005 por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 36.200,00). Este documento está referido a la cancelación del servicio de energía eléctrica correspondiente al mes de mayo del año en curso, se le confiere valor probatorio para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.
4.- Copia fotostática (f. 61) de factura Nro. 000002387987 emitida por el Sistema Eléctrico del Estado Nueva Esparta (SENECA) en fecha 15-02-05 con fecha de vencimiento 02-03-05 a nombre de EMIGDIO ROJAS residenciado en la Avenida Aldonza Manrique, Urbanización Playa el Ángel correspondiente al mes de febrero del año 2005 por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 36.540,00). Este documento está referido a la cancelación de servicio de energía eléctrica correspondiente al mes de febrero del año en curso, se le confiere valor probatorio para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.
5.- Copia fotostática (f. 62) de factura emitida por CANTV en fecha 07-02-05 correspondiente al numero 2623502 perteneciente a la ciudadana MILDRED RAMIREZ SALAZAR por la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL CIENTO SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 36.167,00) la cual fue debidamente cancelada en fecha 21-02-05 mediante cheque del Banco Banesco Nro. 821174. Este documento está referido a la cancelación de servicio público, como lo es el pago por servicio telefónico de dicha propiedad inmobiliaria, correspondiente al mes de febrero del 2005, se valora para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.
6.- Copia fotostática (f. 63) de factura emitida por CANTV en fecha 10-02-05 correspondiente al numero 2621803 perteneciente a la ciudadana MILDRED RAMIREZ SALAZAR por la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 95.268,00) la cual fue debidamente cancelada en fecha 21-02-05 en efectivo. Este documento está referido a la cancelación de servicio público, como lo es el pago por servicio telefónico de dicha propiedad inmobiliaria, correspondiente al mes de febrero de 2005, se valora para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.
NULIDAD DE LA SENTENCIA APELADA.-
La sentencia dictada en fecha 30-5-2005 por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, estableció:
“…En la presente causa quedó demostrada la existencia y validez de la relación arrendaticia que une a la parte actora – como arrendador – y a la parte demandada – como arrendatario –, en virtud de un contrato de arrendamiento escrito, el cual tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 8-1, ubicado en el piso N° 8, de la Residencia L’ARENA, situado en la Urbanización Playa El Ángel, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; la extemporaneidad de las consignaciones efectuadas por el arrendatario a través del procedimiento consignatario de los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre y noviembre del 2.004, y como consecuencia de ello, la insolvencia del demandado-arrendatario en el pago de dichos cánones de arrendamiento, y en definitiva, el incumplimiento de su parte de las obligaciones asumidas contractualmente, hechos que configuran las alegaciones invocadas por la parte actora como causa legal para ejercer la acción que aquí se decide. En consecuencia, previsto como está en nuestro ordenamiento jurídico y en el mismo contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, que el incumplimiento de las obligaciones convenidas es causa de resolución contractual, es forzoso para este Tribunal declarar procedente la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano RICARDO GARCÍA CASTRO. Y así se decide.
…Declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara por ante este Tribunal el ciudadano RICARDO GARCÍA CASTRO, en contra del ciudadano PROSPERO NEYRA, ambos identificados en el encabezamiento de este fallo, y, resuelto el contrato de arrendamiento por ellos pactados.
En consecuencia, se condena al demandado, ciudadano PROSPERO NEYRA, en lo siguiente:
PRIMERO: En entregar a la parte actora, ciudadano RICARDO GARCÍA CASTRO, el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un apartamento distinguido con el Nro.8-1, ubicado en el piso N° 8, de la Residencia L’ARENA, situado en la Urbanización Playa El Ángel, de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, el cual consta además de un maletero y un puesto de estacionamiento.- SEGUNDO: En cancelar a la parte actora, como indemnización por daños y perjuicios, la cantidad de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS.1.050.000,00), correspondiente a las pensiones de arrendamiento insolutas de los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2004, a razón de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.350.000,00) cada una de ellas; y, todas aquellas que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, cuyo monto se ordena sea determinado por experticia complementaria, una vez quede firme el presente fallo. TERCERO: Al pago de las cosas procesales conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil….”
