TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores,
Villalba y Península de Macanao.
De la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta
Porlamar, 07 de Abril del 2003.
193º y 144º

I.- IDENTIFICACION DE LAS PARTES:
PARTE DEMANDANTE: TERESA LUGO DE BRITO, venezolana, mayor de edad, comerciante, casada, identificada con la cédula de identidad personal N° V.- 276.062, domiciliada en la población El Cercado, Municipio Gómez, Estado Nueva Esparta.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en Ejercicio, Dres. RAIMUNDO VERDE ROJAS, CARMEN VERDE ALDANA, y MARIANA DIAZ BLANCO, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Porlamar, Municipio Autónomo Mariño, Estado Nueva Esparta, identificados con cédulas de identidad personal números: V- 907.209, V.-6.973.143, V.-13.587.468, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 499, 35.267 y 87.506, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: LUISA CORREDOR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad personal N° V.-8.008.442, domiciliada en la Ciudad de Porlamar.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: No acreditó.

II BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO

Los Abogados en Ejercicio, Dres. RAIMUNDO VERDE ROJAS, CARMEN VERDE ALDANA, y MARIANA DIAZ BLANCO, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Porlamar, Municipio Autónomo Mariño, Estado Nueva Esparta, identificados con cédulas de identidad personal números: V- 907.209, V.-6.973.143, V.-13.587.468, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 499, 35.267 y 87.506, respectivamente; en su carácter de Apoderados Especiales de la Ciudadana TERESA LUGO DE BRITO, venezolana, mayor de edad, comerciante, casada, identificada con la cédula de identidad personal N° V.- 276.062, domiciliada en la población El Cercado, Municipio Gómez, Estado Nueva Esparta; según consta de Poder conferido el dieciséis de Octubre de Dos Mil Dos (16-10-02), por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, inserto bajo el N° 82, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria;. Interpusieron demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO, contra la Ciudadana: LUISA CORREDOR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad personal N° V.-8.008.442, domiciliada en la Ciudad de Porlamar.-

Señala la demandante entre otras cosas “...que entre la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA GUAQUERI, C.A.”, procediendo con el carácter de mandataria y por cuenta del ciudadano PEDRO BRITO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, identificado con cédula de identidad personal N° v- 554.054, domiciliado en la Población El Cercado, Municipio Gómez, del Estado Nueva Esparta, cónyuge de nuestra mandante, TERESA LUGO DE BRITO,……. celebró Contrato de Arrendamiento escrito, con la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad personal N° V.-8.008.442, domiciliada en la precitada Ciudad de Porlamar, en documento firmado por las partes el treinta de Enero del año Dos Mil Uno (30-01-2.001), que tiene por objeto un inmueble propiedad de la Sociedad Conyugal existente entre nuestra mandante TERESA LUGO DE BRITO y su cónyuge PEDRO BRITO LOPEZ…..”

Asimismo, se expresa en el Libelo de la Demanda que “...En el Contrato de Arrendamiento, las partes pactaron: “PRIMERA: “LA ARRENDADORA”, en su carácter de mandataria y por cuenta de Sr. Pedro Brito López, cede en arrendamiento a el Inquilino, quién lo toma en tal concepto un inmueble constituido en un Local Comercial de 120 Mts.2 aproximadamente, en la planta Baja de la Qta. “Ana Carmen” situada en la calle Narváez, entre Av. 4 de Mayo y calle Larez de la ciudad de Porlamar...”; “..SEGUNDA: El canon mensual de Arrendamiento se ha convenido en mutuo acuerdo en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil con oo/100 Bolívares (Bs. 250.000,oo) que el Arrendatario pagará cumplidamente por mensualidades vencidas en la Oficina de la Arrendadora o/a quien sus derechos represente. La falta de pago de una o más mensualidades por parte del Arrendatario dará lugar a la Arrendadora o bien dar por resuelto el presente Contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble….”.

La presente causa es distribuida al Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.

Es admitida en fecha 18 de diciembre de 2002, ordenándose el emplazamiento de la demandada para el Segundo día de Despacho siguiente a su citación a los fines de dar contestación a la demanda.-

En fecha 16-01.-03, el Alguacil del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial, ANA JULIA ORTA, consigna mediante diligencia Recibo de Compulsa de Citación debidamente firmada por la Ciudadana LUISA CORREDOR, en el Local Comercial ubicado en la Planta Baja de la Quinta Ana Carmen, en la Calle Narváez entre 4 de Mayo y Calle Larez de Porlamar, Nueva Esparta, en fecha 15/01/03.-

En fecha 21-0l-03, el Juez Provisorio de ese Despacho, Dr. EIDOMAR JOSE VASQUEZ, se avoca al conocimiento de la presente causa.

