TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSSADA Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA
EXP. 1790

Ocurre la ciudadana ARELIS PERDOMO GUANIPA, venezolana, mayor de edad, Abogada, portadora de la cédula de identidad Nº 9.709.015, domiciliada en la Ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, con el carácter de Apoderada Judicial de la sociedad mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, S.A. inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia en fecha 30 de mayo de 1988, anotado bajo el No. 43, Tomo 13A, según consta de instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, de fecha 15 de junio de 2001, bajo el No. 47, Tomo 42, demandando por RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y COBRO DE BOLÍVARES a la ciudadana DELSY JOSEFINA MONREAL, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nº 5.499.648 y de este domicilio.

ANTESCEDENTES
Afirma la parte actora en su Libelo que en fecha 18 de enero de 2001, su representada suscribió un Contrato de Arrendamiento por tiempo determinado con la demandada, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el No. 46, Tomo 3, mediante el cual le cedió en arrendamiento un Local Comercial identificado con el No. L-5, ubicado en la planta baja del bloque uno del Conjunto Residencial Rafael Urdaneta, ubicado en la Avenida 9 (padilla) entre Calles 93 y 94, Sector Santa Bárbara, en jurisdicción de la Parroquia Bolívar del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, y el cual fue suscrito por el lapso de un año, contado a partir de la fecha de su autenticación.
Afirma que en la Cláusula Cuarta del contrato se establece que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000) mensuales, comprometiéndose la Arrendataria a cancelarlos por períodos adelantados, pero es el caso que hasta la fecha la demandada adeuda los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2001 y enero a junio del año 2002, lo cuales ascienden a la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 2.535.000) y la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 461.000) por concepto de intereses de mora, todo lo cual se traduce en una deuda de DOS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.996.000).
Es por lo antes expuesto que, de conformidad con el artículo 32 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, acude a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento celebrado con la demandada, para que ésta haga entrega de la cosa arrendada en buen estado y totalmente solvente de servicios públicos y le sean cancelados a su representada los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, y los correspondientes al tiempo que falte para la expiración natural del contrato.
Recibida la anterior demanda, se admite por auto de fecha 09 de julio de 2002, ordenándose el emplazamiento de la demandada para que comparezca ante este Despacho en el segundo día hábil siguiente luego de su citación, a fin dar contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 26 de noviembre de 2002, son devueltos por el Alguacil del Tribunal los recaudos de citación, por no haber podido localizar a la demandada, por lo cual en fecha 29 de noviembre de 2003, se ordena su citación por carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
La parte actora el 11 de marzo de 2003, consigna los ejemplares del cartel de citación publicados en los Diarios Panorama y La Verdad de fechas 28 de febrero y 03 de marzo de 2003 respectivamente, siendo agregados a las actas del expediente en la misma fecha. El Secretario del Tribunal fija el cartel de citación en el domicilio de la demandada el 04 de abril de 2003.
Presentada la solicitud de medida, ésta es admitida por auto de fecha 07 de abril de 2003, decretándose medida de secuestro sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita, la cual luego de ser recibida por el Juzgado Cuarto Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada, San Francisco, Mara, Almirante Padilla y Páez de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, es devuelta sin ejecutar a este Despacho, por haber transcurrido un tiempo prudencial sin que la parte actora hubiere comparecido a dar el impulso procesal correspondiente.
Una vez transcurrido el lapso previsto en el cartel de citación para la comparecencia del demandado, sin que este ocurriese al proceso a darse por citado, en fecha 17 de julio de 2003 se designa como Defensor Ad-litem al abogado en ejercicio DANIEL REYES, inscrito en el Impreabogado bajo el No. 89.845, quien una vez notificado, acude ante este Despacho a dar aceptación al cargo y prestar el juramento de ley en fecha 28 de julio de 2003.
