TSJ Regiones - Decisión

EXP. E- 6453 SENT. 8.952
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESUS ENRIQUE LOSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

PARTE NARRATIVA
Se inició el presente juicio con demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentó la ciudadana LUCINES DEL VALLE GÓMEZ RODRÍGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.380.987, domiciliada en la ciudad y Municipio Maracaibo del Estado Zulia, actuando en representación de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO GÓMEZ RODRÍGUEZ Y METODIA MARÍA RODRÍGUEZ DE GÓMEZ, titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.630.481 y 2.168.556 domiciliados en Punta de Piedras, Estado Nueva Esparta, según documento poder autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 04-08-2003, bajo el N°. 60, tomo 37; asistida en este acto por el abogado en ejercicio ALEJANDRO PEROZO SILVA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 25.331, contra los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ AMESTY Y ROSALÍA HERNÁNDEZ DE GONZÁLEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.385.139 y 5.828.896, y de igual domicilio, para resolver el contrato de opción de compra-venta suscrito por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 13-08-2003, bajo el N°. 24, tomo 99 y consecuentemente, le entregaran el inmueble propiedad de la parte actora, constituido por un apartamento signado con el N°. 2-D, situado en la Urbanización Juana de Ávila, calle 66 A con Avenida 15 (Las Delicias), Conjunto Residencial Los Alcaravanes, Edificio Alcaraván II, Parroquia Juana de Ávila, de este Municipio Maracaibo, Estado Zulia. Dicha demanda fue estimada en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo).
Dicha demanda fue legalmente distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, en fecha 28 de enero de 2004, correspondiéndole el conocimiento de la causa a este Tribunal, el cual le dio entrada y admitió en fecha 28 de enero de 2004, ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal, en el segundo día de despacho siguiente al día que constara en actas su citación, a fin de dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 04 de febrero de 2004, la parte actora LUCINÉS GÓMEZ RODRÍGUEZ, debidamente asistida, confirió Poder apud Acta a los abogados en ejercicio ALEJANDRO PEROZO, MANUEL RINCÓN Y LINDA DÍAZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 25.331, 25.918 y 35.608, respectivamente.
En fecha 06 de febrero de 2004, se perfeccionó la citación de los demandados en la presente causa.
En fecha 10 de febrero de 2004, la parte actora reformó parcialmente la demanda, y el Tribunal en la misma fecha, admitió dicha reforma, ordenando la comparecencia de los demandados en el segundo día de despacho siguiente a dicho auto.
En fecha 12 de febrero de 2004, el bogado KELVI FRANCO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°: 95.135, actuando en representación de los demandados, presentó escrito de contestación de la demanda, al cual se le dio entrada y agregó a las actas conjuntamente con sus anexos, en la misma fecha.
En fecha 16 de febrero de 2004, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, al cual se le dio entrada, agregó a las actas y admitió, en la misma fecha.
En fecha 19 de febrero de 2004, el apoderado-actor presentó escrito desconociendo en su contenido y firma el documento privado producido por la parte demandada con su escrito de contestación de la demanda. El Tribunal le dio entrada y agregó a las actas, en la misma fecha.
En fecha 17 de marzo de 2004, el apoderado judicial de la parte actora diligenció solicitando sentencia sobre la presente causa.
En fecha 07 de junio de 2004, el apoderado judicial de la parte actora diligenció consignando documentos en original y en copias certificadas.