En la misma fecha, el Juez Provisorio Dr. EIDOMAR JOSE VASQUEZ, comparece por ante ese Despacho, y procede a inhibirse de conformidad con lo dispuesto en el artículo 82 ordinales 12 y 13 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 22-01-03, comparece la demandada LUISA CORREDOR SANCHEZ, asistida por el Abogado en ejercicio HERNAN LINARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 86.569, y consigna escrito de Contestación a la demanda.-

En fecha 27-01-03, se dicta auto, vencido el lapso de allanamiento establecido en el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 93 de la Ley Adjetiva Civil, ordena remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.-

En fecha 28-01-031, se distribuye la causa, correspondiendo el conocimiento de la misma al Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial.-

En fecha 23-02-2.003, se recibe las presentes actuaciones, y se dicta auto avocándose el Juez al conocimiento de la misma, concediéndose Tres (3) días de Despacho, a los fines de que las partes interpongan los recursos correspondientes, vencido dicho lapso continuará la causa en el estado en que se encontraba.

En fecha 07-02-03, comparece la demandada LUISA CORREDOR SANCHEZ, asistida por el Abogado en ejercicio HERNAN LINARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 86.569, y consigna escrito de Contestación a la demanda.-

En fecha 12-02-03, los Apoderados de la parte actora presentaron escrito de Pruebas.-

Auto de fecha 14-02-2.003, se admiten las Pruebas presentadas por la Parte Demandante.-

En fecha 19-02-2.003, siendo la oportunidad, se evacuaron las testimoniales de los ciudadanos ALFREDO PEREIRA GARCIA, DAYSY MARGARITA NAVARRO ARIAS Y NELSON JOSE BRITO MARCANO.-

En fecha 20-02-03, los apoderados de la parte Actora, estando dentro del lapso para promover y evacuar pruebas, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, consignaron escrito de Promoción de Pruebas.-

En fecha 20-02-2.003, siendo la oportunidad fijada, se evacuó el Capítulo III del escrito de Pruebas de la parte Demandante, y se práctico la Inspección Judicial acordada.-

En fecha 24-02-03, los apoderados de la parte Actora, estando dentro del lapso para promover y evacuar pruebas, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, consignaron escrito de Promoción de Pruebas.-

En la misma fecha, se admitieron los escritos de Promoción de Pruebas de fechas 20-02-03 y 24-02-03 presentados por la parte demandante.-

III FUNDAMENTOS DE HECHOS Y DE DERECHO.

Estando dentro de la oportunidad para dictar la Decisión en la presente causa, el Tribunal pasa a resolver el PUNTO PREVIO invocado por la parte demandada, antes de dictar la sentencia y lo hace en base a las siguientes consideraciones

PUNTO PREVIO AL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Opuesta la FALTA DE CUALIDAD EN LA PARTE ACTORA, por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda, dicha cuestión debe ser resuelta en la Sentencia Definitiva, tal como lo dispone la primera parte del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al respecto la Sala Constitucional, dictó Sentencia en fecha 28 de Junio de 2002, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, Exp N° 01-0824, y señaló entre otras cosas lo siguiente:

El Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone en su artículo 35 lo siguiente:

“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente
todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las
defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva.
(…)

Conforme con lo que preceptúa la norma parcialmente transcrita supra, en juicios como el que originó las decisiones judiciales objeto del presente amparo, las cuestiones previas que opone el demandado junto con las demás defensas de fondo en la contestación de la demanda (salvo la falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste) deben ser decididas en la sentencia definitiva.

