TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS MARIÑO, GARCÍA, TUBORES, VILLALBA Y PENÍNSULA DE MACANAO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

El presente juicio se inició por demanda intentada por el abogado en ejercicio VICENTE RAÚL SCHIAVO, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 23.271, titular de la cédula de identidad No. 5.533.998, actuando en su propio nombre en su cualidad de propietario del apartamento 6-J, ubicado en el piso 6, Torre B, del edificio denominado Residencias Costa Azul Plaza, situado en el cruce de la avenida Bolívar con calle Guayacán en la Urbanización Costa Azul de esta ciudad de Porlamar, contra la ciudadana MILAGROS PRADO DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 4.049.633, en su carácter de Administradora del mencionado Conjunto Residencial, por nulidad de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios, realizada el 02-09-2002, en el salón de fiestas del Conjunto.

Distribuida dicha demanda, correspondió a este Tribunal conocer de la misma, dándosele entrada por auto de fecha 17-09-2002, y en esa misma fecha diligenció el demandante consignando fotocopia de documento registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Marino de este Estado, donde se acredita su condición de propietario del apartamento supra identificado; recorte de prensa del diario Sol de Margarita, de fecha 26-08-2002, donde aparece publicada la convocatoria a la asamblea; y copia certificada del documento de condominio del Conjunto.

Dicha demanda fue admitida por auto del Tribunal de fecha 20-09-2002, por la vía del procedimiento breve.

Ante la imposibilidad de lograr la citación personal de la Administradora del Conjunto, se activó a solicitud de la parte actora, la citación por carteles, y una vez realizada la misma, la parte demandada no en el expediente excusándose de aceptar el cargo, y en su lugar se designó al abogado EMMANUEL ALBORNOZ MILIANI, quien también, luego de notificado diligenció en el expediente y se excusó de aceptar el cargo. Por último se designó como defensor judicial de la parte demandada al abogado en ejercicio PABLO PARRA LANDER, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 23.344, quien fue notificado de su designación el 29-01-2003, y e1 31 de ese mismo mes diligenció en el expediente aceptando el cargo y jurando cumplirlo bien y fielmente.

Por diligencia del 04-02-2003, el defensor judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda rechazándola y contradiciéndola en todas sus partes.

El 06-02-2003, diligenció en el expediente la abogada en ejercicio GLORIA VALENZUELA CLARKE, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 38.899, consignando original de poder debidamente autenticado que le fuera otorgado por la parte demandada, el cual le fue devuelto previa su certificación en autos.

El 06-02-2003, la apoderada judicial de 1a parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, promoviendo el mérito favorable de los autos; promovió acta de la Asamblea impugnada, presentando el Libro de Asambleas del Conjunto, y certificando el Tribunal e1 acta de 1a Asamblea Extraordinaria de Propietarios de fecha 02-09-2002, celebrada en el salón de fiestas del Conjunto, previa su certificación en autos, fue devuelto el Libro a la promovente.

Las pruebas promovidas por la parte demandada fueron admitidas por autos del Tribunal de fecha 11-02-2003.

El demandante, por diligencia de fecha 14-02-2003, impugnó el poder consignado por la apoderada judicial de la parte demandada.

El demandante, por diligencia de fecha 17-02-2003, consignó escrito de promoción de pruebas, promoviendo el mérito favorable de los autos; promovió recibo de condominio por el pago de la publicación de la convocatoria a la Asamblea; por último promovió prueba de exhibición de todas las actas de la Junta de Condominio, y promovió recaudos en cuatro folios útiles.

Por auto de fecha 17-02-2002, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por el demandante, menos la prueba de exhibición, por no cumplir con los requisitos del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

Por diligencia de fecha 19-02-2003, la apoderada judicial de la parte demandada, se opuso a la impugnación del poder que acredita su representación, hecha por la parte demandante.

Por diligencia de fecha 19-02-2003, el demandante hizo observaciones sobre la no admisibilidad de la prueba de exhibición, y en fecha 24-02-2003, diligenció nuevamente haciendo observaciones sobre la oposición de la contra parte a la impugnación del poder.