Se señala como fundamento de este vicio lo siguiente:
- que la sentenciadora no define, ni precisa de forma detallada de donde extrajo el convencimiento afirmado para confirmar que el demandante sea el legítimo propietario del inmueble ocupado en arrendamiento por el demandado;
- que no define, ni precisa los elementos probatorios en los que se basó para asumir como comprobado y así poder confirmar que el demandante es el dueño de referido inmueble;
- que no define, ni precisa en ninguno de los elementos aportados al proceso que le permitieron asumir y confirmar que el demandante en efecto sea el legítimo propietario;
- que la sentenciadora en pocas palabras, decide sin informar con precisión de donde tomó los elementos para estimar como propietario del apartamento al demandante, cuando en el propio expediente existe una certificación por el secretario en la que deja constancia que el demandante no aportó ningún documento que acreditara su propiedad;
- que el apartamento objeto de este procedimiento no aparece inscrito en la oficina de Registro Inmobiliario como de la propiedad del actor, por el contrario consta en copia certificada que el inmueble en referencia aparece como de la propiedad de la sociedad mercantil INVERSIONES 1234121, C.A., quien no es parte en el proceso, ni menos aún poder otorgado a la persona que resultó como demandante, lo cual en este caso se debe concluir que el demandante no tiene la cualidad necesaria para sostener este juicio;
- que la sentenciadora a pesar de no tener comprobación sobre la propiedad del inmueble insiste en su prejudicial comportamiento al omitir la explicación y fijación de los argumentos, elementos probatorios, cuestiones y hechos de los que se vale para decidir;
- que la forma de redacción de la sentencia implica mecanicidad incorrecta, al no justificar, identificar las razones o fundamento de concordancia con los elementos probatorios presentados por las partes;
- que la sentencia pierde por ende logicidad, proporcionalidad y concordancia con lo que fue debatido en el proceso, solo se presenta como una actuación alegada de lo debatido, sin mencionar siquiera de donde se obtuvo la comprobación sobre la propiedad del apartamento;
- que la ausencia de las determinaciones a las que se ha hecho precisión, le producen severa indefensión a la parte demandada, quien no puede determinar cual es el criterio del Juez, y de qué se valió para tomar su decisión;
- que la sentencia objeto de esta apelación sin estas determinaciones, se encuentra viciada de serios y evidentes defectos de forma y de fondo, es por ello que su nulidad debe ser acordada por esta instancia superior.
Sobre el vicio de inmotivación la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fallo de fecha 5 de febrero de 2002, lo siguiente:
“…Por otra parte, bajo la doctrina general establecida por esta Sala de Casación Civil, el requisito de la motivación sólo puede considerarse incumplido cuando falten en absoluto razonamientos y consideraciones de derecho que el Juez está obligado a formular en su fallo, pero no cuando éstos sean escasos, insuficientes, breves o exiguos.
De igual manera es conveniente tener presente que, en relación con lo alegado por el formalizante, en el sentido de que el Juez de la recurrida “…no realizó la subsunción de los hechos establecidos en las normas jurídicas que consagran los hechos, para demostrar la falta de cualidad como cuestión del fondo,,,”, la Sala de Casación civil abandonó desde hace tiempo el concepto relacionado con la falta de base legal del fallo, tema íntimamente vinculado con el requisito de la motivación, en el aspecto que concierne principalmente a la cuestión de derecho, porque en las escasas sentencias de la Sala civil que lo resolvieron, la idea que prevaleció fue que la falta de base legal era el resultado de una falla en la actividad de subsunción que el Juez le corresponde hacer en toda sentencia…”
En consecuencia con el criterio de la Sala de Casación Civil resulta indispensable para que opere este vicio de la inmotivación que el fallo recurrido adolezca en forma absoluta de motivación, y no, como pretende que su motivación sea insuficiente, insatisfactoria para el recurrente e inclusive – como se indica en el escrito que ríela desde el folio 108 al 117 – que contenga señalamientos que no se encuentran comprobados en las actas, como es el caso del carácter de propietario del actor sobre el inmueble objeto del contrato que según se dijo se le atribuye a la parte actora en el fallo, sin que existan constancia de esa circunstancia en las actas.