El día 30 de septiembre de 2003, es agregado en autos por el Secretario del Tribunal el recibo de citación, firmado por el Defensor Ad-Litem designado en la causa en la misma fecha, por lo cual acude el 02 de octubre de 2003 a dar contestación a la demanda, en los siguientes términos: niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho invocado, y en especial que la parte actora haya suscrito un contrato de arrendamiento con su representada sobre el local identificado en la demanda, y de resultar así probado, niega que se haya convenido entre las partes el canon de arrendamiento alegado en el libelo, así como que se adeude las cantidades señaladas por concepto de cánones vencidos e intereses, que totalizan la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.996.000).
En fecha 09 de octubre de 2003, son admitidas las pruebas promovidas por el Defensor Adl-Litem de la demandada, donde invoca el mérito favorable que arrojen las actas procesales.
De igual forma, en fecha 10 de octubre de los corrientes, el apoderado judicial de la parte actora promueve como medios probatorios en el proceso los siguientes:
- Estado de cuenta en original correspondiente al Local L5, arrendado a Deisy Josefina Monrreal, suscrito por la Gerente de Administración y Finanzas del Centro Rafael Urdaneta, S.A., de fecha 20 de octubre de 2003.
- Copia fotostática de oficios de fechas 05 de junio, 19 de junio de 2001 y 06 de marzo de 2002, suscrita por la Gerente de Administración y Finanzas del Centro Rafael Urdaneta, S.A y dirigido a la ciudadana Deisy Josefina Monrreal, donde se le informa su estado de cuenta y se le solicita pasar por sus oficinas y la desocupación inmediata del local.
Las anteriores pruebas son admitidas por este Despacho en auto de fecha 20 de octubre de 2003, por no ser ni ilegales, ni impertinentes y haber sido presentadas en tiempo hábil para ello.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La presente acción se fundamenta en la celebración por las partes procesales de un contrato de arrendamiento, sobre un local propiedad de la demandante, alegando ésta última que la arrendataria quebrantó las estipulaciones establecidas en el referido contrato, al incumplir su deber de pagar los cánones de arrendamiento mensuales, por lo cual solicita se resuelva el contrato celebrado entre ellas, y el pago de los cánones vencidos y no pagados, así como de aquellos correspondientes al tiempo que falte para la expiración natural del contrato, con la subsecuente orden de entrega material del inmueble objeto del mismo.
De esta forma, de una análisis del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, y que se acompaña conjuntamente al Libelo de demanda por la parte actora, se puede observar que el mismo constituye un contrato a tiempo determinado, en virtud de que en su Cláusula Cuarta se establece que su duración será de un año, contado a partir de la fecha cierta del documento, siendo ésta el 18 de enero de 2001, fecha de su autenticación ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo. No obstante, pasado como fue el término de duración del contrato estipulado en el mismo, esto es el 18 de enero de 2002, continuó la relación arrendaticia bajo los términos y condiciones previstas en el contrato que le dio origen, tal y como se desprende de las afirmaciones de la parte actora cuando exige el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a junio de 2002, sin que constare en actas la voluntad manifiesta por el arrendador de que se de por concluido el contrato mediante el desahucio, por todo lo cual, ante la falta de una cláusula contractual que estipule la prórroga convencional del contrato por una lapso igual ante esta situación, se entiende que operó la tácita reconducción en virtud de lo previsiones contenidas en el artículo 1600 del Código Civil, de tal forma que el mismo se presume renovado, y en consecuencia sus efectos se regulan por las reglas de los contratos a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.
Así mismo, el Tribunal observa que en la fase probatoria la parte accionante produce, un estado de cuenta emitido por la Gerencia de Administración y Finanzas del Centro Rafael Urdaneta y dirigido a la consultoría Jurídica de dicha empresa, donde realizan el cálculo de los supuestos cánones de arrendamiento e impuestos debidos por la demandada, en los periodos señalados en el instrumento ofrecido. El juzgador, del análisis de la prueba observa que la misma constituye un medio probatorio elaborado de manera unilateral por la parte promovente, sin que conste el recibo del mismo por parte de la arrendataria, ni mucho menos que haya aceptado su contenido, lo que demuestra la falta de control de la contraparte en la formación de la prueba y por ende se desecha como medio probatorio capaz de conducir al juzgador a reconocer en su merito la pretensión deducida en la demanda a través del medio analizado, por carecer ésta de la aptitud necesaria para el convencimiento del juez de mérito. ASÍ SE DECIDE.