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal lo hace, previa las siguientes consideraciones:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Observa este juzgador que la parte actora, conjuntamente con su escrito libelar, consigna las siguientes pruebas:
1- Inserto a los folios 3 y 4, se encuentra copia fotostática simple de contrato de opción de compra-venta suscrito entre Lucines Gómez Rodríguez actuando en representación de Jesús Gómez y Metodia de Gómez, y los ciudadanos Juan González y Rosalía de González, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 13-08-2003. Dicho contrato fue ratificado por la parte actora en el lapso correspondiente para la promoción de pruebas. Además, se evidencia de actas que en fecha 07-06-2004, la parte actora consignó el original del documento antes identificado, el cual corre inserto a los folios 45 y 46.
2- Inserto a los folios 5 al 7, se encuentra copia fotostática simple de Documento Poder autenticado en la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 04-08-2003, bajo el N°. 60, tomo 37. Se evidencia que dicho documento fue ratificado por la parte actora en la etapa de promoción de pruebas. Además, se evidencia de actas que en fecha 07-06-2004, la parte actora consignó el original del documento antes identificado, el cual corre inserto a los folios 48 al 50.
3- Corre inserto a los folios 8 al 10 de este expediente, copia fotostática simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 19-12-2002, bajo el N°. 72, tomo 142. Dicho contrato fue ratificado por la parte actora en la etapa de promoción de pruebas. Además, se evidencia de actas que en fecha 07-06-2004, la parte actora consignó el original del documento antes identificado, el cual corre inserto a los folios 51 al 55 de este expediente.
Una vez analizados los medios probatorios producidos y ratificados por la parte actora en la presente causa, observa este juzgador que los mismos por ser emanados del organismo público competente para ello, tienen fe pública lo cual acredita los hechos controvertidos en esta causa con certeza legal, eficacia y fuerza jurídica; y por cuanto se evidencia de actas que la parte demandada no atacó los referidos documentos, este sentenciador observa que de su naturaleza se desprende el carácter fidedigno que ellos implícitamente poseen, por lo tanto, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, les otorga todo su valor probatorio. Y ASI SE DECIDE:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con el escrito de contestación de la demanda, evidencia este sentenciador que la parte demandada consignó los siguientes medios probatorios:
1- Inserto a los folios 22 y 23, se encuentra en original Documento Poder conferido por los demandados a los abogados en ejercicio KELVI FRANCO, GERARDO PEROZO Y FREDDY FRANCO, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo en fecha 09-02-2004, bajo el N°. 32, tomo 23.
Por cuanto dicho documento fue otorgado ante el funcionario competente para presenciar dicho acto y en virtud que no fue en modo alguno atacado por el adversario a lo largo del debate procesal, este sentenciador le otorga todo su valor probatorio Y ASI SE DECIDE.
2- Corre inserta al folio 24, copia simple de acta de matrimonio celebrado entre los ciudadanos Juan González y Rosa Lía Hernández.
Con respecto a este documento observa este sentenciador que dicho documento a pesar de ser presentado en copia fotostática, es emanado del funcionario civil competente para ello, y no fue atacado por la contraparte, por lo cual este sentenciador, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga todo el valor probatorio. Y ASI SE DECIDE
3- Inserto a los folios 25 al 28, se encuentra en original contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, en fecha 19-12-2002, bajo el N°. 72, tomo 142.
4- Inserto en el folio 30, se encuentra copia fotostática simple de contrato de opción de compra-venta suscrito entre Lucines Gómez Rodríguez actuando en representación de Jesús Gómez y Metodia de Gómez, y los ciudadanos Juan González y Rosalía de González, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, en fecha 13-08-2003.
En virtud que los documentos referidos en los números 3 y 4, ya fueron analizados previamente y valorados por este juzgador, en consecuencia los mismos revisten todo su valor y producen toda la eficacia probatoria. Y ASI SE DECIDE.
5- Inserto al folio 29, se encuentra en original documento privado referido a comunicación dirigida por el ciudadano Juan González Amesty a los ciudadanos Jesús Gómez y Lucinés Gómez Rodríguez.
Del análisis exhaustivo realizado a las actas que conforman este expediente, se evidencia que dicha comunicación fue consignada a los autos en fecha 12 de febrero de 2004 y la parte actora la desconoció en fecha 19 de febrero del mismo año, por lo que, a tenor de lo dispuesto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, observa este sentenciador que dicho desconocimiento de instrumento privado fue realizado tempestivamente. En este sentido, tomando en consideración la actividad procesal desplegada por la parte actora en consonancia con el artículo ya referido, este juzgador no le otorga valor probatorio, debiendo desechar la comunicación antes descrita de la presente causa Y ASI SE DECIDE.
6- Inserto en los folios 32 al 37, se encuentran seis (06) recibos originales, por la cantidad de Bs. 280.000 cada uno, correspondientes al canon de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2003, en los cuales se observa una firma original ilegible.
Observa este juzgador que la parte actora no ejerció ningún medio de ataque tendiente al desconocimiento de los recibos antes mencionados, por lo que, de acuerdo a lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, dicha inactividad trae como consecuencia el reconocimiento de los mismos. En consecuencia, se les otorga todo su valor probatorio. Y ASI SE DECIDE.