Por el contrario, luego de analizar el contenido del fallo emitido se observa que en él se analizan todos y cada uno de los medios probatorios aportados y que asimismo, en su parte motiva se hace referencia a los motivos de hecho y de derecho en los cuales se fundamentó la juzgadora de la instancia inferior para arribar a las conclusiones a las que llegó y declarar la procedencia de la demanda, señalando como fundamento de la misma que resulta demostrada la existencia y validez de la relación arrendaticia entre la parte actora – como arrendador – y la parte demandada – como arrendatario –, según el contrato de arrendamiento suscrito, el cual versa sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro.8-1, ubicado en el piso N°.8, de la Residencia L’ ARENA, situado en la Urbanización Playa El Ángel de la ciudad de Pampatar Municipio Maneiro de este Estado que las consignaciones arrendaticias realizadas por el arrendatario correspondientes a las mensualidades de septiembre, octubre y noviembre del 2004 se hicieron de forma extemporánea que el demandado - arrendatario se encuentra insolvente en el pago de dichos cánones de arrendamiento señalados y que en definitiva se consumó el incumplimiento del contrato por las causas invocadas por el actor para ejercer la acción.
De forma que, resultan desacertados los señalamientos esbozados por el apoderado de la parte recurrente en torno al vicio de inmotivación en el que se alega, incurrió la sentenciadora del Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado.
Con respecto al último aspecto señalado, esto es, el relacionado con el carácter del propietario del demandante sobre el inmueble objeto del contrato, y su demostración, si bien de los elementos probatorios aportados no existen evidencias de esa circunstancia, y por lo tanto el a quo no debió confirmar dicha condición como lo hizo en la decisión recurrida, observa quien decide que tal situación en aplicación de los artículos 26 y 257 del la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela los cuales señalan que el proceso debe ser un instrumento para impartir justicia y no para obstaculizarla, resulta irrelevante en este caso en particular, toda vez que el tema decidendum no guarda relación la propiedad del bien, sino con la resolución del contrato de arrendamiento que une a los sujetos involucrados en este juicio.
Bajo tales apreciaciones la nulidad argumentada por la parte apelante carece de sustento y por lo tanto, debe ser desestimada. Y así se decide.
LA CARGA DE LA PRUEBA.-
A este respecto a señalado La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30.11.2000, lo siguiente:
“La interpretación del artículo 1354 del Código Civil.
Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.
Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrase en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos.”
Asimismo, nos enseña el destacado Jurista EDUARDO COUTURE, en su obra “FUNDAMENTOS DEL DERECHO PROCESAL CIVIL” en torno a la carga de la prueba, lo siguiente:
“..Carga de la prueba quiere decir en primer término, en u sentido estrictamente procesal, conducta impuesta a uno o ambos litigantes para que acrediten la verdad de los hechos denunciados por ellos ...(omisis) ... pero en segundo término, la Ley crea al litigante la situación embarazosa de no creer sus afirmaciones, en caso de no ser probadas ...la carga de la prueba no supone pues, ningún derecho del adversario, sino un imperativo del propio interés de cada litigante... (omisis) .... en principio general de la carga de la prueba puede cabe en dos preceptos: a) en materia de obligaciones, el actor prueba los hechos que supone existencia de la obligación , y el reo, los hechos que suponen la extinción de ella. b) en materia de hechos y actos jurídicos, tanto el actor como el reo prueban sus respectivas proposiciones… el actor tiene la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la obligación, y sí no la produce, pierde el pleito, aunque el demandado no pruebe nada; el demandado triunfa con quedarse quieto porque la ley no pone sobre él la carga de la prueba.”
