TSJ Regiones - Decisión

194° Y 145°
Exp: N° 0211/02
I.-IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil EXAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de Junio de 1980, bajo el N° 48, A-6.
PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL MYJJA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, anteriormente denominado Registro Mercantil del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Julio del 1993, anotado bajo el N° 633, Tomo 4°, adicional 13.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Dr. EMILIO REAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.946.145, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 25.676.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Dres. ALICIA GUILARTE ROSAS Y ALEXANDER FERRAO, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nros. 29.475 y 33.745, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
NARRATIVA
Se admitió demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la Sociedad Mercantil Exal, C.A., contra la Sociedad Mercantil Myjja, C.A., a quien se ordenó citar, para que compareciera por ante este Tribunal al vigésimo (20) día de despacho siguiente al de su citación.
Alega la demandante que había suscrito un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil Myjja, C.A., sobre parte de un lote de terreno de la propiedad de Exal, con una superficie aproximada de Cuatro Mil Metros Cuadrados (4.000 mts2), ubicado en el sitio conocido como Macho Muerto, jurisdicción del Municipio Autónomo García del Estado Nueva Esparta. Que en la cláusula tercera de dicho contrato se estableció que el mismo tendría una duración por el término de un año, contado desde el día 01 de Octubre de 1995, es decir que su vencimiento ocurrió el día 01 de Octubre de 1996, en la cláusula segunda del mencionado contrato se convino en que Myjja, C.A. pagaría mensualmente la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000, 00), por mensualidades vencidas. En la cláusula cuarta, se dispuso que la arrendataria Myjja, C.A., al vencimiento del mencionado convenio, entregaría el lote de terreno libre de toda clase de construcciones o desechos. Que vencido el contrato de arrendamiento en fecha 01 de octubre del 1996, la empresa Myjja, C.A., se ha negado a desocupar el inmueble y entregarlo libre de toda clase de construcciones. Que dicha empresa ha procedido a consignar, originalmente, ante el Juzgado Primero de Parroquia de los Municipios Mariño y García, Expediente N° 1.727, y posteriormente en el Juzgado Primero de los Municipios Mariño y García, Expediente de consignaciones 99-034, pensiones de arrendamiento, basándose para ello en lo establecido en el artículo 5°, del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, en el intento de permanecer, el mayor tiempo posible en el inmueble, violando la letra y el espíritu del contrato de arrendamiento suscrito con Exal, sobre el terreno de la propiedad de la demandante.
Por lo que demandó a la empresa Myjja, C.A., por Resolución de Contrato de Arrendamiento, Asimismo señaló como fundamento de su demanda los artículos 1599, 1.159, 1.160 y 1.167, del Código Civil.
Solicitó se decretara medida preventiva de secuestro sobre el inmueble propiedad de la demandante.
En la oportunidad legal los Apoderados de la demandada, antes de contestar al fondo de la demanda, consignaron escrito donde oponían cuestiones previas las cuales fueron decididas oportunamente mediante sentencia.
Llegada la oportunidad de la contestación al fondo de la demanda la demandada en su descargo alegó lo que en nombre de su representada, consideró a derecho negaba, rechazaba y contradecía, en todas y cada una de sus partes, los hechos y circunstancias expuestas por la parte actora en el libelo de demanda que dio origen al presente procedimiento, por no ajustarse los mismos a la realidad.