PUNTO PREVIO
DE LA NOVACIÓN Y LA PRÓRROGA LEGAL

Del exhaustivo análisis efectuado a las actas procesales, este juzgador observa que, la parte actora alega que estableció con los demandados, una relación que en principio, era arrendaticia, la cual llegada a su fin se cambia por una relación de compra-venta sobre el mismo inmueble “…con lo cual las partes novaron, la relación inicial por una nueva, distinta y diferente relación posterior…Es así como demostrada la novación de la obligación arrendaticia, por la nueva obligación de compra-venta, los efectos de la misma entre las partes, no puede ser otro que la extinción del contrato de arrendamiento, tanto por su término como por la novación explanada, y la vigencia del contrato de opción de compra…omisiss…”.
Por su parte, los demandados en su escrito de contestación de la demanda, alegan que actualmente se encuentran ejerciendo su derecho de prórroga legal que les da el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente, plantea la parte demandada que “existe una carta de prórroga o renovación del contrato, la cual dándole fiel cumplimiento a la cláusula mencionada (refiriéndose a la cláusula quinta del contrato de arrendamiento) se acuerda entre las partes, en fecha primero de junio de 2003, es decir, treinta (30) días antes del vencimiento del término del contrato…y la ciudadana Lucines Gómez acepta de manera expresa al estampar su firma autógrafa en dicho acuerdo que consta por escrito… así como también es cierto que dicha ciudadana…procede a la aceptación y ratificación de dicha situación de prórroga, cuando firma los recibos y acepta los correspondientes depósitos bancarios que realizan mis representados…Es por esto ciudadana Juez que no existe tal novación jurídica, a la cual alude la demandante en su libelo, por cuanto como ella misma afirma en dicho libelo una cosa es un contrato de arrendamiento, el cual tiene incluso una legislación especial (Ley de Arrendamiento Inmobiliario), y otra cosa muy distinta es el contrato de opción de compra el cual se rige principalmente por el código civil; es por ello, que sus efectos jurídicos son totalmente diferentes; además de que para existir un cambio en la relación jurídica entre las partes es preciso que éstas lo manifiesten en su debida oportunidad, situación ésta que no ocurrió…omisiss…”.
Así, vistos los alegatos y defensas de las partes, este Juzgador pasa en primer término, a analizar lo relativo a la Novación, la cual es definida por la doctrina como “la operación jurídica que produce el efecto de extinguir una obligación preexistente, reemplazándola por otra nueva” (Calvo Baca, Emilio (2002) Código Civil Venezolano comentado y concordado. Caracas: Ediciones Libra).
Tomando en consideración la anterior definición, se tiene que, cuando se trata de novación opera la extinción de una obligación mediante la constitución de una obligación nueva que sustituye a la anterior, creando un nuevo vínculo obligatorio y extinguiendo otro cuyo contenido absorbe aquél total o parcialmente, siendo ambos vínculos distintos aún siendo idénticos sus contenidos. Entonces, es la novación un acto de eficacia compleja que se basa en una voluntad dirigida a extinguir un crédito, creando otro nuevo, siendo en él decisiva la voluntad del acreedor de la primitiva obligación para el cual la nueva funciona como cumplimiento de la primera (Roberto De Ruggiero, citado por Calvo Baca Op. Cit.).