El Tribunal, por auto de fecha 26-02-22003, estando en la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, por ocupaciones preferenciales, difirió dicho acto por cinco días continuos.

El Tribunal, estando dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia en el presente juicio, pasa a hacerlo de la siguiente manera:

MOTIVA

Primeramente pasa este Tribunal a pronunciarse sobre la impugnación del poder donde se acredita la representación de la apoderada de la parte demandada, propuesta por el demandante. Al respecto observa:

El demandante fundamenta su impugnación del poder en cuestión, en los artículos 155, 429, y 206 al 214 del Código de Procedimiento Civil, manifestando que la poderdante debió exhibir los documentos auténticos que acreditaban su representación, para que el funcionario dejara constancia de esa exhibición con sus respectivas fecha y procedencia.

La apoderada de la parte demandada, por su parte, presentó alegatos para desvirtuar la impugnación realizada a su poder por el demandante, alegando que el mismo cumple con los requisitos exigidos por el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, el Tribunal, vistos los alegatos de ambas partes, pasa a examinar el poder en cuestión, observándose que la otorgante manifiesta en el cuerpo del poder actuar en su carácter de “… ADMINISTRADOR del Condominio del Conjunto Residencial COSTA AZUL PLAZA …”; pero en ningún momento enunció en el mismo el documento auténtico, gaceta, libro o registro que acreditaran la representación que se atribuyó, y en la nota estampada por la Notaría, no se dejó constancia que la otorgante se los hubiere exhibido, no cumpliendo de esa forma el referido poder con las exigencias del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, y, mucho menos con los requisitos de la Ley de Propiedad Horizontal, mas estrictos aún, como lo es el ordinal "e" del artículo 20, que dispone que corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios, facultad que deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio y constar esa autorización en el Libro de Actas de la Junta de Condominio, no constando en el documento ni en la nota de la Notaría dicha acreditación.

Por otra parte, también menciona en el poder estar facultada para ese acto por la Junta de Condominio según acta de fecha 23-05-2002; pero el Notario no manifiesta en su nota que dicha acta la hubiera tenido a su vista, sólo expresa que dicha ciudadana está debidamente autorizada para ese acto por la Junta de Condominio según acta de fecha 23-05-2002, no expresándose tampoco que esa supuesta Acta conste en el Libro de Actas de la Junta de Condominio, por lo que a juicio de quien aquí decide no se cumplieron los requisitos exigidos por el artículo 155 del Código Adjetivo Civil, y mucho menos por el ordinal "e" del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y por esos motivos dicho poder debe ser desechado, y consecuencialmente, se deben declarar nulas todas las actuaciones realizadas por la pretendida apodera judicial. Así se decide.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

El "thema decidendum" de la presente controversia lo constituye el alegado de la parte demandante de que se debe declarar la nulidad de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Conjunto Residencial "Residencias Costa Azul Plaza", realizada el 02-09-2002, por el hecho de haberse infringido la cláusula séptima del documento del Condominio que establece que "Las asambleas serán convocadas, a excepción de la primera, por la junta de condominio directamente ... Si la asamblea ha sido convocada con siete (7) días de anticipación por lo menos en el diario y si además se ha colocado la convocatoria en el hall principal o se ha hecho llegar una copia de la convocatoria a cada propietario, la asamblea se considerara válidamente constituida si está presente en ella el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del edificio, calculado conforme a los valores y porcentajes establecidos en este documento. En caso de no lograrse quorum en la primera convocatoria se procederá a una secunda convocatoria que deberá ser publicada o participada en la misma forma anteriormente especificada (por prensa, con siete días de anticipación. Aviso en el hall principal o hacer llegar copia a cada propietario; …si en la segunda convocatoria tampoco se lograse quorum se procederá a solicitar la opinión de los propietarios en la forma prevista en la Ley de Propiedad Horizontal o efectuar una tercera asamblea ...". y por esas razones demanda la nulidad de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios de ese Conjunto, realizada el 02-09-2002.