Igualmente, acompaña 3 copia fotostáticas de comunicaciones dirigidas a la demandada Delsy Monrreal, donde determina el monto de los cánones vencidos para ese momento, y donde se estipula una causal de rescisión del contrato por la falta de pago. De un examen de los medios ofrecidos se observa la inconducencia de éstos, en virtud de que no se presentan los originales de las comunicaciones, ni tampoco fueron recibidas por la arrendataria, al observarse que en la primera de ellas da acuse de recibo en fecha 6 de marzo de 2002 un ciudadano de nombre Augusto Cardón, sin que la segunda presente firma alguna en original tanto del remitente como del destinatario y que en la tercera aparece en fotocopia la firma del remitente y una firma ilegible con fecha 13 de junio de 2001. Por lo tanto, las pruebas en examen no ofrecen mérito alguno para la demostración de los hechos litigiosos, dada la falta de intervención directa en ellas tanto de la arrendadora con su firma original, como de la arrendataria, ya que la firma que aparece suscribiendo el instrumento es obtenida a través de una copia fotostática, lo que le resta valor probatorio a los medios ofrecidos, en virtud de que conforme a las normas procesales (exartículo 429 eiusdem) únicamente son admisibles como medios probatorios en fotostatos, los instrumentos públicos o privados tenidos legalmente como reconocidos, siendo que en el presente caso se trata de copias de documentos privados, que no tiene aptitud alguna la formación de un hecho que pueda demostrar lo alegado en la demanda. ASÍ SE DECIDE.
Ahora bien, habiendo sido traído al proceso por la parte actora el contrato celebrado por las partes, con el cual se prueba la celebración entre ellas de una convención que tiene por objeto el arrendamiento de un bien inmueble, y en el cual se estipula claramente la obligación de pago de una canon mensual, estima este juzgador que era una carga probatoria de la parte demandada el traer al proceso un hecho extintivo o impeditivo de los efectos del mismo, tal como sería el efectivo pago de la obligación. En este sentido, el Defensor Ad-litem de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega que su representada haya contraído algún tipo de obligación con la empresa arrendadora, y en caso de desprenderse tal obligación, niega así mismo que haya incumplido con sus obligaciones de pago mensual. No obstante, la parte demandada no tacha de falso el instrumento auténtico que constituye el fundamento de la presente acción, por lo que el mismo surte plenos efectos en el proceso de la relación arrendaticia, ni tampoco es traído a la causa medio probatorio alguno dirigido a demostrar el efectivo pago de las cantidades de dinero en base a cuya falta se solicita la resolución del contrato.
Es por ello que, no habiendo sido aportado por la parte demandada la prueba del pago de los cánones de arrendamientos exigidos en la demanda, y tratándose de un contrato a tiempo indeterminado según lo anteriormente expuesto, este juzgador estima en virtud del principio del iure novit curia, procedente la acción intentada de resolución de contrato y cobro de bolívares de los cánones vencidos y no pagados exigidos en la demanda, de conformidad con el literal a) del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que acuerda la devolución en favor del arrendador del bien inmueble arrendado, cuando el arrendatario haya dejado de pagar dos mensualidades consecutivas de cánones de arrendamiento. ASÍ SE DECIDE.
Por otro lado, se observa que la parte actora conjuntamente a la exigencia de los cánones vencidos correspondientes a los meses de junio a diciembre de 2001 y enero a junio del año 2002, igualmente exige la cancelación de los cánones correspondientes por todo el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil. Así, el referido artículo establece la obligación de pagar el precio de arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración del mismo si ese tiempo no excede de aquél, cuando se trata de contratos a tiempo determinado, ya que por la naturaleza de este tipo de contratos se conoce de antemano la duración natural del mismo. No obstante, se observa que en el presente caso dada la operación de la tácita reconducción en el contrato, el mismo quedó en cuanto a su duración como un contrato a tiempo indeterminado, por lo cual resulta improcedente la reclamación hecha por la parte actora de los cánones correspondientes por el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, ya que por su propia naturaleza (a tiempo indeterminando), solamente tiene como límite de tiempo el fijado en el artículo 1580 eiusdem, que establece una duración máxima de quince años para el arrendamiento de inmuebles, y en consecuencia se niega el pago de dichos conceptos. ASÍ SE DECIDE.
