TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.
En fecha 03 mayo de 2004, se recibió y se le dio entrada a la demanda de COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO, incoada por los ciudadanos Manuel Barroso, Raiza Cubillan, José Rafael Ocando, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. 3.775.631, 3.381.484 y 7.765.771 respectivamente, domiciliados en la ciudad y Municipio Maracaibo, Estado Zulia, actuando en carácter de Presidente, Tesorera y Secretario de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS GRANADAS, asistidos por el abogado en ejercicio Luis Bastidas de León, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad NO. 5.837.031, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 51.988, del mismo domicilio; en contra del ciudadano JESÚS ÁNGEL PÍRELA GALBAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 4.522.275 y de este domicilio, para que convenga o sea obligado a ello, en pagar la cantidad de seiscientos cincuenta mil novecientos bolívares (Bs.650.900,00), por concepto de cuotas ordinarias y especiales de condominio.
En fecha 03 de mayo de 2004, los ciudadanos Manuel Barroso, Raiza Cubillan y José Rafael Ocando, actuando con el carácter de directivos de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Residencias Granada, confirieron poder apud actas a los abogados en ejercicio Luis Bastidas de León y Alberto Gómez Molina., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 51.988 y 48.417, respectivamente.
En fecha 12 de julio de 2004, el ciudadano Jesús Ángel Pírela Galban, confiere poder apud-acta a los abogados en ejercicio Anderson Boscán Sarcos, Hender Sarcos Soto y Giovanny Jelamby Páez, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 34.102, 24.036 y 25.294, respectivamente.
En fecha 14 de julio de 2004, el abogado Anderson Boscán Sarcos actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Jesús Ángel Pírela Galban presentó escrito relativo a cuestiones previas.
En fecha 20 de julio de 2004, el abogado Luis Bastidas de León actuando en representación de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Residencias Granada presentó escrito de subsanación de las cuestiones previas.
En fecha 20 de julio de 2004, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria, declarando parcialmente con lugar la cuestión previa opuesta contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30 de julio de 2004, el abogado Luis Bastidas de León actuando en representación de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Residencias Granada presento escrito de subsanación de las cuestiones previas.
En fecha 09 de agosto de 2004, el Tribunal declaró correctamente subsanado el defecto de forma denunciado.
En fecha 03 de septiembre de 2004, el abogado Anderson Boscán actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Jesús Ángel Pírela Galban, presento escrito de contestación de la demanda.
En fecha 07 de septiembre de 2004, el apoderado de la parte demandada, presentó escrito de pruebas y en el Tribunal en la misma fecha admitió las mismas.
En fecha 13 de septiembre de 2004, el apoderado de la parte actora, Luis Bastidas de León presentó escrito de promoción de pruebas y en el mismo acto tachó los documentos presentados por la parte demandada en su escrito de promoción de pruebas.
En fecha 23 de septiembre de 2004, el apoderado de la parte actora presentó escrito de formalización de tacha.
En fecha 07 de octubre de 2004, el apoderado de la parte actora, estampó diligencia solicitando al Tribunal declare terminada la incidencia de tacha y desechados del proceso los documentos privados presentados por la parte demandada en su escrito de pruebas.
En fecha 11 de octubre de 2004, el Tribunal de conformidad con el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil, declaró desechados los documentos que rielan del folio 59 al 63 presentados por la parte demandada.
El Tribunal para decidir observa
Antes de entrar a analizar el fondo de la acción controvertida, esta Juzgadora estima pertinente resolver como punto previo el pedimento formulado por el abogado Anderson Boscan, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Jesús Ángel Pírela Galban, sobre la falta de cualidad o interés de la demandante para intentar el presente juicio, toda vez que según la parte demandada “ …Los Ciudadanos Manuel Barroso, José Rafael Ocando y Raiza Cubillan…demandan a mi representado SIN TENER NINGUNO DE ELLOS LA CUALIDAD DE ADMINISTRADOR, los recibos aportados en la demanda son firmados por Raiza Cubillan, siendo esta la tesorera del condominio y que nunca ha sido nombrada por propietarios del conjunto residencial, Residencias Granada como administradora …Ciudadano Juez, corresponde a la junta de propietarios otorgar la autorización a la administración, para cumplir los extremos del citado artículo 19 ejusdem. Tanta es la ilegalidad e irregularidad que la ciudadana Raiza Cubillan tiene dos cargos, uno como tesorera de la junta de condominio y otro como administradora de hecho del edificio Grano de Oro sin ser nombrada en ninguna acta por los propietarios, lo cual resulta contrario a derecho, y a los derechos e intereses de la propiedad individual y común de cada uno de los copropietarios, ya que desnaturaliza el equitativo ejercicio de los cargos, que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 18, 19 y 20 de la citada Ley; cargo de administradora que tiene que ejercerse como buen padre de familia…”.
A los efectos de examinar la defensa opuesta, esto es la falta de cualidad e interés de la parte demandada en sostener la demanda, se hace necesario definir que es la falta de cualidad o interés del actor.
En este sentido el Tratadista Arminio Borjas en su obra “Comentario al Código de Procedimiento Civil, tomo III, señala que: La cualidad es el derecho a potestad para ejercitar determinada acción, y es equivalente de interés personal o inmediato.
