TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXPEDIENTE: 918-2003
MOTIVO: COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO
VISTO: CON SUS ANTECEDENTES

Cursa por ante este Tribunal demanda recibida del Juzgado Distribuidor el veinte y siete (27) de Mayo del dos mil tres (2003) admitiéndose la misma el treinta (30) de Mayo del mismo año, opuesta por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO PINO NIGRAL 1, del Conjunto residencial el Pinar, inscrito en la Oficina Subalterna del tercer Circuito de Registro del Municipio Autónomo de Maracaibo del Estado Zulia, el 26 de Septiembre de 1985, bajo el N° 41, tomo 15, Protocolo Primero, representado legalmente por los abogados JOSÉ LUIS CARRUYO y YELITZA CORZO SÁNCHEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.564 y 37.643 respectivamente, de este domicilio, en contra del ciudadano HERNÁN LÓPEZ PINEDA, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad N° 5.035.800, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.099 y de este domicilio, y del mismo domicilio, por motivo de COBRO DE BOLÍVARES POR CUOTAS DE CONDOMINIO, alegando la accionánte que el mencionado demandado le adeuda a su representada cuotas de condominio de plazo vencido del mencionado edificio y pese a su gestiones de cobranza el demandado no ha cancelado la deuda pendiente que al día de hoy asciende a la cantidad de:
1) La cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,oo) por concepto de las cuotas de condominio adeudadas.

2) La cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) por los gastos de cobranza generados por el demandante intimado.

Lo que nos da una estimación inicial de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 435.000,oo).

El tres (03) de Febrero del dos mil cuatro (2004) la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas, en el cual opuso la cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. La cuales fueron subsanadas por la actora el nueve (09) de febrero del dos mil cuatro (2004). Posteriormente el diez y seis (16) de febrero del dos mil cuatro (2004) la parte demandada insistió en su oposición de cuestiones previas. A lo que el Tribunal en fecha (20) de febrero del dos mil cuatro (2004) declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la demandada y correctamente subsanadas las mismas por la demandante.

El dos (02) de marzo del dos mil cuatro (2004) la parte demandada presentó su escrito de contestación a la demanda donde de manera sistemática negó, rechazó y contradijo todas y cada una de la peticiones efectuadas por la parte accionánte en su escrito libelar.

Aperturado el estadium procesal para la promoción y evacuación probatoria ambas partes consignaron sus respectivas probanzas y estando dentro del lapso para dictar sentencia este Tribunal lo hace de la siguiente manera:

DECISIÓN

I
Con base a las alegaciones de las partes y las circunstancias de derecho concretas a esta causa se pasa a decidir la misma previa las siguientes consideraciones

PROMOCIÓN Y EVACUACIÓN PROBATORIA
PRUEBAS DE LA ACCIONÁNTE:
1) Invocó el mérito y valor probatorio de lo favorable que resulte de las actas procesales. Las cuales se aprecian con todo su valor de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

2) Ratificó el valor probatorio de las planillas o recibos de pago tanto de las cuotas ordinarias como extraordinarias fijadas por la Asamblea de propietarios, y cuyos recibos fueron elaborados por la empresa de Asesoramiento de Condominio S.R.L. En cuanto a los recibos los mismos quedan como firmes, al haber sido ratificados por la ciudadana MIRIAN RUIZ, en su carácter de administradora del Condominio del Edificio PINO NIGRAL I, aunado al hecho de que en el último día de promoción de pruebas fueron consignados, entre otros, los recibos, concernientes a las cuotas de las cuales se exige el pago en la presente causa, con lo cual se refuerzan dichas planillas como prueba a favor de su promovente, esto de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y por cuanto estas ultimas no fueron impugnadas oportunamente. Los cuales se tiene por admitidas de conformidad con el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil. Con relación al instrumento factura y control consignado y que corre inserto en el folio 173, este Tribunal observa que la misma no guarda relación con los hechos que se discuten al fondo de esta causa. En cuanto a las planillas de contrato de servicio que rielan en los folios 103, 104 y 105 no fueron ratificadas de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se desechan como pruebas a favor de su promovente. ASÍ SE VALORAN.

3) Ratificó el valor probatorio de las copias certificadas del acta de asamblea de propietarios. A las cuales se le da todo su valor probatorio a favor de su promovente de conformidad con los artículos 444 y 429 ejusdem.

4) Ratificó en todos sus efectos y vigor jurídico el instrumento poder que le fue otorgado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracaibo, en fecha 23 de mayo del 2003 inscrito bajo el N° 75, tomo 42. El cual se valora en favor de su promovente a los fines de probar la cualidad con que actúa y la suficiencia de dicho poder y por cuanto las mismas no fueron desechadas por la contraparte a través de los medios legales de impugnación pertinente a los documentos públicos.