Por último, en lo que se refiere a las cantidades de dinero exigidas por la parte actora por concepto de intereses de mora, se tiene que aún cuando en el Libelo de la demanda no se establece la forma de cálculo de estas cantidades, en la Cláusula Tercera del contrato se convino que los intereses de mora causados por el retraso en el pago de los cánones de arrendamiento, serán calculados por el departamento de tesorería, sin poder exceder a la tasa pasiva promedio de las seis (06) primeras Entidades Financieras, conforme a la información que suministra el Banco Central de Venezuela, con lo cual se acuerda como intereses de mora el interés corriente del mercado según la formula antes expresada. En relación a lo anteriormente expuesto se puede observar que, tratándose el presente caso de una obligación de carácter eminentemente civil, dada la naturaleza arrendaticia del contrato, lo procedente es el cobro del interés legal, el cual es un 3% anual de conformidad con el artículo 1277 y 1746 del Código Civil, ya que conforme a la Ley General de Bancos y otras Instituciones Financieras, los únicos entes autorizados para cobrar tasas de intereses activas y pasivas superiores a las establecidas en las normas jurídicas como intereses legales, son los bancos debidamente constituidos y otras instituciones de créditos expresamente autorizadas por dicha ley, por lo cual la estipulación contractual relativa a los interese de mora fijados por los contratantes, así como la pretensión del actor en cuanto a ellos resultan contrarios a derecho. Es por ello que el monto correspondiente al interés de mora será calculado mediante una experticia complementaria del fallo, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de procedimiento Civil, mediante tres peritos dos de ellos designados por las partes y el tercero por el Tribunal, tomando como tasa aplicable el interés legal del 3% anual, todo lo cual se hará constar en el dispositivo de este fallo. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN
Por los argumentos antes expuestos este JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, JESÚS ENRIQUE LOSADA, Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO intentada por la firma mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, C.A., en contra de la ciudadana DELSY JOSEFINA MONRREAL, antes identificados, y por ende queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 18 de enero de 2001, ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, ordenándose la devolución del inmueble constituido por un Local Comercial signado con el No. L-5, ubicado en la Planta Baja del Bloque 1 del Conjunto Residencial Rafael Urdaneta, situado en la Avenida 9 (Padilla), entre Calles 93 y 94, Sector Santa Bárbara, que constituye el objeto del contrato, haciendo entrega la parte demandad de la cosa arrendada en buen estado y según las condiciones acordadas en el contrato celebrado por ambas partes.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de COBRO DE BOLÍVARES intentada por la firma mercantil CENTRO RAFAEL URDANETA, C.A., en contra de la ciudadana DELSY JOSEFINA MONRREAL, antes identificados, y en consecuencia se ordena a la parte demandada al pago de la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 2.535.000) por concepto de cánones vencidos y no pagados, así como a la cantidades que resulten por concepto de intereses de mora, que serán calculados mediante experticia complementaria del fallo, a través de tres peritos que serán designados uno por el Tribunal y dos por las partes, tomando como base al interés moratorio de un 3% anual.
TERCERO: No hay condena en costas por no haber vencimiento total de ninguna de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintiocho (28) días del mes de octubre de 2003. Años 193 de la Independencia y 144 de la Federación.
EL JUEZ

Dr. FERNANDO ATENCIO BARBOZA
EL SECRETARIO

Dr. ALANDE BARBOZA CASTILLO

En la misma fecha se publicó el anterior fallo, previo anuncio de ley a las puertas del Despacho, siendo las doce y treinta minutos de la tarde (12:30 p.m.)
El secretario