La doctrina de la Sala también puntualizó, en diversos fallos, lo siguiente: “ La identidad lógica que constituye la esencia de la cualidad activa o pasiva, puede emerger directamente del titulo o bien puede estar condicionada por un hecho previo reconocido por el Legislador como necesario a la eficacia del derecho titular. En el primer caso, la cualidad se confunde con el derecho y se le llama relación inmediata; y en el segundo caso, se le llama relación mediata” (Sentencia 23-7.81 G. F. Nº 113, Vil 1,3 A Etapa, Pág. 680).
Ahora bien, el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el administrador es nombrado por la asamblea de propietarios por mayoría de votos y por período de un año, sin perjuicios de poderlo revocar antes ò reelegirlos nuevamente, también prevé que a falta de nombramiento oportuno del administrador a petición de cualquiera de los copropietarios sea nombrado por un Juez de Municipio; además esta previsto que la Junta de Condominio puede actuar de administrador del condominio mientras que la asamblea de propietarios no lo haya nombrado.
En el caso de autos, la parte actora produjo junto con el escrito de demandada el acta de asamblea extraordinaria de propietarios del Conjunto Residencial Residencias Granada, de fecha 05 de agosto de 2003, que tiene pleno valor probatorio, cuyo contenido es obligatorio para todos los propietarios, de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el cual se desprende del mismo el nombramiento de los miembros principales y suplentes de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Residencias Granada, incluso hacen constar en el punto séptimo que la administradora de Amparo. Sra. Thamara de Boscán se negó a firmar el acta, retirándose disgustada de la asamblea aún sin terminar. De esta anotación se entiende que para la fecha de la asamblea de copropietarios (05-08-03) existía la figura de administrador en el Edificio El Amparo que forma parte del Conjunto Residencial Residencias Granada, cuyo nombramiento recaía en la persona de la ciudadana Thamara de Boscán. Sin embargo, en esa acta de asamblea de copropietarios no aparece aprobado por ellos que la figura del administrador en el mentado edificio lo hayan dejado sin efecto, como tampoco aparece asentado que la ciudadana Raiza Cubillan quien fuera nombrada como tesorera, se arrogaría la atribución del administrador para emitir los recibos de cobros de las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias. Pues es de advertir, que en los casos, que exista motivos graves para considerar que el administrador no cumple cabalmente con sus funciones, automáticamente la función administrativa debe pasar a la Junta de Condominio, hasta tanto se designe un nuevo administrador por los copropietarios; pero, tal Junta de Condominio, debe limitarse únicamente a tomar las medidas que tiendan al logro de tal objetivo, pues, la Ley de Propiedad Horizontal contempla las atribuciones de las Juntas de Condominio en el artículo 18, cuyas funciones son meramente consultivas y dirigidas a canalizar las peticiones de los condóminos, mas en ningún caso deben duplicarse las atribuciones de los administradores, cuando los consorcios de propietarios hayan acordado la existencia de un administrador, bien en el documento de condominio o en asamblea.
De manera que, en principio los nuevos miembros de la Junta de Condominio han debido convocar a una asamblea de copropietarios para proponer la destitución de la ciudadana Thamara de Boscán como administradora del edificio Amparo y sólo encargarse como administradores, mientras se nombrara un nuevo administrador, en razón de que el artículo 20 de la referida Ley establece el alcance y limites de las funciones que corresponde al administrador, entre otras son: a. Conservación; b. inspección; c. vigilancia; d. representar a los condóminos en juicio; e. recaudación de las cuotas que adeuden los propietarios; f. contabilizar los gastos; g. recaudar ingresos; h. conservar y llevar el libro de acuerdos de propietarios; i. presentar a los copropietarios un informe de su situación. Y específicamente, en su literal e, dispone: “Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de actas de la junta de condominio”, de esta disposición se deduce que es indudable que la representación de los propietarios en juicio corresponde al administrador, ya que es el representante del condominio y es quien ésta legalmente facultado para intentar la acción de cobro de bolívares de las cuotas de condominio.
Por consiguiente, de acuerdo con las normas antes precedentes, la Junta de Condominio integrada por los ciudadanos Manuel Barroso, Raiza Cubillan y Rafael Ocando, no tienen cualidad para intentar el presente juicio, sino que han debido convocar a una asamblea de propietarios para revocar el nombramiento de administradora del edificio Amparo en la persona que ostenta ese cargo y nombrar un nuevo administrador a los fines de que ejerciera la administración y representación legal de los condóminos, conforme con lo establecido en el artículo 20 eiusdem.
Por todos los fundamentos expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara Sin Lugar la demanda de Cobro de Bolívares por Cuotas de Condominio, incoada por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial Residencias Granadas, en contra del ciudadano Jesús Ángel Pírela Galban.
Se condena a la parte demandante a pagar las costas procesales por haber sido vencida totalmente en el presente juicio, de conformidad con el artículo 274 del Código del Procedimiento Civil.
Publíquese. Notifíquese y Regístrese.
Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Cuarto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los 29 días del mes de noviembre enero de 2.004. 194º y 145º años de Independencia y Federación.
LA JUEZ

Abogada GLENY HIDALGO ESTREDO
EL SECRETARIO

Abogado JUAN CARLOS CROES
En la misma fecha se dictó y publicó el anterior fallo previo el anuncio de ley dado a las puertas del despacho por el alguacil del Tribunal, siendo las diez de la mañana Se expidió la copia ordenada por secretaría y se archivo en el copiador. EL SECRETARIO.