La parte demandada por su parte, en cabeza del defensor judicial que 1e fuera designado por el Tribunal, éste se limitó en forma genérica a dar contestación a la demanda por no tener elementos para hacerlo de otra forma.

Al presentarse una abogada con poder de la parte demandada, la representación del defensor judicial quedó sin efecto, asumiendo ese rol la referida representante judicial; pero al ser declarado nulo ese poder, todos los actos realizados y pruebas promovidas y aportadas por esa supuesta apoderada no tienen ningún valor, no existen. Así se decide.

Así las cosas, tenemos que la parte demandada contestó la demanda, como se dijo, en forma genérica, sin aportar elementos de convicción o nuevos para rechazar la demanda, y durante el lapso probatorio nada probó en su favor, ni promovió pruebas dentro del lapso legal para ello, que desvirtuara lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda.

La parte actora acompañó a su libelo de demanda y promovió fotocopia de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Marino de este Estado, registrado el 18 de mayo de 1995, bajo el No. 36, folios 182 al 186, Protocolo primero. Tomo 11. Dichas copias fotostáticas no fueron impugnadas por la contra parte, por lo cual el Tribunal las valora como fidedignas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando con ello demostrada la condición de co-propietario del actor del referido Conjunto, y por tanto con cualidad suficiente para impugnar los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho, tal como lo dispone el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Igualmente promovió un ejemplar del diario Sol de Margarita, de fecha 26-08-2002, en cuya página 42, cursa la convocatoria realizada para la asamblea impugnada, dicha prueba se valora como fidedigna por no haber sido impugnada por la parte contraria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.

Por último promovió en fotocopia, documento de condominio del Conjunto residencial, que fuera autenticado ante la Notaría Pública Décima de Caracas, el 23 de Julio del 990, bajo el No. 53, Tomo 26, de los libros de autenticaciones llevados por esa Oficina.

Dichas copias se valoran como fidedignas por no haber sido impugnadas por la contra parte, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

La parte actora, como se dijo fundamentó su solicitud de nulidad de la referida Asamblea Extraordinaria de Propietario, alegando para ello que se infringió el artículo séptimo, en su aparte tercero, donde se convino que "Las Asambleas serán convocadas, a excepción de la primera, por la Junta de Condominio, directamente, o por el Administrador o a solicitud de un número de propietarios que representen 1/5 de la totalidad de las unidades vendibles, de inmuebles que estén solventes en el pago de sus respectivos recibos de condominio. La Asamblea se convocará por carta, telegrama u otro medio que asegure la autenticidad de la convocatoria y el efectivo conocimiento de ésta por cada propietario. Podrá también hacerse mediante aviso publicado en un diario que circule en la ciudad o en un Diario de amplia circulación Nacional, copia de este aviso se fijará en el hall principal del edificio. Si la Asamblea ha sido convocada con siete (7) días de anticipación por lo menos en el diario y sí además se ha colocado la convocatoria en el hall principal o se ha hecho llegar una copia de la convocatoria a cada propietario. La Asamblea se considerará válidamente si está presente en ella el setenta y cinco por ciento (75%) del valor del edificio, calculado conforme a los valores porcentajes establecidos en este documento. En caso de no lograrse quorum en la primera convocatoria se procederá a una segunda convocatoria que deberá ser publicada o participada en la misma forma anteriormente especificada; en esta oportunidad se considerará las dos terceras partes (2/3) del valor total del edificio conforme a los valores y porcentajes establecidos en este documento. Si en la segunda convocatoria tampoco se lograse quorum, se procederá a solicitar la opinión de los propietarios en la forma prevista en la Ley de Propiedad Horizontal, o efectuar una tercera Asamblea, la cual se considerará válidamente constituida con el numero de propietarios los que asistieren ...".