Esta Sala, por su parte, no comparte dicho criterio ya que, conforme se indicó supra, la decisión sobre la cuestión previa que opuso el demandado debió resolverse en la sentencia definitiva y no mediante una interlocutoria. De tal forma que, esta última decisión (la interlocutoria) no pudo alcanzar nunca la autoridad de cosa juzgada que se le atribuyó ya que, se dictó en evidente contravención a lo que dispone el artículo 35 del Decreto – Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. (Sala Constitucional, Sentencia fecha 28 de Junio de 2002, con ponencia del magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, Exp N° 01-0824).-

En consecuencia, siendo la oportunidad se pasa a decidir la FALTA DE CUALIDAD EN LA PARTE ACTORA, opuesta por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda:

La parte demandada en el acto de contestación de la demanda, invocó la falta de cualidad en la parte actora, y entre otras cosas señalo: “...Por cuanto la empresa con la que celebre contrato fue con la Inmobiliaria Guaiqueri y la parte Actora no es tal Inmobiliaria, la acción intentada es ilegitima en ningún momento he celebrado ningún contrato con la mencionada actora ciudadana Teresa Lugo de Brito antes identificada en auto…”

Del libelo de la demanda se desprende, que la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA GUAQUERI, C.A.”, procediendo con el carácter de mandataria y por cuenta del ciudadano PEDRO BRITO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, identificado con cédula de identidad personal N° v- 554.054, domiciliado en la Población El Cercado, Municipio Gómez, del Estado Nueva Esparta, cónyuge de la ciudadana TERESA LUGO DE BRITO, según consta de copia simple del Acta de Matrimonio, celebró Contrato de Arrendamiento escrito, con la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad personal N° V.-8.008.442, domiciliada en la precitada Ciudad de Porlamar, en documento firmado por las partes el treinta de Enero del año Dos Mil Uno (30-01-2.001), que tiene por objeto un inmueble propiedad de la Sociedad Conyugal existente entre TERESA LUGO DE BRITO y su cónyuge PEDRO BRITO LOPEZ.

Se desprende del Contrato de Arrendamiento, que las partes pactaron; en su Cláusula “PRIMERA lo siguiente: “LA ARRENDADORA”, en su carácter de mandataria y por cuenta de Sr. Pedro Brito López, cede en arrendamiento a el Inquilino, quién lo toma en tal concepto un inmueble constituido en un Local Comercial de 120 Mts.2 aproximadamente, en la planta Baja de la Qta. “Ana Carmen” situada en la calle Narváez, entre Av. 4 de Mayo y calle Lárez de la ciudad de Porlamar...

Por otra parte se desprende del libelo que: “..En cuanto a la cualidad de nuestra poderdante TERESA LUGO DE BRITO, para actuar y representar a la comunidad conyugal, por el contrato celebrado por su cónyuge PEDRO BRITO LÓPEZ, invocamos el texto del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil...”

Al respecto la Sala de Casación Social, en sentencia de fecha 16 de junio del 2000, con ponencia del Magistrado Omar Alfredo Mora Díaz, Exp N° 99- 479, sentencia N° 178, ha señalado lo siguiente:
Ahora bien, la legitimación activa en un proceso es la cualidad que le permite a una persona determinada instaurar una querella judicial contra otro sujeto que se constituye en legitimado pasivo, es decir, accionado o demandado. Dicha cualidad le viene dada en virtud de que han surgido ciertas pretensiones jurídicas reclamables contra el legitimado pasivo, los cuales serán exigidos ante los Tribunales competentes, según sea el caso.
Como proposición opuesta, la falta de cualidad del actor viene dada por la imposibilidad que sujeta al accionado de exigir o reclamar derechos contra el pretendido demandado, en virtud de no existir ningún tipo de interés jurídico entre uno y otro que pueda dar lugar a una reclamación que conlleve a la instauración de un proceso judicial.
La jurisprudencia de este alto tribunal ha señalado en torno a la cualidad o interés jurídico de una persona para instaurar una querella judicial, lo siguiente:
“(…) –la legitimatio ad procesum- o capacidad procesal, pertenece a toda persona física o moral que tiene capacidad jurídica o de goce; en otras palabras, a aquellas que tienen el libre ejercicio de sus derechos, la legitimatio a causam o cualidad, apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores; cuestión ésta que única y exclusivamente puede dilucidarse en la sentencia de mérito,….

Analizadas las actuaciones, es suficiente para atribuirle al demandante la cualidad o interés para instaurar la presente acción, por cuanto es cónyuge del ciudadano PEDRO BRITO LOPEZ; y tal como se desprende de la señalada CLAUSULA PRIMERA del Contrato firmado entre las partes “LA ARRENDADORA”, en su carácter de mandataria y por cuenta de Sr. Pedro Brito López, cede en arrendamiento a el Inquilino, quién lo toma en tal concepto un inmueble constituido en un Local Comercial de 120 Mts.2 aproximadamente, en la planta Baja de la Qta. “Ana Carmen” situada en la calle Narváez, entre Av. 4 de Mayo y calle Lárez de la ciudad de Porlamar...”; motivo por el cual se desecha la cuestión previa opuesta. ASÍ SE DECIDE.