En interpretación de la doctrina transcrita, corresponde al actor probar los hechos que constituyen su pretensión, porque de no hacerlo su demanda le será rechazada; por su parte al demandado también le interesa probar sus excepciones, por lo que ambos disponen de iguales oportunidades para producir las pruebas que estimen convenientes a sus intereses. Por consiguiente, en aplicación del artículo 1.354 del Código Civil que dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe probar por su parte, el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En el caso analizado, en vista de la postura asumida por las partes intervinientes la distribución de la carga de la prueba recayó en cabeza de ambos sujetos procesales, quienes tendrán la carga de probar cada uno de sus afirmaciones, defensas, correspondiéndole entonces al actor comprobar esencialmente sí se produjo el incumplimiento de la obligación contractual contenida en la cláusula segunda del contrato de marras, así como la concurrencia de los daños y perjuicios que fueron reclamados, y al demandado que cumplió con el pago de las pensiones arrendaticia correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2004, en forma tempestiva de acuerdo así las exigencias del artículo 51 del Decreto- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que por lo tanto la resolución invocada carece de sustento.
LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
La acción propuesta la califica el actor, en su libelo como de resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano PROSPERO NEYRA, por el incumplimiento del pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2004, de un apartamento distinguido con el número 8-1, ubicado en el Piso 8 de la Residencia L’ ARENA, situado en la Urbanización Playas del Ángel, de la Ciudad de Pampatar, Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, fundamentada en los artículos 33 y 34 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el presunto incumplimiento de la cláusula segunda del citado contrato, al no cumplir la parte accionada con el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2004, lo cual constituyó el thema decidendum de ésta controversia, y por lo tanto debió ser objeto de pruebas durante el curso del juicio. Y así se decide.
En el presente caso argumentó el actor que el arrendatario incumplió con el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre y noviembre del año 2004, lo cual fue tácitamente admitido, toda vez que el demandado no compareció a contestar la demanda en su debida oportunidad, concurriendo luego a promover pruebas en procura de comprobar su solvencia señalando que por motivos ajenos a su voluntad, se vio en la imperiosa necesidad de acudir a los Tribunales para cumplir con su obligación mensual, habiéndolo hecho hasta el mes de febrero de 2005, ante el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado, evidenciándose entonces que según el expediente de consignaciones que cursa por ante el referido Juzgado consignado en copia fotostática, se desprende que el demandado el mismo día 29-11-2004 procedió a efectuar el pago de los meses septiembre, octubre y noviembre de 2004 mediante consignaciones arrendaticias por un monto de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.1.050.000,00), lo cual que sin lugar a dudas pone en evidencia que los mismos se hicieron en contravención con el artículo 51 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece de manera clara e indubitable que las consignaciones se deberán realizar dentro de los 15 días consecutivos siguientes a la fecha de vencimiento, que en este caso de acuerdo con la cláusula segunda del contrato correspondería pagar por mensualidades adelantadas pasados los cinco (5) primeros días de cada mes.
De modo que, ante las claras evidencias que comprueban que las pensiones locatarias imputables a los meses de septiembre, octubre y noviembre del 2004, fueron consignadas pro el demandado en forma intempestiva al haber sido realizadas las tres mensualidades en la misma oportunidad, esto es, el día 29-11-2004 ante el Juzgado del Municipio Maneiro de esta Circunscripción Judicial, se concluye que efectivamente, como lo estableció el a quo en el fallo apelado, se consumó el incumplimiento alegado y por ende, ante la extemporaneidad de las consignaciones arrendaticias la resolución demandada resulta procedente. Y así se decide.
LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.-
Dentro de las clases de daños y perjuicios tenemos los contractuales que encuadran dentro de los daños y perjuicios en general, y su reparación se extenderá a los daños materiales causados (daño emergente y lucro cesante) con las limitaciones expresadas en los artículos 1274 y 1275 ejusdem; los compensatorios que son causados por el incumplimiento permanente, total y parcial de la obligación incumplida por el deudor, con el pago de sumas de dinero. Esta clase de daños se encuentra consagrada en el artículo 1271 del Código Civil que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación...”; los moratorios que son aquellos causados por el retardo culposo de deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, previstos en el artículo 1271 del Código Civil que establece “El deudor será responsable de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución...”; el daño emergente que surge cuando se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento, y se configura cuando existe una disminución del patrimonio; y el lucro cesante, que es el daño experimentado por el acreedor por la merma o disminución que sufre su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, y cuya privación se debió al incumplimiento. Estas dos últimas clases de daño se encuentran reguladas en el artículo 1273 del Código Civil que prevé:
“Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.
La procedencia de esta clase de daños depende de la existencia en autos de pruebas suficientes que permitan demostrar su concurrencia por tales conceptos.
En el presente caso, se desprende que la parte accionada dejó de cumplir con su principal obligación como arrendatario, como lo es, la de pagar puntualmente el canon de arrendamiento, por lo que se impone, la cancelación de una cantidad equivalente al monto de las tres (3) pensiones insolutas que ascienden a la suma de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.050.000,00) por concepto de daños y perjuicios.
Con relación a la petición relacionada con el pago del servicio de suministro de agua y las pensiones arrendaticias que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, el Tribunal lo desestima toda vez, que con relación a los primeros, no existen pruebas que demuestren el monto de los mismos y con respecto al pago de las pensiones insolutas que se sigan venciendo, tratándose de una acción de naturaleza resolutoria, la cual conduce a declarar la extinción del contrato a consecuencia del incumplimiento generado o propiciado por el otro contratante, no resulta factible exigir al mismo tiempo el cumplimiento del contrato y que se proceda como consecuencia, al pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo.
De ahí, que al resultar dicha petición incompatible con la naturaleza de la acción intentada se estima que los anteriores planteamientos deben ser desestimados. Y así se decide.
V.- DISPOSITIVA.-
En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado CARLOS SÁNCHEZ-VEGAS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada PROSPETO NEYRA, en contra de la decisión dictada en fecha 30-5-2005 por el Juzgado del Municipio Maneiro del esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara el ciudadano RICARDO GARCÍA CASTRO en contra del ciudadano PROSPERO NEYRA. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1-8-2003 sobre un apartamento distinguido con el nro.8-1, ubicado en el piso N° 8, de la Residencia L’ ARENA ubicado en la Urbanización Playa El Ángel, jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta y consecuencialmente se ordena la entregar del referido inmueble a la parte actora, ciudadano RICARDO GARCÍA CASTRO.
TERCERO: Se condena a la parte demandada, ciudadano PROSPERO NEYRA, a pagar la suma de UN MILLÓN CINCUENTA MIL BOLIVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 1.050.000,00) como indemnización de daños y perjuicios los cuales serán deducidos de la suma de dinero depositada o consignada ante el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado en el expediente signado con el Nro.2004-231.
CUARTO: Queda modificada la sentencia apelada dictada en fecha 30-5-2005, por el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado.
QUINTO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA y BÁJESE el expediente en su oportunidad.
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en La Asunción, a los Doce (12) días del mes de agosto del año Dos Mil Cinco (2005). AÑOS 195º y 146º.
LA JUEZA,

Dra. JIAM SALMEN DE CONTRERAS.
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.
EXP: Nº 8726-05
JSDEC/CF/Cg.-
Sentencia Definitiva.-
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión previa las formalidades de ley. Conste,
LA SECRETARIA,

Abg. CECILIA FAGUNDEZ.