Por su parte, el artículo 1.314 del Código Civil, establece:
“La novación se verifica:
1°. Cuando el deudor contrae para con su acreedor nueva obligación en sustitución de la anterior, la cual queda extinguida.
2°. Cuando un nuevo deudor se sustituye al anterior dejando el acreedor a éste libre de su obligación.
3°. Cuando, en fuerza de una nueva obligación, un nuevo acreedor se sustituye al anterior, quedando libre el deudor con éste”.

Ahora bien, considera necesario este sentenciador efectuar un recorrido por todas las actas que conforman este expediente y de entrar a analizar todos y cada uno de los hechos alegados y que constan en autos así como las pruebas que los fundamentan, para señalar si efectivamente fueron cumplidos los requisitos establecidos en la norma in commento para la procedencia de la novación alegada por la actora y de la prórroga legal alegada por la demandada como medio de defensa:
Siendo así, se verifica en esta causa que, las partes en litigio celebraron efectivamente un contrato de arrendamiento de fecha 19-12-2002 con una duración de seis (6) meses contados a partir del 01-01-2003, y que en su cláusula quinta establece el derecho de prórroga, el cual según lo dicho por la parte demandada operó con autorización de la representante de los actores al firmar una comunicación relativa a dicha prórroga, pero también consta en actas que dicha comunicación fue desconocida por el actor quedando desechada de la presente causa, sin embargo, el ordinal 1° del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios rige para el caso de autos y establece el derecho del arrendatario y la obligación del arrendador de prorrogar la duración del contrato por seis (06) meses, lo cual se cumple de pleno derecho sin necesidad de notificación de las partes.
Por tanto, tomando en consideración el fundamento normativo antes expuesto, este Juzgador sin ser la materia sobre la cual deba decidir en esta causa, debe señalar dicho conteo para resolverlo como punto previo en esta sentencia de mérito, y así esclarecerle a ambas partes en esta causa que de un simple conteo se evidencia que habiendo terminado el término pactado por las partes involucradas en este proceso, se observa que fue cumplida la prórroga legal, la cual se venció en diciembre de 2003, por lo tanto, la novación alegada por la actora en la presente causa es improcedente. Y ASÍ SE DECIDE.
En este mismo sentido, consta en recibos anexados a este expediente que la parte demandada canceló a los actores los cánones de arrendamiento de junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre. Al respecto, aún y cuando dichos recibos se les otorgó valor probatorio en esta causa, los mismos no inciden como prueba en los hechos controvertidos, ya que la demandada debió demostrar fue si efectuó o no pago que demostrara la cancelación y el efectivo cumplimiento de la obligación contraída a través del contrato de opción de compra venta celebrado, ya que se evidencia que la demandada acepta el contrato y lo convalida, pero no logra desvirtuar su incumplimiento, que era lo procedente en esta causa. YA SÍ SE DECIDE.
PARTE MOTIVA