Resuelto el punto previo, se pasa a dictar Sentencia en los siguientes términos:

En la presente causa la acción deducida es la Resolución del Contrato de Arrendamiento de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1167, 1585 y 1592 del Código Civil; 33, 34 literales a) y e) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, N° 427 DE 25-10-1.999, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela, N° 36.845 DE 07- 12-1.999, en vigencia desde el primero (1°) de enero de 2.000; cuya demanda es incoada por los Abogados en Ejercicio, Dres. RAIMUNDO VERDE ROJAS, CARMEN VERDE ALDANA, y MARIANA DIAZ BLANCO, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Porlamar, Municipio Autónomo Mariño, Estado Nueva Esparta, identificados con cédulas de identidad personal números: V- 907.209, V.-6.973.143, V.-13.587.468, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 499, 35.267 y 87.506, respectivamente; en su carácter de Apoderados Especiales de la Ciudadana TERESA LUGO DE BRITO, venezolana, mayor de edad, comerciante, casada, identificada con la cédula de identidad personal N° V.- 276.062, domiciliada en la población El Cercado, Municipio Gómez, Estado Nueva Esparta; según consta de Poder conferido el dieciséis de Octubre de Dos Mil Dos (16-10-02), por ante la Notaria Pública Segunda de Porlamar, Estado Nueva Esparta, inserto bajo el N° 82, Tomo 50, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; contra la Ciudadana: LUISA CORREDOR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad personal N° V.-8.008.442, domiciliada en la Ciudad de Porlamar.-

Señala la demandante entre otras cosas “...que entre la Sociedad Mercantil “INMOBILIARIA GUAQUERI, C.A.”, procediendo con el carácter de mandataria y por cuenta del ciudadano PEDRO BRITO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, identificado con cédula de identidad personal N° v- 554.054, domiciliado en la Población El Cercado, Municipio Gómez, del Estado Nueva Esparta, cónyuge de nuestra mandante, TERESA LUGO DE BRITO,……. celebró Contrato de Arrendamiento escrito, con la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad personal N° V.-8.008.442, domiciliada en la precitada Ciudad de Porlamar, en documento firmado por las partes el treinta de Enero del año Dos Mil Uno (30-01-2.001), que tiene por objeto un inmueble propiedad de la Sociedad Conyugal existente entre nuestra mandante TERESA LUGO DE BRITO y su cónyuge PEDRO BRITO LOPEZ…..”

Asimismo, se expresa en el Libelo de la Demanda que “..En el Contrato de Arrendamiento, las partes pactaron: “PRIMERA: “LA ARRENDADORA”, en su carácter de mandataria y por cuenta de Sr. Pedro Brito López, cede en arrendamiento a el Inquilino, quién lo toma en tal concepto un inmueble constituido en un Local Comercial de 120 Mts.2 aproximadamente, en la planta Baja de la Qta. “Ana Carmen” situada en la calle Narváez, entre Av. 4 de Mayo y calle Larez de la ciudad de Porlamar...”; “..SEGUNDA: El canon mensual de Arrendamiento se ha convenido en mutuo acuerdo en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil con oo/100 Bolívares (Bs. 250.000,oo) que el Arrendatario pagará cumplidamente por mensualidades vencidas en la Oficina de la Arrendadora o/a quien sus derechos represente. La falta de pago de una o más mensualidades por parte del Arrendatario dará lugar a la Arrendadora o bien dar por resuelto el presente Contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble…En dichas causas El Arrendatario se compromete a pagar a la Arrendadora los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar su incumplimiento y desocupar el inmueble sin más demora...”.