De la norma estatutaria transcrita, se puede resumir que en caso de no poderse realizar la primera Asamblea convocada, la segunda deberá ser convocada con siete días de anticipación por los mismos medios de publicidad de la primera y en caso de que esa segunda Asamblea tampoco tenga quorum, deberá convocarse una tercera Asamblea, con los mismos requisitos de las anteriores, y en caso de que esa tercera Asamblea tampoco tenga quorum, se solicitaría la opinión de los propietarios en la forma prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

El Tribunal quiere dejar sentado que cuando en una Asamblea de propietarios no se logre el quorum necesario se tendrá como nula. El legislador no previo una segunda o tercera convocatoria para celebrar la Asamblea, sino otro medio de consulta a la comunidad que es la carta-consulta dirigida a cada uno de los propietarios, según el procedimiento establecido en el artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal. La decisión se tomará por una mayoría que represente más de la mitad de las alícuotas de los apartamentos o locales del inmueble, cuyos dueños hubieren hecho llegar al Administrador su respuesta dentro del lapso de los ocho días continuos siguientes a la segunda consulta escrita, en caso de que en la primera, no se hubiese logrado la mayoría de los dos tercios, y siempre que este porcentaje no viole otros consagrados en la Ley de Propiedad Horizontal.

Cabe destacar que es frecuente, según algunos documentos de Condominio, que no es el caso que nos ocupa, que en la convocatoria a la Asamblea se prevea una o dos nuevas convocatorias para otras Asambleas, a realizarse una hora y otra después, de no lograrse el quorum necesario para la celebración de la primera. Ello va contra lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 24, que dispone que de no lograrse el quorum necesario, no se convoca nuevamente a la Asamblea General de Propietarios. El Administrador debe realizar la consulta mediante comunicación escrita, dirigida a cada uno de los propietarios, quienes tienen un lapso de ocho días, contados a partir del día siguiente a la fecha del recibo de la última carta consulta, para emitir su opinión. De no lograrse el número de votos requeridos por la Ley, se procede a la segunda consulta, con igual lapso para que los propietarios se pronuncien al respecto, y la decisión se tomará con el voto favorable de los que representen más de la mitad del valor atribuido a los inmuebles, cuyos propietarios hubiesen expresado su voluntad al Administrador, a menos que la Ley exija unanimidad para la aprobación de la proposición.

En el presente caso se puede observar, que la convocatoria hecha de la Asamblea, para "el día lunes 02 de septiembre del 2002, en el salón de fiestas, planta baja del Edificio a las 6:00 p.m. primera convocatoria, de no existir quorum, se convocará a las 7:00 p.m. a una segunda convocatoria y de no existir quorum, se realizará una tercera y última convocatoria a las 8:00 p.m., donde se tomarán las decisiones con las personas asistentes, y se aprobarán por mayoría de votos ..", de donde se desprende que dicha convocatoria y Asamblea, fueron hechas contraviniendo lo dispuesto en Documento de Condominio del Conjunto y en la Ley de Propiedad Horizontal, lo que hace procedente la acción propuesta de nulidad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 ejusdem. Así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la presente demanda intentada por el abogado en ejercicio VICENTE RAÚL SCHIAVO, contra la ciudadana MILAGROS PRADO DE PÉREZ, Administradora del conjunto residencial denominado Residencias Costa Azul Plaza, situado en el cruce de la avenida Bolívar con calle Guayacán en la Urbanización Costa Azul de esta ciudad de Porlamar, en consecuencia:

PRIMERO: Se declara la NULIDAD de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del citado Conjunto Residencial, realizada el 02 de septiembre de 2002;

SEGUNDO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el proceso.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de los Municipios Marino, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los cinco días del mes de marzo de dos mil tres. Años 192° de la Independencia y 144° de la Federación.

EL JUEZ,

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DR. MOISÉS E. MILLÁN CAMACHO

LA SECRETARIA,

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ROMA FERNÁNDEZ GUTIERREZ.

En la misma fecha (05-03-2003), siendo las dos de la tarde, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior sentencia. Conste,
LA SECRETARIA,

MMC/02-2126