5) Promovió la testifical de los ciudadanos GLANIRIS ÁLVAREZ existencia de ASECON, testigo esta que quedó conteste en sus deposiciones y por haber entrado en contradicción en sus decires; tal testigo manifiesta conocimiento de las circunstancias de hecho que se discuten en el presente juicio, en especial sobre la existencia de la empresa ASECON como prestadora de un servicio al Condominio del Edificio Pino Nigral I, situación que se vislumbra de la tercera pregunta.

6) En cuanto al testigo MARIO NARVÁEZ también evidencia conocimientos sobre la existencia de la prestación de servicios de la empresa ASECON a la administración del Edificio Pino Nigral I, dicho testigo ha quedado conteste en sus deposiciones al no entrar en contradicción. En lo que respecta a la testigo MAGALIS RODRÍGUEZ esta manifestó tener interés y por tanto se desecha, de conformidad con el artículo 508 ejusdem. Y la testimonial jurada de la ciudadana MIRIAN RUIZ SILVA venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.036.659, pertinente para ratificar las planillas pasadas por la administradora del Condominio, la misma se valora a favor de su promovente al hacer prueba de los instrumentos a que se refiere el artículo 14 de la de Propiedad Horizontal y que constituyen los instrumentos fundamentales de la presente acción. Así se valora.

PRUEBAS DE LA ACCIONADA:
1) Invocó el mérito favorable que arrojen las actas procesales. Se aprecia con todo su valor de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

2) En cuanto a la impugnación o desconocimiento hecha a los instrumentos fundamentales de la presente acción, consignados en original, puede observarse que mismos por la parte demandada, la misma resulta improcedente por cuanto a falta de tal manifestación o imputación de autoría, no opera contra él, ya que la identidad medio-hechos litigiosos no se ha cumplido, aun cuando rielan en autos dichos documentos, tal como se infiere del inicio de el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil ya que este tipo difiere de aquellos a que se refiere el artículo 1364 del Código Civil. Por lo que con fundamento en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil hace prueba en su contra. Así se valora de conformidad con los artículos 444 en concordancia con el artículo 429 ejusdem y el 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.

3) En cuanto a la exhibición promovida por el demandado observa este Tribunal que la misma no fue evacuada por falta de impulso de su promovente al auto de la intimación para tal exhibición. En consecuencia este Tribunal no tiene materia sobre la cual hacer algún juicio de valor ASÍ SE DECIDE.

II
DE LA FALTA DE CUALIDAD ALEGADA POR LA DEMANDADA

Como punto previo a resolver debe este Sentenciador entrar a analizar lo relativo a la legitimatio ad causam propuesta por la parte demandada, con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a fin de precisar el vínculo de identidad lógica entre la persona identificada como demandante y aquella a quien la Ley le concede la cualidad para ser accionánte. Ahora bien observa esta sentenciadora que la parte demandada alega la falta de cualidad de la parte actora por considerar que quien actúa como su representante no lo es. En virtud de que la parte demandante ejerce su acción a través de su apoderado judicial; abogado JOSÉ LUIS CARRUYO identificado ut supra, en representación y mandato de dicho condominio a través de las planillas emanadas de la empresa ASESORAMIENTO DE CONDOMINIO S.R.L. (ASECOM).

En este sentido es importante aclarar que la figura del poder se rige bajo las reglas del mandato, tal como lo refiere el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y de igual forma el artículo 20 ejusdem literal E relativo a las funciones del administrador:
“Artículo 19. La asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un periodo de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, este será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.

En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.

El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38.

El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.”

“Artículo 20. Corresponde al administrador:

e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá contar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.”

En aplicación del derecho común la normativa aplicable con relación al mandato y la extinción del mismo el artículo 1704 del Código Civil el cual señala que el mandato se extingue:

“Artículo 1.704. El mandato se extingue:

1. Por revocación.

2. Por la renuncia del mandatario.

3. Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario.

4. Por la inhabilitación del mandante o del mandatario, si el mandato tiene por objeto actos que no podrían ejecutar por sí, sin asistencia del curador.”

En el caso de narras se puede observar que en el acta de asamblea de Junta de Condominio de fecha nueve (09) de abril del dos mil cuatro (2004), que corre inserto en el folio 84, se designar como administrador de la Junta de Condominio del Edificio PINO NIGRAL I DEL Conjunto Residencial el Pinar a la ciudadana MIRIAM RUIZ SILVA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.036.659 y en la misma se acordó que dicha ciudadana quedaba facultada parea otorgar poder. Con base a esta decisión de la Asamblea le fue otorgado poder a los profesionales del derecho LUIS CARRUYO y YELITZA CORZO SÁNCHEZ, ambos identificados anteriormente; quienes incoan la presente acción con base a dicho mandato.
Por otra parte no consta en actas que el mandato otorgado se haya extinguido por alguna de las formas que indican los ordinales 1, 2, 3, 4 del artículo 1704 del Código Civil, antes transcrito y aun cuando consta en acta de asamblea de fecha veinte y siete (27) de marzo del dos mil cuatro (2004) la existencia de un contrato de servicio de administración con la empresa ASESORAMIENTOS DE CONDOMINIO (ASECON, S.R.L.) y se evidencia en el punto 2 de la convocatoria el otorgamiento del poder judicial a ASECON, S.R.L., quedó pospuesta, según consta de la referida acta, inserta en el folio 90 y su reverso.