Expresa la demandante, “… que habiendo la Arrendadora, TERESA LUGO DE BRITO, parte representada por nosotros, observando estricto cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 1.585 del Código Civil: 1.- Entregar a el arrendatario la cosa arrendada. 2.- Conservar la cosa arrendada en estado de servir al fin para la cual fue arrendada. 3. Mantener a la arrendataria en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato de arrendamiento, la arrendataria LUISA CORREDOR SANCHEZ, no ha dado cumplimiento a su obligación de servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, al extremo de hacer construcciones y edificaciones de divisiones internas en el inmueble: paredes de piedras de laja, que desmejoró el inmueble sin autorización del arrendador.. Por otra parte, señala: “…No ha dado cumplimiento a la obligación de pagar la pensión o canon de arrendamiento en los términos convenidos en el Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo previsto en el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil, es decir, la Arrendataria LUISA CORREDOR SANCHEZ, no ha pagado las pensiones o cánones de arrendamiento en la forma pactada en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.001, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.002, por un monto unitario cada mes, de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo), totalizando la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,oo), cantidad que la Arrendataria LUISA CORREDOR SANCHEZ, adeuda a nuestra representada, la parte Arrendadora, TERESA LUGO DE BRITO……la conducta de parte de la arrendataria, ha sido evasión en el cumplimiento de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, en la forma pactada en la Cláusula Segunda del contrato suscrito entre las partes, y se determina así la insolvencia de la arrendataria, LUISA CORREDOR SANCHEZ, en el pago de los cánones de arrendamiento vencidos.

Asimismo señala “…sea condenada por este Tribunal, por los siguientes hechos: PRIMERO: Que la demandada LUISA CORREDOR SANCHEZ, ya identificada, en su cualidad de Arrendataria, convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en que ha dejado de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.001, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.002, por un monto unitario cada uno de los meses señalados de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo), totalizando la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,oo), la cantidad adeudada a nuestra representada TERESA LUGO DE BRITO. SEGUNDO: Que por efecto de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.001, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.002, la arrendataria, no ha ejecutado su obligación de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y en consecuencia ha incurrido en la causal de resolución del contrato de arrendamiento…TERCERO: Que la Arrendataria LUISA CORREDOR SANCHEZ, sin autorización de la parte arrendadora, ha hecho construcciones y edificaciones de divisiones internas en el inmueble, paredes de piedra de laja que desmejoran la integridad arquitectónica del inmueble arrendado, incumpliendo su obligación de servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, lo que determina estar incursa la parte arrendataria demandada, en la causal de resolución del Contrato de arrendamiento…CUARTO: Que la demandada LUISA CORREDOR SANCHEZ, convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en que ha quedado extinguido el contrato de arrendamiento existente entre las partes, por incumplimiento de la arrendataria de sus obligaciones de pagar los cánones de arrendamiento de los meses OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.001, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.002…QUINTO: Que por efecto de los precedentemente especificado en los Particulares Primero, Segundo, Tercero y Cuarto de este Petitorio, habiendo incurrido la demandada en causales de resolución de contrato de arrendamiento, convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en entregar el inmueble objeto de la contratación arrendaticia, a nuestra representada, TERESA LUGO DE BRITO, totalmente desocupado, en el buen estado de conservación y mantenimiento en que le fue entregado al momento de recibir el inmueble para el disfrute de los derechos propios como arrendataria…SEXTO: Que la demandada convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, en pagar las costas y costos procésales ….

La parte demandada a dar contestación a la demanda, expresó en su escrito entre otras cosas “… Rechazo, niego y contradigo, en todas y cada una de sus parte la demanda incoada en mí contra, por considerar que no está ajustada a derecho…... Rechazo, niego y contradigo, que deba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2001, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre, del año 2002 a razón de doscientos cincuenta mil bolívares mensuales, totalizando la cantidad de tres millones quinientos mil bolívares….Rechazo, niego y contradigo, que no he dejado de cumplir con mis obligaciones…Rechazo, niego y contradigo, que he realizado mejoras en el inmueble sin autorización y en perjuicio del local comercial…Rechazo, niego y contradigo, que deba cancelar cantidad alguna por esta demanda…