Negó que el inmueble posea una superficie aproximada de cuatro mil metros cuadrados (4.000 mt2), y que se encuentre identificado en plano anexo que debidamente firmado por las partes se considera parte integrante del presente contrato. Que en el plano acompañado por la actora con posterioridad para la ejecución de la medida se evidencia, al igual que en la solicitud de decreto de la misma, dos (2) linderos, uno de ciento noventa y cuatro metros lineales con veinte centímetros (194, 20) y otro con una longitud de ciento noventa y nueve metros lineales con quince centímetros (199, 15 mts.), respectivamente. Que de la revisión del documento de propiedad igualmente acompañado por la parte actora a su libelo de demanda, se evidencia que el lote de terreno objeto de tal documento no posee ningún lindero superior a los ciento diez metros con veinte centímetros (110, 20 mts.). A ello, dijo ¿Cómo pudo la parte actora arrendar a su representada un inmueble de su propiedad con los linderos antes indicados?, si el inmueble identificado en el documento cursante en autos acompañado a los mismos por la propia actora, en su solicitud de que se le nombrara depositaria del mismo, no posee ningún lindero con la longitud señalada por la misma actora. Que por ello era evidente que la actora no era la legítima propietaria de la totalidad del lote de terreno señalado en el libelo de demanda, por lo cual la incongruencia de sus alegatos debe necesariamente acarrear la declaratoria sin lugar de la misma y así solicitó respetuosamente de este Juzgado. Que era falso que su representada hubiera procedido a edificar unas bienhechurías sobre el inmueble arrendado a esta por la parte actora, sin su autorización, ya que, todas y cada una de las construcciones existentes sobre el inmueble arrendado ya existían a la fecha de suscripción del contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, la cual estaba evidenciada dicha circunstancia mediante la Cédula de Habitabilidad expedida a su representada en fecha 29 de Agosto del 1995, por la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Autónomo Almirante José María García del Estado Nueva Esparta, sobre el inmueble ocupado por la sociedad Myjja, C.A., la cual fue debidamente acompañada en original al escrito de promoción de cuestiones previas presentadas en nombre de su representada. Que la actora mencionaba en el libelo de demanda que las consignaciones de canon de arrendamiento sobre el inmueble arrendado son inválidas. Asimismo dice que la actora omitió mencionar que procedió en fecha 23 de mayo del 2001 y 14 de febrero del 2002, respectivamente, a retirar las diversas cantidades consignadas por su representada hasta el mes de febrero del 2003, con anterioridad, no sólo que el procedimiento utilizado para tales consignaciones era el correcto, sino que su representada se encontraba solvente al menos hasta el mes de febrero de 2002, con respecto a la cancelación de los cánones de arrendamiento sobre el inmueble arrendado, lo cual se evidencia de la revisión de las actas que conforman el expediente de consignaciones N° 99034, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Mariño, de esta Circunscripción Judicial, el cual fue consignado en copia certificada por ante el Juzgado comisionado para la práctica de la medida de secuestro.
Señala la apoderada de la demandada, que la actora en su libelo de demanda no indica o imputa a su representada insolvencia alguna en el pago de pensiones de arrendamiento, pero, sin embargo, solicita la medida preventiva de secuestro fundamentándose para ello en el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil. Que la actora se basó en una causal no alegada en su libelo, como lo es, la falta de pago, circunstancia esta absolutamente falsa, ya que, como se mencionó con anterioridad su representada no sólo se encuentra solvente con el pago de los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, tal y como se evidencia de las copias certificadas de las consignaciones efectuadas por su representada a favor de la parte actora, antes citadas y acompañadas al presente escrito signadas A, sino que la actora ha aceptado tácitamente la renovación a tiempo indeterminado del antes citado contrato de arrendamiento, al haber procedido al retiro de las cantidades depositadas a su favor en las oportunidades antes mencionadas. Por lo antes expuesto pidió se declarara sin lugar la presente demanda.
Ambas partes consignaron escrito de pruebas y sus anexos.
El Dr. Emilio Real, presentó escrito en cuanto a la oposición de la admisión de las pruebas promovidas por la demandada, señalando que la prueba promovida por la demandada al aparte A) de su escrito como Mérito Favorable de los autos, basado en razones de ilegalidad, ya que de acuerdo con sentencia del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de Julio de 2002, citada en la obra: Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Pág. 567, Tomo 7, año 2002, “Respecto al mérito favorable de los autos promovida como prueba por los apoderados de la demandada, se observa que dicho mérito favorable no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promovente”.
MOTIVA.