Por tal motivo ha de considerarse la vigencia del mandato poder otorgado a las profesionales del derecho que accionan la presente causa y como consecuencia de ello ha de considerarse también como valida la cualidad e interés de la parte actora para intentar y sostener el presente juicio, aunado a ello el hecho de que la parte demandada no logró demostrar tales alegatos. ASÍ SE DECIDE.

En este mismo orden de ideas y a los fine de dilucidar el fondo de lo planteado tenemos que el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula el deber de los propietarios a contribuir con los gastos comunes, cuando expresa lo siguiente:
“Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al articulo 7 hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento a favor de los propietarios restantes(...)”

Así tenemos también que el artículo 13 ejusdem. Expresa lo siguiente:
“Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por los gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.”

III
DEL FONDO DE LA CAUSA

De los artículos anteriormente transcritos puede observarse que la Ley especial que rige en el caso sub-iudice atribuye al propietario del inmueble la obligación al pago de los gastos comunes, incluyéndose entre estos los del las cuotas de condominio.

En análisis del tema decidendum en el caso facti specie se ha determinado que las exigencias de la accionánte están circunscrita a pedir el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de condominio correspondientes a: una cuota ordinaria correspondiente a diciembre del 2001, de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo), 3 cuotas ordinarias de condominio correspondientes a enero, febrero, marzo del 2002, de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) cada una, 3 cuotas ordinarias de condominio correspondientes a abril, mayo, junio del 2002, de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo) cada una, 6 cuotas ordinarias de condominio correspondientes a julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2002, de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) cada una, 3 cuotas ordinarias de condominio correspondientes a enero, febrero, marzo del 2003, de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) cada una, 2 cuotas ordinarias de condominio correspondientes a abril y mayo del 2003, de VEINTE Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000,oo) cada una, los cuales hacen un total de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,oo); más CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,oo) por concepto de cobranzas extrajudiciales, lo cual hace un total de CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (435.000,oo), fundamentando tal acción en las planillas de cobro pasadas por la administración de la Junta de Condominio. Por su parte el demandado ante tal exigencia tenía la carga de probar haberse liberado de tal obligación con cualquiera de las formas de extinción de la misma, en especial con el pago de la misma, es decir que no probó haberse liberado de la misma. Al estar obligado al pago de los mismos y habiendo incumplido tal obligación estaba en todo su derecho la junta de condominio a exigir el pago de dichas contribuciones tal como lo estipula el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal expresa lo siguiente:

“Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las catas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.

Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva.”

En aplicación de este artículo a la presente causa, es impretermitible concluir que el demandado tiene la obligación de pagar los cuotas de condominio que se le exigen, considerando por demás que ha quedado demostrado la existencia de la prestación de un servicio de administración de la empresa ASECON , POR LO QUE EXISTE LA PRESUNCIÓN HOMINIS DE QUE LAS PLANILLAS CONSIGNADAS FUERON ELABORADAS POR DICHA EMPRESA. Pero en cuanto al concepto de las cobranzas extrajudiciales debe desecharse tal pedimento realizado por la parte actora, por cuanto las pruebas con que se pretendía probar tal obligación fueron desechadas por ante este Tribunal durante el debate probatorio, al no haber sido ratificadas con arreglo al artículo 541 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia solo queda por pagar a la parte demandada la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 335.000,oo) correspondientes a las cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias antes detalladas. ASÍ SE DECIDE.

DISPOSITIVO DEL FALLO

Con mérito en los argumentos precedentes este JUZGADO UNDÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley declara:

1) SIN LUGAR la defensa de fondo alegada por el demandado HERNÁN LÓPEZ PINEDA, actuando en su propio nombre y en representación de sus propios intereses identificado plenamente en autos, relativa a la falta de cualidad e interés de la parte actora CONDOMINIO DEL EDIFICIO PINO NIGRAL 1, del Conjunto residencial el Pinar, representado legalmente por los abogados JOSÉ LUIS CARRUYO y YELITZA CORZO SÁNCHEZ, alegada por la parte demandada HERNÁN LÓPEZ PINEDA.

2) PARCIALMENTE CON LUGAR la acción incoada por el CONDOMINIO DEL EDIFICIO PINO NIGRAL 1, del Conjunto residencial el Pinar, en contra del ciudadano HERNÁN LÓPEZ PINEDA, identificados todos en actas.

No hay condena en costas por haber resultado una condena parcial, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia. En Maracaibo a los doce (12) días del mes de abril de dos mil cuatro (2004). Años 193º y 145º.
JUEZ:

ABG. LOLIMAR URDANETA GUERRERO
SECRETARIA:

ABG. MIRVA E. SILVA GARCÍA

En la misma fecha siendo las once y treinta de la mañana (11:30am) se registró y publicó el presente fallo. SECRETARIA:

ABG. MIRVA E. SILVA GARCÍA