Ahora bien, en fecha 14 y 24 de Febrero del presente año, (f.51 y77), se admitieron las pruebas de la parte Actora, la cual promovió los siguientes Capítulos: I: MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS, Primero: copia simple del Acta de Matrimonio de la Ciudadana TERESA LUGO DE BRITO con su cónyuge PEDRO BRITO LOPEZ, identificado con cédula de identidad personal N° V- 554.054…; copia fotostática que fue producida en el lapso de promoción de pruebas, y no fue impugnada por la parte demandada, se le da valor probatorio. ASI SE DECIDE.- Segundo: el merito probatorio de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.001, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.002…. No existiendo ningún instrumento promovido por la Parte demandada, ni habiendo ejercido ningún mecanismo probatorio, este Tribunal considera que la demandada tenía la carga de probar su solvencia o el cumplimiento de la obligación por su parte y dado que del estudio de las actas se desprende que no existe constancia alguna en autos de la realización de los pagos por parte de la arrendataria y tampoco existe medio alguno por el cual se pueda probar que haya sido satisfecha la obligación; se le da valor probatorio.- ASI SE DECIDE.- Tercero: el valor probatorio del contrato de arrendamiento anexado marcado “C” al libelo de la demanda: este Tribunal le da valor probatorio, por cuanto se evidencia que la Sociedad Mercantil, INMOBILIARIA GUAQUERI, C.A., actúo con el carácter de mandataria y por cuenta de PEDRO BRITO LOPEZ, con la parte demandada LUISA CORREDOR SANCHEZ. ASI SE DECIDE- PRUEBA DOCUMENTAL: 1.-Documento protocolizado el ocho de Febrero de Mil novecientos Sesenta y Tres (1.963), bajo el N° 79, folios 97 al 97 vuelto. Tomo Único, Protocolo Primero, primer trimestre del año 1.963, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito (hoy Municipio) Mariño del Estado Nueva Esparta.- 2.- Documento protocolizado el veinticuatro de Marzo de Dos Mil (24-03-2.000), bajo el N° 40, folios 280 AL 284, Tomo 15, Protocolo Primero, primer trimestre del año 2.000, en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño del Estado Nueva Esparta. Este Tribunal le da valor probatorio a los dos documentos, por cuanto queda demostrado la propiedad del inmueble, y por cuanto fue resuelto que si tenía Cualidad la demandante para accionar.- ASI SE DECIDE.- INSPECCION OCULAR, en el Inmueble objeto del contrato de arrendamiento: fijada su oportunidad y practicada la misma, este Tribunal le da valor probatorio, por cuanto de la misma se desprende que hubo modificación en el inmueble, por parte de la demandada... ASI SE DECIDE.- PRUEBA TESTIMONIAL de los ciudadanos: ALFREDO PEREIRA GARCIA; DAYSY MARGARITA NAVARRO ARIAS Y NELSON JOSE BRITO MARCANO.- Este Tribunal observa que el demandante, a fin de demostrar la autenticidad del contrato de arrendamiento, escogió la prueba de testigo, tal como lo permite el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, que a juicio de quien aquí decide es la acertada y no el cotejo, por estarse ventilando el presente juicio por la vía del juicio breve, donde la practica forense a demostrado, se hace imposible realizarlo dentro del lapso probatorio de diez días de despacho. Los testigos promovidos por la parte actora, rindieron testimonial, las cuales este juzgador pasa a analizarlas a continuación: El primero de ellos, ciudadano ALFREDO PEREIRA GARCIA, lo hizo el 19-02-2003, siendo interrogado por la parte promovente. La contra parte no se hizo presente (folio 52 y su vuelto). Dicho testigo al ser interrogado, si reconoce en contenido y firma el Contrato de Arrendamiento que se le pone a la vista y que corre al folio diecisiete del presente expediente, contestó afirmativamente; segunda pregunta si conocía de vista, trato y comunicación a la señora TERESA LUGO DE BRITO, contestó afirmativamente; a la tercera pregunta, sobre si sabe que Teresa Lugo de Brito es la cónyuge de Pedro Brito López, contestó afirmativamente; Cuarta pregunta si es cierto y le consta que el Inmueble objeto del contrato de arrendamiento que reconoció le pertenece en sociedad a la Comunidad Conyugal de Teresa Lugo de Brito y Pedro Brito López, Contestó afirmativamente, por cuanto lo han autorizado para administrar el inmueble durante varios años…. El segundo testigo, ciudadana NAVARRO ARIAS DAYSY MARGARITA, lo hizo el día 19-02-2.003, siendo interrogado por la parte promovente. La contra parte no se hizo presente (folio 53). Dicho testigo al ser interrogado si conocía a PEDRO BRITO LOPEZ y a su cónyuge TERESA LUGO DE BRITO, contestó si conocerlos; a la segunda pregunta, sobre si conocía a la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, contestó que si; tercera pregunta si le constaba que la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, es la arrendadora de un Local Comercial…….propiedad de los Cónyuges PEDRO BRITO LOPEZ Y TERESA LUGO DE BRITO, contestó si; cuarta pregunta, si es cierto y le consta que Luisa Corredor Sánchez, adeuda por concepto de insolvencia en el pago, a Teresa Lugo de Brito lo correspondiente a los meses de Octubre……Noviembre del año 2002, por un valor de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares cada uno, contestó afirmativamente por cuanto había ido con la dueña Teresa Lugo de Brito a ser los respectivos cobros; a la quinta pregunta si es cierto y le consta que la arrendataria LUISA CORREDOR SANCHEZ, sin autorización de TERESA LUGO DE BRITO, hizo construcciones y edificaciones en el inmueble arrendado, contestó afirmativamente.-:- El tercer testigo, ciudadano NELSON JOSE BRITO MARCANO, lo hizo el día 19-02-2.003, siendo interrogado por la parte promoverte. La contra parte no se hizo presente (folio 54 y su vuelto).- Dicho testigo al ser interrogado si conocía a PEDRO BRITO LOPEZ y a su cónyuge TERESA LUGO DE BRITO, contestó si; a la segunda pregunta, sobre si conocía a la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, contestó que si; tercera pregunta si le constaba que la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, es la arrendadora de un Local Comercial…….propiedad de los Cónyuges PEDRO BRITO LOPEZ Y TERESA LUGO DE BRITO, contestó si; cuarta pregunta, si es cierto y le consta que Luisa Corredor Sánchez, adeuda por concepto de insolvencia en el pago, a Teresa Lugo de Brito lo correspondiente a los meses de Octubre……Noviembre del año 2002, por un valor de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares cada uno, contestó afirmativamente, a la quinta pregunta si es cierto y le consta que la arrendataria LUISA CORREDOR SANCHEZ, sin autorización de TERESA LUGO DE BRITO, hizo construcciones y edificaciones en el inmueble arrendado, contestó afirmativamente.- Del examen de la testimonial rendida por los testigos, hay un conjunto de principios que orientan el criterio del Juez en la valoración del testimonio, se puede apreciar que no cayeron en contradicciones, que concuerdan entre si, por lo que a juicio de quien aquí decide dijeron la verdad, y por ese motivo se aprecian sus declaraciones de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.- Igualmente, considera el Tribunal probada la autenticidad del contrato de arrendamiento, por lo que se valora como reconocido, de conformidad con lo dispuesto en la última parte del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