Una vez analizadas exhaustivamente las actas procesales, este juzgador observa que la parte actora en su escrito de demanda narra que sus representados establecieron una relación arrendaticia con el ciudadano JUAN GONZÁLEZ AMESTY, de acuerdo al contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo en fecha 19-12-2002, bajo el N°. 72, tomo 142; y que a la fecha de terminación del referido contrato de arrendamiento, los hoy demandantes deciden vender el inmueble objeto de dicho arrendamiento, y lo ofrecen al arrendatario. En consecuencia, “…pactan un nuevo negocio jurídico..” y suscriben ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo un contrato de Opción de Compra-Venta, el cual quedó anotado bajo el N°. 24, tomo 99 de fecha 13-08-2003. Ahora bien, de acuerdo a lo establecido en el referido contrato de opción de compra-venta los promitentes compradores darían al promitente vendedor la cantidad de Bs. 5.000.000,oo en el plazo de un (1) mes a partir de la firma del contrato, estableciéndose como lapso total de duración del contrato cuatro (4) meses, contando los tres (3) para el pago de la venta, a partir de la fecha del contrato, o sea, desde el 13-08-2003.
En atención a lo establecido en el contrato de opción de compra-venta, la parte actora alega que los promitentes compradores (hoy demandados) “ni cancelaron la opción de compra convenida ni efectuaron la compra dentro del lapso convenido, lo cual de conformidad con la Cláusula Cuarta del Contrato, los compradores debían desalojar el inmueble…”
Al respecto, el artículo 1.527 del Código Civil establece que: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados en el contrato”
Así mismo, el artículo 1.167 ejusdem establece el derecho de resolver un contrato cuando una de las partes no cumple con lo pactado. Expresa la citada norma:
“”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Vistos los alegatos y defensas esgrimidos por las partes en la presente causa, así como la actividad probatoria desplegada por las mismas, a la luz de las normas sustantivas up supra referidas aplicables a los contratos de opción de compra-venta y por ende, al caso de autos, este Sentenciador pasa de seguidas a determinar si opera la resolución del contrato de opción de compra pretendido en la presente causa:
En el punto previo de esta sentencia de mérito lo relativo a la novación y la prórroga legal, verificándose que no se produjo la sustitución de una obligación por otra, sino que más bien operó la prórroga alegada por la demandada.
Así, luego de realizar el recorrido de las actas procesales, se evidencia que la parte demandada no produjo ningún medio probatorio tendiente a desvirtuar la pretensión del actor, pues su defensa se limitó a demostrar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento distinto al que dio origen a la presente acción. No consta en autos que el demandado haya dado cumplimiento a la entrega de la cantidad inicial de la opción de compra, la cual asciende a Bs. 5.000.000,oo a ser cancelados en el lapso de un mes a partir del 13-08-2003, así como tampoco consta el cumplimiento de la entrega del resto de la cantidad pactada, esto es, de Bs. 60.000.000,oo en el plazo estipulado de tres (3) meses más a partir de la entrega de la cantidad dada en arras, por lo cual se evidencia el incumplimiento de su obligación, tal como lo establece el artículo 1.527 del Código Civil, y en consecuencia, efectivamente procede la resolución del contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes en fecha 13 de agosto de 2003, y autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, bajo el N° 24, tomo 99. Además, a tenor de lo dispuesto en la cláusula cuarta del referido contrato de opción de compra, los demandados deberán hacer entrega formal a la parte actora del inmueble objeto de litigio. Y ASÍ SE DECIDE.

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos este Juzgado Sexto de los Municipio Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley declara: CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA intentara la ciudadana LUCINES DEL VALLE GÓMEZ RODRÍGUEZ, actuando en representación de los ciudadanos JESÚS SANTIAGO GÓMEZ RODRÍGUEZ Y METODIA MARÍA RODRÍGUEZ DE GÓMEZ, en contra los ciudadanos JUAN GONZÁLEZ AMESTY Y ROSALÍA HERNÁNDEZ DE GONZÁLEZ, sobre un inmueble propiedad de la parte actora. En consecuencia, se ordena la entrega material del inmueble constituido por un apartamento signado con el N°. 2-D, situado en la Urbanización Juana de Ávila, calle 66 A con Avenida 15 (Delicias), Conjunto Residencial Los Alcaravanes, Edificio Alcaraván II, Parroquia Juana de Ávila, de este Municipio Maracaibo, Estado Zulia
Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente causa.
Obraron como apoderado judicial de la parte actora, el abogado en ejercicio ALEJANDRO PEROZO, y como apoderado judicial de la demandada, el abogado KELVI FRANCO, ya identificados.
Expídase copia certificada de este fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la sala del Despacho de este Tribunal, a los Diez (10) días del mes de junio de dos mil cuatro (2004). AÑOS: 194º de la Independencia y 145° de la Federación.

LA JUEZA,
Abg. HELEN NAVA DE URDANETA.

EL SECRETARIO TEMPORAL,
REINALDO RONDÓN

Siendo la una y treinta minutos de la tarde (1:30 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el Nº. 8.952.-
EL SECRETARIO TEMPORAL