Planteada así, la presente acción de Resolución de Contrato intentada por la Sociedad Mercantil Exal, C.A. contra la Sociedad Mercantil Myjja, C.A., se fundamenta en la violación de la cláusula cuarta del contrato. Asimismo vencido el contrato el 01 de Octubre del 1996, la empresa Myjja, C.A., se ha negado a desocupar el inmueble e igualmente que la demandada arrendataria no debió utilizar el procedimiento de consignación de canon de arrendamiento por estar excluida de este procedimiento por lo tanto la ilegalidad la pone en insolvencia, obliga a la arrendataria a devolver el inmueble arrendado, en consecuencia demanda la Resolución para que convenga o sea condenada por el Tribunal en la entrega del inmueble objeto del contrato sin plazo alguno para que demuela toda clase de construcción realizada dentro del terreno.
La parte demandada al rechazar y contradecir la demanda, alegó que la parte Actora, no es, la legítima propietaria del lote de terreno identificado en el libelo de demanda, en virtud a que existe una incongruencia en el metraje que se menciona en el libelo y/o lote de terreno y el que en realidad consta en el documento de propiedad que se acompañó a la demanda, niega que haya realizado construcciones o bienhechurías sin autorización del arrendador en virtud de haber existido las mismas con anterioridad al suscribir el contrato. Hizo valer las consignaciones de cánones realizadas ante el Juzgado Primero de estos Municipios, así como los retiros realizados por el arrendador. Que a pesar de todo el arrendador, no imputó al arrendatario, insolvencia alguna al no mencionar cual o cuales meses adeuda, de los hechos narrados y probados se puede apreciar lo siguiente: La parte Actora produjo con su libelo de demanda y como fundamento de la misma un documento privado que denominó contrato de arrendamiento el cual no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada y en consecuencia quien sentencia con fundamento a lo previsto en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil otorga todo su valor probatorio que de ello emerge y en tal virtud fija como hecho demostrado la existencia de la relación contractual en el sentido que las partes celebraron un contrato de arrendamiento cuya duración fue pactada por un año comprendido desde el 01 de Octubre del año 1995, es improrrogable.
Ahora bien tal y como se mencionó en la parte narrativa de esta decisión la demandada alegó el hecho de estar solvente en los pagos de cánones de arrendamientos, Así como el hecho que el contrato se convirtió en tiempo indeterminado al proceder la actora a efectuar retiros ante el Tribunal Primero de los Municipios de esta Jurisdicción del mismo modo que alegó no ser el arrendador el Propietario del inmueble arrendado como consecuencia de la disparidad del metraje del deslinde señalado con una cantidad diferente a la del título de propiedad.
Observa quien decide que tales alegatos a excepción de las consignaciones ante el Tribunal de Municipio señalado resulta inconsistente pues a la luz de la verdad aquí no estamos en discusión o ante un juicio donde esté en disputa la propiedad o posesión del bien, la realidad es que estamos en presencia de una Resolución de Contrato de Arrendamiento, acción autónoma que el Tribunal debe revisar para saber a ciencia cierta, si hubo o no la violación de las cláusulas contractuales y si le es aplicable el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, que dice:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
De donde podemos apreciar que con las consignaciones y posterior retiro de cánones de arrendamiento de parte del arrendador debe considerarse al arrendatario demandado en estado de solvencia, obligación de origen legal y contractual que debe cumplir la demandada, siendo este el caso planteado en la demanda resulta forzoso concluir que el arrendatario estaba al día en sus pagos y Así se declara.
Desde otro punto de vista de la obligación en que estaba la arrendataria de hacer entrega del inmueble al vencimiento del Término, debe ser respetado entre las partes los términos contractuales, en concordancia a las estipulaciones legales que están previstas en nuestra legislación
Al respeto está previsto en nuestra legislación en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Las demandas por Desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento civil, independientemente de su cuantía.”
Artículo 51 ejusdem:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble…”
Asimismo el artículo 1.599 del Código Civil dice:
“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
Establece el artículo 1.600 del Código Civil:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
De donde debe interpretarse tal como lo han planteado las partes, que la voluntad de ellos, se ve reflejada en los contenidos de los artículos comentados, por las siguientes circunstancias. Primero: No hubo manifestación o voluntad de las partes del desahucio del contrato, a pesar de haberse realizado por un término. Segundo: Al dejarse al inquilino sin ser perturbado ni haberle solicitado su desocupación por el vencimiento del término, se produjo la tácita reconducción convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado. Tercero: Al arrendador efectuar el retiro de los cánones de arrendamiento depositados, estuvo conforme y dio su consentimiento al procedimiento de esas consignaciones quedando así constatado, lo manifestado por éste sentenciador en la parte supra de esta motiva.
Observa este juzgador que el argumento defensivo del actor para fundamentar su demanda resulta sin asidero legal, pues al examen de la legislación comentada y del análisis de las pruebas aportadas por las partes, además en los términos en que se celebró el contrato de arrendamiento entre las partes no se señaló el modo para la consignación de los cánones, supliéndose la misma con la señalada en la norma legal descrita. Como fortalecimiento a la anterior tesis cabe destacar el contenido del artículo 1.160 del Código Civil cuando se refiere que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no sólo a cumplir lo expresado en ellos sino a las consecuencias que se deriven de la Ley. En lo específico, debemos, aplicarle la Ley especial de Arrendamiento Inmobiliario con lo que respecta a todo lo que al contrato de arrendamiento como el trámite para su Resolución o Cumplimiento. Y Así se Decide.

DISPOSITIVA.
Vista las anteriores consideraciones y con el objeto de mantener un equilibrio Procesal de Derecho y de Justicia Social, este Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Sin lugar la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la Sociedad Mercantil EXAL, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de Junio de 1980, bajo el N° 48, A-6. contra la SOCIEDAD MERCANTIL MYJJA, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Nueva Esparta, anteriormente denominado Registro Mercantil del Estado Nueva Esparta, en fecha 26 de Julio del 1993, anotado bajo el N° 633, Tomo 4°, adicional 13.
Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida en esta instancia, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena notificar a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por haber salido fuera de lapso la presente sentencia.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta. En Porlamar, a los Veinticuatro (24) días del mes de Agosto del dos mil cuatro (2.004). Años. 194º de la Independencia y 145º de la Federación.
DIARICESE, REGISTRESE, PUBLIQUESE, DEJESE COPIA
El Juez,

Dr. Juan José Anuel Valdivieso
La secretaria,

Yanette González González
En esta misma fecha, siendo las doce del mediodía (12:00m) se publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,

JJAV/ygg/wrr
Exp. 0211/02