Siendo que nos encontramos en presencia de una cuestión que debe ser decidida con bases de equidad y justicia, tal como lo establece nuestra Constitución de 1.999, y que nos encontramos en presencia de una Ley novísima y especial, que entra en nuestro Ordenamiento Jurídico para regular una materia tan controvertida como la Inmobiliaria, no podemos dejar de analizar aspectos relevantes a los fines de lograr el equilibrio y la armonía en dicha relación entre arrendadores y arrendatarios, a los fines de garantizar la igualdad al momento de decidir los desacuerdos que entre ellos pueden surgir en ocasión de la celebración de estos contratos, esto sin dejar de verificar que se hayan cumplido uno y cada uno de los preceptos consagrados por la Norma Rectora en materia de Contratos, como lo es el Código Civil. Es por ello, que considera este Juzgador, que es de carácter obligatorio analizar específicamente ciertos aspectos como son: Acción Resolutoria: Que no es otra cosa, que la vía judicial que tiene la parte que cumple con su obligación contractual, para exigir a la otra que no cumple, la terminación de la relación , y en consecuencia la parte que honro su compromiso se vea liberada de este. Pero, para que se verifique este tipo de acción, deben cumplirse una serie de elementos que el Juez debe valorar, al momento de declarar dicha resolución; los cuales son: a) Que se trate de un contrato bilateral; b) Que se trate de un incumplimiento culposo de la obligación, ya que de tratarse de una causa no imputable a este, no procedería una acción de este tipo; c) Que la parte que intente la acción, haya cumplido con su obligaciones contractuales, todo ello debe ser comprobado ante el Juez, a los fines de que declare dicha resolución, pero como consecuencia de ello, es menester determinar cuales serían las obligaciones del arrendatario, siendo que estas se encuentran determinadas en el Artículo 1592 del Código Civil, como son: a) Servirse la cosa arrendada como lo haría su propio dueño y b) Cancelar el canon de arrendamiento en la forma convenida. Elementos estos que están claramente comprobados en autos. ASI SE DECIDE.

Siendo que la Resolución de Contrato de Arrendamiento, es una acción que dada el alcance de sus efectos, ya que luego de declarado, deja a las partes en la misma situación en que se encontraban antes de celebrar dicho contrato, por otro lado la parte que incumple de manera culposa, queda obligado al pago de daños y perjuicios, por lo que esta institución jurídica debe ser tratada con responsabilidad y ponderación, ya que la misma Ley establece que la demanda por Resolución de Contrato son de procedimiento breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, ya que la misma Ley lo determina. Siendo esta la manera planteada por el legislador para dirimir dichas controversias, podemos deducir que se deja en manos del Juez la solución de los conflictos entre las partes, excluyendo de forma definitiva a los órganos administrativos. ASI SE DECIDE.

Ahora bien, de lo anteriormente expuesto y de lo que encontramos en la CLÁUSULA SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento, se convino entre las partes: “… la falta de pago de una o más mensualidades, por parte del Arrendatario dará lugar a la Arrendadora o bien por dar resuelto el presente contrato y pedir la inmediata desocupación …”, y de lo establecido en la CLAUSULA QUINTA: “ El arrendatario, se obliga expresamente a: A) No efectuar modificaciones en el inmueble arrendado, sin previa autorización por escrito de la arrendadora….este Tribunal considera, que se encuentran conformados todos y cada uno de los fundamentos para declarar con lugar la presente demanda de resolución de contrato de Arrendamiento por Falta de Pago, en virtud del incumplimiento culposo en el pago de los cánones de arrendamiento en el término establecido por el mencionado Contrato, y haber hecho la arrendataria, construcciones y edificaciones de divisiones internas en el inmueble, paredes de piedras sin la autorización de la parte arrendadora, siendo estas sus principales obligaciones. ASI SE DECIDE.-

IV DECISIÓN.

En virtud de las consideraciones hechas por este Tribunal y por el análisis de derecho que antecede, este Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.: CON LUGAR, la presente demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento por Falta de Pago, y haber hecho la arrendataria, construcciones y edificaciones de divisiones internas en el inmueble, paredes de piedras sin la autorización de la parte arrendadora; intentada por la Ciudadana TERESA LUGO DE BRITO, venezolana, mayor de edad, comerciante, casada, identificada con la cédula de identidad personal N° V.- 276.062, domiciliada en la población El Cercado, Municipio Gómez, Estado Nueva Esparta, mediante Apoderados Abogados en Ejercicio, Dres. RAIMUNDO VERDE ROJAS, CARMEN VERDE ALDANA, y MARIANA DIAZ BLANCO, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Porlamar, Municipio Autónomo Mariño, Estado Nueva Esparta, identificados con cédulas de identidad personal números: V- 907.209, V.-6.973.143, V.-13.587.468, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 499, 35.267 y 87.506, respectivamente; contra la ciudadana LUISA CORREDOR SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, identificada con cédula de identidad personal N° V.-8.008.442, domiciliada en la Ciudad de Porlamar.- SEGUNDO: Se condena a pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, correspondiente a los meses de OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2.001, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.002, por un monto unitario cada mes, de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo), totalizando la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,oo).- TERCERO: Se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre “LA ARRENDADORA” INMOBILIARIA GUAQUERI, C.A., en su carácter de mandataria y por cuenta de Sr. Pedro Brito López, Y LA ARRENDATARIA LUISA CORREDOR SANCHEZ; - CUARTO: Se ordena a la Parte Demandada, a hacer entrega inmediata del inmueble dado en arrendamiento, constituido en un Local Comercial de 120 Mts.2 aproximadamente, en la planta Baja de la Qta. “Ana Carmen” situada en la calle Narváez, entre Av. 4 de Mayo y calle Larez de la ciudad de Porlamar, completamente desocupado de bienes y personas, a la ciudadana TERESA LUGO DE BRITO.- QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente Sentencia se publica fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

REGISTRESE, PUBLIQUESE, DIARICESE Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.- Porlamar, a los Siete (07) días del mes de Abril del Dos Mil Tres.- 192° DE LA INDEPENDENCIA Y 144° DE LA FEDERACIÓN.
LA JUEZ,

Dra. YOLANDA CARDONA MARIN,
LA SECRETARIA

WINIFRED FRENDIN GONZLAEZ,

NOTA: En esta misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de Ley, siendo las 2:00 p.m. se público la anterior decisión.- CONSTA:
LA SECRETARIA

WINIFRED FRENDIN GONZLAEZ.

YCM/wfg
Exp- 850-03.-